収益物件の還元利回り（キャップレート）を計算します。純営業利益と物件価格を入力してキャップレートを決定、または目標利回りから適切な購入価格を逆算します。
キャップレート計算ツールは、投資家が資金調達とは独立して不動産の収益を測定するのに役立ちます。
30,000 ドルの営業純利益と 400,000 ドルの資産価値により、キャップレートは 7.5% になります。
キャップレートは、収益不動産を評価するための最初で最も重要なフィルターです。7%のキャップレートは、物件が購入価格の7%に相当する純収入を毎年生み出すことを意味します。これは株式の配当利回りに似ています。ただし、株式配当と異なり、キャップレートは資金調達コストを考慮せず、時間の経過に伴う物件価値の値上がりや値下がりの可能性も無視します。 物件を比較する際は、キャップレートとリスクフリーレート（10年物国債利回り）のスプレッドに注目してください。300〜500ベーシスポイントのスプレッドは歴史的に正常であり、適正な価格の不動産を示します。250ベーシスポイント未満のスプレッドは、物件が債券と比較して割高である可能性を示唆します。600ベーシスポイント以上のスプレッドは、バリュー機会またはより深い調査を必要とする隠れたリスクを示す可能性があります。 キャップレートは物件タイプによって大きく異なります。多世帯住宅は、安定した需要と機関投資家の選好により、通常最も低いキャップレート（4〜6%）で取引されます。工業用物件は中程度のキャップレート（5〜7%）です。小売用およびオフィス物件は一般的にキャップレートが高く（6〜9%）、空室リスクとリーズアップ期間の長期化を反映しています。各カテゴリー内でも、立地の質、テナントの信用力、リース構造によって大きなばらつきが生じます。 キャップレート分析の最も重要な限界は、それが静的な指標であることです。初年度のリターンのみを捉え、収入や価値の変化を想定していません。洗練された投資家は、キャップレート分析を割引キャッシュフローモデリング、IRR計算、感応度分析と組み合わせて、家賃上昇、経費インフレ、資本的支出、出口キャップレートを考慮します。このキャップレート計算機を出発点として使用し、投資判断の前に追加の分析を積み重ねてください。
還元利回り、一般にキャップレートと呼ばれるものは、商業用不動産投資で最も広く使用される指標です。これは、資金調達構造の歪みなしに、収益不動産の収益率を評価するシンプルで標準化された方法を提供します。キャップレートは、1つの基本的な質問に答えます。物件を現金で購入した場合、純営業利益は初年度に何パーセントの収益を生み出すか？ 不動産評価における収益還元アプローチから発展したキャップレートは、数十年にわたり不動産分析の基礎であり続けています。鑑定士は評価に、投資家は比較に、金融機関は引受審査に使用しています。キャップレートを理解すること — 何がキャップレートを動かすのか、物件タイプや立地によってどう異なるのか、金利とどのように相互作用するのか — は、商業用または住宅用賃貸不動産に投資するすべての人にとって不可欠な知識です。
キャップレート計算機は、収益不動産の購入評価、複数の投資機会の比較、または既存ポートフォリオの見直しの際に使用してください。初期物件スクリーニング時、オファー前、四半期ポートフォリオレビュー時、および現在の市場キャップレートに基づいて物件の売却を検討する際に最も役立ちます。また、特定の物件を見る前に対象市場のキャップレート範囲を理解するために新しい市場を調査する際にも使用してください。