Herhangi bir gelir getiren mülk için kapitalizasyon oranını hesaplayın. Net işletme geliri ve mülk değerini girerek cap rate belirleyin veya hedef getiriniz için doğru satın alma fiyatını bulmak üzere geriye doğru çalışın.
Tapu Oranı Hesaplayıcısı, yatırımcıların bir mülkün finansmanından bağımsız olarak getirisini ölçmelerine yardımcı olur.
30.000 $ Net Faaliyet Geliri ve 400.000 $ mülk değeri ile tavan oranı %7,5'tir.
Cap rate, gelir getiren mülkleri değerlendirmek için ilk ve en önemli filtrenizdir. %7 cap rate, mülkün yıllık olarak satın alma fiyatının %7'sine eşit net gelir ürettiği anlamına gelir — bir hisse senedi temettüsüne benzer. Ancak, hisse senedi temettüsünden farklı olarak, cap rate finansman maliyetlerinizi hesaba katmaz ve mülk değerindeki potansiyel artış veya düşüşü göz ardı eder. Mülkleri karşılaştırırken, cap rate ile risksiz oran (10 yıllık Hazine tahvil getirisi) arasındaki farka bakın. 300-500 baz puanlık bir fark tarihsel olarak normaldir ve adil fiyatlı gayrimenkulü gösterir. 250 baz puanın altındaki bir fark, mülkün tahvillere göre aşırı fiyatlı olabileceğini gösterir. 600 baz puanın üzerindeki bir fark, bir değer fırsatına veya daha derin araştırma gerektiren gizli risklere işaret edebilir. Cap rate'ler mülk türüne göre önemli ölçüde değişir. Çok aileli mülkler, istikrarlı talep ve kurumsal yatırımcı tercihi nedeniyle tipik olarak en düşük cap rate'lerden (%4-6) işlem görür. Endüstriyel mülkler orta düzey cap rate'ler (%5-7) talep eder. Perakende ve ofis mülkleri genellikle daha yüksek boşluk riski ve daha uzun kiralama sürelerini yansıtan daha yüksek cap rate'lere (%6-9) sahiptir. Her kategori içinde, konum kalitesi, kiracı kredisi ve kira yapısı önemli değişiklikler yaratır. Cap rate analizinin en önemli sınırlaması, statik bir ölçüm olmasıdır — yalnızca ilk yılın getirisini yakalar ve gelir veya değerde değişiklik olmadığını varsayar. Sofistike yatırımcılar, cap rate analizini iskonto edilmiş nakit akışı modellemesi, IRR hesaplamaları ve duyarlılık analiziyle birleştirerek kira büyümesini, gider enflasyonunu, sermaye harcamalarını ve çıkış cap rate'lerini hesaba katar. Bu cap rate hesaplayıcıyı başlangıç noktanız olarak kullanın, ardından yatırım kararları vermeden önce ek analiz katmanları ekleyin.
Kapitalizasyon oranı, yaygın olarak cap rate olarak adlandırılır, ticari gayrimenkul yatırımında en yaygın kullanılan metriktir. Finansman yapısının bozulmaları olmadan gelir getiren bir mülkün getirisini değerlendirmek için basit, standartlaştırılmış bir yol sağlar. Bir cap rate, temel bir soruyu yanıtlar: bir mülkü nakit olarak satın alsaydınız, net işletme geliriniz ilk yılda yüzde kaç getiri sağlardı? Mülk değerlemesine gelir kapitalizasyonu yaklaşımından geliştirilen cap rate, onlarca yıldır gayrimenkul analizinin temel taşı olmuştur. Değerleme uzmanları değerleme için, yatırımcılar karşılaştırma için ve borç verenler sigortalama için kullanır. Cap rate'leri — onları neyin yönlendirdiğini, mülk türüne ve konuma göre nasıl değiştiklerini ve faiz oranlarıyla nasıl etkileşime girdiklerini — anlamak, ticari veya konut kiralık gayrimenkule yatırım yapan herkes için temel bilgidir.
Gelir getiren bir mülkü satın almak için değerlendirirken, birden fazla yatırım fırsatını karşılaştırırken veya mevcut portföyünüzü gözden geçirirken Cap Rate Hesaplayıcıyı kullanın. En değerli olduğu zamanlar: ilk mülk taraması sırasında, teklif vermeden önce, üç aylık portföy incelemelerinde ve mevcut piyasa cap rate'lerine göre bir mülkü satıp satmamayı değerlendirirken. Ayrıca, belirli mülklere bakmaya başlamadan önce geçerli cap rate aralığını anlamak için yeni pazarlar araştırırken de kullanın.