Økonomi

Boliglåns ekstraafdragsberegner

Gratis beregner til ekstra betalinger på boliglån: sammenlign månedlige ekstra afdrag, betaling hver anden uge og engangsindskud, og se præcis, hvor meget rente hver strategi sparer, hvor mange måneder den forkorter, og hvornår et engangsbeløb betaler sig bedst.

Hjalp denne regnemaskine dig?

Hvad er Boliglåns ekstraafdragsberegner?

Hver boliglånsydelse deles op i rente og hovedstol, og fordelingen beregnes på ny hver måned på den resterende gæld. Betaler du mere end det planlagte beløb, går det overskydende direkte til hovedstolen, hvilket formindsker den gæld, næste måneds rente beregnes af. Det er hele mekanismen bag hver strategi her. Denne beregner stiller de tre greb side om side i standardeksemplet — et køb på 400,000 med 40,000 i udbetaling, altså et lån på 360,000 til 6.75 procent over 30 år, hvor den planlagte ydelse er 2,334.95, og hvor det at gøre ingenting koster 480,583 i renter. Lægger du 200 til om måneden, sparer du 115,871 og får lånet afsluttet 74 måneder før tid. Skifter du alene til hver anden uge, sparer du 114,664 og afslutter det 72 måneder før tid. Et engangsbeløb på 10,000 i måned 12 sparer 55,236. Tilsammen sparer de ekstra kontanter og engangsbeløbet 150,225 og er færdige 91 måneder før tid — samtidig med at de binder 63,600 i ekstra kontanter, eller 2.36 i sparede renter for hver 1 brugt.

Hvornår skal du bruge denne regnemaskine

  • Når en bonus, skatteafregning eller arv er på vej, og du vil have omkostningen ved at vente prissat, inden pengene kommer.
  • Når din långiver eller administrator foreslår et program med betaling hver anden uge, og du vil have regnestykket — inklusive de ekstra kontanter, det binder — før du tilmelder dig.
  • Når du har råd til en løbende ekstra betaling, men er i tvivl om, hvad der gør mest for de samme årlige kontanter: et fast beløb på 200 om måneden eller periodiske engangsbeløb.
  • Når du planlægger at sælge eller omlægge inden for få år og har brug for besparelsen målt mod din rigtige horisont frem for den fulde 30-årige løbetid.
  • Når du overvejer at indfri boliglånet tidligt frem for at investere, og vil have det garanterede afkast, din noterede rente repræsenterer, på bordet.
  • Når du allerede laver ekstra betalinger og vil verificere, at administratoren producerer den indfrielsesdato, amortiseringen lover.

Trin:

  1. Angiv prisen og udbetalingen. Forskellen er lånebeløbet, og hver krone af accelerationen måles mod den rente, denne restgæld ellers ville have båret.
  2. Tjek den planlagte ydelse. Ved 6.75 procent over 30 år koster lånet på 360,000 2,334.95 om måneden — den baseline, beregneren simulerer imod for hver strategi.
  3. Vælg dine greb. Månedlige ekstra kontanter hæver ydelsen, et engangsbeløb fjerner restgæld i ét hug, og skiftet til hver anden uge ændrer i stedet rytmen, ikke beløbet.
  4. Læs sammenligningstabellen. Hver strategi viser sin egen indfrielsesmåned, sparede måneder, sparede renter, bundne ekstra kontanter og afkastet pr. 1 af de kontanter.
  5. Brug kolonnen for afkast pr. krone til at bedømme effektivitet, ikke kun størrelse. Et engangsbeløb på 10,000 giver 5.52 pr. 1 — langt mere effektivt end 200 om måneden med 2.03 — selvom det månedlige ekstra sparer mere i alt.
  6. Byg din plan i den anden tilstand for at kombinere greb. Besparelserne styrker hinanden: engangsbeløbet fjerner restgæld, som det løbende ekstra ellers ville have trukket rente af.
  7. Åbn tilstanden for engangsbeløbets tidspunkt, før du modtager en uventet gevinst. Kurven viser, hvad hver ventemåned koster — 3,824 ved måned 12 og 18,327 ved måned 60 ved et engangsbeløb på 10,000 her.
  8. Sammenlign rentebesparelsen med, hvad de samme kontanter tjener et andet sted. Ekstra hovedstol giver et garanteret afkast svarende til din noterede rente; et markedsafkast er aldrig garanteret.

Formel

Lån: L = P - D Ydelse: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years Hver anden uge: bw = M / 2 paid every 2 weeks = 26 halves a year = 13 full payments Ekstra: M_new = M + X (X = extra cash each month) Engangsbeløb: balance = balance - S at month m Besparelse: S_total = I_baseline - I_plan Ventetid: S(m) falls as m rises - applying a lump in month 1 always wins Pr. krone: ratio = S_total / extra cash committed

Anvendelsessager

  • Du har netop modtaget en bonus og vil vide, om du skal indsætte den nu, næste måned, eller sprede den over året som en forhøjet månedlig ydelse.
  • Din långiver tilbyder en plan med betaling hver anden uge, og du vil have den ærlige regning — hvad den sparer, hvad den binder af kontanter, og hvordan den sammenligner med blot at lægge det samme beløb til hver måned.
  • Du vælger mellem disciplinen 200 om måneden og et enkelt engangsbeløb på 10,000 om året fra opsparingen, og du vil kende afkastet pr. krone for hver, før du binder dig.
  • Du planlægger at sælge eller omlægge inden for få år og skal vide, hvor meget rente en ekstra betaling faktisk undgår inden for det kortere vindue frem for over 30 år.
  • Du modellerer en aggressiv indfrielse: 1,000 om måneden plus periodiske engangsbeløb, med mål om den dag, ydelsen forsvinder helt fra budgettet.
  • Du vil vise en medlåntager eller rådgiver den konkrete omkostning ved at vente — hvad en uventet gevinst er værd i måned 1 sammenlignet med måned 12, 24 eller 60.

Nøglefordele

  • Du ser hver strategi rangeret side om side frem for ét greb isoleret, og det er sådan beslutningen faktisk tages — spørgsmålet er aldrig, om 200 hjælper, men hvilket greb hjælper mest.
  • Kolonnen for afkast pr. krone forvandler forbrug til et afkast: 5.91 sparet pr. 1 ved et engangsbeløb i måned 1 mod 2.03 ved et månedligt dryp fortæller dig, hvor effektivt hver strategi bruger kontanter, som du måske kun har én gang.
  • Ærlig simulering af hver anden uge betyder, at sammenligningen er retfærdig — halve ydelser hver anden uge, 26 om året, foldet ind på den samme månedlige akse som de andre strategier frem for blot tilnærmet.
  • Tidspunktanalyse omsætter vage råd til et tal: at indsætte en uventet gevinst i måned 1 i stedet for måned 12 er 3,824 værd ved et engangsbeløb på 10,000, og beregneren viser omkostningen for hver måned af lånet.
  • Kombinerede planer simuleres som ét kørsel, så effekten af et engangsbeløb oven på en forhøjet ydelse — og omvendt — fanges i stedet for gættet ud fra to separate resultater.
  • Planlinsen og sensitivitetsgitteret gør afvejningen gennemgåelig: ændr det ekstra beløb eller måneden for engangsbeløbet, og se de sparede renter bevæge sig gennem hele matricen, før du binder rigtige kontanter.

Pro tips

  • Indsæt uventede gevinster i den måned, du modtager dem. Forskellen mellem måned 1 og måned 12 ved et engangsbeløb på 10,000 er 3,824 — sæt inputfeltet for engangsbeløbets måned til måneden for din forventede bonus for at prissætte tidspunktet ærligt.
  • Ranger kandidaterne efter kolonnen for afkast pr. krone, når kontanterne er knappe. Små løbende ekstra beløb er nemmest at holde; engangsbeløbene er mest effektive; den bedste plan kombinerer normalt et beskedent løbende beløb med det engangsbeløb, der kommer.
  • Hold en reserve, før du forudbetaler. Kontanter i boliglånet er illikvide — de giver den noterede rente, men kan ikke hæves uden at sælge eller omlægge, så en nødopsparing kommer først.
  • Tjek låneaftalen for klausuler om gebyr ved tidlig indfrielse. De fleste konventionelle amerikanske realkreditlån har ingen, men nogle har dem inden for de første år af løbetiden.
  • Spørg, hvordan ekstra betalinger sættes ind. Skriftlig instruks om at sætte dem på hovedstolen, dateret til betalingsdatoen, holder administratoren fra at holde en overbetaling som ubrugte midler.
  • Kør sammenligningen igen efter en renteændring eller en omlægning. En lavere noteret rente reducerer hver strategis besparelse og kan ændre, hvilket greb fortjener de næste kontanter.

Almindelige fejl at undgå

  • At sammenligne strategier efter sparede renter alene. Det månedlige ekstra sparer mere end engangsbeløbet på standardvalget, men engangsbeløbet gør det med 10,000 i kontanter mod 57,000 — effektivitet og samlet besparelse er forskellige spørgsmål, og tabellen svarer på begge.
  • At gemme en uventet gevinst til en bekvem måned. Tidspunktskurven falder hver måned; intet ved at vente forbedrer resultatet, og på standardlånet koster det første år alene 3,824.
  • At antage, at hver anden uge ikke koster noget. Det kræver ingen ny opsparing, men det binder til gengæld én ekstra planlagt ydelse om året — 56,039 over indfrielsen på standardlånet. Det er billigere end en forhøjet ydelse, men ikke gratis.
  • At glemme at bede låneadministratoren om at sætte ekstra kontanter ind på hovedstolen. En uberettiget overbetaling kan stå som ubrugte midler eller dække næste afdrag, og den rentebesparelse, beregneren viser, kommer ikke.
  • At modellere ekstra betalinger mod eskroposter. Ejendomsskat og forsikring skrumper ikke med restgælden; at betale hurtigere på hovedstolen ændrer intet ved eskrodelen af den månedlige ydelse.
  • At forvente, at långiverens plan med hver anden uge er den eneste vej. Samme rytme kan normalt gengives ved selv at sende halvdelen af ydelsen hver anden uge, forudsat at administratoren accepterer det uden et tilknyttet gebyrprogram.

Nøglebegreber forklaret

Ekstra hovedstol:
kontanter betalt ud over det planlagte afdrag, sat direkte ind på lånegælden, så den holder op med at bære rente fra den måned.
Betaling hver anden uge:
halvdelen af den planlagte månedlige ydelse hver anden uge. Seksogtyve halve om året svarer til tretten fulde månedlige ydelser, én mere end den almindelige kalender.
Engangsbeløb:
et beløb, der indsættes på restgælden i en valgt måned. Dens styrke kommer fra hovedstol, der fjernes tidligt, og som styrker sig gennem hver senere ydelse.
Sparede renter:
baslinjens samlede renter minus strategiens samlede renter, talt over hele lånets levetid frem for et årligt øjebliksbillede.
Ekstra bundne kontanter:
de ekstra penge, strategien sender ud over tolv planlagte ydelser om året — det løbende ekstra, engangsbeløbet eller én ekstra fuld ydelse om året under hver anden uge.
Afkast pr. krone:
sparede renter divideret med bundne ekstra kontanter. Det måler, hvor effektivt en strategi forvandler kontanter til besparelser, så et lille engangsbeløb kan overhale et stort løbende ekstra.
Indfrielsesmåned:
den måned, restgælden når nul. Baslinjen på standardlånet er måned 360; hver strategi bedømmes efter, hvor langt under det tal den lander.
Tidspunktsomkostning:
den frafaldne rente ved at indsætte et engangsbeløb senere end måned 1. Den vokser hver måned, kontanterne venter, og derfor falder tidspunktskurven aldrig.

Relaterede begreber

  • Realkredit-regnemaskine: den fulde amortisering af det samme lån uden ekstra betalinger — den baseline, dette værktøj måler hver strategi imod.
  • Omlægnings-regnemaskine: sammenlign at sænke renten via omlægning med at forkorte løbetiden via ekstra betalinger på den nuværende noterede rente.
  • Gældskonsolideringsberegner: når boliglånet er ét af flere gældsposter, sammenlign at rulle restgældene sammen til ét lån med at accelerere dette direkte.
  • Lånesammenligning beregner: stil konkurrerende lånetilbud op efter samlet omkostning, før ekstra betalinger afgør noget — den indledende rente sætter stadig baslinjen.
  • Boligkøbs-regnemaskine – hvor meget hus: hvilken pris indkomsten bærer, før ydelsens størrelse — og dermed størrelsen af enhver ekstra betaling — bliver spørgsmålet.
  • Amortiseringsplanberegner: måned-for-måned-opdelingen af hver planlagt ydelse i hovedstol og rente, som ekstra kontanter er designet til at forstyrre.

Eksempel

Start fra standardvalget: en bolig til 400,000, 40,000 i udbetaling, et lån på 360,000 til 6.75 procent over 30 år. Gør du ingenting, er ydelsen 2,334.95 om måneden i 360 måneder, og renteudgiften i alt er 480,583. Læg nu 200 til om måneden. Lånet slutter efter 286 måneder i stedet for 360 — 74 måneder før tid — og renteudgiften falder til 364,712, en besparelse på 115,871. Du bandt 57,000 i ekstra kontanter undervejs, så hver 1 af de ekstra kontanter købte 2.03 i sparede renter. Valget hver anden uge fortæller en lignende historie fra en anden vinkel: 26 halve ydelser om året bliver til 13 fulde ydelser, lånet slutter 72 måneder før tid, og besparelsen er 114,664 for 56,039 i bundne ekstra kontanter — 2.05 pr. 1.

Fortolkning af dine resultater

Læs resultaterne i denne rækkefølge. Start med overskriften: sparede renter og dommerlinjen, der navngiver den vindende strategi i et klart sprog. Hvis intet greb er konfigureret, fortæller panelet dig det, og resten af siden venter på input. Dernæst sammenligningstabellen. Sparede renter svarer på hvor meget, bundne ekstra kontanter svarer på hvad det koster, og sparede pr. 1 ekstra svarer på hvor effektivt. En strategi, der vinder på totalen men taber på effektiviteten, er det rigtige svar, kun hvis kontanterne findes og ikke har en bedre anvendelse. Derefter restgældsdiagrammet i plan-tilstanden: mellem den grønne linje og den grå ligger den egenkapital, du bygger tidligt. I tidspunkts-tilstanden læses månedskolonnen sammen med ventekostkolonnen — kurven stiger aldrig, så den eneste beslutning er, hvor hurtigt du kan handle. Afslut med sensitivitetsgitteret. Hvis din række- og kolonnekrydsning ligger i det mørkere bånd, arbejder planen reelt; hvis rykning af engangsbeløbet et par måneder ændrer lidt, betyder tidspunktet mindre for dine tal end det løbende ekstra gør.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget rente kan ekstra betalinger på boliglånet spare?
På standardlånet i denne beregner — 360,000 til 6.75 procent over 30 år — sparer 200 om måneden 115,871 i renter og får lånet afsluttet 74 måneder før tid. Besparelsen skalerer med beløbet og renten: ved 6.75 procent undgår hver krone af den ekstra hovedstol også 6.75 procent i rente, som den ellers ville have båret i resten af løbetiden, og derfor vokser et beskedent løbende beløb til sekscifrede tal over nogle få årtier. Ændr ekstra-inputtet til dit eget tal, og sammenligningstabellen beregner omgående den samlede rente, indfrielsesmåned og afkastet pr. 1 af de ekstra kontanter.
Virker betaling hver anden uge reelt?
Ja, og mekanismen er aritmetik frem for et trick. En plan med hver anden uge betaler halvdelen af den planlagte ydelse hver anden uge: 26 halve om året svarer til 13 fulde månedlige ydelser i stedet for 12. På standardlånet sparer denne rytme alene 114,664 i renter og får lånet afsluttet 72 måneder før tid ved at binde én ekstra planlagt ydelse om året — 56,039 over indfrielsen, eller 2.05 sparet rente pr. 1. Beregneren simulerer den rigtige rytme, halv ydelse hver 14. dag, i stedet for at tilnærme den som et forhøjet månedligt beløb, så tallene matcher, hvad en korrekt sat plan med hver anden uge producerer.
Er det bedre at betale ekstra hver måned eller spare op til et engangsbeløb?
Det afhænger af, om du bedømmer samlet besparelse eller effektivitet. På standardvalget sparer 200 om måneden 115,871 i alt og binder 57,000 i kontanter — 2.03 sparet pr. 1. Et enkelt engangsbeløb på 10,000 i måned 12 sparer 55,236 med kun 10,000 bundet — 5.52 pr. 1, langt mere effektivt. Den månedlige vej vinder på den store overskriftsbesparelse, fordi kontantbeløbet er større; engangsbeløbet vinder på afkast pr. krone. Hvis kontanterne kun findes én gang, er engangsbeløbet den bedre anvendelse; hvis det er en disciplin, du kan holde i årevis, bygger det løbende ekstra den større total. Tabellen viser begge kolonner, så svaret passer til din situation frem for en tommelfingerregel.
Hvornår er det bedste tidspunkt at lave en betaling med engangsbeløb?
Måned 1, altid — tidspunktskurven i den tredje tilstand stiger aldrig. På standardlånet sparer et engangsbeløb på 10,000 indsat i måned 1 59,061 i renter. Rykkes det til måned 12, sparer det 55,236, så det første års ventetid koster 3,824; ved måned 60 er ventekostnaden 18,327, og ved måned 120 er den 32,206. Årsagen er mekanisk: et engangsbeløb, der indsættes tidligt, fjerner hovedstol, som ellers ville have trukket rente i hver eneste resterende måned af løbetiden. Der findes ingen måned, hvor venten forbedrer resultatet, så den praktiske regel er at indsætte kontanterne, så snart du har råd til at undvære dem.
Er der bøde for at indfri boliglånet tidligt?
De fleste konventionelle amerikanske realkreditlån tillader ekstra hovedstol uden bøde, men låneaftalen afgør det. Gebyrer ved tidlig indfrielse forekommer stadig på nogle produkter og er normalt indskrænket til de første år af løbetiden, ofte udløst ved at betale en stor andel af restgælden inden for det vindue. Tjek den noterede rente, før du indsætter et stort engangsbeløb, og bekræft skriftligt, hvordan administratoren vil sætte ekstra kontanter ind — en overbetaling, der står som ubrugte midler, tjener intet. Denne beregner forudsætter det almindelige tilfælde uden bøde og fuld indsættelse på hovedstolen, hvilket også er antagelsen bag hvert tal, den viser.
Skal jeg betale boliglånet ned eller investere de ekstra kontanter?
Ekstra hovedstol giver din noterede rente som et garanteret, risikofrit afkast: ved 6.75 procent undgår hver indsatte krone 6.75 procent i rente resten af løbetiden, hvilket uden sammenligning slår en opsparingskonto og konkurrerer med langsigtede markeds gennemsnit — uden markedsrisiko. På standardvalget giver hver 1 i ekstra kontanter 2.03 til 5.52 tilbage i renter alt efter strategi, ganget op over de år, lånet ville have løbet. At investere i stedet vinder, når det skatteeffektive afkast pålideligt slår renten, og du værdsætter likviditet; boliglånet vinder, når sikkerhed betyder noget. Kolonnen for afkast pr. krone her giver den garanterede side af den sammenligning et ærligt tal.
Hvor meget hurtigere kan jeg indfri et boliglån med 1,000 ekstra om måneden?
På standardlånet på 360,000 til 6.75 procent giver 1,000 om måneden sammen med et engangsbeløb på 15,000 i måned 24 det aggressive valg: lånet slutter efter 157 måneder i stedet for 360, hvilket er 203 måneder før tid, cirka 17 års ydelser fjernet, og 302,561 i sparede renter. De bundne ekstra kontanter er 171,434 og giver 1.76 pr. 1. Et rent 1,000 om måneden uden engangsbeløbet skærer alene løbetiden til omkring 167 måneder. Indtast dit eget beløb for at se den præcise indfrielsesmåned for din restgæld og rente.
Gør én ekstra betaling om året reelt en forskel?
Det er den samme idé, som hver anden uge formaliserer: én ekstra planlagt ydelse hvert år sat ind på hovedstolen. På standardlånet opfører en enkelt ydelse på 2,334.95 sat ind tidligt på året sig som de løbende strategier i miniature — den fjerner restgæld, som ville have trukket 6.75 procent i årtier. Simuleringen af hver anden uge viser effekten i fuld skala: 13 ydelser om året i stedet for 12 binder 56,039 over indfrielsen og sparer 114,664 i renter med lånet afsluttet 72 måneder før tid. Pointen er mindre den præcise plan og mere konsekvensen: enhver struktur, der årligt lægger beløbet fra én ydelse mere til hovedstolen, rykker indfrielsesdatoen med år.
Hvordan ændrer ekstra betalinger amortiseringsplanen?
Planen beregnes på ny hver periode ud fra restgælden: renten er restgælden ganget med den periodiske rentesats, og ydelsen dækker først den rente, mens resten reducerer hovedstolen. Ekstra kontanter lander efter rentedelen, så de formindsker hovedstolen med det samme, og hver efterfølgende måneds rente — beregnet på en mindre restgæld — falder sammen med den. Effekten accelererer: tidlige ekstra kroner fjerner rente for hele den resterende løbetid, og derfor er de første måneder af enhver strategi værd mere end de samme kroner sendt i det tiende år. Plan-tilstanden graftegner dette direkte og viser restgældslinjen divergere fra baslinjen måned for måned.
Kan jeg lave ekstra betalinger på et hvilket som helst boliglån?
Konventionelle, FHA og de fleste fastrentelån tillader ekstra hovedstol, men detaljerne står i den noterede rente og hos administratoren. Bekræft tre ting skriftligt: at ekstra kontanter sættes ind på hovedstolen frem for at stå som ubrugte midler eller modregnes næste afdrag, om der gælder et vindue med gebyr ved tidlig indfrielse, og hvordan delbetalinger håndteres — nogle administratorer holder en delbetaling, til den dækker et fuldt afdrag. Eskrokonti til skatter og forsikring kører ved siden af lånet og påvirkes ikke ved forudbetaling. Når det er bekræftet, kan enhver af de strategier, denne beregner modellerer, udføres direkte uden et særligt långiverprogram.
Reducerer ekstra betalinger PMI eller eskrobetalinger?
Eskroposter — ejendomsskat og forsikring — skrumper ikke med restgælden, så eskrodelen af den månedlige ydelse forbliver den samme, uanset hvor hurtigt hovedstolen falder. Privat boliglånsforsikring er anderledes: den er knyttet til LTV-forholdet, så en hurtigere afbetaling af hovedstolen kan fremrykke 80 procent LTV-tærsklen og gøre dig berettiget til at anmode om ophævelse tidligere end den oprindelige plan tillader. På standardlånet viser restgældslinjen i plan-tilstanden, hvor hurtigt egenkapitalen bygges; sammenlign den LTV med din administrators regler for PMI-ophævelse og anmod om en vurdering, når du krydser tærsklen, frem for at vente på den automatiske dato.

Opdag flere værktøjer

Friske udvalg fra hele vores værktøjsbibliotek.

Kursus-indtægts-regnemaskine

Vedvarende energi-ROI-regnemaskine

Snells Lov Beregner

Portefølje-genbalancerings-regnemaskine

Dage indtil-regnemaskine

Forholds-regnemaskine