住宅ローン追加返済計算機

この計算機のデフォルトのローン — 6.75パーセント・30年の360,000 — では、毎月200を追加するだけで、利息は総額115,871削減され、ローンは74か月早く終わります。削減額は、追加する金額と契約金利の両方に比例します。6.75パーセントでは、追加元本として投入した1ドルは、そうでなければ残りの返済期間ずっと6.75パーセントの利息を生み続けただろう分を、その場で帳消しにするからです。元本を早く減らすほど、その後のすべての月で利息の計算基準となる残高も小さくなるため、効果は月を追って積み上がります。だからこそ、無理のない継続的な追加でも、30年という長い期間の中で複利のように育ち、気づけば6桁の削減額になります。追加額の入力を自分の数字に変えると、比較表は総利息、完済月、そして追加現金1ドルあたりのリターンをすぐに再計算し、金額を変えるたびに削減額と効率の両方が更新されます。仕組みは単純で、追加分はその月から元本を直接減らし、以降のすべての月の利息計算が小さい残高に対して行われることです。借入額と金利が大きいほど、同じ追加額で削減できる利息は大きくなります。だから頭金を絞って借りた場合や、金利の高い住宅ローンで返済を始めた場合ほど、早期の追加返済が効きます。まずは自分の追加額を入れて、総利息と完済月がどう動くかを確かめてみてください。比較表はその場で更新されます。

はい。仕組みはトリックではなく算数です。隔週払いプランは、2週間ごとに予定返済額の半分を支払います。暦どおりなら1年は12回の返済ですが、2週間ごとだと年26回になり、26回の半額は満額13回分に相当します。デフォルトのローンでは、このサイクルへ切り替えただけで利息114,664を削減し、ローンを72か月早く終わらせます。借り手が実際に負うのは毎年予定返済額を1回多く実行することで、完済までに投じる追加現金は56,039、その見返りとして削減できる利息は114,664、1ドルあたり2.05です。重要なのは、計算機が14日ごとの半額払いという実物のサイクルをそのままシミュレーションしている点で、毎月の返済額を少し増やすような近似は使っていません。だから表示される数字は、正しく適用された隔週払いスケジュールが実際に生む結果と一致します。なぜそうなるかは暦とのズレだけです。2週間ごとの支払いは年52週で26回になり、その半額の合計は満額13回分、暦どおりの12回を1回上回ります。その1回分が毎年の追加元本となり、完済月を何年も前倒しします。なお、この制度は毎年自動的に1回分の返済を多くする仕組みであり、元本を直接繰り上げる特別な手続きは不要です。返済額を増やすより精神的負担が小さい一方で、効果は同じ方向に働きます。計算機はこの差をそのまま完済月と削減利息に反映します。

総削減額と効率のどちらを基準にしているかで答えが変わります。デフォルトプリセットでは、毎月200の追加は総額115,871を削減しますが、そのために拘束する現金は57,000で、1ドルあたりのリターンは2.03です。対して、12か月目に一度に充当する10,000の一括返済は、拘束する現金10,000だけで55,236を削減し、1ドルあたり5.52と、はるかに効率が高くなります。見出しの削減額では毎月の追加が勝つのは、投入する現金の総額がずっと大きいからです。1ドルあたりのリターンでは、一括返済が勝ちます。つまり、その現金が人生で一度しか存在しないなら、一括返済の方が賢明な使い道です。逆に何年も続けられる習慣なら、継続的な追加の方が総額を大きく築きます。比較表は両方の列を並べて示すので、ひとくちの正解に従うのではなく、自分の現金の状況に合わせて判断できます。この違いが生じるのは、同じ10,000でも、12か月目に一括で投じたほうが、その後のすべての月の残高をまとめて小さくできるからです。総額と効率は別物なので、どちらか一方だけで結論を出すと、自分の資金状況に合わない選択になります。判断に迷ったら、1ドルあたりの列を最初に見てください。効率が高い戦略と総額の大きい戦略を組み合わせるのが、多くの場合で最良の結果になります。 どちらが得かは、その現金を次に何に使う予定かによっても変わります。

常に1か月目です。第3モードのタイミング曲線は、どの月でも決して上がりません。デフォルトのローンで、1か月目に充当する一括10,000は利息59,061を削減します。同じ10,000を12か月目まで送ると削減額は55,236まで下がり、最初の1年を待ったコストは3,824になります。60か月目までに待つコストは18,327、120か月目までには32,206に達します。理由は機械的なものです。早く充当した一括は元本を即座に減らすため、そうでなければ残りのすべての月に利息を課せていた元本が消え、あとの返済がずっと軽くなります。待つことで結果が良くなる月はどこにもないので、実際の原則は、手を離せる余裕ができた時点で、できるだけ早く充当することです。実際の数字を見ても、削減額は毎月単調に減っていきます。1か月待つたびに、その一括が本来担うはずだった分の利息がそのまま余分に発生し、あとから取り戻すことはできません。だからこのモードは、臨時収入の受け取り前に開いて、想定する月を入力しておくのが最も役立ちます。このモードの見方はシンプルで、横軸が充当する月、縦軸が削減できる利息です。曲線は必ず右下に下がるため、同じ10,000でも置く月を選ぶだけで結果が変わります。臨時収入の予定月を入力すれば、その時点での削減額と先送りコストがそのまま分かります。月を早めるほど、削減額は大きく、先送りコストは小さくなります。

米国の多くの通常住宅ローンは、ペナルティなしで追加元本の返済を認めています。ただし最終的に決めるのはローン契約です。早返済ペナルティは今も一部の商品に残っており、通常は期間の最初の数年に限られます。その期間内に残高の大部分を一度に繰り上げると発動する、といった条件が付くのが典型です。だから大きな一括返済を充当する前に、契約書の該当条項を必ず確認してください。あわせて、追加現金がどう充当されるかを返済代行会社に書面で確かめるのも重要です。指定のない超過払いは未充当資金のまま滞留するか次回の返済に回り、何も生みません。この計算機は、ペナルティがなく、追加現金が全額元本に充当される一般的なケースを前提としており、表示されるすべての数字も同じ前提に基づいています。多くの通常ローンで早返済ペナルティが使われなくなった今でも、契約書に残された条項が実際の費用として効くことがあるため、慣習ではなく文言を確認することが原則です。あわせて充当の指示を書面で残せば、後から認識の違いで争うこともありません。逆に言えば、ペナルティ条項がない限り、追加返済で失うものは何もありません。多くの通常ローンがこの扱いを標準としているため、心配なのは契約書と書面での確認だけで済みます。この計算機の前提は、まさにその標準的な扱いです。特別な承認や手数料を伴わないことも多いです。

追加元本は、契約金利をそのまま、保証されたリスクフリーのリターンとして生みます。6.75パーセントでは、元本に充当した1ドルが、残りの返済期間の利息6.75パーセントを避けられるため、預金口座の利息を簡単に上回り、長期の市場平均とも渡り合います。しかも市場リスクはありません。デフォルトプリセットでは、戦略によって追加現金の1ドルあたりのリターンは2.03から5.52の範囲になり、ローンが本来走ったはずの年数分だけ積み上がります。投資に回す方が勝つのは、税引き後のリターンがこの金利を確実に上回り、なおかつ流動性を重視する場合です。住宅ローンが勝つのは、確実性が重要な場合です。この計算機の1ドルあたりの列は、比較のうち保証されている側に、正直な数字を与えます。このリターンは市場の騰落にかかわらず、元本が減るたびに確実に発生します。だからこそ、リスクを取らずに家計を確実に改善したい場合や、投資の成績がこの金利を上回るか自信がない場合ほど、追加返済の魅力が大きくなります。逆に、税引き後リターンが十分に高い確信があるなら、投資側に回す判断も合理的です。判断材料を並べると、確実に効果が確定する側と、期待は大きいが不安定な側の比較になります。元本を減らす選択は、その効果が最初から確定している点で、投資にはない強みがあります。その差を数字で見られるのが、この1ドルあたりの列です。

6.75パーセントのデフォルトの360,000ローンで毎月1,000を追加する組み合わせを、積極的プリセットは24か月目に充当する15,000の一括返済と合わせてモデル化します。この結果、ローンは360か月ではなく157か月で完了し、203か月早く、およそ17年分の返済を取り除きます。削減できる利息は302,561で、そのために投じる追加現金は171,434、1ドルあたりのリターンは1.76です。一括を伴わない純粋な毎月1,000だけでも、それだけで期間は約167か月まで短縮できます。自分の数字を入力すれば、あなたの残高と金利に対する正確な完済月と、投じる現金の合計がすぐに分かります。1,000という追加額は予定返済額そのものを大きく上回るため、元本の消し方が当初のスケジュールから大きく外れます。一方で投じる現金の総額は171,434に達するため、1ドルあたりの効率1.76は少額の継続追加より低めです。総額を最優先するならこの戦略は有力で、完済月を何年も動かせます。このプリセットは、毎月の追加と年1回の大きな一括を組み合わせた最速に近い配置です。どちらか一方だけでも効果はありますが、両方を同時に走らせると、削減効果が複利で効いて総額が大きく伸びます。投じる現金に上限があるなら、その予算内でどの配分が最良かも一緒に検討してください。

隔週払いが制度化しているのと同じ発想です。毎年1回分の予定返済額を増やし、それを元本に充当する。デフォルトのローンでは、年初に早く充当する2,334.95の1回分は、継続型戦略の縮図のように振る舞います。今後何十年も6.75パーセントの利息を課せていただろう残高を、その場で消すからです。隔週払いのシミュレーションは、この効果をフルサイズで示します。年12回ではなく13回の返済になることで、完済までに投じる追加現金は56,039、削減できる利息は114,664、完了は72か月早くなります。重要なのは、厳密なスケジュールそのものよりも一貫性です。年に1回分の元本を増やす仕組みなら、それが何月であれ、完済日は何年も前倒しになります。返済を1回分多くすることは、金額の面では目立ちませんが、元本に対してまとめて効くため、残り期間にかかる利息を削ります。隔週払いにしなくても、毎年ボーナス月などに1回分を上乗せするだけでも同じ方向の効果が得られます。この計算機では、その1回分が完済月をどれだけ動かすかをそのまま数字で確認できます。代表的なのは、ボーナス月に1回分を上乗せする方法や、隔週払いへの切り替えです。いずれも毎年1回分の元本を増やして返すという同じ構造で、この計算機ではその差が完済月と削減利息としてそのまま表示されます。習慣として固定できれば、毎月の家計を圧迫することなく完済を何年も前倒しできます。

スケジュールは毎期、残高に対して再計算されます。利息は残高に期間金利を掛けて求まり、返済額はまずこの利息を充て、残りが元本を減らします。追加現金は利息の充当のあとに差し込まれるため、元本を即座に縮めます。以降のすべての月の利息は、より小さい残高に対して課されるので、それだけで一緒に下がっていきます。効果は加速します。早く投入された1ドルは、残りの全期間にわたる利息を消すため、どの戦略でも最初の数か月に投じた同じ1ドルのほうが、10年目に送る同じ1ドルよりずっと価値があります。計画モードはこれを直接描き、残高の道筋が「何もしない」基準から月ごとに乖離していく様子を見せます。追加返済を続けるほど、その差は広がっていきます。表にすると、当初の数年は元本の減少が遅く、利息の占める割合が大きいことが分かります。だからこそ、追加で入る現金はこの比率を最も大きく動かす位置に置かれます。予定どおりに返済を続けるだけの基準線と、追加返済を入れた線を並べて見れば、最初の数か月で差がつき始めることが確認できます。追加現金が入る位置は、利息を差し引いたあと、つまり純粋に元本を減らす瞬間です。ここに置かれた1円は、次の月から利息の計算対象から外れるため、効果が残りの全期間に及びます。表ではこの動きが、元本と利息の毎月の内訳としてそのまま読めます。基準線との差が広がる速さが、戦略の実力です。

通常ローン、FHA、そして多くの固定金利ローンは、追加元本の返済を認めています。ただし詳細は契約書と返済代行会社にあります。書面で3点を確認してください。第一に、追加現金が未充当資金として保留されたり次回返済への前倒しに回らず、元本に充当されること。第二に、早返済ペナルティ期間が適用されるかどうか。第三に、一部返済がどう扱われるかです。満額の返済額を覆うまで一部返済を保留する返済代行会社もあります。なお、税金と保険のためのエスクロー口座はローンと並行して運営されており、早返済の影響は受けません。これらを確認できれば、この計算機がモデル化するどの戦略も、貸し手の特別なプログラムなしでそのまま実行できます。実務上のポイントは、追加の指示が口頭だけだと、後から認識の違いで無効にされやすいことです。元本充当の指定を支払日付付きの書面で残し、充当後に残高が実際に減っているか毎月確認すれば、計算機が示す削減額どおりの効果を確実に受けられます。確認できたら、あとはこの計算機で戦略を組み、その内容どおりに実行するだけです。特別な貸し手のプログラムは不要で、毎月の追加、隔週払い、一括返済のいずれも、契約どおりの返済に上乗せする形で実行できます。それでも充当が反映されない場合は、支払明細で残高の動きを確認してください。3点の確認は一度きりではなく、契約内容が変わったときにも役立ちます。

エスクロー項目 — 固定資産税と保険 — は残高とともに縮む性質のものではないため、元本がどれだけ早く下がっても、毎月の請求のエスクロー部分は変わりません。だから追加返済をしても、この部分の支払い額は同じです。PMI（プライベート・モーゲージ・インシュアランス、住宅ローン保険）は性質が違います。ローン価値比率（LTV）に連動しているため、元本を早く払うほど、80パーセントのLTVしきい値に到達する時期を前倒しでき、当初のスケジュールが許すより早く解約の請求ができるようになります。デフォルトのローンでは、計画モードの残高の道筋がエクイティの積み上がりの速さを示します。そのときのLTVを返済代行会社のPMI解約ルールと照らし合わせ、しきい値を越えたら自動適用日を待たず、すぐに再評価を請求してください。つまり、元本を早く払うことで直接減るのは元本とそれに伴う利息の部分だけです。毎月の請求書のうちエスクロー部分は据え置かれ、支払い総額が大きく下がるわけではありません。PMIの解約は請求手続きによって初めて実現するので、しきい値を越えた時点で自分から動くことが鍵になります。したがって、毎月の請求額そのものを下げたい場合は、エスクローではなく元本と利息の部分を対象に考えます。追加返済の効果はそちらに現れ、エスクロー部分は税額や保険料の変動で決まるため、返済の速さとは独立に動きます。