ما هي حاسبة نسبة تغطية خدمة الدين؟
تساعد حاسبة نسبة تغطية خدمة الدين المستثمرين والمقرضين على قياس قدرة العقار على تغطية الالتزامات.
متى تستخدم هذه الآلة الحاسبة
- التحقق مما إذا كان عقار الإيجار سيكون مؤهلاً لقرض DSCR قبل التقديم
- مقارنة مقدار تآكل تغطية خدمة الدين نتيجة ارتفاع سعر الفائدة عند إعادة التمويل
- اختبار ضغط لصفقة ما مقابل سيناريو الشغور أو خفض الإيجار قبل الالتزام
- تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يمكن أن يدعمه دخل العقار عند الحد الأدنى لـ DSCR الذي يطلبه المقرض
- مقارنة عقارين متنافسين فقط بناءً على قدرتهما على تغطية ديونهما الخاصة
- شرح سبب إمكانية (أو عدم إمكانية) تمويل صفقة بناءً على دخلها فقط لمقرض أو شريك
الخطوات:
- أدخل صافي الدخل التشغيلي وخدمة الدين السنوية.
- اعرض نسبة تغطية خدمة الدين وحالة متطلبات المقرض.
الصيغة
نسبة تغطية خدمة الدين = صافي الدخل التشغيلي / خدمة الدين السنوية
صافي الدخل التشغيلي = دخل الإيجار السنوي − مصروفات التشغيل
مثال: $50,000 صافي دخل تشغيلي / $35,000 خدمة دين سنوية = 1.43 نسبة تغطية
نسبة تغطية خدمة الدين > 1.25 تستوفي عادةً متطلبات المقرض.
حالات الاستخدام
- أهلية القرض
- تحليل الممتلكات
- تقييم المخاطر
الفوائد الرئيسية
- احصل على نتائج دقيقة فوراً
- وفّر الوقت مع حسابات سريعة وموثوقة
- اتخذ قرارات مستنيرة ببيانات واضحة
- مجاني على أي جهاز، بدون تنزيلات
نصائح احترافية
- تحقق من دقة المدخلات جيداً
- جرّب سيناريوهات متعددة
- استخدم مع أدوات أخرى للحصول على صورة كاملة
الأخطاء الشائعة التي يجب تجنبها
- استخدام مدخلات غير دقيقة
- تجاهل العوامل الرئيسية
- تفسير النتائج بشكل خاطئ
شرح المصطلحات الأساسية
- الإدخال: القيم التي تدخلها
- الإخراج: النتائج المحسوبة
- الصيغة: الطريقة المستخدمة في الحساب
- النتيجة: الإجابة المحسوبة
مفاهيم ذات صلة
- صافي الدخل التشغيلي (NOI): يُحسب DSCR مباشرة من NOI العقار، لذا فإن رقم NOI الدقيق هو أساس DSCR دقيق. استخدم حاسبة NOI الخاصة بنا أولاً للتأكد من اكتمال أرقام دخلك ومصروفاتك التشغيلية قبل التحقق من التغطية.
- معدل الرسملة (Cap Rate): يجيب معدل الرسملة وDSCR على أسئلة مختلفة — يُظهر معدل الرسملة عائد العقار مقارنة بسعره، بينما يُظهر DSCR ما إذا كان دخله يغطي الدين بأمان. المستثمرون الأذكياء يتحققون من كليهما باستخدام حاسبة معدل الرسملة الخاصة بنا قبل الالتزام بصفقة.
- العائد النقدي على النقد المستثمر: يمكن لعقار أن يتجاوز الحد الأدنى لـ DSCR الذي يطلبه المقرض ويظل يقدم عائداً نقدياً متوسطاً، أو العكس — DSCR هو مقياس مخاطر للمقرض، والعائد النقدي مقياس ربحية للمستثمر. قارن بين الاثنين باستخدام حاسبة العائد النقدي على النقد المستثمر الخاصة بنا.
- إعادة التمويل لتحسين DSCR: إعادة التمويل بسعر فائدة أقل أو فترة إطفاء أطول يقلل مباشرة من دفعة ديونك السنوية، ما يرفع DSCR دون التأثير على دخل العقار على الإطلاق. حاكِ سيناريوهات إعادة التمويل المحتملة باستخدام حاسبة إعادة التمويل الخاصة بنا.
- التدفق النقدي للعقار المؤجَّر: DSCR هو أحد نتائج تحليل الإيجار الكامل إلى جانب التدفق النقدي الشهري ومعدل الرسملة والعائد النقدي على النقد المستثمر. احسب الصورة الكاملة باستخدام حاسبة العقار المؤجَّر الخاصة بنا لترى كيف تتناسب تغطية الدين مع الأرقام الأخرى للعقار.
مثال
بدخل تشغيلي 50 ألف دولار وخدمة دين 35 ألف دولار، النسبة 1.43x وهي تلبي معظم متطلبات المقرضين.
تفسير نتائجك
يقارن DSCR صافي الدخل التشغيلي للعقار بقسط الرهن العقاري السنوي — DSCR بقيمة 1.25 يعني أن العقار يحقق دخلاً أعلى بنسبة 25% مما يحتاجه لتغطية دينه، وهو الحد الأدنى الذي يطلبه معظم المقرضين التجاريين ومقرضي DSCR. DSCR أقل من 1.0 يعني أن دخل العقار لا يغطي حتى رهنه العقاري الخاص، ما يجبرك على دعمه بنقد آخر كل شهر. DSCR بين 1.0 و1.25 غالباً ما يتم تمويله رغم ذلك ولكن بسعر فائدة أعلى أو دفعة مقدمة أكبر، لأن المقرضين يرون ذلك تغطية ضعيفة. أعلى من 1.5 يُعتبر قوياً ويمنحك هامشاً لاستيعاب الشغور أو تعديل سعر الفائدة أو مصاريف صيانة غير متوقعة دون أن يصبح العقار سلبي التدفق النقدي. بما أن DSCR يُحسب بناءً على NOI (الدخل ناقص المصروفات التشغيلية، قبل الرهن العقاري)، تذكر أنه يتحرك بشكل مستقل عن حجم دفعتك المقدمة — إعادة التمويل بسعر فائدة أقل أو رفع الإيجار كلاهما يحسّن DSCR مباشرة، بينما الدفعة المقدمة الأكبر تخفض قسط الرهن العقاري وتحسّنه بشكل غير مباشر.