Kalkulator Cap Rate

Hitung tingkat kapitalisasi untuk hartanah penghasil pendapatan apa pun. masukkan pendapatan operasional bersih dan nilai hartanah untuk menentukan cap rate, atau kerja mundur untuk menemukan harga pembelian yang tepat untuk target pengembalian Anda.

pendapatan Operasional Bersih ($) ($)

nilai hartanah ($) ($)

Tarif Batasan (%)

Apakah Kalkulator Cap Rate?

Kalkulator Cap Rate membantu pelabur mengukur keuntungan hartanah yang tidak bergantung pada pembiayaan.

Rumus

Tingkat Kapitalisasi = (NOI / nilai hartanah) × 100

NOI = pendapatan Operasional Bersih (pendapatan sewa tahunan − kos operasional)

Contoh: hartanah $500,000 dengan NOI $50,000

Tingkat Kapitalisasi = ($50,000 / $500,000) × 100 = 10%

Cara Mengira

masukkan pendapatan Operasional Bersih dan nilai hartanah.
Lihat cap rate.

Contoh

dengan $30K pendapatan Operasional Bersih dan $400K hartanah value, cap rate adalah 7.5%.

Faedah Utama

Dapatkan hasil kalkulator cap rate yang akurat secara instan
Hemat masa dengan perhitungan kalkulator cap rate
Buat keputusan yang tepat dengan data yang jelas
percuma di peranti apa pun tanpa unduhan
Buat penawaran berdasarkan data dengan tolok ukur cap rate untuk pasar target Anda
Lacak tren cap rate dari masa ke masa untuk mengidentifikasi pergeseran pasar dan peluang pelaburan

Kesilapan Biasa

Menggunakan input yang tidak akurat
Mengabaikan faktor-faktor kunci
Salah mengartikan hasil
Lupa bahwa cap rate adalah gambaran sesaat dan tidak memperhitungkan apresiasi masa depan, pertumbuhan sewa, atau perbaikan nilai tambah
Menggunakan harga pembelian alih-alih nilai pasar saat ini saat mengira cap rate untuk analisis portofolio

Tips Pro

Periksa ulang input untuk akurasi
Jalankan beberapa skenario
Gabungkan dengan alat lain
Lacak tren cap rate setiap triwulan untuk melihat pergeseran pasar — cap rate yang meluas mungkin menandakan pasar pembeli mendekat
Gabungkan analisis cap rate dengan metrik lain seperti GRM, cash-on-cash return, dan IRR untuk gambaran pelaburan yang lengkap

Istilah Utama

Input: nilai yang Anda berikan
Output: hasil yang dihitung
Rumus: Metode yang digunakan
hasil: Jawaban yang dihitung
Terminal Cap Rate: Cap rate yang diharapkan pada saat penjualan hartanah, biasanya lebih tinggi dari cap rate masuk untuk memperhitungkan kos penjualan dan ketidakpastian
Kompresi Cap Rate: Kondisi pasar di mana nilai hartanah naik lebih cepat dari pertumbuhan NOI, menyebabkan cap rate menurun, sering kali karena peningkatan permintaan pelabur atau suku faedah rendah

Kegunaan Biasa

Perbandingan hartanah
Analisis pelaburan
Evaluasi pasar

Mentafsir Hasil

Cap rate adalah filter pertama dan terpenting Anda untuk mengevaluasi hartanah yang menghasilkan pendapatan. Cap rate 7% berarti hartanah menghasilkan pendapatan bersih sebesar 7% dari harga pembeliannya setiap tahun — mirip dengan imbal hasil dividen pada saham. Namun, tidak seperti dividen saham, cap rate tidak memperhitungkan kos pembiayaan Anda, dan mengabaikan potensi apresiasi atau depresiasi nilai hartanah dari masa ke masa. Saat membandingkan hartanah, lihat selisih antara cap rate dan tingkat bebas risiko (imbal hasil Treasury 10 tahun). Selisih 300-500 basis poin secara historis normal dan menunjukkan real estat yang dihargai secara wajar. Selisih di bawah 250 basis poin menunjukkan hartanah mungkin terlalu mahal dibandingkan obligasi. Selisih di atas 600 basis poin mungkin menandakan peluang nilai atau risiko tersembunyi yang memerlukan penyelidikan lebih dalam. Cap rate bervariasi secara signifikan berdasarkan jenis hartanah. hartanah multifamily biasanya diperdagangkan pada cap rate terendah (4-6%) karena permintaan yang stabil dan preferensi pelabur institusional. hartanah industri memiliki cap rate sedang (5-7%). hartanah ritel dan perkantoran umumnya memiliki cap rate lebih tinggi (6-9%) mencerminkan risiko kekosongan yang lebih tinggi dan tempoh pengisian yang lebih lama. Dalam setiap kategori, kualitas lokasi, kredit penyewa, dan struktur sewa menciptakan variasi yang signifikan. Keterbatasan terpenting dari analisis cap rate adalah bahwa ini adalah ukuran statis — hanya menangkap pengembalian tahun pertama dan mengasumsikan tidak ada perubahan dalam pendapatan atau nilai. pelabur canggih menggabungkan analisis cap rate dengan pemodelan arus kas diskonto, perhitungan IRR, dan analisis sensitivitas untuk memperhitungkan pertumbuhan sewa, inflasi kos, belanja modal, dan cap rate keluar. Gunakan kalkulator cap rate ini sebagai titik awal, kemudian tambahkan analisis lebih lanjut sebelum membuat keputusan pelaburan.

Konsep Berkaitan

Cash-on-Cash Return: Sementara cap rate mengukur pengembalian terlepas dari pembiayaan, cash-on-cash return menunjukkan pengembalian aktual atas wang tunai yang diinvestasikan setelah memperhitungkan bayaran KPR. Gunakan kalkulator cash-on-cash kami untuk mengevaluasi kesepakatan yang dibiayai dan membandingkannya dengan pembelian tunai.
pendapatan Operasional Bersih: Akurasi cap rate Anda sepenuhnya tergantung pada NOI yang akurat. Pelajari cara mengira NOI dengan benar termasuk cadangan kekosongan, manajemen hartanah, dan cadangan belanja modal. Kalkulator NOI kami membantu membuat laporan laba rugi yang akurat.
Gross Rent Multiplier: Metrik penilaian yang lebih sederhana yang membandingkan harga hartanah dengan pendapatan sewa kotor tanpa memperhitungkan kos. GRM berguna untuk penyaringan cepat, sementara cap rate memberikan gambaran yang lebih lengkap. Gunakan kalkulator hartanah sewaan kami untuk analisis komprehensif.
DSCR dan Cap Rate: Pemberi pinjaman menggunakan Debt Service Coverage Ratio bersama cap rate saat menulis pinjaman real estat komersial. hartanah dengan cap rate yang kuat tetapi DSCR yang lemah mungkin tidak memenuhi syarat untuk pembiayaan. Kalkulator DSCR kami membantu menentukan kelayakan pinjaman.
Metode BRRRR dan Cap Rate: Strategi BRRRR menargetkan hartanah yang dibeli di bawah nilai pasar. Setelah rehabilitasi, nilai setelah perbaikan menentukan cap rate untuk langkah refinansiasi. Kalkulator BRRRR kami memodelkan siklus beli-rehab-refinansiasi penuh dan cap rate yang dihasilkan.

Tentang

Tingkat kapitalisasi, yang umum disebut cap rate, adalah metrik yang paling banyak digunakan dalam pelaburan real estat komersial. Ini memberikan cara sederhana dan terstandarisasi untuk mengevaluasi pengembalian hartanah yang menghasilkan pendapatan tanpa distorsi struktur pembiayaan. Cap rate menjawab satu pertanyaan mendasar: jika Anda membeli hartanah secara tunai, berapa peratusan pengembalian yang akan dihasilkan oleh pendapatan operasional bersih Anda di tahun pertama? Dikembangkan dari pendekatan kapitalisasi pendapatan untuk penilaian hartanah, cap rate telah menjadi landasan analisis real estat selama puluhan tahun. Penilai menggunakannya untuk penilaian, pelabur menggunakannya untuk perbandingan, dan pemberi pinjaman menggunakannya untuk penjaminan. Memahami cap rate — apa yang mendorongnya, bagaimana bervariasinya berdasarkan jenis dan lokasi hartanah, dan bagaimana berinteraksinya dengan suku faedah — adalah pengetahuan esensial bagi siapa pun yang berinvestasi di real estat komersial atau perumahan sewaan.

Cara Menggunakan

Gunakan Kalkulator Cap Rate setiap kali Anda mengevaluasi hartanah yang menghasilkan pendapatan untuk dibeli, membandingkan beberapa peluang pelaburan, atau meninjau portofolio yang ada. Ini paling berharga selama penyaringan hartanah awal, sebelum membuat penawaran, selama tinjauan portofolio triwulanan, dan saat menilai apakah akan menjual hartanah berdasarkan cap rate pasar saat ini. Juga gunakan saat meneliti pasar baru untuk memahami kisaran cap rate yang berlaku sebelum Anda mulai melihat hartanah tertentu.

masukkan pendapatan Operasional Bersih hartanah — pendapatan sewa tahunan dikurangi semua kos operasional termasuk manajemen hartanah, pemeliharaan, asuransi, cukai hartanah, dan tunjangan kekosongan.
masukkan nilai pasar saat ini atau harga yang diminta dari hartanah. untuk akurasi, gunakan harga pembelian aktual atau penilaian terbaru daripada perkiraan nilai.
Lihat cap rate yang dihitung dan bandingkan dengan tolok ukur pasar untuk hartanah serupa di area yang sama.
Sesuaikan NOI atau nilai hartanah untuk memodelkan skenario berbeda — bagaimana jika pendapatan meningkat 5%? Bagaimana jika Anda menegosiasikan harga pembelian 10% lebih rendah?
Gunakan hasilnya bersama metrik lain seperti cash-on-cash return, GRM, dan IRR untuk membuat keputusan pelaburan yang sepenuhnya tepat.

Kegunaan Umum

Seorang pelabur membandingkan dua gedung apartemen: hartanah A di lokasi perkotaan utama dengan NOI $80.000 seharga $1,2 juta (cap rate 6,7%) vs hartanah B di pasar sekunder dengan NOI $100.000 seharga $1,1 juta (cap rate 9,1%) — perbedaan cap rate mencerminkan premi risiko.
Seorang broker komersial menggunakan cap rate untuk memperkirakan nilai hartanah bagi klien. dengan hartanah sebanding diperdagangkan pada 7,5% dan hartanah subjek menghasilkan NOI $150.000, perkiraan nilai adalah $2 juta.
Seorang manajer dana real estat melacak tren cap rate di seluruh portofolio mereka setiap triwulan. Jika cap rate di pasar mereka meluas dari 6% menjadi 7%, nilai portofolio menurun sekitar 14%.
Seorang pelabur 1031 exchange perlu menemukan hartanah pengganti dalam 45 hari. Menggunakan penyaringan cap rate, mereka dengan cepat mengeliminasi hartanah yang terlalu mahal dan fokus pada yang menawarkan pengembalian yang sesuai pasar.
Seorang pemilik hartanah yang mempertimbangkan penjualan menjalankan kalkulator dengan NOI saat ini dan penjualan sebanding terbaru. Jika cap rate implisit pada harga jual yang diinginkan di bawah pasar, mereka mungkin perlu menyesuaikan ekspektasi atau meningkatkan NOI sebelum listing.

Tip Pro

Selalu verifikasi angka NOI dengan laporan keuangan akhir tahun aktual — proyeksi pro forma penjual sering kali menaikkan pendapatan dan meremehkan kos sebesar 10-20%.
Terapkan cap rate khusus lokasi, bukan purata nasional. Cap rate boleh bervariasi 200-400 basis poin antara pasar perkotaan inti dan pinggiran tersier dalam wilayah metropolitan yang sama.
untuk hartanah nilai tambah, hitung baik cap rate masuk (NOI saat ini / harga pembelian) dan cap rate yang distabilkan (proyeksi NOI setelah perbaikan / total kos termasuk renovasi).
Pantau selisih cap rate atas Treasury 10 tahun. Selisih yang menyempit berarti harga hartanah naik lebih cepat dari pendapatan — tanda peringatan potensial pasar yang terlalu panas.
Gunakan rentang cap rate daripada angka tunggal. Alih-alih menargetkan tepat 7%, bidik 6,5-7,5% untuk memperhitungkan ketidakpastian NOI dan fleksibilitas negosiasi.

Soalan Lazim

Cap rate berapa yang harus saya targetkan untuk hartanah sewaan pertama saya?

untuk pelabur pertama kali, targetkan cap rate 7-9% pada sewaan rumah tunggal atau hartanah multifamily kecil. Kisaran ini memberikan penyangga pengembalian yang cukup untuk menutupi perbelanjaan tak terduga dan tantangan manajemen yang sering dihadapi pelabur baru. Hindari hartanah dengan cap rate di bawah 5% (risiko arus kas negatif dengan pembiayaan) atau di atas 12% (mungkin menunjukkan masalah serius dengan hartanah atau lingkungan).

Apakah cap rate sudah termasuk bayaran KPR?

Tidak, perhitungan cap rate tidak termasuk bayaran KPR, kos pembiayaan, atau cukai pendapatan. Ini menggunakan pendapatan Operasional Bersih, yang dihitung sebelum bayaran utang. Ini disengaja — cap rate mengukur kinerja hartanah secara independen dari bagaimana hartanah dibiayai. untuk mengevaluasi pengembalian termasuk pembiayaan, gunakan cash-on-cash return atau analisis IRR.

Bagaimana cara menemukan data cap rate untuk pasar lokal saya?

Mulailah dengan menghubungi broker real estat komersial lokal yang berspesialisasi dalam jenis hartanah Anda. Mereka menerbitkan laporan pasar dengan rentang cap rate. sumber nasional termasuk CBRE, Marcus & Millichap, dan CoStar. Asosiasi pelaburan real estat lokal sering berbagi data agregat. Anda juga boleh mengira sendiri dengan meneliti penjualan tertutup baru-baru ini dan membagi NOI mereka dengan harga jual.

Bagaimana kondisi hartanah memengaruhi cap rate?

Kondisi hartanah secara langsung memengaruhi cap rate. hartanah yang terawat baik dalam kondisi bagus memiliki cap rate lebih rendah (harga lebih tinggi) karena pembeli merasakan lebih sedikit risiko dan kebutuhan belanja modal yang lebih rendah. hartanah yang membutuhkan perbaikan atau pembaruan signifikan diperdagangkan pada cap rate lebih tinggi (harga lebih rendah) untuk mengkompensasi pelaburan dan risiko tambahan. Ini adalah logika mendasar di balik pelaburan nilai tambah — beli pada cap rate tinggi, perbaiki hartanah, dan jual pada cap rate lebih rendah untuk keuntungan maksimal.

Apa perbedaan antara cap rate dan ROI?

Cap rate adalah ukuran pengembalian satu tahun, sebelum pembiayaan berdasarkan NOI dibagi nilai hartanah. ROI (Return on Investment) mengukur total pengembalian selama seluruh tempoh kepemilikan termasuk apresiasi, pelunasan pokok, arus kas, dan manfaat cukai, dibagi dengan total wang tunai yang diinvestasikan. ROI adalah metrik yang lebih komprehensif tetapi lebih kompleks. Cap rate lebih sederhana dan lebih baik untuk perbandingan cepat antar hartanah.

Soalan Lazim

Apa yang dimaksud dengan barang cap rate?

Cap rate yang baik biasanya 5-10%, dengan rate yang lebih tinggi menunjukkan risiko dan potensi keuntungan yang lebih tinggi.

Apa perbedaan antara cap rate dan cash-on-cash return?

Cap rate mengukur pengembalian hartanah berdasarkan pendapatan operasional bersih dan nilai pasarnya, terlepas dari bagaimana hartanah dibiayai. Cash-on-cash return mengukur pengembalian atas wang tunai yang sebenarnya diinvestasikan, memperhitungkan bayaran KPR, wang muka, dan kos pembiayaan. Cap rate paling baik untuk membandingkan hartanah secara independen dari pembiayaan, sementara cash-on-cash return mengevaluasi pengembalian aktual atas modal yang Anda investasikan. Gunakan <strong>kalkulator cash-on-cash</strong> kami untuk analisis khusus pembiayaan.

Faktor apa yang memengaruhi cap rate?

Cap rate dipengaruhi oleh lokasi hartanah (perkotaan vs pinggiran kota, kualitas lingkungan), kondisi dan umur hartanah, kualitas penyewa dan ketentuan sewa, kondisi pasar lokal, suku faedah dan kos pembiayaan, jenis hartanah (multifamily, perkantoran, ritel, industri), dan faktor makroekonomi. secara umum, cap rate bergerak berlawanan dengan nilai hartanah — ketika harga naik, cap rate menekan, dan ketika harga turun, cap rate meluas.

Apakah cap rate yang lebih tinggi selalu lebih baik?

Belum tentu. Cap rate yang lebih tinggi biasanya menunjukkan risiko yang lebih tinggi — hartanah mungkin berada di area yang kurang diminati, memiliki penyewa dengan jangka sewa lebih pendek, pemeliharaan yang tertunda, atau berada di pasar yang menurun. Sebaliknya, cap rate yang lebih rendah sering mencerminkan hartanah premium di lokasi utama dengan penyewa kuat dan sewa jangka panjang. pelabur cerdas mengevaluasi cap rate bersama metrik lain seperti kualitas lokasi, kelayakan kredit penyewa, kondisi hartanah, dan potensi pertumbuhan.

Bagaimana cap rate digunakan dalam penilaian real estat?

Cap rate digunakan untuk memperkirakan nilai hartanah melalui metode kapitalisasi langsung: nilai hartanah = pendapatan Operasional Bersih / Cap Rate. Misalnya, jika hartanah serupa diperdagangkan pada cap rate 7% dan hartanah target menghasilkan NOI $100.000, perkiraan nilainya adalah $100.000 / 0,07 = $1.428.571. Pendekatan ini banyak digunakan di real estat komersial untuk penilaian cepat dan sangat berguna ketika data penjualan sebanding terbatas.

Apa hubungan antara cap rate dan suku faedah?

Cap rate umumnya bergerak searah dengan suku faedah, tetapi tidak selalu proporsional. Ketika suku faedah naik, kos pinjaman meningkat, mengurangi permintaan pelabur dan memberikan tekanan ke atas pada cap rate (menurunkan nilai hartanah). Selisih antara cap rate dan imbal hasil Treasury 10 tahun dipantau secara ketat — selisih yang menyempit menunjukkan harga hartanah meningkat relatif terhadap imbal hasil bebas risiko. secara historis, cap rate purata 300-500 basis poin di atas imbal hasil Treasury 10 tahun.

Alat berkaitan

Kalkulator Arus Kas hartanah sewa

Kalkulator Beli Renovasi sewa Refinansiasi Ulangi

Kalkulator Rasio Cakupan Layanan Utang

Kalkulator Keuntungan sewa Jangka Pendek

Kalkulator House Hacking

Kalkulator Pengembalian wang Tunai

Tentang

Cara Menggunakan

masukkan pendapatan Operasional Bersih hartanah — pendapatan sewa tahunan dikurangi semua kos operasional termasuk manajemen hartanah, pemeliharaan, asuransi, cukai hartanah, dan tunjangan kekosongan.

masukkan nilai pasar saat ini atau harga yang diminta dari hartanah. untuk akurasi, gunakan harga pembelian aktual atau penilaian terbaru daripada perkiraan nilai.

Lihat cap rate yang dihitung dan bandingkan dengan tolok ukur pasar untuk hartanah serupa di area yang sama.

Sesuaikan NOI atau nilai hartanah untuk memodelkan skenario berbeda — bagaimana jika pendapatan meningkat 5%? Bagaimana jika Anda menegosiasikan harga pembelian 10% lebih rendah?

Gunakan hasilnya bersama metrik lain seperti cash-on-cash return, GRM, dan IRR untuk membuat keputusan pelaburan yang sepenuhnya tepat.

Kegunaan Umum

Seorang pelabur membandingkan dua gedung apartemen: hartanah A di lokasi perkotaan utama dengan NOI $80.000 seharga $1,2 juta (cap rate 6,7%) vs hartanah B di pasar sekunder dengan NOI $100.000 seharga $1,1 juta (cap rate 9,1%) — perbedaan cap rate mencerminkan premi risiko.

Seorang broker komersial menggunakan cap rate untuk memperkirakan nilai hartanah bagi klien. dengan hartanah sebanding diperdagangkan pada 7,5% dan hartanah subjek menghasilkan NOI $150.000, perkiraan nilai adalah $2 juta.

Seorang manajer dana real estat melacak tren cap rate di seluruh portofolio mereka setiap triwulan. Jika cap rate di pasar mereka meluas dari 6% menjadi 7%, nilai portofolio menurun sekitar 14%.

Seorang pelabur 1031 exchange perlu menemukan hartanah pengganti dalam 45 hari. Menggunakan penyaringan cap rate, mereka dengan cepat mengeliminasi hartanah yang terlalu mahal dan fokus pada yang menawarkan pengembalian yang sesuai pasar.

Seorang pemilik hartanah yang mempertimbangkan penjualan menjalankan kalkulator dengan NOI saat ini dan penjualan sebanding terbaru. Jika cap rate implisit pada harga jual yang diinginkan di bawah pasar, mereka mungkin perlu menyesuaikan ekspektasi atau meningkatkan NOI sebelum listing.

Tip Pro

Selalu verifikasi angka NOI dengan laporan keuangan akhir tahun aktual — proyeksi pro forma penjual sering kali menaikkan pendapatan dan meremehkan kos sebesar 10-20%.

Terapkan cap rate khusus lokasi, bukan purata nasional. Cap rate boleh bervariasi 200-400 basis poin antara pasar perkotaan inti dan pinggiran tersier dalam wilayah metropolitan yang sama.

untuk hartanah nilai tambah, hitung baik cap rate masuk (NOI saat ini / harga pembelian) dan cap rate yang distabilkan (proyeksi NOI setelah perbaikan / total kos termasuk renovasi).

Pantau selisih cap rate atas Treasury 10 tahun. Selisih yang menyempit berarti harga hartanah naik lebih cepat dari pendapatan — tanda peringatan potensial pasar yang terlalu panas.

Gunakan rentang cap rate daripada angka tunggal. Alih-alih menargetkan tepat 7%, bidik 6,5-7,5% untuk memperhitungkan ketidakpastian NOI dan fleksibilitas negosiasi.

Soalan Lazim

Cap rate berapa yang harus saya targetkan untuk hartanah sewaan pertama saya?

Apakah cap rate sudah termasuk bayaran KPR?

Bagaimana cara menemukan data cap rate untuk pasar lokal saya?

Bagaimana kondisi hartanah memengaruhi cap rate?

Apa perbedaan antara cap rate dan ROI?

Soalan Lazim

Apa yang dimaksud dengan barang cap rate?

Cap rate yang baik biasanya 5-10%, dengan rate yang lebih tinggi menunjukkan risiko dan potensi keuntungan yang lebih tinggi.

Apa perbedaan antara cap rate dan cash-on-cash return?

Faktor apa yang memengaruhi cap rate?

Apakah cap rate yang lebih tinggi selalu lebih baik?

Bagaimana cap rate digunakan dalam penilaian real estat?

Apa hubungan antara cap rate dan suku faedah?