คำนวณอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ คืออะไร?
อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) เป็นหนึ่งในตัวเลขที่สำคัญที่สุดที่ผู้ให้กู้ประเมินเมื่อคุณสมัครจำนอง สินเชื่อส่วนบุคคล หรือสินเชื่อรถยนต์ มันแทนเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมรายเดือนของคุณที่จัดสรรไว้สำหรับการชำระภาระหนี้รายเดือน ผู้ให้กู้ใช้ DTI เพื่อประเมินความสามารถในการกู้เงินใหม่ของคุณ – อัตราส่วนที่ต่ำกว่าหมายความว่ามีความยืดหยุ่นทางการเงินมากขึ้นและความเป็นไปได้ที่จะชำระเงินตรงเวลามากขึ้น
มี DTI สองประเภทที่ผู้ให้กู้ประเมิน: DTI ด้านหน้า (เรียกอีกอย่างว่าอัตราส่วนที่อยู่อาศัย) ซึ่งพิจารณาเฉพาะค่าที่อยู่อาศัย เช่น ต้นเงินจำนอง ดอกเบี้ย ภาษี ประกัน และค่าส่วนกลางเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมรายเดือน และ DTI ด้านหลังซึ่งรวมหนี้รายเดือนทั้งหมดที่เกิดซ้ำ – ที่อยู่อาศัย สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อนักศึกษา การชำระขั้นต่ำบัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล ทั้งสองสำคัญ แต่อัตราส่วนด้านหลังเป็นเกณฑ์ตัดสินใจสำหรับการอนุมัติสินเชื่อส่วนใหญ่
สำนักคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน (CFPB) เผยแพร่เกณฑ์ DTI ที่ผู้ให้กู้ปฏิบัติตาม สำหรับสินเชื่อธรรมดาที่สอดคล้อง เพดาน DTI ด้านหลังโดยทั่วไปคือ 45% ในขณะที่กฎ Mortgage Qualified (QM) กำหนดเพดานสูงสุดทั่วไปที่ 43% แนวทางอนุญาตสูงถึง 50% ในบางกรณี และสินเชื่อ VA ใช้แบบcase by case โดยมี 41% เป็นเกณฑ์อ้างอิงทั่วไป
การทำความเข้าใจ DTI ของคุณก่อนสมัครสินเชื่อจะให้ข้อได้เปรียบเชิงกลยุทธ์ หากอัตราส่วนของคุณเกินเกณฑ์สำหรับประเภทสินเชื่อที่ต้องการ คุณสามารถดำเนินการที่ตรงเป้าหมาย – ชำระหนี้เฉพาะ เพิ่มรายได้ หรือปรับงบประมาณที่อยู่อาศัย – เพื่อเพิ่มโอกาสในการมีสิทธิ์ของคุณ
เมื่อไหร่ควรใช้เครื่องคำนวณนี้
- ก่อนเริ่มหาบ้าน – ตรวจสอบว่า DTI ของคุณมีสิทธิ์สำหรับประเภทสินเชื่อที่คุณต้องการหรือไม่
- เมื่อเปรียบเทียบจำนวนเงินอนุมัติล่วงหน้าจำนอง – ดูว่าหนี้ปัจจุบันของคุณจำกัดความสามารถในการกู้อย่างไร
- หลังชำระหนี้ที่สำคัญ – คำนวณใหม่เพื่อดูว่า DTI ดีขึ้นเพียงใด
- เมื่อวางแผนจะกู้เงินใหม่ (ซื้อรถยนต์ สินเชื่อนักศึกษา) – ตรวจสอบผลกระทบก่อนที่จะผูกพัน
- ระหว่างกระบวนการสมัครจำนอง – ค้นหาว่าทำไมคุณถูกปฏิเสธและต้องแก้ไขอะไร
- เมื่อรวมการเงินกับคู่ครอง – คำนวณ DTI รวมสำหรับการสมัครร่วม
ขั้นตอน:
- กรอกรายได้รวมรายเดือนของคุณก่อนหักภาษี – นี่คือพื้นฐานที่ใช้สำหรับการคำนวณ DTI ทั้งหมด
- กรอกการชำระค่าที่อยู่อาศัยรายเดือนของคุณ (ค่าเช่าหรือต้นเงินจำนอง ดอกเบี้ย ภาษี และประกัน)
- เพิ่มการชำระหนี้รายเดือนที่เกิดซ้ำทั้งหมด: สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อนักศึกษา การชำระขั้นต่ำบัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล และภาระหนี้อื่นๆ
- ตรวจสอบอัตราส่วน DTI ด้านหน้าและด้านหลังของคุณ – เปรียบเทียบกับกฎ 28/36 และเกณฑ์ของโปรแกรมสินเชื่อเป้าหมายของคุณ
- ใช้ผลลัพธ์เพื่อตัดสินใจว่าจะชำระหนี้ เพิ่มรายได้ หรือปรับงบประมาณที่อยู่อาศัยก่อนสมัครสินเชื่อ
สูตร
DTI ด้านหลัง = (ยอดรวมการชำระหนี้รายเดือน ÷ รายได้รวมรายเดือน) × 100
DTI ด้านหน้า = (การชำระค่าที่อยู่อาศัยรายเดือน ÷ รายได้รวมรายเดือน) × 100
โดยที่:
ยอดรวมการชำระหนี้รายเดือน = การชำระค่าที่อยู่อาศัย + สินเชื่อรถยนต์ + สินเชื่อนักศึกษา + การชำระขั้นต่ำบัตรเครดิต + สินเชื่อส่วนบุคคล + หนี้อื่นๆ
ตัวอย่าง:
รายได้รวมรายเดือน: 7,500$
การชำระค่าที่อยู่อาศัย: 1,800$
สินเชื่อรถยนต์: 450$
สินเชื่อนักศึกษา: 300$
บัตรเครดิต: 150$
สินเชื่อส่วนบุคคล: 200$
หนี้อื่นๆ: 100$
หนี้รายเดือนรวม: 3,000$
DTI ด้านหลัง: (3,000$ ÷ 7,500$) × 100 = 40%
DTI ด้านหน้า: (1,800$ ÷ 7,500$) × 100 = 24%
กรณีใช้งาน
- ตรวจสอบว่าหนี้สินปัจจุบันของคุณผ่านเกณฑ์การขอสินเชื่อบ้านหรือไม่ก่อนยื่นกู้จริง
- เปรียบเทียบว่าการปิดหนี้สินเชื่อรถยนต์หรือกู้ยืมเพื่อการศึกษาจะช่วยเพิ่ม DTI และวงเงินกู้ได้อย่างไร
- วางแผนซื้อบ้านโดยคำนวณวงเงินหนี้เพิ่มเติมสูงสุดที่คุณสามารถผ่อนได้โดยไม่เกินเกณฑ์ของสถาบันการเงิน
- เตรียมพร้อมสำหรับการรีไฟแนนซ์ — ตรวจสอบว่า DTI ของคุณเป็นไปตามเกณฑ์เพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงหรือไม่
- วางแผนการกู้ร่วม — รวมรายได้และหนี้สินของผู้กู้ร่วมเพื่อดูสัดส่วน DTI รวม
- จัดทำงบประมาณก่อนตัดสินใจซื้อครั้งใหญ่ — ทำความเข้าใจความสามารถในการก่อหนี้เทียบกับรายได้
ประโยชน์หลัก
- แสดงอัตราส่วน DTI ด้านหน้าและด้านหลังทันทีด้วยการป้อนข้อมูลเพียงครั้งเดียว
- เปรียบเทียบอัตราส่วนของคุณกับเกณฑ์ธรรมดา FHA QM และ VA ขนาบกัน
- เข้าใจว่าคุณสามารถกู้เงินเพิ่มรายเดือนได้เท่าไหร่ก่อนที่จะเกินเกณฑ์ของผู้ให้กู้
- ระบุว่าหนี้ใดควรชำระก่อนเพื่อปรับปรุง DTI สูงสุด
- วางแผนเวลาสมัครจำนองตามที่ DTI ของคุณถึงช่วงเป้าหมาย
- หลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดทั่วไปในการหาบ้านโดยไม่รู้ความสามารถในการกู้จริงของคุณ
เคล็ดลับ
- เล็ง DTI ด้านหลังต่ำกว่า 36% สำหรับเงื่อนไขสินเชื่อธรรมดาที่ดีที่สุด – ทุกอย่างต่ำกว่า 28% ด้านหน้าเป็น ideal
- ชำระยอดคงเหลือบัตรเครดิตก่อน – พวกเขามีการชำระขั้นต่ำสูงสุดเมื่อเทียบกับยอดคงเหลือ ทำให้ DTI ลดลงมากที่สุดต่อดอลลาร์
- หากคุณเป็นฟรีแลนซ์ ผู้ให้กู้มักจะใช้รายได้สุทธิเฉลี่ย 2 ปีของคุณ ไม่ใช่จุดสูงสุดปัจจุบัน – วางแผนตามนั้น
- พิจารณาชำระหนี้เล็กน้อยให้หมดแทนที่จะชำระขั้นต่ำ – การกำจัดการชำระเงิน 150$/เดือนจะปล่อยพื้นที่ DTI มากกว่าการลดเหลือ 75$
- รับรายงานเครดิตของคุณก่อนสมัคร – ข้อผิดพลาดสามารถทำให้หนี้ที่รายงานและ DTI บวม
- อย่าเปิดบัญชีเครดิตใหม่หรือกู้เงินใหม่ใน 6-12 เดือนก่อนสมัครจำนอง
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- ละเลย DTI ด้านหลังและตรวจสอบเฉพาะด้านหน้า – ผู้ให้กู้ปฏิเสธผู้กู้ที่มีค่าที่อยู่อาศัยต่ำแต่หนี้รวมสูง
- รวมค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่หนี้ เช่น อาหาร ค่าสาธารณูปโภค และประกันในการคำนวณ DTI – ไม่ได้ถูกนับโดยผู้ให้กู้
- ลืมรวมการชำระสินเชื่อนักศึกษา – แม้แต่สินเชื่อที่เลื่อนออกไปอาจถูกนับในอัตรา 0.5-1% ของยอดคงเหลือโดยผู้ให้กู้บางราย
- สันนิษฐานว่าจดหมายอนุมัติล่วงหน้าหมายความว่า DTI ของคุณได้รับอนุมัติเต็ม – การอนุมัติขั้นสุดท้ายอาจใช้เกณฑ์ที่เข้มงวดกว่า
- ชำระหนี้ทั้งหมดก่อนสมัครเมื่อเงินดาวน์ที่มากกว่าจะประหยัดได้มากกว่าใน PMI และค่าใช้จ่ายรวม
- ไม่พิจารณารายได้ที่เปลี่ยนแปลง – ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการค่าเฉลี่ย 2 ปี ไม่ใช่จุดสูงสุดปัจจุบัน
คำศัพท์สำคัญ
- อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI): เปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมรายเดือนที่จัดสรรสำหรับภาระหนี้รายเดือน คำนวณโดยยอดรวมการชำระหนี้รายเดือนหารด้วยรายได้รวมรายเดือน
- DTI ด้านหน้า: เรียกอีกอย่างว่าอัตราส่วนที่อยู่อาศัย – เฉพาะค่าที่อยู่อาศัย (จำนอง ภาษี ประกัน HOA) หารด้วยรายได้รวมรายเดือน
- DTI ด้านหลัง: หนี้รายเดือนทั้งหมดที่เกิดซ้ำ (ที่อยู่อาศัย + สินเชื่อรถยนต์ + สินเชื่อนักศึกษา + บัตรเครดิต + สินเชื่อส่วนบุคคล) หารด้วยรายได้รวมรายเดือน
- Mortgage Qualified (QM): กฎคุ้มครองผู้บริโภคที่กำหนดเพดาน DTI ด้านหลังทั่วไปที่ 43% และจำกัดลักษณะสินเชื่อที่มีความเสี่ยงเช่น การลดมูลค่าแบบติดลบ
- กฎ 28/36: แนวทางสินเชื่อแบบดั้งเดิมที่แนะนำว่า DTI ด้านหน้าไม่ควรเกิน 28% และ DTI ด้านหลังไม่ควรเกิน 36%
- ปัจจัยชดเชย: จุดแข็งเพิ่มเติม (คะแนนเครดิตสูง เงินดาวน์มาก เงินสำรอง) ที่อาจทำให้ผู้ให้กู้อนุมัติสินเชื่อด้วย DTI สูงกว่าเกณฑ์มาตรฐาน
- รายได้รวมรายเดือน: รายได้ทั้งหมดก่อนหักภาษีและค่าหัก – ตัวเลขที่ใช้เป็นตัวหารในการคำนวณ DTI ทั้งหมด
- PITIA: ต้นเงิน ดอกเบี้ย ภาษี ประกัน และค่าส่วนกลาง – ค่าที่อยู่อาศัยรายเดือนเต็มที่ใช้ในการคำนวณ DTI ด้านหน้า
แนวคิดที่เกี่ยวข้อง
- เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน: DTI ของคุณกำหนดว่าคุณผ่อนสินเชื่อบ้านได้เท่าไร ใช้ เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน ของเราเพื่อดูยอดผ่อนรายเดือนของบ้านที่อยู่ในงบที่ DTI อนุมัติ และเปรียบเทียบสถานการณ์เงินดาวน์และอัตราดอกเบี้ยรูปแบบต่างๆ
- เครื่องคำนวณเงินกู้: สินเชื่อประเภทต่างๆ ส่งผลต่อ DTI ของคุณต่างกัน ใช้ เครื่องคำนวณเงินกู้ ของเราจำลองว่าสินเชื่อรถยนต์ใหม่ การรีไฟแนนซ์สินเชื่อนักเรียน หรือสินเชื่อส่วนบุคคลจะเปลี่ยน DTI ด้านหลัง (back-end DTI) ของคุณอย่างไร ก่อนที่คุณจะตัดสินใจ
- คำนวณความสามารถในการซื้อบ้าน: DTI เป็นหนึ่งในสองปัจจัยที่กำหนดความสามารถในการซื้อ (อีกปัจจัยคือเงินดาวน์) คำนวณความสามารถในการซื้อบ้าน – สามารถซื้อบ้านได้เท่าไร ของเราผสมผสานทั้งสองอย่างเพื่อให้คุณได้ช่วงราคาที่สมจริง
- คะแนนเครดิตและอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน: คะแนนเครดิตและ DTI ของคุณรวมกันกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน DTI ที่ดีร่วมกับคะแนนเครดิตที่ดีจะได้อัตราที่ดีที่สุด — ใช้ จำลองคะแนนเครดิต ของเราเพื่อดูว่าการปรับปรุงคะแนนของคุณสัมพันธ์กับ DTI อย่างไร
ตัวอย่าง
ตรวจสอบว่าหนี้ปัจจุบันของคุณมีสิทธิ์สำหรับจำนองธรรมดา FHA หรือ VA ก่อนสมัคร ดูว่าการชำระสินเชื่อรถยนต์หรือยอดคงเหลือสินเชื่อนักศึกษาส่งผลต่อ DTI และความสามารถในการกู้ของคุณอย่างไร วางแผนการซื้อบ้านโดยดูว่าคุณสามารถกู้เงินเพิ่มได้เท่าไหร่โดยไม่เกินเกณฑ์ของผู้ให้กู้ เตรียมพร้อมสำหรับการรีไฟแนนซ์ – ตรวจสอบว่า DTI ของคุณตรงตามข้อกำหนดสำหรับอัตราที่ดีกว่าหรือการรีไฟแนนซ์แบบเงินสด การวางแผนสมัครร่วม – รวมรายได้และหนี้ของผู้ร่วมลงนามเพื่อดู DTI รวม การจัดทำงบประมาณก่อนการซื้อครั้งใหญ่ – เข้าใจความสามารถในการกู้ของคุณเมื่อเทียบกับรายได้
การตีความผลลัพธ์
DTI ด้านหลังของคุณคือตัวเลขที่กำหนดสิทธิ์สินเชื่อของคุณ ต่ำกว่า 36% เป็นจุดที่idealสำหรับสินเชื่อธรรมดา – คุณจะมีสิทธิ์ได้รับอัตราที่ดีที่สุดและผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่หลากหลายที่สุด ระหว่าง 36-43% คุณยังอยู่ในช่วงสำหรับสินเชื่อธรรมดาและ FHA ส่วนใหญ่ แต่อาจต้องเผชิญกับอัตราที่สูงกว่าเล็กน้อยหรือต้องการปัจจัยชดเชย เหนือ 43% ทางเลือกของคุณจะแคบลงอย่างมาก – FHA อาจยังทำงานได้แต่สินเชื่อธรรมดาและ QM จะยากที่จะได้รับ
DTI ด้านหน้าของคุณสำคัญเพราะมันบอกคุณว่าที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวใช้รายได้ของคุณไปเท่าไหร่ แม้ว่า DTI ด้านหลังของคุณจะยอมรับได้ DTI ด้านหน้าที่สูงกว่า 31-33% จะเหลือพื้นที่น้อยลงสำหรับการออม สถานการณ์ฉุกเฉิน และค่าใช้จ่ายในไลฟ์สไตล์ DTI ด้านหน้าสูงเป็นสัญญาณเตือนว่าคุณอาจเกินงบประมาณที่อยู่อาศัยของคุณ
จำนวนเงินหนี้เสริมรายเดือนสูงสุดคือเบาะรองหนี้ของคุณ – จำนวนเงินการชำระเงินรายเดือนใหม่ที่คุณเพิ่มได้ (สำหรับรถยนต์ บัตรเครดิตใหม่ หรือสินเชื่ออื่น) ก่อนที่ DTI ด้านหลังจะถึงเกณฑ์ธรรมดา 45% ใช้มันสำหรับวางแผนการซื้อก่อนและระหว่างกระบวนการจำนอง