Mikä on Asuntolainan lisämaksulaskuri?
Jokainen asuntolainan erä jakautuu korkoon ja pääomaan, ja jako lasketaan joka kuukausi uudelleen jäljellä olevasta saldosta. Maksamalla suunniteltua määrää enemmän lisäosa kohdistuu suoraan pääomaan, mikä kutistaa saldon, josta seuraavan kuukauden korko lasketaan. Tämä koko mekanismi piilee jokaisen tämän laskurin strategian takana.
Tämä asuntolainan lisämaksulaskuri asettaa kolme vauhdittinta rinnakkain oletusesimerkissä — 400,000 kauppa, johon 40,000 käsirahaa, eli 360,000 laina korolla 6.75 prosenttia 30 vuodelle, jossa suunniteltu erä on 2,334.95 ja mitään tekemättä jääminen maksaa 480,583 korkoa. 200 kuukaudessa lisääminen säästää 115,871 ja valmistuu lainassa 74 kuukautta aikaisemmin. Pelkkä siirtyminen joka toinen viikko -maksuun säästää 114,664 ja valmistuu 72 kuukautta aikaisemmin. 10,000 kertamaksu kuukaudessa 12 säästää 55,236. Yhdistettynä lisäraha ja kertamaksu säästävät 150,225 ja valmistuvat 91 kuukautta aikaisemmin — käyttäen sitoen 63,600 lisärahaa, eli 2.36 korkosäästöä jokaisesta 1:stä käytetystä dollarista.
Milloin käyttää tätä laskuria
- Kun bonus, veropalaus tai perintö on tulossa ja haluat, että odottamisen korkohinta on selvillä ennen kuin raha saapuu.
- Kun lainanantajasi tai lainanhuoltajasi ehdottaa joka toinen viikko -ohjelmaa ja haluat laskennan, mukaan lukien sen sitoma lisäraha, ennen kuin liityt.
- Kun voit maksaa toistuvan lisämaksun, mutta olet epävarma, tekeekö tasainen 200 kuukaudessa vai säännölliset kertamaksut enemmän samalla vuosittaisella rahalla.
- Kun aiot myydä tai rahoittaa lainan uudelleen muutamassa vuodessa ja haluat säästön mitattavan todellista horisonttia vasten sen sijaan että se olisi koko 30 vuoden laina-aika.
- Kun harkitset asuntolainan maksamista pois aikaisemmin vai sijoittamista ja haluat, että takatuitu tuotto, jota ilmoitettusi korko edustaa, on esillä.
- Kun jo teet lisämaksuja ja haluat varmistaa, että lainanhuolto tuottaa loppumispäivän, jonka lyhennysaikataulu lupaa.
Vaiheet:
- Aseta hinta ja käsiraha. Erotus on lainasumma, ja jokaista vauhdittamisen dollaria mitataan sitä vasten, mitä korkoa tämä saldo olisi muuten kantanut.
- Tarkista suunniteltu erä. Korolla 6.75 prosenttia 30 vuodelle 360,000 laina maksaa 2,334.95 kuukaudessa — lähtötaso, jota vasten laskuri simuloi joka strategian.
- Valitse vauhdittimesi. Kuukausittainen lisäraha nostaa erää, kertamaksu poistaa saldon yhdellä siirrolla ja joka toinen viikko -vaihto muuttaa rytmiä eikä määrää.
- Lue vertailutaulukko. Jokainen strategia näyttää oman loppuumaksukuukautensa, lyhennetyt kuukaudet, säästetyn koron, käyttöön otetun lisärahan ja tuoton jokaisesta 1:stä tästä rahasta.
- Käytä tuottoa per dollari -saraketta arvioidaksesi tehokkuutta, ei pelkästään kokoa. 10,000 kertamaksu tuottaa 5.52 per 1 dollari — paljon tehokkaampi kuin 200 kuukaudessa suhteella 2.03 — vaikka kuukausittainen lisäys säästää enemmän kokonaisuudessaan.
- Rakenna oma suunnitelma toisessa tilassa yhdistääksesi vauhdittimet. Säästöt korkokoroittuvat: kertamaksu poistaa saldon, josta toistuva lisäys olisi muuten edelleen laskenut korkoa.
- Avaa kertamaksun ajoitus ennen kuin saat odottamattoman tulon. Käyrä näyttää, maksaa jokainen odotettu kuukausi — 3,824 kuukauden 12 jälkeen ja 18,327 kuukauden 60 jälkeen tässä 10,000 kertamaksussa.
- Vertaa korkosäästöä siihen, mitä sama raha tuottaa muualla. Lisäpääoma tuottaa takatuitun tuoton, joka vastaa ilmoitettua korkoasi; markkinatuotto ei ole koskaan taattu.
Kaava
Laina: L = P - D
Erä: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Joka toinen viikko: bw = M / 2 paid every 2 weeks = 26 halves a year = 13 full payments
Lisämaksu: M_new = M + X (X = extra cash each month)
Kertamaksu: balance = balance - S at month m
Säästö: S_total = I_baseline - I_plan
Odottaminen: S(m) falls as m rises - applying a lump in month 1 always wins
Per dollari: ratio = S_total / extra cash committed
Käyttötapaukset
- Olet juuri saanut bonuksen ja haluat tietää, maksetaanko se nyt, seuraavassa kuukaudessa vai levitetäänkö se vuoden aikana nostettuna kuukausieränä.
- Lainanantajasi tarjoaa joka toinen viikko -suunnitelman ja haluat rehellisen laskennan — mitä se säästää, mitä se sitoo rahana ja kuinka se vertautuu saman määrän lisäämiseen kuukausittain.
- Punnitset 200 kuukaudessa -kuria ja yhtä 10,000 kertamaksua vuodessa säästöistä, ja haluat kunkin tehokkuuden per dollari ennen sitoutumista.
- Aiot myydä tai rahoittaa laina uudelleen muutamassa vuodessa ja haluat tietää, kuinka paljon korkoa lisämaksu todella välttää tällä lyhyemmällä jaksolla sen sijaan että se olisi 30 vuotta.
- Mallinnat aggressiivista loppuumaksua: 1,000 kuukaudessa ja säännöllisiä kertamaksuja, tavoitteena päivä, jolloin erä katoaa budjetista kokonaan.
- Haluat näyttää yhteishakijalle tai neuvonantajalle odottamisen konkreettisen hinnan — mitä odottamaton tuotto on arvoinen kuukaudessa 1 verrattuna kuukausiin 12, 24 tai 60.
Keskeiset hyödyt
- Näet jokaisen strategian rinnakkain sen sijaan, että katsot yhtä vauhdittinta erikseen — juuri näin päätös todella tehdään; kysymys ei ole koskaan, auttaako 200, vaan kumpi vauhdittin auttaa eniten.
- Tuotto per dollari -sarake muuttaa kulutuksen tuotoksi: 5.91 säästöä per 1 dollari kuukauden 1 kertamaksussa verrattuna 2.03:een kuukausittaisessa pienennyksessä kertoo, kuinka tehokkaasti kukin strategia käyttää rahaa, jota sinulla saattaa olla vain kerran.
- Aito joka toinen viikko -simulaatio tarkoittaa, että vertailu on rehellinen — puolet erästä joka toinen viikko, 26 vuodessa, lasketaan samalle kuukausiakselille kuin muut strategiat sen sijaan, että niitä likimääritellään.
- Ajoitusanalyysi muuttaa epämääräisen neuvon luvuksi: odottamattoman tulon maksaminen kuukaudessa 1 sen sijaan että kuukaudessa 12 on arvoinen 3,824, kun kertamaksu on 10,000, ja laskuri näyttää hinnan jokaiselle lainakuukaudelle.
- Yhdistelmäsuunnitelmat simuloidaan yhtenä ajon, joten kertamaksun vaikutus nostetun erän päällä — ja toisin päin — otetaan huomioon sen sijaan, että se arvailtaisiin kahdesta erillisestä tuloksesta.
- Suunnitelman näkymä ja herkkysruudukko tekevät vaihtoehdon tarkasteltavaksi: muuta lisämäärää tai kertamaksun kuukautta ja seuraa, miten säästetty korko liikkuu koko matriisissa, ennen kuin sitoudut oikeaan rahaan.
Ammattilaisen vinkit
- Maksa odottamattomat tulot heti kuukaudessa, jolloin ne sait. Kuukauden 1 ja 12 välillä 10,000 kertamaksussa on eroa 3,824 — aseta kertamaksun kuukausi odotettuun bonuksen kuukauteen, jotta ajoitushinta on rehellinen.
- Järjestä vaihtoehdot tuoton per dollari -sarakkeen mukaan, kun rahaa on rajallisesti. Pienet toistuvat lisäykset on helpointa pitää; kertamaksut ovat tehokkaimmat; paras suunnitelma yhdistää yleensä vaatimattoman toistuvan määrän ja minkä tahansa saapuvan kertamaksun.
- Pidä varaus ennen ennenaikaista maksamista. Asuntolainassa oleva raha on niukasti likvidiä — se tuottaa ilmoitettua korkoa, mutta sitä ei voi nostaa ilman myyntiä tai uudelleenrahoitusta, joten hätävaras tulee ensin.
- Tarkista lainaosuusopimuksesta ennenaikaisen maksun sakkoja koskevat kohdat. Useimmissa tavanomaisissa Yhdysvaltojen asuntolainoissa niitä ei ole, mutta joissakin ne ovat voimassa laina-ajan ensimmäisinä vuosina.
- Kysy, kuinka lisämaksut kohdistetaan. Kirjallinen määräys kohdistaa ne pääomaan maksun päiväyksellä estää lainanhuoltoa pitämästä ylimaksua käyttämättömänä rahana.
- Suorita vertailu uudelleen koron muutoksen tai uudelleenrahoituksen jälkeen. Alempi ilmoitettu korko vähentää jokaisen strategian säästöä ja voi muuttaa, mikä vauhdittin ansaitsee seuraavan dollarin.
Yleisiä vältettäviä virheitä
- Strategioiden vertailu vain säästetyn koron perusteella. Oletusvalinnassa kuukausittainen lisäys säästää enemmän kuin kertamaksu, mutta kertamaksu tekee sen 10,000 rahalla kun kuukausittainen vaatii 57,000 — tehokkuus ja kokonaissäästö ovat eri kysymyksiä, ja taulukko vastaa molempiin.
- Odottamattoman tulon säilyttäminen sopivaan kuukauteen. Ajoituskäyrä laskee joka kuukausi; mikään odottamisessa ei paranna lopputulosta, ja oletuslainalla pelkkä ensimmäinen viivästymisvuosi maksaa 3,824.
- Olettaminen, ettei joka toinen viikko maksa mitään. Se ei vaadi uutta säästämistä, mutta se sitoo yhden lisäsuunnitellun erän vuodessa — 56,039 koko oletuslainan loppuumaksun aikana. Se on edullisempi kuin nostettu erä, mutta ei ilmainen.
- Unohtaminen kertoa lainanhuolloolle, että lisäraha kohdistetaan pääomaan. Kohdistamaton ylimaksu voi jäädä käyttämättömäksi rahaksi tai kattaa seuraavan erän, eikä laskurin näyttämä korkosäästö synny.
- Lisämaksujen mallintaminen escrow-kohteita vasten. Kiinteistövero ja vakuutus eivät kutistu saldon mukana; pääoman nopeampi maksaminen ei muuta mitään kuukausilaskun escrow-osasta.
- Olettaminen, että lainanantajan joka toinen viikko -suunnitelma on ainoa vaihtoehto. Sama rytmi on yleensä toistettavissa lähettämällä puolet erästä itse joka toinen viikko, edellyttäen että lainanhuolto hyväksyy sen ilman maksullista ohjelmaa.
Keskeiset käsitteet selitettynä
- Lisäpääoma:
- suunnitellun erän yli maksettu raha, joka kohdistetaan suoraan lainan saldolle, jolloin se lakkaa kantamasta korkoa tästä kuukaudesta alkaen.
- Joka toinen viikko -maksu:
- puolet suunnitellusta kuukausierästä joka toinen viikko. Kakskymmentäkuusi puolierää vuodessa vastaa kolmeatoista täyttä kuukausierää, yksi enemmän kuin tavallinen kalenteri.
- Kertamaksu:
- kerralla valitussa kuukauteen saldolle maksetava määrä. Sen voima tulee varhaisesti pois maksetusta pääomasta, joka korkokoroittuu eteenpäin jokaisessa myöhemmässä erässä.
- Säästetty korko:
- lähtötason kokonaiskorko miinus strategian kokonaiskorko, laskettuna koko laina-ajan yli vuosittaisen otoksen sijaan.
- Käyttöön otettu lisäraha:
- ylimääräinen raha, jonka strategia lähettää kahdentoista suunnitellun erän lisäksi vuodessa — toistuva lisäys, kertamaksun määrä tai yksi ylimääräinen täysi erä vuodessa joka toinen viikko -maksulla.
- Tuotto per dollari:
- säästetty korko jaettuna käyttöön otetulla lisärahalla. Se mittaa, kuinka tehokkaasti strategia muuttaa rahaa säästöiksi, joten pieni kertamaksu voi voittaa suuren toistuvan lisäyksen.
- Loppuumaksukuukausi:
- kuukausi, jolloin saldo nollaantuu. Oletuslainan lähtötaso on kuukausi 360; jokaista strategia arvioidaan sen perusteella, kuinka paljon se alittaa tämän luvun.
- Ajoituksen hinta:
- korko, josta luovutaan, kun kertamaksu maksetaan myöhemmin kuin kuukaudessa 1. Se kasvaa joka kuukausi, jonka raha odottaa, joten ajoituskäyrä laskee ainoastaan.
Liittyvät käsitteet
- Asuntolaskuri: koko lyhennysaikataulu samalle lainalle ilman lisämaksuja — lähtötaso, jota vasten tämä työkalu mitataan joka strategian.
- Uudelleenrahoitus Laskin: vertaa koron alentamista uudelleenrahoituksella koron alentamiseen lisämaksuilla nykyiseen lainaasi.
- Velkojen yhdistämisen laskuri: kun asuntolaina on yksi useista veloista, vertaa saldojen rulluttamista yhdeksi lainaksi sen sijaan, että vauhditettaisiin tätä lainaa suoraan.
- Lainojen vertailulaskuri: aseta kilpailevat lainatarjoukset rinnakkain kokonaiskustannuksen mukaan ennen kuin lisämaksut ratkaisevat mitään — lähtökorko asettaa yhä lähtötason.
- Asuntolaina Kykenevyys Laskin – Paljonko Taloa: minkä hinnan tulo tukee ennen kuin erän koko ja siten minkä tahansa lisämaksun koko muuttuu kysymykseksi.
- Lainaaikataululaskuri: jokaisen suunnitellun erän jakautuminen pääomaan ja korkoon kuukausi kerrallaan, jota lisäraha on tarkoitettu vääristämään.
Esimerkki
Aloita Vakio-esimerkistä: 400,000 asunto, 40,000 käsirahaa, 360,000 laina korolla 6.75 prosenttia 30 vuodelle. Jos et tee mitään, erä on 2,334.95 kuukaudessa 360 kuukautta ja korkolasku yhteensä 480,583.
Nyt lisäät 200 kuukaudessa. Laina päättyy 286 kuukaudessa 360:n sijaan — 74 kuukautta aikaisemmin — ja korkolasku laskee arvoon 364,712, eli säästö on 115,871. Matkan varrelle sitoutui 57,000 lisärahaa, joten jokainen 1 tästä lisärahasta osti 2.03 korkosäästöä. Joka toinen viikko -valinta kertoo saman tarinan toisesta suunnasta: 26 puolierää vuodessa muuttuvat 13 täydeksi eräksi, laina päättyy 72 kuukautta aikaisemmin ja säästö on 114,664 käyttäen sitoen 56,039 lisärahaa — 2.05 per 1 dollari.
Tulosten tulkinta
Lue tulokset tässä järjestyksessä. Aloita otsikosta: säästetystä korkosta ja tuomiorivistä, joka nimittää voittavan strategian selkokielellä. Jos yhtään vauhdittinta ei ole asetettu, paneeli kertoo sen ja loppu sivu odottaa syöttöä.
Seuraavaksi vertailutaulukko. Säästetty korko vastaa kuinka paljon, käyttöön otettu lisäraha vastaa mitä se maksaa ja säästö per 1 lisärahasta vastaa kuinka tehokkaasti. Strategia, joka voittaa kokonaissäästössä mutta häviää tehokkuudessa, on oikea vastaus vain, kun rahaa on olemassa ja sillä ei ole parempaa käyttöä.
Sitten saldokaavio suunnitelman tilassa: vihreän ja harmaan linjan välinen ero on aikaisemmin rakentama omaisuusosuus. Ajoituksen tilassa lue kuukausisarakkeet ja odottamisen hinta -sarakkeet yhdessä — käyrä ei koskaan nouse, joten ainoa päätös on, kuinka pian voit toimia.
Viimeistele herkkysruudukolla. Jos rivisi ja sarakkeesi leikkaus tummassa vyöhykkeessä, suunnitelma tekee todellista työtä; jos kertamaksun siirtäminen muutaman kuukauden verran ei muuta paljon, ajoitus ei paina sinun luvuillesi niin paljon kuin toistuva lisäys.