Konut Kredisi Puanı Hesaplama nedir?
İndirim puanı, ön ödenmiş faizdir. Kapanışta krediye nakit verirsiniz ve karşılığında konut kredisinin kupon faiz oranı düşer. Bir puan, kredi tutarının yüzde birine mal olur ve çoğu standart teklifte oranı yüzde çeyrek kadar düşürür. Buradaki varsayılan örnekte — 400,000 tutarında bir alım, 40,000 peşinat, yani 6.75 faizle 360,000 tutarında bir kredi — bir puan 3,600 tutarındadır ve oranı 6.50 seviyesine indirerek taksiti ayda 2,334.95'ten 2,275.44'e düşürür. Bu birikim gerçektir, ama yavaş gelir: ayda 59.51; yani ücret yaklaşık 61. ayda ancak geri kazanılır.
Bu nedenle puanlar, krediyi ne kadar tutacağınıza dair bir bahistir. Başabaş noktasından önce satarsanız, yeniden finanse ederseniz veya kapatırsanız, ücreti fiilen bağışlamış olursunuz. Ondan çok sonrasına kalırsanız, başabaş noktasından sonraki her ay düşük orandan saf kazançtır. Bu hesaplayıcı, sıfırdan seçtiğiniz sayıya kadar her seviyeyi fiyatlandırır, her biri için gerçek Regulation Z APR'yi çözer, tam olarak çıkacağınız ayda net nakit pozisyonunu raporlar ve kalış süreniz değiştiğinde tüm cevabın nasıl kaydığını gösterir.
Bu Hesap Makinesi Ne Zaman Kullanılmalı
- Bir teklif formu size bir, iki ve üç puanlı seçenekler sunuyor ve hiçbiri için hangisinin gerçekten kendini amorti ettiğini kimse söylemediğinde.
- Beş ile yedi yıl içinde satmayı veya yeniden finanse etmeyi bekliyorsanız ve gitmeden önce ücretin geri kazanılıp kazanılmadığını bilmeniz gerektiğinde.
- İki kredi veren aynı kupon oranını farklı puan maliyetleriyle teklif ediyorsa ve iki pazarlama rakamı yerine tek bir karşılaştırılabilir sayı istiyorsanız.
- Kapanışta fazla nakdiniz varsa ve puanları daha büyük bir peşinata karşı tartıyorsanız ve takası ay cinsinden görmek istiyorsanız.
- Her seviye için Regulation Z gerçek APR'sini istiyorsanız; çünkü yalnızca manşet oran, ön ödenmiş faizin kredi maliyetine ne yaptığını gizler.
- Müzakereye hazırlanıyorsanız ve başabaş ayını kaldıraç olarak istiyorsanız; çünkü bu, kredi verenin ücret kendini ödeyene kadar ne kadar beklediğini gösterir.
Adımlar:
- Fiyatı ve peşinatı girin. Aradaki fark kredi tutarıdır ve bu hesaplayıcıdaki her puan ücreti, satın alma bedeli değil bu rakamın yüzdesi olarak tahsil edilir.
- Kredi vereninizin puanlar almadan önce teklif ettiği kupon faiz oranını girin, ardından fiyatlandırılmasını istediğiniz puan seviyesi sayısını belirleyin. Sıfırdan üçe kadar neredeyse her teklif formunu kapsar ve hesaplayıcı her seviye için bir satır ekler.
- Fiyatlandırmayı belirleyin: her puanın oranı ne kadar düşürdüğü ve her puanın kredi tutarına oranla ne kadar tuttuğu. Puan başına yüzde çeyrek indirimle bir puan için yüzde bir, piyasa standardıdır; ancak her iki rakam da müzakere edilebilir ve ikisi de düzenlenebilir.
- Kendinizi yansıtan kalış sürenizi ay olarak girin — satacağınız, yeniden finanse edeceğiniz veya kapatacağınız ay. Puanların akıllıca mı yoksa pahalıya mı olduğunu belirleyen tek girdi budur; bu yüzden takviminizdeki tarihe bakın, nottaki 30 yıllık vadeye değil.
- Başlığı okuyun: alınacak puan, aylık birikim, başabaş ayı ve gerçek APR. Altındaki karar satırı, girdiğiniz kalış süresi için nakit pozisyonunu düz dilde ifade eder.
- Karşılaştırma tablosunu açıp her seviyeyi oran, taksit, birikim, ücret, başabaş, gerçek APR ve net kazanç açısından yan yana görün; ardından takasın şeklini görmek için grafiğe geçin.
- Başabaş moduna geçin: her puan seviyesini on iki, yirmi dört, otuz altı, altmış, yüz yirmi, yüz seksen ve üç yüz altmış aylık mülkiyet ile karşılaştıran ızgarayı görün.
- Karar vermek yerine teklifleri karşılaştırıyorsanız APR modunda bitirin. Kupon oranını, gerçekte kazandığınız oranı, ücreti ve ikisi arasındaki farkı izole eder.
Formül
Kredi: L = P - D
Oran: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
Taksit: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Puan ücreti: C = L * (p / 100) * n
Birikim: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
Başabaş:B = ceil(C / S)
k'de net: Net(k) = S * k - C
APR: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
Kullanım Alanları
- Kredi vereniniz önüne bir, iki ve üç puanlı seçeneklerin olduğu bir teklif formu koydu ve bunlardan hangisinin kalacağınız yıllar boyunca gerçekten kendini amorti ettiğini bilmek istiyorsunuz.
- Muhtemel bir yeniden finansman veya taşınmaya üç ila beş yıl kaldı ve gitmeden önce düşük taksidin ücreti geri kazanıp kazanmadığını kontrol etmek istiyorsunuz.
- İki kredi veren aynı kupon oranını farklı puan maliyetleriyle teklif etti ve iki pazarlama rakamı yerine tek bir karşılaştırılabilir sayı istiyorsunuz.
- Kapanışta fazla nakdiniz var ve bunu puanlara mı yoksa daha büyük bir peşinata mı yatıracağınızı seçiyorsunuz; takası iddia yerine ay cinsinden ölçülmüş görmek istiyorsunuz.
- Her puan seviyesi için Regulation Z gerçek APR'sini istiyorsunuz; çünkü yalnızca manşet oran, ön ödenmiş faizin gerçek kredi maliyetine ne yaptığını gizliyor.
- Müzakere ediyorsunuz ve başabaş ayına bir kaldıraç olarak ihtiyacınız var: kredi verenin ücreti geri kazanması için ne kadar beklemesi gerektiğini bilmek, ne kadar hareket alanı olduğunu söyler.
Temel Faydalar
- Sadece teklif formundaki seçeneği değil, sıfırdan tavanınıza kadar her puan seviyesini fiyatlandırır; böylece karşılaştırma her zaman hiç puan almamakla yapılır.
- Her seviye için gerçek Regulation Z APR'sini fiili nakit akışından ve finanse edilen tutardan çözer; bu, puan ağırlıklı bir teklifi temiz bir teklifle karşılaştırılabilir kılan tek rakamdır.
- Başabaşı tam bir ay olarak raporlar ve ardından onu sizin girdiğiniz kalış süresiyle doğrudan ölçer; sizi bir ücret ile bir taksiti kafanızda karşılaştırmakla bırakmaz.
- Genellikle birbirine dolanan üç kararı ayırır: ne kadar borçlanılacağı, kaç puan alınacağı ve krediyi ne kadar tutulacağı — her biri kendi girdisi ve görünür etkisiyle.
- Puan seviyelerinin tam ızgarasını aynı anda yedi farklı ufka karşı tarar; böylece her tahmin için hesabı yeniden çalıştırmak yerine, karar vermeden tüm takası görebilirsiniz.
- Fiyatlandımayı düzenlenebilir bırakır. Puan başına faiz indirimi ve puan başına maliyet ikisi de girdidir; bu yüzden bir puan için yüzde çeyrek kuralını bozan bir teklif, teklif edildiği gibi girilebilir.
Uzman İpuçları
- Kalış süresini nottan değil, takviminizden girin. Bu karardaki en yaygın hata, gerçek plan beş yıla daha yakınkken 30 yıllık vadeyle cevap vermektir.
- Bir teklifi kabul etmeden önce puan başına faiz indirimiyle oynayın. Bazı programlar bir puan için yüzde çeyrekten daha az öder ve yüzde bir sekizinde aynı ücret neredeyse hiçbir ufukta çekici kalmaz.
- Taksitten önce başabaşı okuyun. Taksit, her ay ne hissedeceğinizi söyler; başabaş, ücretin size geri gelip gelmeyeceğini söyler.
- Kararı 36 aylık ve 60 aylık çıkışa karşı stres testinden geçirmek için başabaş modundaki ızgarayı kullanın. Cevap yalnızca 180 ayda işliyorsa, sahip olamayacağınız bir kalış için ödeme yapıyorsunuz.
- Puansız seçeneği açıkça fiyatlandırın. Sıfır satırı dürüst temeldir ve kararınız aslında bu satıra karşıdır — diğer puan seviyelerine karşı değil.
- İki kredi veren aynı kupon oranını teklif ettiğinde APR modunu kontrol edin. Puan ücreti ile faiz indiriminin tek bir karşılaştırılabilir sayıya netleştiği tek yer orasıdır.
Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar
- Puanları yalnızca taksite göre yargılamak. Varsayılan şablonda iki puan taksiti ayda 118.37 düşürür ve yine de ön ödemede 7,200 tutarındadır — cömert görünen bir taksit iyileştirmesi ve ancak 61. ayda geri dönmeye başlayan bir ücret.
- 30 yıllık vadenin sizin kalış süreniz olduğunu varsaymak. Not 360 ay için geçerlidir, ancak planınız 36 veya 60 olabilir. Puanlar çıkışınıza göre ölçülür ve 36 aylık kalışın içindeki 61. aylık başabaş garantili bir kayıptır.
- Faiz indirimini normalize etmeden kredi verenler arasında puan maliyetlerini karşılaştırmak. Bir kredi veren bir puanı yüzde çeyreklik indirime, diğeri bir puanı yüzde bir sekizine karşılık alıyorsa, puan fiyatları hiç karşılaştırılabilir değildir.
- Peşinata gitmesi gereken parayla puan almak. Peşinata eklediğiniz her 1,000 krediyi ve dolayısıyla her seviye için ücret tabanını düşürür.
- Nakit ödenen puanların, erken geri alınamayan sermaye olduğunu unutmak. 3 yıl içinde satış şablonunda ücret çıkışta hâlâ açık durur ve nakit taşınma için daha iyi saklanırdı.
- Gerçek APR'yi her ay ödeyeceğiniz oran olarak okumak. APR, puanları içeren bir kredi geneli karşılaştırma rakamıdır; aylık taksidiniz indirimli kupon oranına göre hesaplanır ve ikisinin farklı olması gerekir.
Anahtar Terimler Açıklandı
- İndirim puanı:
- kapanışta, kupon oranında kalıcı bir indirim karşılığında ödenen ön faiz. Bir puan, kredi tutarının yüzde biridir.
- Sözleşme faiz oranı:
- puanlar satın alınmadan önce konut kredisinin amorti edildiği sözleşme faiz oranı. Kupon oranı da denir.
- Gerçek APR:
- puan ücretinden sonraki finanse edilen tutar ve tüm ödeme akışından hesaplanan Regulation Z yıllık faiz oranı. Farklı puanlı teklifleri karşılaştırılabilir kılan rakam budur.
- Başabaş ayı:
- düşük taksitten gelen kümülatif birikimin puanların ön maliyetini aştığı ilk tam ay.
- Finanse edilen tutar:
- puan gibi ön ödenmiş finansman ücretleri düşülmüş kredi ana parası; gerçek APR'nin hesaplandığı taban budur.
- Puan başına faiz indirimi:
- bir puanın kupon oranından ne kadar düşürdüğü; normalde yüzde çeyrek, kredi verenin kendi fiyat listesince belirlenir.
- Kalışınızda net kazanç:
- çıkış ayına kadar toplanan toplam birikim eksi puanların maliyeti. Negatif bir rakam, o ufukta puanların para kaybettirdiği anlamına gelir.
- Kalış:
- satmadan, yeniden finanse etmeden veya kapatmadan önce krediyi tuttuğunuz ay sayısı; bu hesaplayıcıdaki her kararın ölçüldüğü ufuk budur.
İlgili Kavramlar
- Mortgage Hesaplama: size teklif edilen her oran için tam amortizasyonu çalıştırın ve ana para ile faiz bölünmesini ay ay görün.
- Amortizasyon Çetveli Hesaplayıcı: puanlara bağlanmadan önce erken ödemelerin ne kadarının faiz olduğunu görmek için tam çizelgeyi yazdırın.
- Kredi Karşılaştırma Hesaplama: iki veya üç tam teklifi yan yana koyun ve manşet oran yerine toplam maliyete göre sıralayın.
- Kapanış Masrafları Hesaplayıcısı: yerleşimde ödenecek diğer her şeyi toplayın; kapama masrafları karşılandıktan sonra puanlara ne kaldığını görün.
- Yeniden Finansman Hesaplayıcı: daha düşük oranlı yeni bir kredinin, mevcut kredinizde kalıp puan almaya karşı kazanıp kazanmadığını test edin.
- Borç-Gelir Oranı Hesaplayıcı: puanlardan sonraki taksidin, kredi vereninizin istediği emniyet payını hâlâ bırakıp bırakmadığını kontrol edin.
Örnek
Standart şablondan başlayın: 400,000 değerinde bir ev, 40,000 peşinat, 30 yıl vadeli ve 6.75 faizli 360,000 tutarında bir kredi; 120 ay boyunca tutmayı planlıyorsunuz. Başlangıç taksiti ayda 2,334.95.
Bir puan 3,600 tutarındadır ve oranı 6.50 seviyesine indirir. Taksit 2,275.44'e düşer; yani her ay 59.51 biriktirirsiniz. 3,600'ün 59.51'e bölünmesi 60.5 verir ve bu, başabaşın 61. aya yuvarlandığı demektir. 120. aydaki planlı çıkışınızda, 3,600 tutarındaki ücrete karşılık 7,141 birikim toplamış olursunuz ve 3,541 kadar önde olursunuz.
İki puan 7,200 tutarındadır ve oranı 6.25 seviyesine indirir. Taksit 2,216.58'e düşer; aylık birikim 118.37 olur. Başabaş yeniden 61. aya denk gelir; çünkü hem ücret hem birikim puan sayısıyla aynı oranda artar, ama pozisyon iki kat büyüktür: ödenen 7,200'e karşılık 14,204 birikim, yani 120. ayda 7,004 net. Bu rakamlarla hesaplayıcının seçimi iki puandır.
Şimdi kalışı 36 aya indiren 3 yıl içinde satış şablonuna geçin. Başabaş 61 ayda değişmez; dolayısıyla ufuk süreniz içinde hiçbir şey geri dönmez: bir puan sizi çıkışta 1,458 zarara, iki puan 2,939 zarara uğratır. Aynı kredi, aynı fiyatlandırma, tam tersi cevap — kararı kalış süresi verir.
Sonuçlarınızı Yorumlama
Sonuçları bu sırayla okuyun. Alınacak puan sayısını ve karar satırıyla başlayın: çıkış anındaki nakit pozisyonunu düz dilde ifade eder ve hangi kalış süresine göre ölçüldüğünü belirtir. Atlamanızı söylüyorsa, analiz fiilen bitmiştir.
Sıradaki, başabaş ayıdır. Onu kredi vadesine değil, kalış sürenize göre karşılaştırın. 120 aylık kalışın içindeki 61 aylık başabaş rahat bir marjdır; aynı 61 ayın 36 aylık kalışa karşısı bir kayıptır. Bu iki rakam arasındaki fark, elinizdeki güvenlik marjıdır.
Ardından maliyet ve aylık birikim. Bu ikisinin oranı başabaştır ve gözle kontrol etmeye değer: 7,200'ün 118.37'ye bölünmesi yaklaşık 61 eder; hesaplayıcının bildirdiği de tam olarak budur.
Gerçek APR, kendiniz karar vermek yerine kredi verenleri karşılaştırırken önem kazanır. Kupon oranının altındaki bir APR, puanların kredi genelinde satın alınmaya değer olduğunu; üstündeki bir APR ise ücretin tüm vade boyunca faiz indirimini geçtiğini gösterir.
Son olarak, başabaş moduna geçip ızgarayı sütunlar boyunca okuyun. Bir satırın kırmızıdan yeşile döndüğü ay, o puan seviyesinin size ödemeye başladığı tam ufuktur ve kararın erken çıkmaya ne kadar duyarlı olduğunu anında söyler.