不動産投資

ローン価値比率（LTV）計算機

無料のローン価値比率（LTV）計算機。任意の不動産についてLTVとCLTVをすばやく確認でき、エクイティの額と割合を一目で把握できます。さらに、80%のPMI解除基準、当初価格の78%で自動的にPMIが終了する月、住宅ローン保険料の概算コストまで、米国の通常ローンルールに沿って正確に表示します。入力するだけで、目標LTVに届く最大借入額と必要頭金もすぐに確認できます。

このツールは役に立ちましたか？

ローン価値比率（LTV）計算機とは？

ローン価値比率は、不動産にいくら負債があるかをその価値と比べる指標です。ローン残高を価格で割り、パーセントで表します。価格400,000、残高320,000の物件ならLTVはちょうど80.000%で、差額の80,000がエクイティ — 資産の20%にあたります。貸し手はこの数字をリスクとして読み取ります。資産に占める融資割合が高いほど、貸し手が回収するまでにデフォルトが削れる余地は小さくなります。だからLTVが住宅ローン保険の義務、金利のランク、場合によってはローンが承認されるかどうかまでを決めるのです。この計算機は三つの関連ビューを備えています。LTVモードは単一の抵当権を解決し、目標を解く機能を加えます — 目標比率に届く最大の借入額、そこへ到達するための頭金、超過分の差額。CLTVモードは第一次住宅ローンに最大二本の後順位抵当権を積み重ね、住宅資産に関するすべての判断の背後にある総合的な姿を示します。PMIモードは契約時の比率を取り、米国の通常ローンルールに基づいて住宅ローン保険が開始・終了する正確な月を示します。

この計算機を使用するタイミング

  • 頭金5%、10%、20%のどれにするか迷い、それぞれの住宅ローン保険への影響を知りたいとき。
  • HELOCや二番目の住宅ローンの提案に署名する前に、パッケージが抱える総合比率を確認したいとき。
  • 返済代行会社のエスクロー分析でPMIに触れられ、本来終了すべき独立した月を知りたいとき。
  • 借り換えの見積もりを集めていて、貸し手が金額を言う前に自分の最大新規借入額を知りたいとき。
  • 自宅の価格が下落し、LTVがしきい値を超えた可能性を疑っているとき。
  • 売却や現金引き出しを計画していて、実際に手元に入るエクイティ割合が必要なとき。

手順:

  1. 貸し手が査定する物件価格を入力してください — 計算機のすべてのしきい値は、この当初の数字を基準に測定されます。
  2. LTVモードでは単一のローン残高を入力します。比率、エクイティ、エクイティ割合が同時に更新されます。
  3. 目標LTVを設定します — 80%が通常ローンのPMIライン — ことで、目標が許す最大借入額と、まだ埋める必要がある差額が見えてきます。
  4. CLTVモードに切り替えて第一抵当権を金利・期間とともに追加し、HELOCや二番目の住宅ローンを後順位抵当権として積み重ねます。
  5. 第一抵当権LTVとCLTVを並べて確認しましょう。第一抵当権は70%でも、パッケージはすでに85%になっていることがあります。
  6. PMIタブを開き、契約金利、返済期間（月）、提示された年間PMI保険料を入力します。
  7. スケジュールには、解約請求基準月 — 残高が当初価格の80%に初めて届く月 — と、78%での自動終了月が表示されます。
  8. 二つの保険料合計を比べてから、感応度グリッドで金利や査定価格を変えたときに終了月がどう動くかを確認します。

計算式

LTV = (借入額 ÷ 価格) × 100 CLTV = (第一抵当権 + 後順位抵当権) × 100 ÷ 価格 エクイティ = 価格 − 総負債 返済額: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)、i = 年利 ÷ 12、n = 月数 mか月後の残高: B(m) = P × (1 + i)^m − M × ((1 + i)^m − 1) ÷ i 月次PMI = 当初残高 × 年間保険料 ÷ 12 自動終了: B(m) ≤ 0.78 × 当初価格 となる最初の月 解約請求基準: B(m) ≤ 0.80 × 当初価格 となる最初の月

ユースケース

  • 二つの購入オファーを比較していて、どの頭金がいち早く住宅ローン保険を解除できるか知りたいとき。
  • HELOCの提案を受け、引き出すかどうかを決める前に総合LTVを知りたいとき。
  • LTVが80%に達し、返済代行会社を待たずに解約請求を出す正確な月を知りたいとき。
  • 現金引き出し型の借り換え提案があり、折り返す前に自分のローン種類のLTV上限を知りたいとき。
  • 住宅価格が下落し、当初価格に対する残高が78%の自動終了ラインにどこまで近いか確認したいとき。
  • 三年後の売却を計画していて、実際に手元に残るエクイティ割合を知りたいとき。

主な利点

  • 単一の抵当権、抵当権の積み重ね、PMIスケジュール — この三つの専用モード。文脈の欠けた一つの比率ボックスではありません。
  • 解約請求基準月と自動終了月を正確に示すので、「ざっと八年ほど」というあいまいな答えではなく、いつ動くべきかが分かります。
  • 逆方向の問いに答える目標ソルバー：目標比率が許す最大借入額と、そこに到達するために埋めるべき差額。
  • CLTV表に抵当権ごとの返済額と割合を表示するので、実際に総合比率を動かしている残高が分かります。
  • 入力に触れることなく、査定価格・借入額・契約金利の組み合わせ全体でスケジュールを再計算する感応度グリッド。
  • 完全なエクスポート、印刷レポート、ステップごとの算術 — 表示される数字はすべてページ上の式までたどれます。

プロのヒント

  • 80%を超える月を予定表に書き込み、その時点で解約請求を出しましょう — 78%の自動終了を待つと、デフォルトの例で約1,843.65のコストになります。
  • スケジュール序盤での一度の元本追加返済は、112か月目を前倒しします。しきい値はカレンダーではなく残高で決まるためです。
  • 頭金二割は今なお最も有利 — 最初から80%が始まり、住宅ローン保険は一度もかかりません。
  • HELOCを開設する前にCLTVを確認しましょう。ラインを決めるのは総合比率であり、単独の第一次ローンではありません。
  • 借り換えの貸し手に電話する前に目標LTVソルバーを使い、自分のエクイティが支えられる最大の新規借入額を把握しておきましょう。
  • 保険料のデフォルト値0.5%は最良条件の見積もりです。信用スコアが低いと倍になることもあります — 実際の数字を保険料欄に入力してください。

避けるべきよくある間違い

  • 78%のしきい値を現在の市場価格で測ること。法律は契約時の当初価格を使うため、価格が上がってもPMIは早く終了しません。
  • 第一抵当権だけを確認すること。貸し手はCLTVで審査するため、70%で問題のない第一次ローンに引き出したHELOCを組み合わせると、ラインを超えることがあります。
  • 80%を自動終了日とみなすこと。80%は解除を「請求できる」ポイントで、自動終了は当初の償却に基づく78%です。
  • 通常ローンの理屈をFHAに当てはめること。FHAの保険料は頭金10%以上なら11年間、それ未満はローンの存続期間ずっと続きます。
  • 毎月返済額だけでローンを比べること。同じ返済額の二つの見積りでも、手数料と後順位抵当権を積み上げればLTVは何ポイントも離れてしまいます。
  • 返済額に含まれる保険料を忘れること。初月のPMI 150.00は現金なので、家計簿では元本と利息の横に置くべきものです。

重要な用語の説明

ローン価値比率:
ローン残高を物件価格で割り100を掛けたものです。住宅ローン保険の義務と金利ランクを左右する、唯一の数字です。
総融資比率（CLTV）:
第一抵当権と後順位を含むすべての担保付き残高を価格で割ったものです。HELOCや現金引き出し型ローンで、貸し手が実際に審査する数字です。
民間住宅ローン保険:
あなたではなく貸し手を守る月次の保険で、LTVが80%を超える新規の通常ローンで必要です。
エクイティ:
価格から総負債を引いたもの。通貨額と価格に占める割合の両方を表示するので、価格の下落が即座に判断できます。
Homeowners Protection Act:
通常ローンにおける78%の自動終了と、80%での借入者請求権の根拠となる米国連邦法です。
解約請求基準:
残高が当初価格の80%以下になる最初の月 — 解約請求が効力を持ちうる最も早い時点です。
自動終了:
残高が当初価格の78%以下になる最初の月で、請求なしでPMIが終了します。
償却スケジュール:
しきい値が測定される固定の月次残高の道筋です。期間を短縮するか元本を追加すると、どちらも早くなります。

関連コンセプト

例

標準プリセットから始めましょう。価格400,000、借入320,000の物件は LTV = 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000% で、エクイティは80,000、ちょうど価格の20%になります。目標ソルバーは同じ数字を逆方向からも確認します。目標を80%にすると最大借入額は400,000 × 0.80 = 320,000 で、目標超過額はゼロです。次にPMIプリセットに切り替えてみましょう。400,000に対して360,000を借りるとLTVは90%で、エクイティは40,000に下がり、住宅ローン保険が必要になります。年0.5%の保険料なら初月は360,000 × 0.005 ÷ 12 = 150.00。6.75%で360か月の償却スケジュールに従うと、80%基準の320,000には98か月目に残高319,623.85で最初に届き、78%の自動ライン312,000には112か月目に残高311,823.69で届きます — LTVは77.96%です。自動終了までの保険料総額は15,802.85で、80%の請求で止めた場合は13,959.20。112を待たずに98で請求すれば、1,843.65が手元に残ります。HELOCプリセットでは、第一抵当権280,000だけでLTVは70%、後順位の60,000が15ポイント加わり、パッケージはCLTV85%、エクイティ60,000となります。

結果の解釈方法

ページはこの順で読みます。まずヒーローから。見出しの比率は色分けされています — 80%以下は緑、PMI帯は青、97%超は琥珀、100%超は赤です。その下の四つのカードには、通貨額のエクイティ、エクイティ割合、目標モードでは最大借入額と残りの差額が表示されます。内訳ブロックはすべての入力をすべての出力と突き合わせるため、誤った項目はその場で分かります。CLTVモードでは抵当権テーブルが総合比率を動かしている残高を示し、PMIモードでは年次スケジュールが残高・エクイティ・累積保険料を示し、終了に到達した年は緑で強調されます。感応度グリッドは入力を乱さず「もしも」に答え、ステップごとのセクションはすべての数字の背後にある算術を見せます。琥珀色の警告ボックスはエラーではなく意思決定の合図として扱ってください — 比率が方針ラインを越えるたびに表示されます。

よくある質問

ローン価値比率（LTV）とは何ですか？
ローン価値比率は、不動産の価値のうち債務が占める割合です。ローン残高を価格で割り100を掛けます。この計算機のデフォルトでは、価格400,000に対する借入320,000は 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000% です。同じ数字の裏側がエクイティで、400,000から320,000を引くと80,000残り、資産の20%にあたります。貸し手はLTVを最大のリスク指標として扱います。資産に占める融資割合が高いほど、デフォルトから回収までの緩衝は薄くなり、LTVによって住宅ローン保険の要否、金利のランク、そしていくらのエクイティを担保に借りられるかが決まります。信用スコアではなく収入も見ません。残高と価格だけを測る指標であり、どちらかが動くたびに再計算されます。
LTVとCLTVの違いは何ですか？
LTVは単一の抵当権を価格に対して測るのに対し、CLTV（総融資比率）は同一物件に重なったすべての担保付き残高を測ります。HELOCプリセットを見てみましょう。価格400,000に対する第一次住宅ローン280,000は単独でLTV70%、80%ラインを余裕で下回ります。後順位の60,000を加えると総負債は340,000となり、340,000 ÷ 400,000 × 100 = 85.000% のCLTV、エクイティは60,000（価格の15%）に下がります。この違いが重要なのは、新規の第一次住宅ローンの住宅ローン保険は第一抵当権を基準にする一方、HELOCの承認、現金引き出し型の借り換え、ポートフォリオ商品は総合パッケージで審査されるからです。第一抵当権がきれいでも、CLTVがプログラム上限を超えるだけで二本目の枠を断られることがあります — まさにこの計算機のCLTVモードが可視化する数字です。
民間住宅ローン保険（PMI）はいつ必要ですか？
新規の通常ローンでは、契約時LTVが厳密に80%を超える場合にPMIが必要です。しきい値は契約時点の借入額で測られます。価格400,000の物件に頭金80,000を入れると借入は320,000で、ちょうど80.000% — 住宅ローン保険は不要です。PMIプリセットのように360,000を借りると比率は90%なので適用されます。保険料は固定手数料ではなく、残高に対する年率で定価され毎月請求されるため、360,000のローンで0.5%なら初月は150.00で、償却とともに縮みます。FHAローンはまったく別の仕組みで、前払いの保証料に加え、頭金10%以上なら11年間、それ未満はローン存続期間ずっと続く年次の住宅ローン保険料がかかります。したがって、このページの80/78のロジックは意図的に通常ローン限定です。
いつPMIの解約を請求できますか？
残高が当初価格の80%に達し、支払いが遅れなく、査定が価格を裏付ける限り、返済代行会社に通常ローンのPMIの解約を請求できます。400,000/360,000のプリセットでは、スケジュールが320,000の請求基準に最初に届くのは98か月目で、そのときの残高は319,623.85 — LTVは79.91%です。自動終了日は後になるので、待たずにその時点で請求しましょう。請求は無料で書面による手続きが必要です。返済代行会社は費用を借入者負担として査定を命じることができ — 価格が下がっていれば、償却計算が正しくても請求は拒否されることがあります。だからこの計算機はすべてのしきい値を当初価格で測るのです。返済代行会社が実際に算出する内容を再現し、市場の上昇分は一切考慮しないからです。
請求しなくてもPMIはいつ自動的に終了しますか？
Homeowners Protection Actによると、通常ローンのPMIは残高が当初価格の78%に達した月の翌月初日に自動終了します — 測定基準は当初の償却スケジュールであり、現在の市場価格でも、後から行った追加返済でもありません。デフォルトのPMI例では78%ラインは312,000で、スケジュールがこれを初めて超えるのは112か月目、残高311,823.69、LTV77.96%のときです。それまでの保険料総額は15,802.85。98か月目の80%請求基準で止めていれば13,959.20で、差額は1,843.65 — 一通の手紙の代価です。二つの例外に注意してください。支払いが滞っていれば返済代行会社は終了させる義務がなく、負の償却状態にある場合やデフォルトした場合は、自動終了の権利が停止されることもあります。
LTVを素早く下げるにはどうすればよいですか？
手は二つしかありません。価格を上げるか残高を下げるかで、下げる方は自分の管理下にあります。一括の元本返済は、支払額を価格で割った分だけ比率を下げます — 400,000の例での10,000はLTV2.5ポイントです。PMIプリセットでは、残高を360,000から320,000の請求基準まで下げるのに40,000の元本が必要で、これはLTV10ポイント、90%から80%ラインへの移動を意味します。継続的な元本追加は償却に対して複利のように働き、さらに効きます。すべてのドルが残高にのみ充てられ、80%は98か月目、78%は112か月目というすべてのしきい値が早くなります。三つ目の手は査定価格の上昇ですが、自分で作れるものではなく、購入時や借り換え時のしっかりした査定は分母を引き上げ、残高に触れずに比率を下げてくれます。
LTVは金利に影響しますか？
はい — LTVは通常ローンの金利を決める四つか五つの項目のひとつで、信用スコア、ローンの種類、期間、居住状況と並びます。ローン単位の価格調整は積み上がります。LTV97%の購入は80%の購入よりはっきり高い上乗せになり、高いLTVと薄い信用履歴の組み合わせは罰則を足すのではなく掛け算にします。感覚的に言うと、95から90、90から85、85から80と一段ずつ下げるごとに、契約金利から目に見える分が削られ、320,000の残高では八分の一ポイントの違いでも360か月分の返済額と総利息の両方が変わります。帰結として、80%まで買い下げる働きは二重になります。住宅ローン保険の義務を取り除くだけでなく、より良い金利ランクにも移動する — だからこの計算機の目標LTVソルバーは、市場に戻る前にあなたのエクイティ目標が支えられる最大借入額を報告するのです。
良いLTV比率とは何ですか？
目安として、80%は良好、90%は管理可能、97%は通常の購入資金の実務上の上限で、100%を超えれば物件の価値より多くを負っていることになります。デフォルトの80%では80,000のエクイティ（資産の20%）を持ち、住宅ローン保険を完全に避け、最良の通常ローンランクに入ります。80%〜97%ではまだ融資は可能ですが住宅ローン保険が付き、ランクごとに上乗せが増えます。97%超では多くの通常プログラムが受付を止め、政府系やポートフォリオ商品が独自の保険ルールで代わります。100%超、例えば価格400,000に対する残高430,000（LTV107.5%、エクイティはマイナス30,000）では、借り換えの選択肢は大きく狭まり、売却には現金を持ち込む必要があります。「良好」は文脈によります — 投資家はレバレッジ目的で意図的に75%で運用することもあります — ただし第一の住居なら、持続可能な目標は80%以下です。
LTVと住宅ローン残高のエクイティは何が違いますか？
同じ引き算の二つの読み方です。エクイティは価格から総負債を引いた通貨額で、LTVは負債を価格で割ったパーセント、常に互いの鏡像 — エクイティ割合は100%マイナスLTVに等しくなります。価格400,000、借入320,000の物件は80,000のエクイティ（価格の20%）を持ち、LTVはちょうど80.000%です。借入を340,000にするとエクイティは60,000（15%）に下がり、LTVは85.000%に上がります。通貨額は意思決定に不可欠です — 売却、HELOCの引き出し、借り換えの背後にある現実のお金だからです。一方、パーセントは貸し手が判断に使うもので、価格の異なる物件を正規化して比較できます。残高が価格を上回ると二つの指標は実感は違っても数学は同じです。価格400,000の物件でエクイティがマイナス30,000ならLTVは107.5%で、どちらも同じことを言っています — オーバーローンです。
78%ルールは現在の価格と購入価格のどちらを使いますか？
購入価格 — より正確には、ローンが組まれた当初の価格です。Homeowners Protection Actは、78%の自動終了も80%の請求基準もすべて当初価格のパーセントで計算するため、この計算機は分母を動かさせません。400,000で購入し、市場がその後460,000に押し上げても、自動ラインは312,000のまま、請求基準も320,000のまま — 価格上昇が日付を前倒しすることはありません。逆もまた真です。価格が下がってもしきい値が迎えに来ることはなく、スケジュールは同じ固定の通貨ラインに向かって償却を続けるだけです。査定が効くのは請求ルートのみで、裏付けの価格が当初価格の80%が示す担保ポジションを下回っていれば、返済代行会社は解約を拒否できます。
HELOCや現金引き出し型の借り換えでは、貸し手はどのLTVを要求しますか？
HELOCでは、拘束力を持つのはCLTVです — 主流のプログラムのほとんどは総合パッケージを価格の85%で上限とし、信用力が高い場合は90%まで許す貸し手もわずかにいます。HELOCプリセットはそのテストの形を見せます。第一次住宅ローン280,000は単独ではLTV70%に過ぎませんが、その上に積まれた60,000の枠で総負債は340,000、パッケージはCLTV85.000%となり、エクイティは60,000（15%）残ります。現金引き出し型の借り換えは単一の新規ローンのLTVを基準とし、金利・期間変更型より厳しい上限 — 第一の住居では一般に80%、セカンドホームや投資用物件はそれ以下 — を設定します。実務上の帰結は、どちらの商品も第一抵当権の数字だけでは比較できないことです。想定するすべての残高を入れてここでCLTVモードを実行してください。審査担当が担保調査報告書から引き出すのはその数字だからです。

さらに多くのツールを見る

ツールライブラリ全体から厳選したおすすめです。

出席率計算機

ロレム Ipsumジェネレーター

パスワードジェネレーター

SUVAT計算機

ニュースレターのスポンサーシップ計算ツール

タイムゾーン重複計算機