Mortgage Ek Ödeme Hesaplayıcı nedir?
Her mortgage ödemesi faiz ve anaparaya bölünür ve bu bölünme her ay kalan bakiye üzerinden yeniden hesaplanır. Planlanan tutardan fazlasını ödediğinizde, fazlası doğrudan anaparaya gider ve ertesi ayın faizinin hesaplandığı bakiyeyi küçültür. Buradaki her stratejinin arkasındaki mekanizma budur.
Bu hesaplayıcı üç kolu varsayılan örnek üzerinde yan yana koyar — 400,000 tutarında bir alım, 40,000 peşinat; yani yüzde 6.75 oranında 30 yıl vadeli 360,000 tutarında bir kredi. Burada planlanan ödeme 2,334.95 tutarındadır ve hiçbir şey yapmamak 480,583 tutarında faize mal olur. Ayda 200 eklemek 115,871 tasarruf sağlar ve krediyi 74 ay önce bitirir. Yalnızca iki haftada bir ödemeye geçmek 114,664 tasarruf ettirir ve 72 ay önce bitirir. 12. aydaki 10,000 tutarındaki toplu ödeme 55,236 tasarruf sağlar. Bir arada, ek nakit ve toplu ödeme 150,225 tasarruf ettirir ve 91 ay önce bitirir — bu sırada 63,600 tutarında ek nakit taahhüt edilmiş olur; yani harcanan her 1 için 2.36 tutarında faiz tasarrufu elde edilir.
Bu Hesap Makinesi Ne Zaman Kullanılmalı
- Bir bonus, vergi iadesi veya miras geliyorsa ve para gelmeden önce beklemenin faiz maliyetini bilmek istiyorsanız.
- Kredi vereniniz veya servis sağlayıcınız bir iki haftada bir ödeme programı sunuyorsa ve katılmadan önce, taahhüt ettiği ek nakit de dahil aritmetiği görmek istiyorsanız.
- Tekrarlayan bir ek ödemeyi karşılayabiliyor ancak aynı yıllık nakit için istikrarlı ayda 200 mü, yoksa belirli aralıklardaki toplu ödemelerin mi daha çok işe yaradığından emin değilseniz.
- Birkaç yıl içinde satmayı veya yeniden finanse etmeyi planlıyor ve tasarrufun tam 30 yıllık vadeye göre değil, gerçek zaman uzunuza göre ölçülmesini istiyorsanız.
- Mortgage'ı erken kapatmayı mı yoksa yatırım yapmayı mı düşünüyorsanız ve kredi faiz oranınızın temsil ettiği garanti getiriyi masada görmek istiyorsanız.
- Zaten ek ödeme yapıyorsanız ve servis sağlayıcının, amortismanın vaat ettiği kapanış tarihini gerçekten ürettiğini doğrulamak istiyorsanız.
Adımlar:
- Fiyatı ve peşinatı girin. Fark, kredi tutarıdır; hızlandırmanın her doları, bu bakiyenin aksi halde taşıyacağı faize göre ölçülür.
- Planlanan ödemeyi kontrol edin. Yüzde 6.75 oranında 30 yıl vadeli 360,000 tutarındaki kredi ayda 2,334.95 tutarındadır — hesaplayıcının her stratejiyi karşılaştırmak için simüle ettiği temel çizelge budur.
- Kollarınızı seçin. Aylık ek nakit ödemeyi yükseltir, toplu ödeme tek hamleyle bakiyeyi azaltır, iki haftada bir anahtarı ise tutarı değil ödeme sıklığını değiştirir.
- Karşılaştırma tablosunu okuyun. Her strateji kendi kapanış ayını, kısaltılan ay sayısını, faiz tasarrufunu, taahhüt edilen ek nakdi ve o nakdin 1 başına getirisini gösterir.
- Verimliliği yalnızca tutara bakarak değil, dolar başına sütununu kullanarak değerlendirin. 10,000 tutarındaki toplu ödeme 1 başına 5.52 getirir — ayda 200 veren ve 2.03 getiren yola kıyasla çok daha verimlidir — oysa aylık ek ödeme toplamda daha fazla tasarruf sağlar.
- Kolları birleştirmek için planınızı ikinci modda kurun. Tasarruflar bileşikleşir: toplu ödeme, aksi halde tekrarlayan ek ödemenin faiz taşımaya devam edeceği bakiyeyi ortadan kaldırır.
- Beklenmedik bir gelir almadan önce toplu ödeme zamanlama modunu açın. Eğri, beklemenin her ay ne kadar maliyeti olduğunu gösterir — burada 10,000 tutarındaki toplu ödemede 12. aya kadar 3,824, 60. aya kadar 18,327.
- Faiz tasarrufunu aynı nakdin başka yerde kazandığıyla karşılaştırın. Ek anapara, kredi faiz oranına eşit garanti bir getiri sağlar; piyasa getirisi asla garanti değildir.
Formül
Kredi: L = P - D
Ödeme: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
İki haftada bir: bw = M / 2 paid every 2 weeks = 26 halves a year = 13 full payments
Ek: M_new = M + X (X = extra cash each month)
Toplu ödeme: balance = balance - S at month m
Tasarruf: S_total = I_baseline - I_plan
Bekleme: S(m) falls as m rises - applying a lump in month 1 always wins
Dolar başına: ratio = S_total / extra cash committed
Kullanım Alanları
- Az önce bir bonus aldınız ve bunu şimdi mi, gelecek ay mı uygulamanız gerektiğini, yoksa artan bir aylık ödeme olarak yıl geneline mi yaymanız gerektiğini bilmek istiyorsunuz.
- Kredi vereniniz bir iki haftada bir ödeme planı sunuyor ve dürüst aritmetiği istiyorsunuz — ne kadar tasarruf sağladığı, nakit olarak ne taahhüt ettiği ve aynı tutarı aylık eklemekle karşılaştırıldığında nasıl durduğu.
- Ayda 200 tutmaya dayalı bir disiplinle, birikimlerinizden yılda bir kez 10,000 tutarında toplu ödeme arasında karar veriyorsunuz ve taahhütten önce her birinin dolar başına verimliliğini bilmek istiyorsunuz.
- Birkaç yıl içinde satmayı veya yeniden finanse etmeyi planlıyorsunuz ve bir ek ödemenin, 30 yıl yerine bu daha kısa süre içinde gerçekte ne kadar faizi önlediğini bilmek istiyorsunuz.
- Agresif bir kapanış modelliyorsunuz: ayda 1,000 artı belirli aralıklarla toplu ödemeler; hedef, ödemenin bütçeden tamamen kaybolduğu gün.
- Ortak borçlu veya danışmanınıza beklemenin somut maliyetini göstermek istiyorsunuz — bir beklenmedik gelirin 1. ayda 12, 24 veya 60. aya kıyasla ne kadar ettiği.
Temel Faydalar
- Her stratejiyi tek bir kolu izole halde görmek yerine yan yana sıralanmış görürsünüz; karar gerçekte böyle verilir — soru 200 tutarının işe yarayıp yaramadığı değil, hangi kolun en çok işe yaradığıdır.
- Dolar başına sütunu harcamayı getiriye çevirir: 1. aydaki toplu ödemede 1 başına 5.91 tasarruf ile aylık damlatmada 2.03 arasındaki fark, her stratejinin belki bir daha elinize geçmeyecek nakdi ne kadar verimli kullandığını söyler.
- Gerçek iki haftada bir simülasyonu, karşılaştırmanın dürüst olduğu anlamına gelir — her iki haftada bir yarım ödemeler, yılda 26; diğer stratejilerle aynı aylık eksen üzerinde birleştirilir, yaklaşık bir değere indirgenmez.
- Zamanlama analizi belirsiz tavsiyeyi bir rakama çevirir: 10,000 tutarındaki toplu ödemede bir beklenmedik geliri 12. ay yerine 1. ayda uygulamak 3,824 eder ve hesaplayıcı kredinin her ayı için bu maliyeti gösterir.
- Kombine planlar tek bir çalıştırma olarak simüle edilir; böylece yükseltilmiş bir ödeme üzerine eklenen toplu ödemenin etkisi (ve tersi) iki ayrı sonuçtan tahmin edilmez, doğrudan yakalanır.
- Plan görünümü ve duyarlılık ızgarası ödünleşimi incelenbilir kılar: gerçek nakdi taahhüt etmeden önce ek tutarı veya toplu ödeme ayını değiştirin ve faiz tasarrufunun tüm matris boyunca nasıl hareket ettiğini izleyin.
Uzman İpuçları
- Beklenmedik gelirleri aldığınız ay uygulayın. 10,000 tutarındaki toplu ödemede 1. ile 12. ay arasındaki fark 3,824 tutarındadır — zamanlamayı dürüstçe ölçmek için toplu ödeme ayı girdisini beklenmedik gelirinizin geldiği aya ayarlayın.
- Nakit sınırlıysa adayları dolar başına sütununa göre sıralayın. Küçük tekrarlayan ek ödemeler en kolay sürdürülenidir; toplu ödemeler en verimlisidir; en iyi plan genellikle mütevazı bir tekrarlayan tutarla gelen toplu ödemeyi birleştirir.
- Erken ödeme yapmadan önce bir rezerv ayırın. Mortgage'a gömülü nakit likit değildir — kredi faiz oranı kadar getiri sağlar ancak satmadan veya yeniden finanse etmeden çekilemez; bu yüzden acil durum fonu önce gelir.
- Kredi sözleşmesinde erken ödeme cezası maddelerini kontrol edin. Çoğu standart ABD mortgage'ında böyle bir madde yoktur; ancak bazıları vadenin ilk yıllarında uygular.
- Ek ödemelerin nasıl uygulandığını sorun. Ödeme tarihli, anaparaya uygulanmasını talep eden yazılı talimat, servis sağlayıcının fazla ödemeyi uygulanmamış fonlar olarak bekletmesini engeller.
- Oran değişikliği veya yeniden finansman sonrasında karşılaştırmayı yeniden çalıştırın. Düşük kredi faiz oranı her stratejinin tasarrufunu azaltır ve bir sonraki doların hangi kola gideceğini değiştirebilir.
Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar
- Stratejileri yalnızca faiz tasarrufuna göre karşılaştırmak. Varsayılan ön ayarda aylık ek ödeme toplu ödemeden daha fazla tasarruf sağlar; ancak toplu ödeme bunu 57,000'e karşı 10,000 nakit ile yapar — verimlilik ve toplam tasarruf farklı sorulardır ve tablo ikisine de yanıt verir.
- Beklenmedik geliri elverişli bir ay için bekletmek. Zamanlama eğrisi her ay düşer; beklemenin sonucu iyileştiren hiçbir yanı yoktur ve varsayılan kredide yalnızca ertelemenin ilk yılı 3,824 tutarına mal olur.
- İki haftada bir ödemeyi bedava sanmak. Yeni birikim gerektirmez, ancak yılda bir fazladan planlanan ödeme taahhüt eder — varsayılan kredide kapanış boyunca 56,039. Artırılmış ödemeden daha ucuzdur, bedava değildir.
- Ek nakdin anaparaya uygulanmasını servis sağlayıcıya bildirmeyi unutmak. Hedefsiz bir fazla ödeme, uygulanmamış fonlar olarak bekleyebilir veya bir sonraki taksidi karşılayabilir; hesaplayıcının gösterdiği faiz tasarrufu o zaman gerçekleşmez.
- Ek ödemeleri emanet kalemlerine karşı modellemek. Emlak vergisi ve sigorta bakiyeyle birlikte azalmaz; anaparayı daha hızlı ödemek aylık faturanın emanet kısmında hiçbir şey değiştirmez.
- Kredi verenin iki haftada bir planını tek yol sanmak. Aynı ritim genellikle sizin her iki haftada bir ödemenin yarısını kendiniz göndererek yeniden üretilebilir; yeter ki servis sağlayıcı bunu ek bir ücret programına bağlamadan kabul etsin.
Anahtar Terimler Açıklandı
- Ek anapara:
- planlanan taksidin ötesinde ödenen nakit; doğrudan kredi bakiyesine uygulanır ve o aydan itibaren faiz taşımayı durdurur.
- İki haftada bir ödeme:
- her iki haftada bir, planlanan aylık ödemenin yarısı. Yılda yirmi altı yarım ödeme, on üç tam aylık ödemeye eşittir; standart takvimden bir fazladır.
- Toplu ödeme:
- seçilen bir ayda bakiyeye uygulanan tek seferlik tutar. Gücü, erken azaltılan anaparadan gelir; bu da sonraki her ödemede bileşikleşerek ilerler.
- Faiz tasarrufu:
- temel çizelgenin toplam faizinden stratejinin toplam faizinin çıkarılmasıdır; yıllık bir anlık görüntü yerine kredinin tüm ömrü boyunca sayılır.
- Tahsis edilen ek nakit:
- stratejinin yılda on iki planlanan ödemeden gönderdiği ek para — tekrarlayan ek ödeme, toplu ödeme tutarı veya iki haftada bir ödeme kapsamında yılda bir fazladan tam ödeme.
- Dolar başına getiri:
- faiz tasarrufunun tahsis edilen ek nakde bölümüdür. Bir stratejinin nakdi ne kadar verimli tasarrufa dönüştürdüğünü ölçer; bu yüzden küçük bir toplu ödeme, büyük bir tekrarlayan ekin önüne geçebilir.
- Kapanış ayı:
- bakiyenin sıfıra indiği ay. Varsayılan kredide temel çizelge 360. aydır; her strateji, bu rakamın altına ne kadar indiğine göre yargılanır.
- Zamanlama maliyeti:
- toplu ödemeyi 1. aydan sonra uygulamaktan vazgeçilen faizdir. Nakit bekledikçe her ay büyür; zamanlama eğrisinin yalnızca düşmesinin nedeni budur.
İlgili Kavramlar
- Mortgage Hesaplama: aynı kredinin ek ödemeler olmadan tam amortismanı — bu aracın her stratejiyi ölçtüğü temel çizelge.
- Yeniden Finansman Hesaplayıcı: oranı yeniden finansmanla düşürmeyi, mevcut kredide ek ödemelerle vadeyi düşürmeye karşı karşılaştırın.
- Borç Birleştirme Hesaplayıcısı: mortgage birkaç borçtan biriyse, bakiyeleri tek bir kredide birleştirmeyi bu krediyi doğrudan hızlandırmaya karşı karşılaştırın.
- Kredi Karşılaştırma Hesaplama: ek ödemeler herhangi bir şeyi belirlemeden önce rakip kredi tekliflerini toplam maliyete göre yan yana dizin — başlangıç oranı hâlâ temeli belirler.
- Ev Satın Alma Gücü Hesaplayıcı – Ne Kadar Alabilirsiniz: ödeme tutarı, dolayısıyla herhangi bir ek ödemenin büyüklüğü sorun haline gelmeden önce gelirin hangi fiyatı desteklediği.
- Amortizasyon Çetveli Hesaplayıcı: her planlanan ödemenin anapara ve faizine ay ay bölünmesi; ek nakit de tam olarak bu bölünmeyi bozmak için vardır.
Örnek
Standart ön ayarıyla başlayın: 400,000 tutarında bir ev, 40,000 peşinat, yüzde 6.75 oranında 30 yıl vadeli 360,000 tutarında bir kredi. Hiçbir şey yapmazsanız ödeme 360 ay boyunca ayda 2,334.95 tutarındadır ve faiz faturası toplam 480,583 tutarındadır.
Şimdi ayda 200 ekleyin. Kredi 360 yerine 286 ayda biter — 74 ay önce — ve faiz faturası 364,712 seviyesine düşer; yani 115,871 tasarruf. Bu sürede 57,000 tutarında ek nakit taahhüt ettiniz; bu yüzden o ek nakdin her 1'i, 2.03 tutarında faiz tasarrufu satın aldı. İki haftada bir ön ayarı aynı hikâyeyi başka bir yönden anlatır: yılda 26 yarım ödeme, 13 tam ödemeye dönüşür; kredi 72 ay önce biter ve tasarruf, taahhüt edilen 56,039 ek nakit karşılığında 114,664 olur — 1 başına 2.05.
Sonuçlarınızı Yorumlama
Sonuçları bu sırayla okuyun. Manşetle başlayın: faiz tasarrufu ve kazanan stratejiyi açıkça adlandıran hüküm satırı. Hiçbir kol yapılandırılmamışsa panel size bunu söyler ve sayfanın geri kalanı girdi bekler.
Sıradaki karşılaştırma tablosudur. Faiz tasarrufu ne kadar sorusunu, taahhüt edilen ek nakit ne kadara mal oluyor sorusunu, ek ödemede 1 başına biriken ise ne kadar verimli sorusunu yanıtlar. Toplamda kazanan ama verimlilikte kaybeden bir strateji, yalnızca nakit mevcut ve daha iyi bir kullanımı yoksa doğru cevaptır.
Ardından plan modundaki bakiye grafiği: yeşil çizgi ile gri çizgi arasındaki fark, erken biriktirdiğiniz ev payıdır. Zamanlama modunda, ay sütununu beklemenin maliyeti sütunuyla birlikte okuyun — eğri hiç yükselmez; bu yüzden tek karar, en kısa sürede harekete geçip geçemeyeceğinizdir.
Duyarlılık ızgarasıyla bitirin. Satır ve sütun kesişiminiz daha koyu bandın içindeyse plan gerçek işi yapıyordur; toplu ödemeyi birkaç ay kaydırmak pek bir şey değiştirmiyorsa, zamanlama sizin rakamlarınız için tekrarlayan ödemeden daha az önemlidir.