Calcula tu pago mensual de hipoteca con tabla de amortización y PMI. Calculadora hipotecaria gratuita para compradores, refinanciamiento y análisis de asequibilidad — estima pagos con impuestos y seguro.
Una calculadora de hipoteca es una herramienta esencial de planificación financiera para cualquier persona que esté considerando comprar una casa o refinanciar una propiedad existente. Una hipoteca es un préstamo utilizado específicamente para comprar bienes raíces, donde la propiedad misma sirve como garantía del préstamo. Las hipotecas son típicamente el compromiso financiero más grande que la mayoría de las personas asumen en su vida — la hipoteca promedio a 30 años de tasa fija en Estados Unidos implica 360 pagos mensuales, y el interés total pagado a menudo supera la mitad del monto original del préstamo.
La fórmula del pago hipotecario se basa en el concepto de amortización — un calendario que divide cada pago entre cargos de interés y reducción de capital. En los primeros años de una hipoteca, la mayor parte de cada pago se destina a intereses (a menudo 70–80% del primer pago). Con el tiempo, a medida que el saldo del préstamo disminuye, una mayor parte de cada pago se destina al capital. Esta es la razón por la que hacer pagos adicionales al principio del plazo del préstamo puede ahorrar decenas de miles de dólares en intereses.
Comprender el costo total de ser propietario de una vivienda va más allá del pago mensual de la hipoteca. Además del capital y los intereses (P&I), los propietarios típicamente pagan impuestos a la propiedad (0.5–2.5% del valor de la vivienda anualmente), seguro de vivienda y potencialmente Seguro Hipotecario Privado (PMI) si el pago inicial es menor al 20%. La hipoteca de tasa fija a 30 años se introdujo en EE. UU. en 1934 como parte del New Deal para hacer accesible la propiedad de vivienda, y sigue siendo el tipo de hipoteca más popular hoy en día. Nuestra calculadora le ayuda a comparar diferentes escenarios de préstamo — incluyendo varios pagos iniciales, tasas de interés y plazos — para que pueda tomar una decisión informada sobre una de las decisiones financieras más importantes de su vida.
David y Emma están comprando su primera casa por $425,000. Han ahorrado $85,000 para un pago inicial del 20%, por lo que el monto de su préstamo es $340,000. La tasa de interés actual para una hipoteca fija a 30 años es 6.75%. Su pago mensual de capital e intereses es $2,205. Durante 30 años, pagarán $453,835 en intereses — más que el monto del préstamo mismo. Si eligen una hipoteca a 15 años al 5.75%, su pago mensual aumenta a $2,825, pero pagan solo $168,515 en intereses totales — ahorrando $285,320. Al agregar $200 adicionales por mes a sus pagos a 30 años, podrían pagar la hipoteca en 24 años y ahorrar $108,000 en intereses. También deben presupuestar aproximadamente $400/mes en impuestos a la propiedad y $150/mes en seguro de vivienda, lo que eleva su costo mensual real de vivienda a $2,755.
Una cuota mensual más baja no siempre es la mejor oferta — revise siempre el costo total de intereses. Si su cuota mensual supera el 10 % de su ingreso bruto mensual, el préstamo puede ser demasiado caro para su presupuesto. La métrica más importante para comparar ofertas de préstamo es el monto total de reembolso (capital más intereses totales): el costo total más bajo suele ser la mejor opción financiera, a menos que mantener las cuotas mensuales bajas sea su prioridad principal. El gráfico de amortización en esta calculadora muestra cuánto de cada pago se destina al capital versus los intereses — los pagos iniciales tienen un alto peso de intereses, por lo que hacer pagos extra de capital en la primera mitad del plazo del préstamo ahorra la mayor cantidad de dinero con el tiempo. Use esta calculadora para probar diferentes escenarios y encontrar la estructura de préstamo que equilibre cuotas mensuales asequibles con el mínimo costo total de intereses.
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