Kalkulator DSCR

Czym jest Kalkulator DSCR?

Kiedy używać tego kalkulatora

• Przy ubieganiu się o kredyt DSCR lub finansowanie nieruchomości komercyjnych.
• Przy analizie potencjalnego zakupu nieruchomości na wynajem.
• Przy przeglądzie istniejącego portfela nieruchomości na wynajem.
• Przy porównywaniu kilku nieruchomości inwestycyjnych.

Kroki:

1. Wprowadź dochód operacyjny netto nieruchomości.
2. Wprowadź całkowitą roczną obsługę zadłużenia.
3. Przejrzyj obliczony DSCR i porównaj go z minimalnym wymogiem.

Wzór

Przypadki użycia

• Inwestor nieruchomości ocenia czterorodzinny budynek.
• Bank rozpatruje wniosek o kredyt komercyjny.
• Właściciel porównuje opcje refinansowania.
• Inwestor wykorzystuje DSCR jako główne kryterium.

Kluczowe korzyści

• Bezpłatny — bez rejestracji
• Działa całkowicie w przeglądarce — bez przesyłania na serwer
• Dokładne obliczenia oparte na sprawdzonych wzorach
• Szybkie wyniki — natychmiastowe obliczenia
• Eksportuj wyniki jako PDF lub Excel

Wskazówki

• Kiedy DSCR nie jest odpowiednim narzędziem: Dla nieruchomości flip użyj reguły 70% lub wzoru MAO. Dla tymczasowego finansowania kredyt mostkowy jest bardziej odpowiedni.
• Obliczaj DSCR za pomocą TTM NOI zamiast projekcji. Pożyczkodawcy preferują TTM.
• Testuj obciążenie DSCR w trzech scenariuszach: obecna stopa, +1%, +2%.
• Celuj w 1,35+ DSCR zamiast tylko minimalnego 1,25.
• DSCR to migawka, nie trajektoria. Nieruchomość poprawiająca się z 1,15 może być lepsza niż pogarszająca się z 1,30.
• Używaj DSCR wraz ze stopą kapitalizacji i zwrotem z gotówki dla pełnej analizy.

Częste błędy

• Używanie błędnych jednostek przy wprowadzaniu danych
• Zapominanie o uwzględnieniu dodatkowych kosztów lub opłat
• Robienie nierealistycznych założeń dotyczących zwrotów lub wzrostu
• Ignorowanie wpływu inflacji na długoterminowe obliczenia

Kluczowe pojęcia

• DSCR: Stosunek dochodu operacyjnego netto nieruchomości do rocznych spłat zadłużenia
• NOI: Roczny dochód po odjęciu wszystkich kosztów operacyjnych z przychodów z wynajmu brutto
• Roczna obsługa zadłużenia: Łączna roczna suma spłat kapitału i odsetek hipotecznych
• Kredyt DSCR: Produkt hipoteczny, którego kwalifikacja opiera się na przepływie pieniężnym nieruchomości
• Próg pożyczkodawcy: Minimalne DSCR wymagane do zatwierdzenia kredytu
• Przepływ pieniężny po obsłudze zadłużenia: Pozostały dochód po wszystkich kosztach operacyjnych i spłatach zadłużenia
• TTM: Najnowszy 12-miesięczny okres do obliczenia rzeczywistych wyników nieruchomości
• PITIA: Kapitał, Odsetki, Podatki, Ubezpieczenie i Składki stowarzyszeń — pełny miesięczny koszt utrzymania
• DSCR wg poziomu kredytowego: 740+ FICO: 75–80% LTV | 700–739: 70–75% LTV | 660–699: 65–70% LTV | 640–659: 60–65% LTV | Poniżej 640: Ograniczona dostępność

Powiązane pojęcia

• Użyj naszego kalkulatora stopy kapitalizacji.
• Użyj naszego kalkulatora zwrotu z gotówki.
• Użyj naszego kalkulatora NOI.
• Nasz kalkulator BRRRR modeluje cały cykl.
• Użyj naszego kalkulatora stopy zwrotu z wynajmu.
• Kredyty DSCR vs Hipoteki konwencjonalne: Oceniają dochód nieruchomości, nie osobisty. Dla portfeli 5+ nieruchomości często jedyna opcja.

Przykład