Máy Tính DSCR là gì?
Máy tính DSCR giúp người cho vay và nhà đầu tư đánh giá khả năng trả nợ của bất động sản.
Khi Nào Nên Sử Dụng Máy Tính Này
- Kiểm tra xem một bất động sản cho thuê có đủ điều kiện vay DSCR hay không trước khi bạn nộp đơn
- So sánh mức độ lãi suất tăng sẽ làm giảm khả năng bao phủ nợ vay của bạn khi tái cấp vốn
- Kiểm tra sức chịu đựng của một giao dịch trước kịch bản trống phòng hoặc giảm tiền thuê trước khi cam kết
- Xác định số tiền vay tối đa mà thu nhập của một bất động sản có thể hỗ trợ ở mức DSCR tối thiểu của bên cho vay
- So sánh hai bất động sản cạnh tranh chỉ dựa trên khả năng trang trải khoản nợ của chính chúng
- Giải thích cho bên cho vay hoặc đối tác lý do một giao dịch có thể (hoặc không thể) vay vốn chỉ dựa trên thu nhập của nó
Các bước:
- Nhập thu nhập hoạt động ròng (NOI).
- Nhập tổng nghĩa vụ nợ hàng năm.
Công Thức
DSCR = Net Operating Income (NOI) / Total Debt Service
Total Debt Service = Principal + Interest Payments
DSCR > 1.25: Generally considered healthy by lenders
DSCR > 1.0: Property generates enough income to cover debt
DSCR < 1.0: Property does not generate enough income to cover debt
Example: NOI = $120,000, Debt Service = $100,000
DSCR = 120,000 / 100,000 = 1.20
Trường Hợp Sử Dụng
- Đủ điều kiện vay
- Phân tích bất động sản
- Đánh giá rủi ro
Lợi Ích Chính
- Nhận kết quả máy tính DSCR chính xác ngay lập tức
- Tiết kiệm thời gian với các phép tính máy tính DSCR
- Đưa ra quyết định sáng suốt với dữ liệu rõ ràng
- Miễn phí trên mọi thiết bị, không cần tải xuống
Mẹo Chuyên Nghiệp
- Kiểm tra lại đầu vào để đảm bảo độ chính xác
- Chạy nhiều kịch bản
- Kết hợp với các công cụ khác
Những Lỗi Thường Gặp Cần Tránh
- Sử dụng đầu vào không chính xác
- Bỏ qua các yếu tố chính
- Hiểu sai kết quả đầu ra
Các Thuật Ngữ Chính Được Giải Thích
- Đầu vào: Giá trị bạn cung cấp
- Đầu ra: Kết quả được tính toán
- Công thức: Phương pháp được sử dụng
- Kết quả: Câu trả lời được tính toán
Khái niệm liên quan
- Thu nhập Hoạt động Ròng (NOI): DSCR được tính trực tiếp từ NOI của một bất động sản, do đó con số NOI chính xác là nền tảng của một DSCR chính xác. Hãy sử dụng công cụ tính NOI của chúng tôi trước để đảm bảo các con số thu nhập và chi phí vận hành của bạn đầy đủ trước khi kiểm tra khả năng bao phủ.
- Cap Rate: Cap rate và DSCR trả lời những câu hỏi khác nhau — cap rate cho thấy lợi nhuận của bất động sản trên giá của nó, còn DSCR cho thấy liệu thu nhập của nó có an toàn trang trải khoản nợ hay không. Nhà đầu tư thông minh kiểm tra cả hai với công cụ tính cap rate của chúng tôi trước khi cam kết vào một giao dịch.
- Cash-on-Cash Return: Một bất động sản có thể đạt DSCR tối thiểu của bên cho vay nhưng vẫn mang lại cash-on-cash return trung bình, hoặc ngược lại — DSCR là chỉ số rủi ro của bên cho vay, cash-on-cash là chỉ số lợi nhuận của nhà đầu tư. So sánh cả hai với công cụ tính cash-on-cash return của chúng tôi.
- Tái cấp vốn để Cải thiện DSCR: Tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn hoặc thời hạn khấu hao dài hơn trực tiếp giảm khoản trả nợ hàng năm của bạn, điều này làm tăng DSCR mà không ảnh hưởng gì đến thu nhập của bất động sản. Mô phỏng các kịch bản tái cấp vốn tiềm năng với công cụ tính tái cấp vốn của chúng tôi.
- Dòng tiền Bất động sản Cho thuê: DSCR là một trong những kết quả của phân tích cho thuê đầy đủ cùng với dòng tiền hàng tháng, cap rate và cash-on-cash return. Chạy toàn bộ bức tranh qua công cụ tính bất động sản cho thuê của chúng tôi để xem khả năng bao phủ nợ phù hợp thế nào với các con số khác của bất động sản.
Ví Dụ
Với $50K NOI và $35K dịch vụ nợ, DSCR là 1.43x, đáp ứng yêu cầu của hầu hết người cho vay.
Giải thích kết quả của bạn
DSCR so sánh thu nhập hoạt động ròng của bất động sản với khoản trả nợ vay hàng năm — DSCR 1,25 nghĩa là bất động sản tạo ra thu nhập nhiều hơn 25% so với mức cần thiết để trang trải nợ, đây là mức tối thiểu mà hầu hết bên cho vay thương mại và cho vay DSCR yêu cầu. DSCR dưới 1,0 nghĩa là thu nhập của bất động sản thậm chí không đủ trang trải khoản vay của chính nó, buộc bạn phải bù đắp bằng tiền mặt khác mỗi tháng. DSCR trong khoảng 1,0 đến 1,25 thường vẫn được cho vay nhưng với lãi suất cao hơn hoặc khoản trả trước lớn hơn, vì bên cho vay coi đó là mức bao phủ mỏng manh. Trên 1,5 được coi là mạnh và cho bạn dư địa để chịu được tình trạng trống phòng, điều chỉnh lãi suất, hoặc chi phí bảo trì bất ngờ mà không khiến bất động sản rơi vào dòng tiền âm. Vì DSCR được tính dựa trên NOI (thu nhập trừ chi phí vận hành, trước khoản vay), hãy nhớ rằng nó biến động độc lập với quy mô khoản trả trước của bạn — tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn hoặc tăng tiền thuê đều trực tiếp cải thiện DSCR, trong khi khoản trả trước lớn hơn làm giảm khoản trả nợ vay và cải thiện DSCR một cách gián tiếp.