Wat is DSCR Rekenmachine?
De schulddienstcoverageratio is de hoeksteen van commerciële en investeringsvastgoedfinanciering. Het meet of de inkomsten van een pand voldoende zijn om de hypotheekverplichtingen te dekken, en dient als primair kwalificatiecriterium voor DSCR-leningen.
Het begrijpen van DSCR gaat verder dan het eenvoudig berekenen van een getal. Ervaren investeerders gebruiken DSCR-analyse om hun portefeuille te stressen tegen rentestijgingen, de impact van vacaturescenario's te modelleren en de optimale financieringsstructuur te bepalen.
Wanneer gebruik je deze rekenmachine
- Controleren of een huurwoning in aanmerking komt voor een DSCR-lening voordat u een aanvraag indient
- Vergelijken hoeveel een renteverhoging uw schuldendekking bij een herfinanciering zou aantasten
- Een deal stresstesten tegen een leegstand- of huurverlagingsscenario voordat u zich vastlegt
- Het maximale leenbedrag bepalen dat het inkomen van een pand kan ondersteunen bij de minimale DSCR van een geldverstrekker
- Twee concurrerende panden puur vergelijken op hun vermogen om hun eigen schuld te dekken
- Aan een geldverstrekker of partner uitleggen waarom een deal wel of niet financierbaar is puur op basis van het inkomen
Stappen:
- Voer de nettobedrijfsopbrengst van het pand in.
- Voer de totale jaarlijkse schulddienst in.
- Bekijk de berekende DSCR en vergelijk deze met de minimumvereiste.
Formule
DSCR = NOI / Jaarlijkse schuldendienst
NOI = Netto bedrijfsresultaat (jaarlijkse huurinkomsten − bedrijfskosten)
Voorbeeld: $50.000 NOI / $35.000 schuldendienst = 1,43 DSCR
Een DSCR > 1,25 voldoet doorgaans aan de eisen van kredietverstrekkers.
Gebruikscases
- Een vastgoedinvesteerder evalueert een viereenheidswoning.
- Een kredietverstrekker beoordeelt een commerciële leningaanvraag.
- Een eigenaar vergelijkt herfinancieringsopties.
- Een investeerder gebruikt DSCR als primaircriterium.
Belangrijkste voordelen
- Gratis te gebruiken — geen aanmelding vereist
- Werkt volledig in uw browser — geen serverupload
- Nauwkeurige berekeningen gebaseerd op bewezen formules
- Snel resultaten — direct berekening
- Exporteer resultaten als PDF of Excel
Pro-tips
- Wanneer DSCR niet het juiste hulpmiddel is: Voor flip-onroerend goed, gebruik de 70%-regel of MAO-formule. Voor tijdelijke financiering is een bruglening geschikter.
- Bereken DSCR met TTM NOI in plaats van projecties. Kredietverstrekkers prefereren TTM.
- Stress-test DSCR met drie scenario's: huidig tarief, +1%, +2%.
- Richt op 1,35+ DSCR in plaats van slechts het minimum van 1,25.
- DSCR is een snapshot, geen traject. Onroerend goed dat verbetert met 1,15 kan beter zijn dan dat verslechtert met 1,30.
- Gebruik DSCR samen met cap rate en cash-on-cash return voor volledige analyse.
Veelgemaakte fouten
- Verkeerde eenheden gebruiken bij het invoeren van gegevens
- Rekening vergeten met extra kosten of vergoedingen
- Onrealistische aannames maken over rendementen of groei
- De impact van inflatie negeren op lange termijn berekeningen
Sleutelbegrippen
- DSCR: De verhouding tussen netto bedrijfsinkomsten en jaarlijke schuldbetalingen
- NOI: Jaarlijks inkomen na aftrek van alle bedrijfskosten van brutohuurinkomsten
- Jaarlijke schuldienst: Totaal jaarlijke hypotheekprincipalen en rentebetalingen
- DSCR-lening: Hypothecair product waar kwalificatie gebaseerd is op kasstroom van onroerend goed
- Kredietverstrekkersdrempel: Minimale DSCR vereist voor leninggoedkeuring
- Kasstroom na schuldienst: Resterend inkomen na alle bedrijfskosten en schuldbetalingen
- TTM: Meest recente 12-maanden periode voor berekening van werkelijke prestaties
- PITIA: Principal, Interest, Taxes, Insurance and Association dues — volledige maandelijkse huisvestingskosten
- DSCR op Kredietniveau: 740+ FICO: 75–80% LTV | 700–739: 70–75% LTV | 660–699: 65–70% LTV | 640–659: 60–65% LTV | Onder 640: Beperkte beschikbaarheid
Gerelateerde concepten
- Netto Bedrijfsresultaat (NOI): De DSCR wordt rechtstreeks berekend uit de NOI van een pand, dus een nauwkeurig NOI-cijfer is de basis van een nauwkeurige DSCR. Gebruik eerst onze NOI-calculator om ervoor te zorgen dat uw inkomens- en bedrijfskostencijfers compleet zijn voordat u de dekking controleert.
- Cap Rate: Cap rate en DSCR beantwoorden verschillende vragen — de cap rate toont het rendement van het pand op de prijs, terwijl de DSCR toont of het inkomen de schuld veilig dekt. Slimme beleggers controleren beide met onze cap rate-calculator voordat ze zich aan een deal committeren.
- Cash-on-cash-rendement: Een pand kan de minimale DSCR van een geldverstrekker halen en toch een middelmatig cash-on-cash-rendement opleveren, of andersom — DSCR is een risicomaatstaf van de geldverstrekker, cash-on-cash is een winstgevendheidsmaatstaf van de belegger. Vergelijk beide met onze cash-on-cash-rendementscalculator.
- Herfinancieren om de DSCR te verbeteren: Herfinancieren naar een lagere rente of langere aflossingstermijn verlaagt direct uw jaarlijkse schuldbetaling, wat de DSCR verhoogt zonder het inkomen van het pand aan te raken. Modelleer mogelijke herfinancieringsscenario's met onze herfinancieringscalculator.
- Cashflow van huurwoningen: De DSCR is een van de resultaten van een volledige huuranalyse naast de maandelijkse cashflow, cap rate en cash-on-cash-rendement. Bekijk het volledige plaatje met onze calculator voor huurwoningen om te zien hoe de schuldendekking past bij de andere cijfers van het pand.
Voorbeeld
Voorbeeld: Met 50.000 $ NOI en 35.000 $ schulddienst is de DSCR 1,43x, wat voldoet aan de meeste geldverstrekker-eisen.
Resultaten interpreteren
De DSCR vergelijkt het netto bedrijfsresultaat van een pand met de jaarlijkse hypotheekbetaling — een DSCR van 1,25 betekent dat het pand 25% meer inkomen genereert dan nodig is om de schuld te dekken, wat het minimum is dat de meeste commerciële en DSCR-geldverstrekkers vereisen. Een DSCR onder 1,0 betekent dat het inkomen van het pand niet eens de eigen hypotheek dekt, waardoor u het elke maand met ander geld moet subsidiëren. Een DSCR tussen 1,0 en 1,25 wordt vaak nog gefinancierd, maar tegen een hogere rente of met een grotere aanbetaling, omdat geldverstrekkers dit als een krappe dekking zien. Boven 1,5 wordt als sterk beschouwd en geeft u ruimte om leegstand, een renteherziening of een onverwachte reparatie op te vangen zonder dat het pand cashflownegatief wordt. Omdat de DSCR wordt berekend op basis van NOI (inkomen minus operationele kosten, vóór de hypotheek), beweegt deze onafhankelijk van de grootte van uw aanbetaling — herfinancieren naar een lagere rente of de huur verhogen verbeteren de DSCR beide direct, terwijl een grotere aanbetaling de hypotheekbetaling verlaagt en deze indirect verbetert.