¿Qué es Calculadora de Comprar Rehabilitar Alquilar Refinanciar Repetir?
La calculadora BRRRR ayuda a los inversores a analizar los retornos de la estrategia inmobiliaria BRRRR.
Cuándo Usar Esta Calculadora
- Evaluar si una propiedad en dificultades califica para el ciclo BRRRR: comprueba si el coste total se mantiene por debajo del 70–75 % del ARV.
- Decidir el momento de la refinanciación: modela distintos periodos de consolidación y su impacto en el flujo de caja.
- Poner a prueba el supuesto de retirada del 75 % del ARV frente a las condiciones reales de los prestamistas en tu mercado.
- Planificar el reciclaje de capital en varias propiedades: ver con qué rapidez puedes escalar una cartera.
- Comparar los retornos BRRRR frente a los de fix-and-flip en la misma propiedad para elegir la mejor estrategia.
- Presupuestar los costes de mantenimiento durante el periodo de consolidación cuando la propiedad genera ingresos por alquiler pero aún no puedes refinanciar.
Pasos:
- Introduce el precio de compra y el pago inicial.
- Introduce los costes de reforma y el ARV.
- Consulta el capital y el ROI.
Fórmula
Inversión total = Pago inicial + Gastos de cierre + Costes de reforma
Capital = ARV − (Precio de compra − Pago inicial)
Efectivo retirado = (ARV × 0,75) − (Precio de compra − Pago inicial)
Retorno efectivo sobre efectivo = (Efectivo retirado / Inversión total) × 100
ROI = ((Capital − Inversión total) / Inversión total) × 100
Donde: ARV = Valor tras la reforma
Casos de uso
- Análisis BRRRR
- Construcción de cartera
- Planificación de inversiones
Beneficios Clave
- Recicla el mismo capital en múltiples propiedades mediante refinanciación con retirada de efectivo
- Construye riqueza a largo plazo mediante flujo de caja y revalorización a la vez
- Modela escenarios BRRRR con supuestos realistas de ARV, reforma y refinanciación
- Compara los retornos BRRRR con las estrategias de fix-and-flip y de comprar y mantener
Consejos Profesionales
- Apunta a un coste total del 70 % del ARV (compra + reforma + cierre) para una operación conservadora que funcione incluso si la tasación sale baja
- Consigue la preaprobación de la refinanciación antes de comprar: conoce los requisitos de LTV y los tipos de tu prestamista
- Presupuesta una contingencia de reforma del 15–20 % y un colchón de 3 meses para los costes del periodo de consolidación
- Verifica la demanda de alquiler en la zona antes de comprar: el paso 'Alquilar' es crítico para la aprobación de la refinanciación
Errores Comunes que Debes Evitar
- Sobreestimar el ARV: verifícalo siempre con ventas comparables en 0,5 millas y 3 meses, no con valores aspiracionales
- Subestimar los costes de reforma: añade una contingencia del 15–20 % a los presupuestos del contratista para imprevistos
- Ignorar el periodo de consolidación: no puedes refinanciar de inmediato; planifica 6–12 meses de costes de mantenimiento
- No tener en cuenta los gastos de cierre de la refinanciación: los gastos de cierre de segunda ronda (1–3 % del nuevo préstamo) reducen tu efectivo retirado
Términos Clave Explicados
- ARV (valor tras la reforma): el valor estimado de la propiedad una vez completada toda la rehabilitación: la entrada más crítica para el análisis BRRRR.
- Regla del 70 %: el coste total máximo debe ser el 70 % del ARV para garantizar suficiente capital para refinanciar.
- Periodo de consolidación: el periodo mínimo de titularidad (6–12 meses) exigido antes de que un prestamista permita la refinanciación con retirada de efectivo.
- Refinanciación con retirada de efectivo: un nuevo préstamo sobre el valor tasado que devuelve tu capital invertido para reutilizarlo.
- Reciclaje de capital: el proceso de recuperar el capital invertido mediante refinanciación para destinarlo a nuevas operaciones.
- Préstamo DSCR: préstamo por coeficiente de cobertura del servicio de la deuda que se concede según los ingresos por alquiler en lugar de los ingresos personales.
Conceptos relacionados
- Calculadora de fix-and-flip: compara el beneficio puntual del flip con el enfoque de reciclaje de capital del BRRRR en la misma propiedad.
- Calculadora de retorno efectivo sobre efectivo: mide el retorno anual sobre el capital invertido tras la refinanciación.
- Calculadora DSCR: ayuda a evaluar la calificación del préstamo de una propiedad de alquiler para el paso de la refinanciación.
- Calculadora de propiedad de alquiler: modela el paso 'Alquilar' del BRRRR con un análisis detallado del flujo de caja.
- Calculadora de hipoteca: modela distintos escenarios de refinanciación y su impacto en la cuota mensual.
Ejemplo
Una compra de 200.000 $ con 40.000 $ de pago inicial, 30.000 $ de reforma y un ARV de 350.000 $ genera un capital significativo.
Interpretación de sus resultados
La calculadora BRRRR te muestra tres resultados clave: capital generado, efectivo disponible de la refinanciación y retorno de la inversión. El capital generado es la diferencia entre el ARV y tu coste total: es tu riqueza en papel. El efectivo retirado es lo que realmente recibes de la refinanciación. El ROI mide con qué eficiencia trabaja tu capital.
El objetivo del 70–75 % del ARV es lo que decide el éxito o el fracaso de la operación. Si tu coste total (compra + reforma + cierre) supera el 75 % del ARV, la refinanciación puede no devolver todo tu capital, dejándote 'atrapado' con dinero inmovilizado en la operación. Los inversores conservadores apuntan al 70 % para construir un margen de seguridad.
El riesgo de tasación es el mayor modo de fallo del BRRRR. Si el tasador valora la propiedad por debajo de tu estimación del ARV, recibes menos efectivo. Verifica siempre el ARV con varias ventas comparables y sé conservador en tus estimaciones. La calculadora muestra la sensibilidad a los cambios del ARV: úsala para entender tu escenario a la baja.