Ejendomsinvestering

Boliglåns punktberegner

Gratis boliglåns punktberegner: prissæt hvert punktniveau, se den månedlige besparelse, break-even-måneden, den reelle ÅOP og netto-kontanterne ved dit salg.

Hjalp denne regnemaskine dig?

Hvad er Boliglåns punktberegner?

Et rabatpoint er forudbetalt rente. Du giver långiveren kontanter ved lukning, og til gengæld falder den noterede rentesats på dit boliglån. Ét punkt koster én procent af lånebeløbet og tager på de fleste konventionelle tilbud en kvart procent af renten. I standardeksemplet her — en bolig til 400,000 med 40,000 i udbetaling, altså et lån på 360,000 tilbudt til 6.75 procent — koster ét punkt 3,600 og flytter renten til 6.50 procent og skærer ydelsen fra 2,334.95 til 2,275.44 om måneden. Den besparelse er reel, men den kommer langsomt: 59.51 om måneden, så afgiften er først hentet hjem omkring måned 61. Punkter er derfor et væddemål om, hvor længe du beholder lånet. Sælg, omlæg eller indfri før break-even, og du har givet afgiften væk. Bliv godt forbi, og hver måned efter break-even er ren gevinst fra den lavere rente. Denne beregner prissætter hvert niveau fra nul og op til det antal, du vælger, finder det reelle Regulation Z-ÅOP for hver enkelt, rapporterer netto-kontantpositionen præcis den måned, du planlægger at gå, og viser, hvordan hele svaret skifter, når din holdetid ændres.

Hvornår skal du bruge denne regnemaskine

  • Når en tilbudsblanket lægger et-, to- og trepunktsmuligheder foran dig, og ingen har fortalt dig, hvilken der faktisk tjener sit besvær hjem.
  • Når du forventer at sælge eller omlægge inden for fem til syv år, og du har brug for at vide, om afgiften hentes hjem, før du går.
  • Når to långivere tilbyder samme noterede rentesats med forskellige punktomkostninger, og du vil have ét sammenligneligt tal i stedet for to marketingtal.
  • Når du har ekstra kontanter ved lukning og afvejer punkter mod en større udbetaling, og du vil have byttet udtrykt i måneder.
  • Når du vil have det reelle Regulation Z-ÅOP for hvert niveau, fordi overskriftsrenten alene skjuler, hvad forudbetalt rente gør ved lånets omkostning.
  • Når du er ved at forhandle og vil have break-even-måned som løftestang, fordi den viser, hvor længe långiveren venter, før afgiften betaler sig selv.

Trin:

  1. Sæt prisen og udbetalingen. Forskellen er lånebeløbet, og hver punktafgift i denne beregner opkræves som en procentdel af dette tal i stedet for af købesummen.
  2. Indtast den noterede rentesats, din långiver tilbudte før nogen punkter, og angiv derefter, hvor mange punktniveauer du vil have prissat. Nul til tre dækker næsten enhver tilbudsblanket, og beregneren tilføjer en række pr. niveau.
  3. Fastlæg prissætningen: hvor meget hvert punkt skærer af renten, og hvad hvert punkt koster som andel af lånet. Én procent for ét punkt med en kvart-procents rentenedtagelse er markedets standard, men begge tal kan forhandles, og begge kan redigeres.
  4. Indtast din realistiske holdetid i måneder — den måned, du ville sælge, omlægge eller indfri. Dette er det eneste input, der afgør, om punkter er kloge eller dyre, så brug datoen i din kalender frem for 30-års løbetiden på gældsbrevet.
  5. Læs overskriften: punkter at købe, månedlig besparelse, break-even-måned og reelt ÅOP. Dommen lige under angiver kontantpositionen på almindeligt sprog for den holdetid, du indtastede.
  6. Åbn sammenligningstabellen for at se hvert niveau prissat side om side på rente, ydelse, besparelse, afgift, break-even, reelt ÅOP og nettogevinst, og skift derefter til grafen for at se formen på byttet.
  7. Skift til break-even-tilstanden for gitteret, der fører hvert punktniveau mod tolv, fireogtyve, seksogtreds, treds, hundrede og tyve, hundrede og fjerds og trehundrede og treds måneders ejerskab.
  8. Afslut i ÅOP-tilstanden, hvis du sammenligner tilbud frem for at tage en beslutning. Den isolerer den noterede rentesats, den rente du faktisk opnåede, afgiften og kløften imellem de to.

Formel

Lån: L = P - D Rente: r(n) = max(0, r0 - n * dr) Ydelse: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years Punktafgift: C = L * (p / 100) * n Besparelse: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate Break-even:B = ceil(C / S) Netto ved k: Net(k) = S * k - C ÅOP: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12

Anvendelsessager

  • Din långiver har lagt en tilbudsblanket foran dig med et-, to- og trepunktsmuligheder, og du skal vide, hvilken af dem der faktisk tjener sit besvær hjem over de år, du forventer at blive.
  • Du er tre til fem år fra en sandsynlig omlægning eller flytning og vil tjekke, om den lavere ydelse henter afgiften hjem, før du går.
  • To långivere har tilbudt samme noterede rentesats men forskellige punktomkostninger, og du vil have ét sammenligneligt tal i stedet for to sæt marketingtal.
  • Du har frie kontanter ved lukning og vælger mellem at lægge dem i punkter eller i en større udbetaling, og du vil have byttet målt i måneder frem for blot påstået.
  • Du vil have det reelle Regulation Z-ÅOP for hvert punktniveau, fordi overskriftsrenten alene skjuler, hvad forudbetalt rente gør ved lånets reelle omkostning.
  • Du forhandler og har brug for break-even-måned som et løft: hvis du ved, hvor længe långiveren skal vente, før afgiften er hentet hjem, ved du, hvor meget der er at rykke på.

Nøglefordele

  • Prissætter hvert punktniveau fra nul og op til dit loft i stedet for kun muligheden på tilbudsblanketten, så sammenligningen altid er imod slet ikke at tage punkter.
  • Finder det reelle Regulation Z-ÅOP for hvert niveau ud fra den faktiske cashflow-strøm og det finansierede beløb, hvilket er det eneste tal, der gør et punkttungt tilbud sammenligneligt med et rent ét.
  • Rapporterer break-even som en hel måned og måler den derefter direkte mod den holdetid, du indtastede, i stedet for at lade dig sammenligne en afgift og en ydelse i dit hoved.
  • Adskiller de tre beslutninger, der normalt filtres sammen: hvor meget du skal låne, hvor mange punkter du skal købe, og hvor længe du vil beholde lånet — hver med sit eget input og sin egen synlige effekt.
  • Fører hele gitteret af punktniveauer mod syv forskellige horisonter på én gang, så du kan se hele byttet, før du forpligter dig, i stedet for at genkøre beregningen for hvert gæt.
  • Lader prissætningen være redigerbar. Rentenedtagelse pr. punkt og pris pr. punkt er begge inputs, så et tilbud, der bryder konventionen om ét punkt pr. kvart procent, kan indtastes præcis som tilbudt.

Pro tips

  • Indtast holdetiden fra din kalender, ikke fra gældsbrevet. Den mest almindelige fejl i denne beslutning er at svare med 30-års løbetiden, når den reelle plan er nærmere fem.
  • Lid med rentenedtagelsen pr. punkt, før du accepterer et tilbud. Nogle programmer betaler mindre end en kvart procent pr. punkt, og ved en ottendedel holder samme afgift op med at være attraktiv på næsten enhver horisont.
  • Læs break-even, før du læser ydelsen. Ydelsen fortæller, hvad du vil føle hver måned; break-even fortæller, om afgiften nogensinde kommer tilbage til dig.
  • Brug gitteret i break-even-tilstand til at stressteste beslutningen mod et exit efter 36 og 60 måneder. Hvis svaret kun holder ved 180 måneder, betaler du for en holdetid, du måske ikke får.
  • Prissæt alternativet uden punkter eksplicit. Nul-rækken er den ærlige baseline, og det er den række, din beslutning faktisk står over for — ikke de andre punktniveauer.
  • Tjek ÅOP-tilstanden, når to långivere tilbyder samme noterede rentesats. Det er det eneste sted, hvor punktafgiften og rentenedtagelsen nettes sammen til ét sammenligneligt tal.

Almindelige fejl at undgå

  • At bedømme punkter ud fra ydelsen alene. På standardindstillingen skærer to punkter ydelsen med 118.37 om måneden og koster stadig 7,200 forud — en ydelsesforbedring, der ser generøs ud, og en afgift, der først begynder at betale sig i måned 61.
  • At antage, at 30-års løbetiden er din holdetid. Gældsbrevet løber 360 måneder, men din plan kan være 36 eller 60. Punkter måles mod dit exit, og et break-even i måned 61 inden for en holdetid på 36 måneder er et garanteret tab.
  • At sammenligne punktomkostninger mellem långivere uden at normalisere rentenedtagelsen. Hvis én långiver tager ét punkt for en kvart procent, og en anden tager ét punkt for en ottendedel, er punktpriserne slet ikke sammenlignelige.
  • At købe punkter for penge, der burde være gået til udbetalingen. Hver 1,000 du lægger til udbetalingen reducerer lånet og dermed afgiftsgrundlaget for hvert niveau, du overvejede.
  • At glemme, at punkter betalt i kontanter er kapital, du ikke kan få igen før tid. På indstillingen Sælg om 3 år er afgiften stadig ubetalt ved exit, og kontanterne havde været bedre gemt til flytningen.
  • At læse det reelle ÅOP som den rente, du vil betale hver måned. ÅOP er et tal for hele lånet, der inkluderer punkterne; din månedlige ydelse beregnes på den rabatterede noterede rentesats, og de to skal være forskellige.

Nøglebegreber forklaret

Rabatpunkt:
forudbetalt rente betalt ved lukning i bytte for en permanent reduktion af den noterede rentesats. Ét punkt er én procent af lånebeløbet.
Noteret rentesats:
den kontraktlige rente, dit boliglån amortiserer over, før der købes punkter. Også kaldet kuponsatsen.
Reelt ÅOP:
den årlige procentsats efter Regulation Z, beregnet ud fra det finansierede beløb efter punktafgiften og den fulde ydelsesstrøm. Det er tallet, der gør tilbud med forskellige punkter sammenlignelige.
Break-even-måned:
den første hele måned, hvor den akkumulerede besparelse fra den lavere ydelse overstiger de forudbetalte punktomkostninger.
Finansieret beløb:
lånehovedstolen minus eventuelle forudbetalte finansieringsomkostninger som punkter, hvilket er det grundlag, det reelle ÅOP beregnes ud fra.
Rentenedtagelse pr. punkt:
hvor meget ét punkt fjerner fra den noterede rentesats, normalt en kvart procent, fastsat af långiverens egen prisseddel.
Nettogevinst ved din holdetid:
samlet besparelse hentet hjem til din exit-måned minus punkternes omkostning. Et negativt tal betyder, at punkterne tabte penge på det tidspunkt.
Holdetid:
antallet af måneder, du beholder lånet før salg, omlægning eller indfrielse, og som er det horisont, alle domme i denne beregner måles imod.

Relaterede begreber

  • Realkredit-regnemaskine: kør den fulde amortisering for enhver rente, du får tilbudt, og se fordelingen mellem hovedstol og rente måned for måned.
  • Amortiseringsplanberegner: udskriv den komplette plan, så du kan se, hvor meget af den tidlige ydelse der er rente, før du forpligter dig til punkter.
  • Lånesammenligning beregner: sæt to eller tre komplette tilbud side om side og rangér dem efter total omkostning frem for efter overskriftsrenten.
  • Slutomkostningsberegner: læg alt andet, der forfalder ved handlens afslutning, sammen, så du kan se, hvad der er tilbage til punkter, efter slutomkostningerne er dækket.
  • Omlægnings-regnemaskine: test, om et nyt lån til en lavere rente slår at blive og købe punkter på det lån, du allerede har.
  • Gældsindkomstberegner: tjek, om ydelsen efter punkter stadig efterlader den buffer, din långiver kræver.

Eksempel

Start fra standardindstillingen: en bolig til 400,000, 40,000 i udbetaling, et lån på 360,000 til 6.75 procent over 30 år, med planer om at beholde det i 120 måneder. Basissydelsen er 2,334.95 om måneden. Ét punkt koster 3,600 og tager renten til 6.50 procent. Ydelsen falder til 2,275.44, så du sparer 59.51 hver måned. 3,600 delt med 59.51 giver 60.5, som rundes op til break-even i måned 61. Ved dit planlagte exit i måned 120 har du hentet 7,141 i besparelse mod afgiften på 3,600 og står 3,541 foran. To punkter koster 7,200 og tager renten til 6.25 procent. Ydelsen falder til 2,216.58, en besparelse på 118.37 om måneden. Break-even lander igen i måned 61, fordi både afgiften og besparelsen skalerer i samme forhold som antallet af punkter, men positionen er dobbelt så stor: 14,204 i besparelse mod 7,200 betalt, altså 7,004 netto i måned 120. Med de tal er to punkter det svar, beregneren vælger. Skift nu til indstillingen Sælg om 3 år, som skærer holdetiden ned til 36 måneder. Break-even er uændret på 61 måneder, så intet betaler sig inden for dit horisont: ét punkt efterlader dig 1,458 i minus og to punkter 2,939 i minus ved exit. Samme lån, samme prissætning, modsat svar — holdetiden er det, der afgør det.

Fortolkning af dine resultater

Læs resultaterne i denne rækkefølge. Start med punkter at købe og dommen: den angiver kontantpositionen ved dit exit på almindeligt sprog og nævner den holdetid, den er målt imod. Hvis den siger spring over, er analysen reelt slut. Dernæst break-even-måned. Den skal sammenlignes med din holdetid, ikke med løbetiden. Break-even ved 61 måneder inden for en holdetid på 120 måneder er en behagelig margin; de samme 61 måneder mod en holdetid på 36 måneder er et tab. Forskellen mellem de to tal er den sikkerhedsmargin, du har. Derefter omkostningen og den månedlige besparelse. Forholdet mellem de to er break-even, og det er værd at tjekke med øjnene: 7,200 delt med 118.37 er omkring 61, hvilket er præcis, hvad beregneren rapporterer. Det reelle ÅOP betyder noget, når du sammenligner långivere frem for at beslutte dig selv. Et ÅOP under den noterede rentesats betyder, at punkterne var værd at købe på et lånecyklisk grundlag; et ÅOP over den betyder, at afgiften vejede tungere end rentenedtagelsen over hele løbetiden. Til sidst: skift til break-even-tilstand og læs gitteret på langs. Den måned, hvor en række skifter fra rød til grøn, er præcis det horisont, hvor det pågældende punktniveau begynder at betale dig, og den fortæller dig med det samme, hvor følsom beslutningen er over for at gå tidligt.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er et rabatpunkt på et boliglån?
Et rabatpunkt er forudbetalt rente, du betaler långiveren ved lukning for at købe den noterede rentesats ned. Ét punkt koster én procent af lånebeløbet og tager på de fleste konventionelle tilbud en kvart procent af renten. I standardeksemplet i denne beregner er lånet 360,000, så ét punkt koster 3,600 og flytter 6.75 procent ned til 6.50 procent og skærer ydelsen fra 2,334.95 til 2,275.44 om måneden. Afgiften forfalder i kontanter sammen med din udbetaling, og den kan ikke refunderes — det er derfor, længden af din holdetid afgør, om det var en god eller en dyr idé at købe punkter.
Hvor mange boliglåns punkter skal jeg købe?
Køb det niveau, der maksimerer din nettoposition i den måned, du faktisk går, og det er præcis, hvad denne beregner vælger for dig. I standardeksemplet bryder ét punkt og to punkter begge even i måned 61, så med en holdetid på 120 måneder vinder to punkter med 7,004 netto mod 3,541 for ét punkt. Ændr holdetiden til 36 måneder, og det korrekte svar falder til nul punkter, fordi intet henter afgiften hjem inden for det horisont. Der findes ikke noget universelt rigtigt tal: det antal punkter, der er optimalt for en holdetid på ti år, kan være et garanteret tab for en holdetid på tre år på et identisk lån.
Sænker boliglåns punkter min månedlige ydelse?
Ja, med det samme. Hvert punkt, du køber, reducerer den noterede rentesats, og en lavere noteret rentesats amortiserer samme hovedstol over samme løbetid til en lavere månedlig ydelse. På det normale lån på 360,000 falder ydelsen fra 2,334.95 ved 6.75 procent til 2,275.44 ved 6.50 procent med ét punkt og til 2,216.58 ved 6.25 procent med to — besparelser på 59.51 og 118.37 om måneden. Det vigtige er, at denne besparelse starter på dag ét, mens afgiften betales helt på dag ét, så selve ydelsesreduktionen aldrig fortæller dig, om handlen var god. Du har også brug for afgiften, break-even-måneden og din forventede holdetid, før ydelsestallet overhovedet betyder noget.
Hvor lang tid tager det, før punkter betaler sig selv?
Break-even er de forudbetalte punktomkostninger delt med den månedlige besparelse, rundet op til en hel måned. I standardeksemplet koster ét punkt 3,600 og sparer 59.51 om måneden, så 3,600 delt med 59.51 er 60.5, og break-even er måned 61. To punkter koster 7,200 og sparer 118.37 om måneden, hvilket giver 60.8 og samme måned 61, fordi afgiften og besparelsen skalerer sammen, når antallet af punkter stiger. På indstillingen Høj rente 7.25 procent skalerer afgift og besparelse forskelligt, og break-even strammes til måned 60. Alt, der er kortere end det horisont, har punkterne stadig til gode, når du går.
Er det værd at købe punkter, hvis jeg sælger eller omlægger tidligt?
Kun hvis du bliver forbi break-even, og beregneren måler det direkte. På indstillingen Sælg om 3 år er holdetiden 36 måneder mod et break-even på 61 måneder, så ét punkt ender 1,458 i minus og to punkter ender 2,939 i minus ved exit. Rentenedtagelsen var reel, og besparelsen hver måned var reel, men du levede ikke længe nok i lånet til at hente nok af den hjem til at dække afgiften. Det er derfor, break-even — og ikke ydelsesreduktionen — er tallet at kontrollere, før du siger ja til punkter, og det er derfor, en kortere forventet holdetid normalt taler for at beholde kontanterne.
Hvad er forskellen på rabatpunkter og oprettelsesgebyrer?
Rabatpunkter køber din rente ned: jo mere du betaler, desto lavere noteret rentesats, så pengene returneres til dig over tid gennem en lavere ydelse. Et oprettelsesgebyr er ganske enkelt långiverens betaling for at lave lånet, og det køber dig ingenting overhovedet — din rente er den samme, uanset om du betaler det eller ej. Begge er forudbetalte finansieringsomkostninger efter Regulation Z, og begge reducerer det finansierede beløb, der bruges til at beregne det reelle ÅOP, hvorfor de optræder identisk i den beregning. Forskellen betyder noget, når du forhandler: du kan bytte det ene mod det andet, men kun rabatpointet har en tilbagebetaling knyttet til sig.
Hvordan beregnes det reelle ÅOP, når jeg betaler punkter?
Regulation Z definerer det som den rente, der gør det finansierede beløb lig med nutidsværdien af ydelsesstrømmen. Det finansierede beløb er din lånehovedstol minus punktafgiften, så to punkter på et lån på 360,000 efterlader 352,800 i finansieret beløb, mens ydelsen stadig beregnes på de fulde 360,000 til den rabatterede rente. Løsningen på den rente, der får de to tal til at stemme, ganget med tolv, giver ÅOP. I standardeksemplet lander det på 6.60 procent for ét punkt og 6.44 procent for to, begge under den noterede rentesats på 6.75 procent, hvilket fortæller dig, at rentenedtagelsen var mere værd end afgiften over hele løbetiden.
Tager punkter altid en kvart procent af renten?
Nej. En kvart procent pr. punkt er den mest almindelige konvention på konventionelle overholdelseslån, men skemaet fastsættes af långiveren og varierer efter program, lånniveau, kreditprofil og formen på rentearket den dag. Nogle prissedler betaler en ottendedel, nogle betaler tre ottendedele, og ved større lån eller på jumbo-programmer er kurven ofte ikke lineær. Det er derfor, denne beregner gør rentenedtagelsen pr. punkt til et input frem for en konstant. Indtast det tal, din långiver faktisk tilbudte, og hele analysen — ydelse, besparelse, break-even, ÅOP og nettoposition — genberegnes mod din reelle prissætning i stedet for et gennemsnit af markedet.
Bør jeg lægge pengene i punkter eller i en større udbetaling?
De løser forskellige problemer, og beregneren hjælper dig med at adskille dem. Punkter reducerer renten på det, du låner, så fordelen skalerer med lånets størrelse, og den betaler sig på en tidsplan. En større udbetaling reducerer selve lånet, hvilket sænker ydelsen, fjerner eller reducerer bankens sikringskrav og krymper grundlaget, hver punktafgift beregnes af. Den ærlige test er tid: hvis du sælger før break-even-måned, returnerer punkter ingenting, og udbetalingen, der returnerer værdi i det øjeblik du ejer mere af huset, er den sikre brug af kontanterne. Forbi break-even hælder byttet den anden vej, fordi rentnedtagelsen bliver ved med at trække i din favør hver måned, du bliver.
Kan jeg finansiere punkterne ind i lånet i stedet for at betale kontant?
Det kan du som regel ikke, og grunden er strukturel. Rabatpunkter er pr. definition forudbetalt rente — rabatten findes kun, fordi du betalte pengene forud. At finansiere afgiften ville betyde at låne det beløb, du skulle have betalt kontant, hvilket forhøjer din hovedstol, forhøjer din ydelse og i vidt omfang annullerer den rentenedtagelse, du var ved at købe. Orettelsesgebyrer kan nogle gange finansieres eller rulles ind i lånet, og nogle programmer tillader et långivertilskud i stedet for punkter, men det er andre instrumenter med andre økonomier. Hvis du ikke har kontanterne ved lukning, er det praktiske alternativ som regel at tage den højere noterede rentesats frem for at fabricere en finansieret rabat.
Hvordan ved jeg, om min långivers punktprissætning er fair?
Bed om rentearket eller prisen for flere trin — nul, ét, to og tre punkter — i stedet for at acceptere et enkelt citeret par. Kontroller derefter to ting. For det første, om rentenedtagelsen pr. punkt ligger tæt på konventionen på en kvart procent; en långiver, der kun betaler en ottendedel pr. punkt, opkræver dig dobbelt for samme rabat. For det andet, om den implicitte pris pr. punkt er nær én procent af lånet, da et punkt prissat over det er dyrere end markedets standard. Indtast begge reelle tal i prissætningspanelet her, og break-even-måned vil fortælle dig med det samme, om tilbuddet er generøst, gennemsnitligt eller et, du skal forhandle på.

Opdag flere værktøjer

Friske udvalg fra hele vores værktøjsbibliotek.

Gæld-snebold-regnemaskine

Baudrate-konverter

Skridtberegner

Logaritme-regnemaskine

TikTok-indtjenings-regnemaskine

AI-inference-omkostning-regnemaskine