เครื่องคำนวณ Debt Yield คืออะไร?
Debt Yield วัดว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สร้างรายได้ได้มากแค่ไหนต่อเงินกู้แต่ละดอลลาร์ คือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิหารด้วยยอดคงเหลือของสินเชื่อ แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ สินเชื่อ 10,000,000 บนอาคารที่มีรายได้ 800,000 ต่อปี มี Debt Yield เท่ากับ 8.00% พอดี ผู้ให้กู้หันมาใช้อัตราส่วนนี้เป็นอันดับแรกเพราะไม่สนใจทั้งอัตราดอกเบี้ยและแผนผ่อนชำระ คือตัวแปรสองตัวที่สามารถปรับโครงสร้างได้ในกระบวนการปรับหนี้ และมองเพียงว่าตัวทรัพย์สินเองรับภาระหนี้ได้หรือไม่ สินเชื่อสามารถเจรจาใหม่ได้ แต่รายได้ไม่สามารถ นั่นคือเหตุผลที่ Debt Yield ยืนอยู่ข้างอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สินและอัตราส่วนความสามารถชำระหนี้ ในฐานะหนึ่งในสามตัวเลขที่ข้อตกลงสินเชื่อเชิงพาณิชย์ทุกฉบับอ้างอิง และเป็นเหตุผลที่ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่กำหนดเกณฑ์ขั้นต่ำ โดยทั่วไประหว่าง 7.5% ถึง 10% ที่สินเชื่อขั้นสุดท้ายต้องผ่าน ณ วันปิดดีล เครื่องมือนี้ทำงานสามทิศทาง: ทดสอบสินเชื่อเทียบเกณฑ์ขั้นต่ำ กำหนดวงเงินกู้สูงสุดที่เกณฑ์อนุญาต และย้อนกลับหา NOI ที่สินเชื่อที่กำหนดต้องมี
เมื่อไหร่ควรใช้เครื่องคำนวณนี้
- เมื่อผู้ให้กู้เสนอวงเงินกู้และคุณต้องทดสอบเทียบเกณฑ์ขั้นต่ำ Debt Yield ก่อนส่งเข้าคณะกรรมการ
- เมื่อคุณกำลังกำหนดวงเงินเพื่อเข้าซื้อใหม่และอยากได้วงเงินสูงสุดที่การทดสอบ Debt Yield เพียงอย่างเดียวอนุญาต
- เมื่อเพดานสามรายการไม่ตรงกันและคุณต้องรู้ว่าอัตราส่วนไหนจำกัดสินเชื่อจริง
- เมื่อโปร forma ของผู้สนับสนุนอ้างอัตราส่วนที่สบาย และคุณอยากเห็นตัวเลขจริงบนวงเงินกู้ที่แท้จริง
- เมื่อ NOI ถูกล็อกด้วยราคาประเมิน แต่ขนาดสินเชื่อยังเจรจาได้
- เมื่อคุณเปรียบเทียบข้อเสนอที่มีเกณฑ์ขั้นต่ำ เพดาน LTV และข้อกำหนด DSCR ต่างกันบนอาคารเดียวกัน
ขั้นตอน:
- กรอก NOI รายปีของทรัพย์สิน คือรายได้รวมหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ก่อนหักภาระชำระหนี้และเงินสำรองทุน
- กำหนดเกณฑ์ขั้นต่ำ Debt Yield ของผู้ให้กู้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวตามโครงการ Agency มักอยู่ใกล้ 7.5% สินเชื่อธนาคารราว 8% ถึง 9% และโรงแรมหรือทรัพย์สินระยะเปลี่ยนผ่านที่ 10% ขึ้นไป
- เลือกโหมด Debt Yield ทดสอบสินเชื่อเดิม การกำหนดวงเงินแนะนำวงเงินกู้สูงสุด และ NOI ที่ต้องการตอบคำถามกลับด้าน
- ในโหมด Debt Yield ให้กรอกยอดคงเหลือของสินเชื่อ และหากมีให้กรอกมูลค่าประเมินเพื่อปลดล็อกการตรวจสอบข้ามกับ LTV และ cap rate
- ในโหมดการกำหนดวงเงิน ให้ตั้ง LTV สูงสุด แล้วเปิดแผงภาระชำระหนี้เพื่อตั้งอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อนชำระ และ DSCR ขั้นต่ำ
- อ่านเพดานทั้งสามเคียงกัน ค่าที่น้อยที่สุดคือข้อจำกัดที่เป็นตัวกำหนด คือจำนวนเงินที่ผู้ให้กู้จะอนุมัติจริง
- ตรวจสอบ LTV โดยนัยและ Debt Yield โดยนัยของวงเงินที่แนะนำ การผ่านหนึ่งการทดสอบไม่ได้แปลว่าผ่านอีกสองการทดสอบ
- ใช้ตารางความอ่อนไหวเพื่อดูเพดานขยับเมื่อ NOI เปลี่ยนบวกและลบ 20% ทั่วช่วงเกณฑ์ขั้นต่ำจาก 7.5% ถึง 11%
สูตร
Debt Yield = NOI ÷ วงเงินกู้ × 100
วงเงินกู้สูงสุดตามเกณฑ์ = NOI ÷ เกณฑ์ขั้นต่ำ
NOI ที่ต้องการ = วงเงินกู้ × เกณฑ์ขั้นต่ำ
Debt Yield = Cap Rate ÷ LTV
ค่าคงที่เงินกู้รายปี = 12 × ค่างวดรายเดือน ÷ วงเงินกู้
เพดาน DSCR = (NOI ÷ DSCR ขั้นต่ำ) ÷ ค่าคงที่เงินกู้รายปี
วงเงินกู้ที่แนะนำ = Min(เพดาน Debt Yield, เพดาน LTV, เพดาน DSCR)
กรณีใช้งาน
- ผู้ให้กู้เสนอ 18,000,000 สำหรับ NOI 1,400,000 และคุณต้องรู้ในการคลิกเดียวว่าเกณฑ์ 9% ของเขาผ่านหรือไม่
- คุณกำลังกำหนดวงเงินสินเชื่อเพื่อเข้าซื้อ และอยากทราบวงเงินสูงสุดที่การทดสอบ Debt Yield เพียงอย่างเดียวก่อนหักค่าธรรมเนียมและเงินสำรอง
- ธนาคารของคุณประเมินด้วยสามอัตราส่วน และคุณต้องรู้ว่าอัตราส่วนไหนที่ขวางการปิดดีลจริง
- ผู้สนับสนุนดีลกำลังเสนอดำเนินคำขอ 12,000,000 และคุณอยากทราบ NOI ที่ทรัพย์สินต้องสร้างเพื่อให้สมเหตุสมผลกับคำขอนั้นที่เกณฑ์ 8.5%
- คุณกำลังเปรียบเทียบข้อเสนอแบบ Agency ธนาคาร และ bridge ที่มีเกณฑ์ขั้นต่ำต่างกัน และอยากได้อัตราส่วนเดียวเพื่อจัดเรียงให้ตรงกัน
- นักลงทุนอ้างว่าดีลผ่าน 10% — คุณตรวจตรรกะจริงบนวงเงินกู้ที่แท้จริง ไม่ใช่ราคาที่ตั้งขาย
ประโยชน์หลัก
- การประเมินสามรายการในมุมมองเดียว คือ Debt Yield, LTV และ DSCR พร้อมระบุข้อจำกัดที่เป็นตัวกำหนดแทนการเดา
- การทดสอบเกณฑ์ขั้นต่ำครบทุกมิติ: วงเงินกู้สูงสุด ส่วนต่างเป็นจุด และส่วนต่างเป็นตัวเงินเทียบกับยอดคงเหลือที่คุณต้องการจริง
- การย้อนกลับเพื่อตอบคำถามที่ผู้กู้ถามจริง: NOI ต้องมากเท่าไร สินเชื่อนี้จึงจะเป็นที่ยอมรับ
- อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อนชำระถูกรวมเข้าไว้ในเพดาน DSCR ดังนั้นคำแนะนำจึงสะท้อนสินเชื่อที่คุณจะลงนามจริง
- LTV โดยนัยและ Debt Yield โดยนัยแสดงไว้บนวงเงินที่แนะนำ เพราะการผ่านหนึ่งการทดสอบไม่รับประกันอีกสองรายการ
- การวิเคราะห์ความอ่อนไหวทั้ง NOI บวกและลบ 20% พร้อมช่วงเกณฑ์ขั้นต่ำ 7.5% ถึง 11% ดังนั้นการว่างเว้นหรือผู้ให้กู้ที่เข้มงวดขึ้นจึงถูกคำนวณไว้แล้ว
เคล็ดลับ
- รันการกำหนดวงเงินก่อน แล้วค่อยทดสอบสินเชื่อที่คุณต้องการจริงเทียบเกณฑ์ขั้นต่ำ ส่วนต่างจะบอกคุณตรงๆ ว่าต้องเจรจา NOI เพิ่มเท่าไร
- ถ้า Debt Yield เป็นตัวกำหนด ตัวเลือกมีแค่เพิ่ม NOI หรือลดหนี้ ถ้า LTV เป็นตัวกำหนด ราคาประเมินคือข้อจำกัด ถ้า DSCR เป็นตัวกำหนด การผ่อนนานขึ้นหรือดอกเบี้ยต่ำลงช่วยเปิดพื้นที่
- ขอกำหนดเกณฑ์ขั้นต่ำเป็นลายลักษณ์อักษรใน term sheet เป็นตัวเลขเปอร์เซ็นต์ของ Debt Yield ขั้นต่ำ แทนที่จะถามว่าคุณผ่านการทดสอบของเขาหรือไม่
- ตรวจสอบข้ามคำแนะนำด้วยสูตรเชื่อมโยง: หาร cap rate ด้วย LTV ก่อนนำตัวเลขเข้าคณะกรรมการ
- ลด NOI ลง 10% ในตารางความอ่อนไหว ถ้าเพดานต่ำกว่าวงเงินกู้ของคุณ ดีลนี้ไม่มีเบาะสำหรับช่วงว่างเว้น
- เมื่อสองข้อเสนอให้อัตราดอกเบี้ยเท่ากัน ให้เทียบเกณฑ์ขั้นต่ำของแต่ละฝ่าย เกณฑ์ที่ผ่อนกว่ามีมูลค่าเป็นเงินจริงของวงเงินที่ได้เพิ่ม
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- เข้าใจผิดว่า Debt Yield ใช้แทน DSCR ได้ Debt Yield ไม่ได้สนใจภาระชำระหนี้ ดังนั้นอัตราส่วน 9% บนสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ย 5% จึงไม่เหมือนอัตราส่วนเดียวกันบนสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ย 9% เลย
- วัดเกณฑ์ขั้นต่ำกับตัวส่วนผิด เกณฑ์คือ NOI หารด้วยวงเงินกู้ ไม่ใช่ NOI หารด้วยมูลค่า คือญาติสนิทอย่าง cap rate ที่มักสับสนกันและจะทำให้อัตราส่วนบวมด้วยตัวคูณ LTV
- สมมติว่าการทดสอบ Debt Yield เป็นตัวกำหนดเสมอ บน preset ค้าปลีก LTV ต่างหากที่เป็นตัวกำหนด และในดีลที่ดอกเบี้ยสูง เพดาน DSCR มาถึงก่อน แม้เกณฑ์ขั้นต่ำจะสบายดี
- ใช้ NOI จากราคาตั้งขายแทน NOI ที่ผ่านการอนุมัติจริง ผู้ให้กู้นับรายได้สุทธิหลังหักการว่างเว้น การจัดการ และเงินสำรอง ไม่ใช่โปร forma ของโบรกเกอร์
- เปรียบเทียบเกณฑ์ขั้นต่ำข้ามผลิตภัณฑ์โดยไม่ดูเงื่อนไขอื่นร่วมด้วย เกณฑ์ 8% ที่ LTV 65% ต่างจากกล่องเกณฑ์ 8% ที่ LTV 80% โดยสิ้นเชิง
- ลืมว่าเกณฑ์ขั้นต่ำขยับวงเงินกู้สูงสุดโดยตรง การเพิ่มเกณฑ์จาก 7.5% เป็น 9% ลดเพดาน Debt Yield ลง 16.7% บน NOI เดิม
คำศัพท์สำคัญ
- Debt Yield:
- รายได้จากการดำเนินงานสุทธิหารด้วยยอดคงเหลือของสินเชื่อ คูณ 100 คือความสามารถของรายได้ในการรองรับสินเชื่อ ก่อนพิจารณาอัตราดอกเบี้ยหรือระยะเวลา
- เกณฑ์ขั้นต่ำ Debt Yield:
- อัตราส่วนขั้นต่ำที่ผู้ให้กู้ยอมรับในสินเชื่อใหม่ โดยทั่วไป 7.5% ถึง 10% ขึ้นอยู่กับผลิตภัณฑ์และประเภททรัพย์สิน
- ข้อจำกัดที่เป็นตัวกำหนด:
- ในบรรดาเพดาน Debt Yield, LTV และ DSCR ค่าที่น้อยที่สุด คือจำนวนเงินที่ผู้ให้กู้จะอนุมัติจริง
- ค่าคงที่เงินกู้รายปี:
- ภาระชำระหนี้รายปีในรูปเปอร์เซ็นต์ของยอดคงเหลือเดิม คือสะพานเชื่อมระหว่าง NOI และการทดสอบ DSCR
- LTV โดยนัย:
- วงเงินที่แนะนำหารด้วยมูลค่าทรัพย์สิน แสดงไว้เพื่อให้แน่ใจว่าสินเชื่อที่ผ่าน Debt Yield ไม่ได้อยู่เหนือเพดานสัดส่วนเงินกู้แบบลับๆ
- Debt Yield โดยนัย:
- อัตราส่วนที่วงเงินที่แนะนำได้ในที่สุด คือเท่ากับเกณฑ์ขั้นต่ำเมื่อ Debt Yield เป็นตัวกำหนด และสูงกว่าเมื่อการทดสอบอื่นเป็นตัวกำหนด
- NOI ส่วนเกิน (ส่วนขาด):
- NOI ที่แท้จริงหัก NOI ที่เกณฑ์ขั้นต่ำเรียกร้อง ตัวเลขติดลบคือช่องว่างรายได้ที่ยังต้องปิด
- สูตรเชื่อมโยง Cap Rate:
- Debt Yield เท่ากับ cap rate หารด้วย LTV คืออัตราส่วนเดียวกันที่มองผ่านทรัพย์สินแทนที่จะผ่านสินเชื่อ
แนวคิดที่เกี่ยวข้อง
- Cap Rate: รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเทียบราคา คือมุมมองฝั่งทรัพย์สินที่หารลงไปเป็น Debt Yield ผ่านสูตรเชื่อมโยง
- DSCR: การทดสอบความคุ้มครองที่ผู้ให้กู้รันคู่กับ Debt Yield และเพดานที่มาถึงก่อนเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูง
- NOI: สร้างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่อัตราส่วนทุกตัวในหน้านี้อ่านค่าจาก ทีละบรรทัด
- ผลตอบแทนเงินสด: อัตราส่วนฝั่งทุน คือเงินดาวน์ทำกำไรได้เท่าไรหลังชำระภาระหนี้แล้ว
- อสังหาฯ ให้เช่า: กระแสเงินสดรายเดือนหลังชำระภาระหนี้ คือตัวเลขที่เกณฑ์ขั้นต่ำ Debt Yield มีอยู่เพื่อปกป้อง
- เครื่องคำนวณอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สิน: การทดสอบสัดส่วนเงินกู้ที่จับคู่กับ Debt Yield ในข้อตกลงสินเชื่อเชิงพาณิชย์ทุกฉบับ
ตัวอย่าง
ลองดู preset เริ่มต้น: อาคารที่มี NOI 800,000 และสินเชื่อ 10,000,000 ค้ำประกันบนมูลค่า 13,500,000 ทดสอบที่เกณฑ์ขั้นต่ำ 7.5% Debt Yield คือ 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00% จึงผ่านเกณฑ์ขั้นต่ำด้วยส่วนต่าง 0.50 จุด ยอดคงเหลือสูงสุดที่เกณฑ์นี้รองรับคือ 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67 ทำให้สินเชื่อปัจจุบันต่ำกว่าเพดาน 666,666.67 และ NOI ที่เกณฑ์เรียกร้องจากสินเชื่อนี้คือ 10,000,000 × 7.5% = 750,000 ต่อมาเปลี่ยนเป็น preset สำนักงานในโหมด NOI ที่ต้องการ: NOI 1,400,000 ต่อคำขอ 18,000,000 ที่เกณฑ์ 9% ได้ 7.78% ขาดไป 1.22 จุด คือทรัพย์สินต้องการ NOI 1,620,000 และยังขาดอยู่ 220,000 สุดท้ายกำหนด preset ค้าปลีก: เพดานทั้งสามออกมาเป็น 14,117,647.06 จาก Debt Yield, 11,200,000 จากเพดาน LTV 70% บนมูลค่า 16,000,000 และ 12,656,865.56 จาก DSCR 1.25 ที่ 6.5% ผ่อน 30 ปี ค่าที่น้อยที่สุดชนะ ดังนั้น LTV เป็นตัวกำหนด: วงเงินกู้ที่แนะนำคือ 11,200,000 อยู่ที่ LTV 70.00% พอดี โดยมี Debt Yield โดยนัย 10.71%
การตีความผลลัพธ์
อ่านหน้านี้ตามลำดับนี้ ส่วนหัวแบ่งสีตามการทดสอบ: สีแดงเมื่ออัตราส่วนอยู่ใต้เกณฑ์ของผู้ให้กู้ สีเหลืองอำพันเมื่อต่ำกว่า 8% แม้เกณฑ์ของคุณจะผ่อนกว่า สีเขียวที่ 10% ขึ้นไป และสีน้ำเงินในช่วงมาตรฐาน 8% ถึง 10% ในโหมด Debt Yield การ์ดสี่ใบข้างล่างแสดงวงเงินกู้สูงสุดตามเกณฑ์ของคุณ ส่วนต่างเป็นจุด ส่วนต่างเป็นตัวเงินเทียบกับยอดคงเหลือปัจจุบัน และ NOI ที่เกณฑ์เรียกร้อง ส่วนรายละเอียดจะทำซ้ำทุกตัวเลข โดยเพิ่ม LTV และ cap rate เมื่อกรอกมูลค่าทรัพย์สินแล้ว และตารางความอ่อนไหวแสดงว่าเพดานขยับอย่างไรเมื่อ NOI เปลี่ยนบวกและลบ 20% ทั่วช่วงเกณฑ์ขั้นต่ำจาก 7.5% ถึง 11% ในโหมดการกำหนดวงเงิน เพดานทั้งสามปรากฏเป็นการ์ดและเป็นตารางพร้อมทำเครื่องหมายการทดสอบที่เป็นตัวกำหนด ตามด้วย LTV โดยนัยและอัตราส่วนโดยนัยบนวงเงินที่แนะนำ แผงวิธีคำนวณทีละขั้นตอนทำซ้ำการคำนวณทีละบรรทัด ดังนั้นตัวเลขทุกตัวบนจอสามารถคำนวณซ้ำด้วยมือได้