Was ist Kaufen Sanieren Vermieten Refinanzieren Wiederholen Calculator?
Der BRRRR-Rechner hilft Investoren, die Renditen der BRRRR-Immobilienstrategie zu analysieren.
Wann Sie diesen Rechner verwenden
- Bewerten, ob eine notleidende Immobilie für den BRRRR-Zyklus infrage kommt – prüfen, ob die Gesamtkosten unter 70–75 % des ARV bleiben.
- Refinanzierungszeitpunkt entscheiden – verschiedene Haltefristen und ihre Auswirkungen auf den Cashflow modellieren.
- Die 75-%-ARV-Kapitalrückfluss-Annahme gegen die tatsächlichen Kreditgeberkonditionen in Ihrem Markt stresstesten.
- Kapitalrecycling über mehrere Immobilien planen – sehen, wie schnell Sie ein Portfolio skalieren können.
- BRRRR- und Fix-and-Flip-Renditen auf derselben Immobilie vergleichen, um die bessere Strategie zu wählen.
- Haltungskosten während der Haltefrist budgetieren, wenn die Immobilie Mieteinnahmen generiert, aber noch keine Refinanzierung möglich ist.
Schritte:
- Kaufpreis und Anzahlung eingeben.
- Sanierungskosten und ARV eingeben.
- Eigenkapital und ROI anzeigen.
Formel
Gesamtinvestition = Anzahlung + Abschlusskosten + Sanierungskosten
Eigenkapital = ARV − (Kaufpreis − Anzahlung)
Kapitalrückfluss = (ARV × 0,75) − (Kaufpreis − Anzahlung)
Cash-on-Cash-Rendite = (Kapitalrückfluss / Gesamtinvestition) × 100
ROI = ((Eigenkapital − Gesamtinvestition) / Gesamtinvestition) × 100
Dabei gilt: ARV = Wert nach Sanierung
Anwendungsfälle
- BRRRR-Analyse
- Portfolioaufbau
- Investitionsplanung
Hauptvorteile
- Dasselbe Kapital über mehrere Immobilien hinweg durch Cash-out-Refinanzierung recyclen
- Langfristigen Wohlstand durch Cashflow und Wertsteigerung gleichzeitig aufbauen
- BRRRR-Szenarien mit realistischen ARV-, Sanierungs- und Refinanzierungsannahmen modellieren
- BRRRR-Renditen mit Fix-and-Flip- und Kaufen-und-Halten-Strategien vergleichen
Professionelle Tipps
- Zielen Sie auf 70 % ARV Gesamtkosten (Kauf + Sanierung + Abschluss) für einen konservativen Deal, der auch bei niedrigem Gutachten funktioniert
- Holen Sie sich die Vorabgenehmigung für die Refinanzierung vor dem Kauf – kennen Sie die LTV-Anforderungen und Zinssätze Ihres Kreditgebers
- Budgetieren Sie 15–20 % Sanierungsrückstellung und einen 3-Monats-Puffer für die Haltefrist-Kosten
- Prüfen Sie die Mietnachfrage in der Gegend vor dem Kauf – der 'Vermieten'-Schritt ist entscheidend für die Refinanzierungsgenehmigung
Häufige Fehler vermeiden
- ARV überschätzen – immer mit Vergleichsverkäufen innerhalb von 0,5 Meilen und 3 Monaten verifizieren, nicht mit Wunschwerten
- Sanierungskosten unterschätzen – 15–20 % Rückstellung zu den Handwerker-Schätzungen für Überraschungen addieren
- Die Haltefrist ignorieren – Sie können nicht sofort refinanzieren; planen Sie 6–12 Monate Haltungskosten ein
- Refinanzierungs-Abschlusskosten nicht einplanen – Abschlusskosten der zweiten Runde (1–3 % des neuen Darlehens) reduzieren Ihren Kapitalrückfluss
Wichtige Begriffe erklärt
- ARV (Wert nach Sanierung): Der geschätzte Immobilienwert nach Abschluss aller Sanierungsarbeiten – die wichtigste Eingabe für die BRRRR-Analyse.
- 70-%-Regel: Die maximalen Gesamtkosten sollten 70 % des ARV betragen, um ausreichend Eigenkapital für die Refinanzierung sicherzustellen.
- Haltefrist: Die Mindestbesitzdauer (6–12 Monate), die ein Kreditgeber vor einer Cash-out-Refinanzierung verlangt.
- Cash-out-Refinanzierung: Ein neues Darlehen auf den geschätzten Wert, das Ihr investiertes Kapital zur Wiederverwendung zurückgibt.
- Kapitalrecycling: Der Prozess, investiertes Kapital durch Refinanzierung zurückzugewinnen, um es in neue Deals einzusetzen.
- DSCR-Darlehen: Ein Debt-Service-Coverage-Ratio-Darlehen, das auf Basis der Mieteinnahmen statt des persönlichen Einkommens qualifiziert.
Verwandte Konzepte
- Fix-and-Flip-Rechner – vergleicht den einmaligen Flip-Gewinn mit dem Kapitalrecycling-Ansatz von BRRRR auf derselben Immobilie.
- Cash-on-Cash-Rendite-Rechner – misst die jährliche Rendite auf das investierte Kapital nach der Refinanzierung.
- DSCR-Rechner – hilft, die Darlehensqualifikation für Mietobjekte für den Refinanzierungsschritt zu bewerten.
- Mietobjekt-Rechner – modelliert den 'Vermieten'-Schritt von BRRRR mit detaillierter Cashflow-Analyse.
- Hypothekenrechner – modelliert verschiedene Refinanzierungsszenarien und deren Auswirkungen auf die monatliche Zahlung.
Beispiel
Ein Kauf über 200.000 $ mit 40.000 $ Anzahlung, 30.000 $ Sanierungskosten und 350.000 $ ARV schafft erhebliches Eigenkapital.
Interpretation Ihrer Ergebnisse
Der BRRRR-Rechner zeigt Ihnen drei zentrale Ergebnisse: geschaffenes Eigenkapital, verfügbares Bargeld aus der Refinanzierung und Return on Investment. Geschaffenes Eigenkapital ist die Differenz zwischen ARV und Ihren Gesamtkosten – Ihr Papiervermögen. Der Kapitalrückfluss ist das, was Sie tatsächlich aus der Refinanzierung erhalten. Der ROI misst, wie effizient Ihr Kapital arbeitet.
Das ARV-Ziel von 70–75 % entscheidet über Erfolg oder Scheitern des Deals. Wenn Ihre Gesamtkosten (Kauf + Sanierung + Abschluss) 75 % des ARV überschreiten, gibt die Refinanzierung möglicherweise nicht Ihr gesamtes Kapital zurück und Sie bleiben mit im Deal gefangenem Geld 'sitzen'. Konservative Investoren zielen auf 70 %, um eine Sicherheitsmarge einzubauen.
Das Gutachterrisiko ist der größte BRRRR-Fehlerfaktor. Bewertet der Gutachter die Immobilie niedriger als Ihren ARV-Schätzwert, erhalten Sie weniger Kapitalrückfluss. Verifizieren Sie den ARV immer mit mehreren Vergleichsverkäufen und bleiben Sie bei Ihren Schätzungen konservativ. Der Rechner zeigt die Sensitivität gegenüber ARV-Änderungen – nutzen Sie ihn, um Ihr Negativszenario zu verstehen.