Máy Tính Lợi Suất Nợ (Debt Yield)

Lợi suất nợ đo lường mức thu nhập mà bất động sản thương mại tạo ra trên mỗi đồng vay: thu nhập hoạt động ròng chia cho số dư khoản vay, biểu thị bằng phần trăm. Một khoản vay 10,000,000 cho tòa nhà mang lại 800,000 mỗi năm có lợi suất nợ đúng 8.00%. Bên cho vay dùng tỷ lệ này trước tiên vì nó bỏ qua lãi suất và lịch khấu hao — hai biến số có thể tái cấu trúc trong đàm phán lại — và chỉ nhìn vào việc bản thân tài sản có gánh được khoản nợ hay không. Khoản vay có thể đàm phán lại; thu nhập thì không. Đó là lý do lợi suất nợ đứng cạnh tỷ lệ nợ trên giá trị và tỷ lệ bao phủ nghĩa vụ nợ như một trong ba con số mà mọi thỏa thuận tín dụng thương mại đều nêu, và tại sao hầu hết bên cho vay gắn vào một ngưỡng, thường nằm giữa 7.5% và 10%, mà khoản vay hoàn tất phải vượt ngay tại thời điểm giải ngân. Máy tính hoạt động theo ba chiều: nó kiểm tra một khoản vay so với ngưỡng, nó quy mô khoản vay lớn nhất mà ngưỡng cho phép, và nó tính ngược NOI mà một khoản vay nhất định cần.

Lấy preset mặc định: một tòa nhà có 800,000 thu nhập hoạt động ròng và khoản vay 10,000,000 trên giá trị 13,500,000, kiểm tra ở ngưỡng 7.5%. Lợi suất nợ là 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, nên khoản vay vượt ngưỡng 0.50 điểm. Số dư lớn nhất mà ngưỡng đó hỗ trợ là 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, nghĩa là khoản vay hiện tại còn thấp hơn giới hạn 666,666.67, và NOI mà ngưỡng đòi hỏi ở khoản vay này là 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Giờ chuyển preset văn phòng sang chế độ NOI cần thiết: 1,400,000 NOI với yêu cầu 18,000,000 ở ngưỡng 9% cho 7.78%, thiếu 1.22 điểm — bất động sản cần 1,620,000 NOI và còn thiếu 220,000. Cuối cùng quy mô preset bán lẻ: ba giới hạn lần lượt là 14,117,647.06 từ lợi suất nợ, 11,200,000 từ trần LTV 70% trên giá trị 16,000,000, và 12,656,865.56 từ DSCR 1.25 ở 6.5% trong 30 năm. Cái nhỏ nhất thắng, nên LTV là ràng buộc: khoản vay đề xuất là 11,200,000, đứng đúng ở LTV 70.00% với lợi suất nợ ngụ ý 10.71%.

Đọc trang theo thứ tự này. Đoạn tiêu đề được tô màu theo phép thử: đỏ khi lợi suất nằm dưới ngưỡng của bên cho vay, vàng khi dưới 8% dù ngưỡng của bạn thoáng hơn, xanh lá ở 10% trở lên, và xanh dương trong dải tiêu chuẩn 8% đến 10%. Ở chế độ lợi suất nợ, bốn thẻ bên dưới cho biết khoản vay tối đa tại ngưỡng của bạn, dư địa theo điểm, chênh lệch bằng tiền so với số dư hiện tại, và NOI mà ngưỡng yêu cầu. Bảng phân tích lặp lại từng con số, thêm LTV và tỷ lệ vốn hóa ngay khi có giá trị bất động sản, và lưới nhạy cảm cho thấy giới hạn di chuyển thế nào khi NOI dao động cộng hoặc trừ 20% trên các ngưỡng từ 7.5% đến 11%. Ở chế độ quy mô, ba giới hạn hiện ra thành thẻ và thành bảng với phép thử ràng buộc được đánh dấu, kế tiếp là LTV ngụ ý và lợi suất ngụ ý trên khoản vay đề xuất. Bảng giải pháp từng bước dựng lại phép tính từng dòng, nên mọi con số trên màn hình đều có thể tự tính lại bằng tay.