Tỷ lệ Nợ/Thu nhập là gì?
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là một trong những con số quan trọng nhất mà các cho vay đánh giá khi bạn đăng ký thế chấp, khoản vay cá nhân hoặc khoản vay ô tô. Nó đại diện phần trăm thu nhập gross hàng tháng được dùng để thanh toán các khoản nợ hàng tháng hiện có. Các cho vay sử dụng DTI để đánh giá khả năng vay nợ mới của bạn – tỷ lệ thấp hơn có nghĩa là tài chính linh hoạt hơn và khả năng thanh toán đúng hạn cao hơn.
Có hai loại DTI mà các cho vay đánh giá: DTI trước (còn gọi là tỷ lệ nhà ở) chỉ xem xét chi phí nhà ở như nợ gốc thế chấp, lãi, thuế, bảo hiểm và phí quản lý dưới dạng phần trăm thu nhập gross hàng tháng, và DTI sau bao gồm tất cả các khoản nợ lặp lại hàng tháng – nhà ở, khoản vay ô tô, khoản vay sinh viên, thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng và khoản vay cá nhân. Cả hai đều quan trọng, nhưng tỷ lệ sau là ngưỡng quyết định cho hầu hết các phê duyệt khoản vay.
Cục Bảo vệ Tài chính Tiêu dùng (CFPB) công bố các ngưỡng DTI mà các cho vay tuân theo. Đối với khoản vay thông thường phù hợp, trần DTI sau thường là 45%, trong khi các quy tắc Thế chấp Đủ điều kiện (QM) thiết lập mức tối đa chung là 43%. Hướng dẫn FHA cho phép đến 50% trong một số trường hợp, và khoản vay VA sử dụng cách tiếp cận từng trường hợp với 41% làm tham chiếu chung.
Hiểu DTI trước khi đăng ký khoản vay cho bạn lợi thế chiến lược. Nếu tỷ lệ vượt quá ngưỡng cho loại khoản vay mong muốn, bạn có thể thực hiện các hành động cụ thể – trả nợ cụ thể, tăng thu nhập, hoặc điều chỉnh ngân sách nhà ở – để cải thiện khả năng đủ điều kiện.
Khi Nào Nên Sử Dụng Máy Tính Này
- Trước khi bắt đầu tìm nhà – kiểm tra xem DTI có đủ điều kiện cho loại khoản vay bạn cần không.
- Khi so sánh số tiền tiền phê duyệt thế chấp – xem nợ hiện tại hạn chế khả năng vay thế nào.
- Sau khi trả nợ đáng kể – tính toán lại để xem DTI đã cải thiện bao nhiêu.
- Khi lên kế hoạch vay nợ mới (mua xe, khoản vay sinh viên) – kiểm tra tác động trước khi cam kết.
- Trong quá trình nộp đơn thế chấp – tìm hiểu tại sao bạn bị từ chối và cần sửa gì.
- Khi kết hợp tài chính với đối tác – tính DTI kết hợp cho nộp đơn chung.
Các bước:
- Nhập thu nhập gross hàng tháng trước thuế – đây là cơ sở được sử dụng cho tất cả các tính toán DTI.
- Nhập thanh toán nhà ở hàng tháng (thuê nhà hoặc nợ gốc thế chấp, lãi, thuế và bảo hiểm).
- Thêm tất cả các thanh toán nợ lặp lại hàng tháng: khoản vay ô tô, khoản vay sinh viên, thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng, khoản vay cá nhân và các khoản nợ khác.
- Xem lại tỷ lệ DTI trước và sau – so sánh với quy tắc 28/36 và các ngưỡng chương trình khoản vay mục tiêu của bạn.
- Sử dụng kết quả để quyết định có nên trả nợ, tăng thu nhập hay điều chỉnh ngân sách nhà ở trước khi đăng ký khoản vay.
Công Thức
DTI Sau = (Tổng thanh toán nợ hàng tháng ÷ Thu nhập gross hàng tháng) × 100
DTI Trước = (Thanh toán nhà ở hàng tháng ÷ Thu nhập gross hàng tháng) × 100
Trong đó:
Tổng thanh toán nợ hàng tháng = Thanh toán nhà ở + Khoản vay ô tô + Khoản vay sinh viên + Thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng + Khoản vay cá nhân + Nợ khác
Ví dụ:
Thu nhập gross hàng tháng: 7.500$
Thanh toán nhà ở: 1.800$
Khoản vay ô tô: 450$
Khoản vay sinh viên: 300$
Thẻ tín dụng: 150$
Khoản vay cá nhân: 200$
Nợ khác: 100$
Tổng nợ hàng tháng: 3.000$
DTI Sau: (3.000$ ÷ 7.500$) × 100 = 40%
DTI Trước: (1.800$ ÷ 7.500$) × 100 = 24%
Trường Hợp Sử Dụng
- Kiểm tra xem các khoản nợ hiện tại có đủ điều kiện vay thế chấp mua nhà hay không trước khi nộp hồ sơ
- So sánh việc tất toán khoản vay mua xe hoặc vay sinh viên ảnh hưởng thế nào đến DTI và khả năng vay vốn
- Lập kế hoạch mua nhà bằng cách tính toán số nợ tối đa có thể gánh thêm mà vẫn dưới hạn mức của ngân hàng
- Chuẩn bị tái tài trợ hoặc đảo nợ — xác minh DTI đáp ứng điều kiện để hưởng lãi suất thấp hơn
- Lập kế hoạch vay đồng đứng tên — kết hợp thu nhập và nghĩa vụ nợ của người đồng vay để tính DTI tổng
- Lập ngân sách trước các khoản chi lớn — nắm rõ năng lực vay nợ hợp lý so với mức thu nhập
Lợi Ích Chính
- Hiển thị ngay lập tức tỷ lệ DTI trước và sau với một lần nhập
- So sánh tỷ lệ của bạn với các ngưỡng thông thường, FHA, QM và VA cạnh nhau
- Hiểu bạn có thể vay thêm bao nhiêu nợ hàng tháng trước khi vượt ngưỡng cho vay
- Xác định khoản nợ cụ thể nào nên trả trước để cải thiện DTI tối đa
- Lên kế hoạch thời gian nộp đơn thế chấp dựa trên khi nào DTI đạt phạm vi mục tiêu
- Tránh lỗi phổ biến tìm nhà mà không biết khả năng vay thực sự
Mẹo Chuyên Nghiệp
- Nhắm DTI sau dưới 36% cho điều khoản khoản vay thông thường tốt nhất – bất cứ điều gì dưới 28% trước là lý tưởng
- Trả trước số dư thẻ tín dụng – chúng có thanh toán tối thiểu cao nhất so với số dư, giảm DTI nhiều nhất mỗi đô la
- Nếu bạn là freelancer, các cho vay thường sử dụng thu nhập ròng trung bình 2 năm, không phải đỉnh hiện tại – lên kế hoạch tương ứng
- Cân nhắc trả hoàn toàn nợ nhỏ thay vì thanh toán tối thiểu – loại bỏ thanh toán 150$/tháng giải phóng nhiều không gian DTI hơn giảm xuống 75$
- Lấy báo cáo tín dụng trước khi nộp đơn – lỗi có thể thổi phồng nợ đã khai và DTI
- Không mở tài khoản tín dụng mới hoặc vay nợ mới trong 6-12 tháng trước khi nộp đơn thế chấp
Những Lỗi Thường Gặp Cần Tránh
- Bỏ qua DTI sau và chỉ kiểm tra trước – các cho vay từ chối người vay có chi phí nhà ở thấp nhưng nợ tổng cao
- Bao gồm chi phí không phải nợ như thực phẩm, hóa đơn và bảo hiểm trong tính toán DTI – không được các cho vay tính
- Quên bao gồm thanh toán khoản vay sinh viên – ngay cả khoản vay hoãn cũng có thể được tính 0,5-1% số dư bởi một số cho vay
- Cho rằng thư tiền phê duyệt có nghĩa DTI được phê duyệt hoàn toàn – thẩm định cuối có thể áp dụng ngưỡng chặt hơn
- Trả tất cả nợ trước khi nộp đơn khi đặt cọc lớn hơn tiết kiệm nhiều hơn trên PMI và chi phí tổng
- Không tính thu nhập biến đổi – hầu hết các cho vay yêu cầu trung bình 2 năm, không phải đỉnh hiện tại
Các Thuật Ngữ Chính Được Giải Thích
- Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (DTI): Phần trăm thu nhập gross hàng tháng dành cho các khoản nợ hàng tháng, tính bằng tổng thanh toán nợ hàng tháng chia thu nhập gross hàng tháng
- DTI Trước: Cũng gọi là tỷ lệ nhà ở – chỉ chi phí nhà ở (thế chấp, thuế, bảo hiểm, HOA) chia thu nhập gross hàng tháng
- DTI Sau: Tất cả nợ lặp lại hàng tháng (nhà ở + khoản vay ô tô + khoản vay sinh viên + thẻ tín dụng + khoản vay cá nhân) chia thu nhập gross hàng tháng
- Thế chấp Đủ điều kiện (QM): Quy tắc bảo vệ người tiêu dùng thiết lập DTI sau tối đa 43% và giới hạn các tính khoản vay rủi ro như trả nợ âm
- Quy tắc 28/36: Hướng dẫn cho vay truyền thống gợi ý DTI trước không nên vượt 28% và DTI sau không nên vượt 36%
- Yếu tố Bù đắp: Điểm mạnh bổ sung (điểm tín dụng cao, đặt cọc lớn, dự trữ tiền mặt) có thể cho phép cho vay phê duyệt khoản vay với DTI trên ngưỡng tiêu chuẩn
- Thu nhập Gross Hàng tháng: Tổng thu nhập trước thuế và khấu trừ – số được dùng làm mẫu số trong tất cả tính toán DTI
- PITIA: Nợ gốc, Lãi, Thuế, Bảo hiểm và Phí Hội đồng – chi phí nhà ở đầy đủ hàng tháng dùng trong tính toán DTI trước
Khái niệm liên quan
- Máy tính thế chấp: DTI quyết định bạn có thể vay thế chấp bao nhiêu. Hãy dùng Máy tính thế chấp của chúng tôi để xem khoản thanh toán hàng tháng cho các căn nhà nằm trong ngân sách được DTI chấp thuận, đồng thời so sánh các kịch bản đặt cọc và lãi suất khác nhau.
- Máy tính khoản vay: Các loại khoản vay khác nhau ảnh hưởng tới DTI của bạn theo những cách khác nhau. Hãy dùng Máy tính khoản vay của chúng tôi để mô phỏng cách một khoản vay ô tô mới, tái cấp vốn khoản vay sinh viên hay khoản vay cá nhân sẽ thay đổi DTI sau của bạn trước khi bạn cam kết.
- Máy Tính Khả Năng Mua Nhà: DTI là một trong hai yếu tố quyết định khả năng mua nhà (yếu tố còn lại là đặt cọc). Máy Tính Khả Năng Mua Nhà – Mua Được Bao Nhiêu của chúng tôi kết hợp cả hai yếu tố để đưa ra khoảng giá thực tế cho bạn.
- Điểm Tín dụng và Lãi Suất Thế Chấp: Điểm tín dụng và DTI cùng nhau quyết định lãi suất thế chấp của bạn. DTI mạnh kết hợp với điểm tín dụng mạnh sẽ được mức lãi suất tốt nhất — hãy dùng Mô phỏng Điểm Tín dụng của chúng tôi để mô phỏng việc cải thiện điểm số sẽ tác động thế nào tới DTI của bạn.
Ví Dụ
Kiểm tra xem nợ hiện tại có đủ điều kiện cho khoản vay thông thường, FHA hay VA trước khi nộp đơn Xem cách trả khoản vay ô tô hoặc số dư khoản vay sinh viên ảnh hưởng đến DTI và khả năng vay Lên kế hoạch mua nhà bằng cách xem bạn có thể vay thêm bao nhiêu nợ mà không vượt ngưỡng cho vay Chuẩn bị cho việc tái cấp vốn – kiểm tra xem DTI có đáp ứng yêu cầu cho lãi suất tốt hơn hoặc tái cấp vốn bằng tiền mặt không Lên kế hoạch nộp đơn chung – kết hợp thu nhập và nợ của người ký chung để xem DTI kết hợp Lập ngân sách trước khi mua lớn – hiểu khả năng vay so với thu nhập
Giải thích kết quả của bạn
DTI sau là số quyết định khả năng đủ điều kiện khoản vay. Dưới 36% là điểm lý tưởng cho khoản vay thông thường – bạn sẽ đủ điều kiện lãi suất tốt nhất và dòng sản phẩm khoản vay rộng nhất. Từ 36-43%, bạn vẫn trong phạm vi cho hầu hết khoản vay thông thường và FHA nhưng có thể phải đối mặt với lãi suất cao hơn một chút hoặc cần yếu tố bù đắp. Trên 43%, các lựa chọn thu hẹp đáng kể – FHA có thể vẫn hoạt động nhưng khoản vay thông thường và QM trở nên khó đạt được.
DTI trước quan trọng vì nó cho bạn biết bao nhiêu thu nhập bị nhà ở tiêu thụ một mình. Ngay cả khi DTI sau chấp nhận được, DTI trước trên 31-33% để lại ít không gian hơn cho tiết kiệm, khẩn cấp và chi phí lối sống. DTI trước cao là dấu hiệu cảnh báo bạn có thể đang vượt ngân sách nhà ở.
Số tiền nợ hàng tháng thêm tối đa là đệm vay – số tiền thanh toán hàng tháng mới bạn có thể thêm (cho xe ô tô, thẻ tín dụng mới hoặc khoản vay khác) trước khi DTI sau đạt ngưỡng 45%. Sử dụng nó để lên kế hoạch mua lớn trước và trong quá trình thế chấp.