¿Qué es Calculadora de ganancias de venta al por mayor de bienes raíces?
La Calculadora de ganancias mayoristas ayuda a los mayoristas a analizar los retornos de sus negocios.
Cuándo Usar Esta Calculadora
- Evaluar si la comisión de cesión de una posible operación al por mayor merece la pena
- Comparar su retorno sobre el depósito de garantía entre varios contratos que esté considerando
- Negociar la comisión de cesión con un comprador conociendo su margen en distintos precios
- Decidir cuánto depósito de garantía arriesgar en un contrato en relación con la comisión esperada
- Explicar rápidamente los números de una operación a un comprador en efectivo u otro mayorista
- Hacer seguimiento de qué tipos de operaciones (rango de precio, zona) producen su mejor ROI con el tiempo
Pasos:
- Introduzca el precio del contrato y la tarifa de asignación.
- Introduzca la garantía.
- Ver Retorno de la Inversión y margen de beneficio.
Fórmula
Ganancia de Venta al por Mayor = Tarifa de Cesión
ROI = (Tarifa de Cesión / Depósito de Garantía) × 100
Margen de Ganancia = (Tarifa de Cesión / ARV) × 100
Capital Total en Riesgo = Depósito de Garantía
Ejemplo: $10,000 Tarifa de Cesión / $1,000 Depósito = 1,000% ROI
Casos de uso
- Análisis de la operación
- Negociación de tarifas
- Planificación de inversiones
Beneficios Clave
- Muestra el retorno sobre el depósito de garantía en riesgo, la verdadera medida de eficiencia de capital en la venta al mayoreo
- Ayuda a fijar una comisión de cesión defendible antes de presentar el contrato a un comprador en efectivo
- Permite verificar rápidamente la oferta máxima permitida frente a la regla del 70% para que las ofertas sigan siendo rentables para ambas partes
- Separa el precio del contrato, la comisión de cesión y el margen de ganancia para que las cuentas sean transparentes para los compradores
Consejos Profesionales
- Construya su lista de compradores en efectivo antes de necesitarla — una cesión rápida depende de compradores listos
- Verifique siempre el valor después de reparación con comparables recientes, no con el precio pedido por el vendedor, antes de fijar su oferta
- Mantenga el depósito de garantía tan bajo como lo permita el contrato para maximizar el retorno sobre el capital en riesgo
- Incluya una cláusula de cesión clara en el contrato de compra para que la estructura de comisión sea legalmente sólida
Errores Comunes que Debes Evitar
- Fijar una comisión de cesión tan alta que los números del comprador final ya no funcionen bajo la regla del 70%
- Omitir una búsqueda de título antes de firmar, arriesgándose a gravámenes que arruinen la cesión al cierre
- Subestimar los costos de reparación (valor después de reparación menos reparaciones), lo que infla la oferta máxima y la ganancia aparentes
Términos Clave Explicados
- Oferta máxima permitida: El precio de compra más alto que aún deja margen de ganancia para el comprador
- Comisión de cesión: La ganancia del mayorista por transferir los derechos del contrato al comprador final
- Valor después de reparación: El valor de mercado estimado de la propiedad una vez terminadas las reparaciones
- Regla del 70%: Valor después de reparación × 70% menos costos de reparación, un tope rápido para precios de oferta al mayoreo
Conceptos relacionados
- Ganancia de Fix and Flip: los compradores en efectivo que adquieren sus contratos cedidos suelen calcular sus propios números de fix-and-flip — entender su cálculo con nuestra calculadora de ganancias de fix and flip le ayuda a fijar una comisión de cesión que les siga dejando margen para ganar.
- ROI: su retorno sobre el depósito de garantía puede parecer extremadamente alto en términos porcentuales ya que el depósito es pequeño en relación con la comisión — nuestra calculadora de ROI general es útil para comparar ese retorno con otras inversiones más grandes sobre una base común.
- Margen de ganancia: el margen de ganancia (comisión como parte del valor total del contrato) suele ser más útil que el ROI para juzgar si una comisión es razonable en relación con el tamaño de la operación — compruébelo con nuestra calculadora de margen de ganancia.
- Cap Rate: si un comprador en efectivo planea quedarse con la propiedad como alquiler en lugar de revenderla, la evaluará por su cap rate — entender cómo podría valorar la operación con nuestra calculadora de cap rate le ayuda a fijar su comisión de cesión de forma realista.
- Fundamentos de la inversión inmobiliaria: la venta al por mayor suele ser un primer paso hacia la inversión inmobiliaria antes de pasar a mantener alquileres o hacer fix-and-flip — nuestra calculadora de retorno cash-on-cash y nuestra calculadora de DSCR son paradas útiles cuando esté listo para mantener propiedades usted mismo.
Ejemplo
Un contrato de 150.000 dólares con una tarifa de asignación de 10.000 dólares y una garantía de 1.000 dólares produce un retorno de la inversión del 1000 %.
Interpretación de sus resultados
La ganancia de la venta al por mayor proviene de la comisión de cesión — la diferencia entre el precio al que contrata la propiedad con el vendedor y el precio al que cede (vende) ese contrato a un comprador en efectivo — medida frente al depósito de garantía que arriesga para asegurar el contrato. Como el depósito de garantía suele ser pequeño (a menudo solo $500-$2,000) en relación con la comisión, los porcentajes de ROI pueden parecer extremadamente altos incluso en operaciones modestas; eso es esperable y no significa que la operación esté libre de riesgo, ya que puede perder su depósito si no logra cerrar o ceder el contrato a tiempo. El margen de ganancia (la comisión como porcentaje del precio total del contrato más la comisión) es la cifra más útil para juzgar si su comisión es razonable en relación con el tamaño de la operación — los compradores en efectivo generalmente esperan que el precio del contrato subyacente les deje suficiente margen tras las reparaciones para obtener su propia ganancia, por lo que una comisión de cesión demasiado alta en relación con el valor de la propiedad puede arruinar el trato antes del cierre.