¿Qué es Calculadora de Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda?
La Calculadora Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda ayuda a los inversores y prestamistas a medir la capacidad de una propiedad para cubrir obligaciones de deuda.
Cuándo Usar Esta Calculadora
- Comprobar si una propiedad de alquiler calificará para un préstamo DSCR antes de solicitarlo
- Comparar cuánto reduciría un aumento de tasa tu cobertura del servicio de la deuda en una refinanciación
- Someter a prueba de estrés un acuerdo frente a un escenario de vacante o reducción de renta antes de comprometerte
- Determinar el monto máximo de préstamo que los ingresos de una propiedad pueden soportar con el DSCR mínimo de un prestamista
- Comparar dos propiedades competidoras únicamente por su capacidad de cubrir su propia deuda
- Explicar a un prestamista o socio por qué un acuerdo es (o no es) financiable solo por sus ingresos
Pasos:
- Ingrese el Ingreso Operativo Neto y el servicio de deuda anual.
- Ver Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda y el estado de los requisitos del prestamista.
Fórmula
DSCR = NOI / Servicio Anual de la Deuda
NOI = Ingreso Operativo Neto (ingreso anual por alquiler − gastos operativos)
Ejemplo: $50,000 NOI / $35,000 Servicio de Deuda = 1.43 DSCR
Un DSCR > 1.25 generalmente cumple con los requisitos del prestamista.
Casos de uso
- Calificación de préstamo
- Análisis de propiedad
- Evaluación de riesgos
Beneficios Clave
- Obtén resultados precisos al instante
- Ahorra tiempo con cálculos automatizados
- Toma decisiones informadas con datos claros
- Gratis en cualquier dispositivo, sin descargas
Consejos Profesionales
- Verifica las entradas para asegurar precisión
- Ejecuta múltiples escenarios
- Combina con otras herramientas
Errores Comunes que Debes Evitar
- Usar entradas inexactas
- Ignorar factores clave
- Malinterpretar los resultados
Términos Clave Explicados
- Entrada: Valores que proporcionas
- Salida: Resultados calculados
- Fórmula: Método utilizado
- Resultado: Respuesta calculada
Conceptos relacionados
- Ingreso Operativo Neto (NOI): El DSCR se calcula directamente a partir del NOI de una propiedad, por lo que una cifra de NOI precisa es la base de un DSCR preciso. Usa primero nuestra calculadora de NOI para asegurarte de que tus cifras de ingresos y gastos operativos estén completas antes de verificar la cobertura.
- Cap Rate: El cap rate y el DSCR responden preguntas distintas — el cap rate muestra el rendimiento de la propiedad sobre su precio, mientras que el DSCR muestra si sus ingresos cubren la deuda con seguridad. Los inversores experimentados verifican ambos con nuestra calculadora de cap rate antes de comprometerse con un acuerdo.
- Retorno en efectivo sobre efectivo: Una propiedad puede superar el DSCR mínimo de un prestamista y aun así ofrecer un retorno en efectivo mediocre, o viceversa — el DSCR es una métrica de riesgo del prestamista, el retorno en efectivo es una métrica de rentabilidad del inversor. Compara ambos con nuestra calculadora de retorno en efectivo sobre efectivo.
- Refinanciar para mejorar el DSCR: Refinanciar a una tasa más baja o una amortización más larga reduce directamente tu pago anual de deuda, lo que eleva el DSCR sin tocar en absoluto el ingreso de la propiedad. Modela posibles escenarios de refinanciación con nuestra calculadora de refinanciación.
- Flujo de caja de propiedades de alquiler: El DSCR es uno de los resultados de un análisis completo de alquiler junto con el flujo de caja mensual, el cap rate y el retorno en efectivo sobre efectivo. Analiza el panorama completo con nuestra calculadora de propiedad de alquiler para ver cómo encaja la cobertura de deuda junto con las demás cifras de la propiedad.
Ejemplo
Con un Ingreso Operativo Neto de $50 000 y un servicio de deuda de $35 000, el Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda es 1,43 veces, lo que cumple con la mayoría de los requisitos de los prestamistas.
Interpretación de sus resultados
El DSCR compara el ingreso operativo neto de una propiedad con su pago hipotecario anual — un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los que necesita para cubrir su deuda, que es el mínimo que exigen la mayoría de los prestamistas comerciales y de préstamos DSCR. Un DSCR por debajo de 1.0 significa que los ingresos de la propiedad ni siquiera cubren su propia hipoteca, obligándote a subsidiarla con otro efectivo cada mes. Un DSCR entre 1.0 y 1.25 a menudo aún se financia, pero con una tasa más alta o un pago inicial mayor, ya que los prestamistas lo ven como una cobertura ajustada. Por encima de 1.5 se considera sólido y te da margen para absorber una vacante, un ajuste de tasa o una reparación imprevista sin que la propiedad pase a flujo de caja negativo. Como el DSCR se calcula sobre el NOI (ingresos menos gastos operativos, antes de la hipoteca), recuerda que se mueve independientemente del tamaño de tu pago inicial: refinanciar a una tasa más baja o subir la renta mejoran el DSCR directamente, mientras que un pago inicial mayor reduce el pago hipotecario y lo mejora indirectamente.