O que é Calculadora Fix and Flip Profit?
A calculadora Fix and Flip Profit ajuda os investidores a analisar a lucratividade de projetos de inversão de casas.
Quando Usar Esta Calculadora
- Ao avaliar a margem de lucro de um flip potencial antes de fazer uma oferta pela propriedade
- Ao comparar múltiplos candidatos de flip para priorizar qual perseguir primeiro
- Ao decidir seu preço máximo de compra usando a regra dos 70% como primeira verificação de sanidade
- Ao rastrear se uma reforma em andamento ainda está dentro do orçamento para atingir seu lucro alvo
- Ao apresentar os números de um negócio a um credor de dinheiro privado ou sócio investidor
- Ao decidir se o ROI de um negócio marginal justifica o tempo e o risco em comparação com um investimento mais seguro
Passos:
- Insira o preço de compra e os custos de reabilitação.
- Insira o VDA e os custos adicionais.
- Ver o lucro e o Retorno sobre o Investimento.
Fórmula
Investimento Total = Preço de Compra + Custos de Reforma + Custos de Fechamento e Manutenção
Lucro = ARV − Investimento Total
ROI = (Lucro / Investimento Total) × 100
Margem de Lucro = (Lucro / ARV) × 100
Regra dos 70%: Preço de Compra + Reforma ≤ ARV × 0.70
Onde: ARV = Valor Após Reforma
Exemplo: $280K ARV − ($150K Compra + $40K Reforma + $15K Custos) = $75K Lucro
Casos de uso
- Análise de inversão
- Avaliação de negócios
- Planejamento de investimentos
Benefícios Principais
- Calcula instantaneamente o lucro e o ROI com base no ARV para qualquer negócio de flip
- Aplica automaticamente a regra dos 70% para evitar pagar a mais
- Compara preço de compra, orçamento de reforma e custos de manutenção lado a lado
- Modela o investimento total antes de comprometer o sinal
Dicas Profissionais
- Obtenha pelo menos três orçamentos de empreiteiros antes de finalizar o orçamento de reforma
- Adicione uma margem de contingência de 10-15% aos custos de reforma para imprevistos
- Acompanhe os custos de manutenção mensalmente — cada mês extra reduz o lucro
Erros Comuns a Evitar
- Subestimar os custos de reforma ao pular uma visita com o empreiteiro
- Superestimar o ARV com base em comparáveis otimistas em vez de vendas recentes
- Ignorar custos de manutenção como juros do empréstimo, seguro e impostos sobre a propriedade
Termos Chave Explicados
- ARV: Valor após reparo, o preço de revenda esperado quando as reformas forem concluídas
- Regra dos 70%: O preço de compra mais a reforma não deve ultrapassar 70% do ARV
- Custos de manutenção: Juros do empréstimo, impostos, seguro e utilidades pagos enquanto se possui o imóvel
- Margem de lucro: Lucro dividido pelo ARV, expresso em percentagem
Conceitos relacionados
- Atacado Imobiliário: Se os números de um negócio não funcionam como flip (margem muito pequena após a reforma), ainda pode funcionar como uma cessão por atacado para outro investidor. Compare as duas estratégias de saída com nossa calculadora de lucro de atacado.
- Estratégia BRRRR: Em vez de vender após a reforma, alguns investidores refinanciam e mantêm a propriedade como aluguel — a estratégia BRRRR. Modele essa alternativa com nossa calculadora BRRRR antes de decidir se vai fazer flip ou manter.
- Margem de Lucro: A margem de lucro (lucro como percentual do ARV) mostra quanto colchão você tem se o preço de revenda ficar abaixo do projetado — verifique-a junto com o ROI com nossa calculadora de margem de lucro.
- ROI: O retorno sobre os custos totais é a forma padrão de comparar o retorno de um flip com outras oportunidades de investimento em igualdade de condições — nossa calculadora de ROI geral é útil para essa comparação mais ampla.
- Fluxo de Caixa de Propriedade para Aluguel: Se um flip não vende rápido ou o mercado esfria, alguns investidores mudam para alugar a propriedade — veja como isso ficaria financeiramente com nossa calculadora de propriedade para aluguel.
Exemplo
Uma compra de US$ 150 mil com reabilitação de US$ 40 mil, VDA de US$ 280 mil e custos de US$ 15 mil gera lucro significativo.
Interpretação dos seus resultados
O lucro de fix-and-flip é o valor após reparo (ARV) menos cada dólar gasto para chegar lá — preço de compra, custos de reforma, custos de manutenção (juros do empréstimo, impostos, seguro e utilidades durante a reforma), e custos de venda (comissões de corretor, custos de fechamento). O ROI (lucro ÷ custo total) indica o retorno sobre o capital empregado, enquanto a margem de lucro (lucro ÷ ARV) indica quanto colchão você tem se o preço de venda ficar abaixo do projetado — os dois números respondem perguntas diferentes e ambos importam. Muitos flipadores experientes usam a "regra dos 70%" como primeiro filtro: não pagar mais de 70% do ARV menos os custos de reforma pela propriedade, o que cria espaço para custos de manutenção, custos de venda e uma margem de lucro razoável. Um flip com ROI saudável mas margem de lucro fina é mais frágil — um pequeno estouro nos custos de reforma ou um mercado de revenda fraco pode apagar completamente o lucro, então sempre teste os números com um ARV mais baixo e custos de reforma mais altos antes de se comprometer.