เครื่องคำนวณภาษีอสังหาริมทรัพย์

ภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในไม่กี่ค่าใช้จ่ายที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของการเป็นเจ้าของบ้าน — และมักเป็นค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยรายปีที่ใหญ่ที่สุดรองจากตัวเงินกู้เอง ภาษีนี้สนับสนุนบริการท้องถิ่นที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่พึ่งพาในชีวิตประจำวัน: โรงเรียนสาธารณะ การป้องกันอัคคีภัยและตำรวจ ถนน สวนสาธารณะ ระบบประปาและระบบท่อระบายน้ำ และห้องสมุด ต่างจากภาษีเงินได้ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ต้องจ่ายไม่ว่าทรัพย์สินจะมีกระแสเงินสดหรือไม่ ซึ่งทำให้การประมาณการที่แม่นยำเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการวางแผนงบประมาณและการเปรียบเทียบบ้านข้ามเขตอำนาจ หลักการทำงานเป็นเรื่องง่ายในทางทฤษฎี แต่แตกต่างกันอย่างมากในทางปฏิบัติ เขตอำนาจการเก็บภาษีแต่ละแห่งกำหนดตัวเลขสองตัว: อัตราการประเมินที่กำหนดว่ามูลค่าทรัพย์สินของคุณส่วนใดต้องเสียภาษี และอัตรา (ภาษีมิลล์) ที่นำไปใช้กับมูลค่าประเมินนั้น บวกการยกเว้นและเครดิต — ที่อยู่อาศัยหลัก ผู้สูงอายุ ทหารผ่านศึก เกษตรกร — ก็ได้เป็นบิลรายปี สิ่งที่แตกต่างกันอย่างมากตามสถานที่คือวิธีที่ตัวเลขเหล่านั้นผสมกัน: บ้านมูลค่า $400,000 อาจเป็นหนี้ $4,000 ในเทศมณฑลหนึ่ง และ $12,000 ในอีกเทศมณฑลหนึ่ง เครื่องคำนวณนี้มอบโมเดลที่โปร่งใสและไม่ผูกกับเขตอำนาจใดเขตอำนาจหนึ่ง ป้อนมูลค่าทรัพย์สินที่คุณสนใจ อัตราที่ผู้ประเมินของคุณประกาศ (เป็นเปอร์เซ็นต์หรือมิลล์) และการยกเว้นที่คุณคาดว่าจะได้รับ เครื่องมือจะคืนภาษีรายปี ค่าเอสโครว์รายเดือนที่เทียบเท่าสำหรับวางแผนงบประมาณ มูลค่าประเมิน และอัตราที่มีผลจริงในฐานะสัดส่วนของมูลค่าตลาด — ตัวเลขเดียวที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในตลาดต่าง ๆ เทียบกันได้อย่างแท้จริง

บ้านมูลค่า $300,000 ประเมินที่ 100% ด้วยอัตรา 1.2% และไม่มีการยกเว้น เป็นหนี้ $3,600 ต่อปี — $300 ต่อเดือนในเอสโครว์ และอัตราที่มีผลจริง 1.20% ($12 ต่อ $1,000 ของมูลค่า)

เริ่มจากอัตราที่มีผลจริง — ภาษีรายปี ÷ มูลค่าทรัพย์สิน เปอร์เซ็นต์เดียวนั้นเป็นวิธีเดียวที่ยุติธรรมในการเปรียบเทียบภาระภาษีข้ามตลาด อัตราที่มีผลจริง 1.0% หมายความว่าคุณจ่ายภาษี $10 ทุก ๆ $1,000 ของมูลค่าทรัพย์สินต่อปี 2.0% หมายถึง $20 ต่อ $1,000 ต่ำกว่า ~0.7% โดยทั่วไปถือเป็นเขตภาษีต่ำของสหรัฐอเมริกา สูงกว่า ~1.8% ถือว่าสูง อัตรากลาง ๆ เป็นเรื่องปกติและมักสะท้อนสมดุลระหว่างเงินทุนโรงเรียน บริการ และเงินช่วยเหลือจากรัฐ ถัดไป แยกอัตราออกจากการประเมิน เขตอำนาจสองแห่งสามารถประกาศอัตรา 2% เดียวกัน แต่เก็บภาษีด้วยอัตราการประเมินต่างกัน — การประเมิน 100% เทียบกับ 80% เปลี่ยนบิลจริง 20% เสมอแปลงเป็นดอลลาร์บนมูลค่าทรัพย์สินเฉพาะเจาะจงก่อนตัดสินว่าตลาดใดถูกกว่า จากนั้น คำนึงถึงการยกเว้น การยกเว้นที่อยู่อาศัยหลัก $2,000 บนบิล $4,000 คือการลด 50% — สำคัญต่อการวางแผนงบประมาณและต่อกลยุทธ์อุทธรณ์ หากคุณวางแผนจะใช้สิทธิ์ยกเว้น ให้ป้อนหลังจากคำนวณค่าฐานแล้ว เพื่อให้คุณเห็นทั้งสองตัวเลข สุดท้าย แปลงเป็นเอสโครว์รายเดือนสำหรับการวางแผนกระแสเงินสด ผู้ให้กู้เรียกเก็บภาษีรายเดือนพร้อมการชำระเงินกู้บ้านของคุณ การรู้ตัวเลขนั้นช่วยป้องกันความประหลาดใจในวันปิดบัญชี และช่วยให้คุณ stress-test ความสามารถในการผ่อนชำระเมื่ออัตราหรือการประเมินสูงขึ้น ใช้แผงเปรียบเทียบสถานการณ์เพื่อล็อกค่าฐาน แล้วบันทึกสถานการณ์ 'หลังประเมินใหม่' หรือ 'หลังขึ้นภาษีมิลล์' แล้วเปรียบเทียบส่วนต่างเคียงข้างกัน