Eiendomsinvestering

Belåningsgradskalkulator

Gratis belåningsgradkalkulator: sjekk LTV og CLTV på enhver bolig, se egenkapitalen din på et øyeblikk, og få frem 80%-terskelen for PMI, måneden med automatisk opphør ved 78% og estimert kostnad for boliglånsforsikring.

Hjalp denne kalkulatoren deg?

Hva er Belåningsgradskalkulator?

Belåningsgraden sammenligner det du skylder på en bolig med hva den er verdt: lånesaldoen delt på verdien, uttrykt i prosent. På en bolig til 400,000 med en saldo på 320,000 er LTV nøyaktig 80.000%, og forskjellen på 80,000 er egenkapitalen din — 20% av formuesgodet. Långivere leser tallet som risiko: jo større andel av boligen som er finansiert, jo mer buffer en misligholdelse må spise opp før de får pengene sine tilbake. Derfor styrer LTV forsikringsplikten din, prisklassen din og i mange tilfeller om lånet i det hele tatt godkjennes. Denne kalkulatoren kjører tre beslektede moduser. LTV-modusen løser ett pant og legger til en målberegning — det største lånet som fortsatt treffer målforholdet, egenkapitalen som får deg dit, og avstanden hvis du er over. CLTV-modusen stabler det første boliglånet med opptil to underpant og viser dermed det kombinerte bildet bak hver beslutning om boligkreditt. PMI-modusen tar forholdet ved låneopptak og legger ut nøyaktig hvilke måneder boliglånsforsikringen starter og stopper under amerikanske konvensjonelle regler.

Når du bør bruke denne kalkulatoren

  • Når du velger mellom 5%, 10% og 20% egenkapital og vil ha konsekvensen av boliglånsforsikring for hvert alternativ forklares.
  • Før du signerer et HELOC- eller sekundærlånstilbud, for å se det kombinerte forholdet pakken vil ha.
  • Når låneforvalterens escrow-analyse nevner PMI og du vil ha en uavhengig måned for når det bør stoppe.
  • Mens du innhenter refinansieringstilbud, for å kjenne ditt maksimale nye lån før en långiver navngir sitt tall.
  • Hvis boligpriser i ditt område har falt og du mistenker at LTV-en har drevet over en terskel.
  • Når du planlegger et salg eller et uttak og trenger egenkapitalandelen du faktisk vil realisere.

Trinn:

  1. Angi boligverdien långiveren vil takstere — hver terskel i kalkulatoren måles mot dette opprinnelige tallet.
  2. I LTV-modus angir du den ene lånesaldoen; forholdet, egenkapitalen og andelen oppdateres sammen.
  3. Angi mål-LTV — 80% er den konvensjonelle PMI-grensen — for å se det største lånet målet tillater og avstanden du fortsatt må tette.
  4. Bytt til CLTV-modus for å legge til førstepantet med rente og løpetid, og stabl deretter en HELOC eller et sekundærlån som underpant.
  5. Les LTV for førstepantet og CLTV side om side: førstepantet kan ligge på 70% mens pakken allerede er på 85%.
  6. Åpne PMI-fanen, legg inn nominell rente, løpetid i måneder og den årlige PMI-premien du fikk tilbud om.
  7. Planen viser forespørselsgrensen — når saldoen først treffer 80% av den opprinnelige verdien — og måneden for automatisk opphør ved 78%.
  8. Sammenlign de to premietotalene, og bruk deretter sensitivitetsrutenettet for å se hvordan en annen rente eller takstverdi flytter opphøret.

Formel

LTV = (Lån ÷ Verdi) × 100 CLTV = (Førstepant + underpant) × 100 ÷ Verdi Egenkapital = Verdi − Total gjeld Betaling: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), der i = årlig rente ÷ 12 og n = måneder Saldo etter m måneder: B(m) = P × (1 + i)^m − M × ((1 + i)^m − 1) ÷ i Månedlig PMI = Inngående saldo × årlig premie ÷ 12 Automatisk opphør: første måned med B(m) ≤ 0.78 × opprinnelig verdi Forespørselsgrense: første måned med B(m) ≤ 0.80 × opprinnelig verdi

Bruksområder

  • Du sammenligner to kjøpstilbud og vil vite hvilken egenkapital som fjerner boliglånsforsikringen raskest.
  • En långiver har gitt tilbud på en HELOC, og du trenger den kombinerte LTV-en før du bestemmer deg for å ta opp kreditten.
  • Du har nådd 80% LTV og vil ha den nøyaktige måneden for å sende en forespørsel om opphør i stedet for å vente på låneforvalteren.
  • Et tilbud om refinansiering med uttak ligger på bordet, og du trenger LTV-taket for lånetypen din før du ringer tilbake.
  • Boligpriser har falt, og du vil se hvor nær saldoen det automatiske opphøret på 78% av opprinnelig verdi ligger.
  • Du planlegger et salg om tre år og trenger egenkapitalandelen du faktisk går avgårde med.

Nøkkelfordeler

  • Tre formålstilpassede moduser — ett pant, stablede pant og PMI-planen — i stedet for én forholdsboks uten kontekst.
  • Nøyaktige måneder for forespørselsgrense og automatisk opphør, ikke et vagt svar som 'omtrent åtte år', så du vet når du skal handle.
  • En målberegning som besvarer det omvendte spørsmålet: det største lånet målforholdet ditt tillater og avstanden du må tette for å komme dit.
  • Betalinger og andelen av gjelden per pant i CLTV-tabellen, så du ser hvilken saldo som faktisk styrer det kombinerte forholdet.
  • Sensitivitetsrutenett som kjører hele planen på nytt over takstverdier, lånestørrelser og renter uten å røre inndataene.
  • Full eksport, utskriftsrapport og regning steg for steg — hvert vist tall kan spores tilbake til en formel på siden.

Profftips

  • Merk måneden du krysser 80% og send forespørselen om opphør da — å vente på det automatiske opphøret ved 78% koster omtrent 1,843.65 i standardeksempelet.
  • Én ekstra avdragsbetaling tidlig i planen trekker måned 112 fremover: opphøret avhenger av saldoen, ikke av kalenderdatoen.
  • Tjue prosent egenkapital slår fortsatt alt annet — du starter på 80% og det kreves aldri boliglånsforsikring.
  • Kjør CLTV før du åpner en HELOC. Det kombinerte forholdet styrer kredittlinjen, ikke det første boliglånet isolert.
  • Bruk mål-LTV-beregningen før du ringer en refinansieringslångiver, så vet du allerede det maksimale nye lånet egenkapitalen din tåler.
  • Standardpremien på 0.5% er et tilbud i beste fall. En lavere kredittpoengsum kan doble den — sett inn ditt eget tall i premiefeltet.

Vanlige feil å unngå

  • Å måle 78%-opphøret mot dagens markedsverdi. Loven bruker den OPPRINNELIGE verdien ved låneopptak, så en stigende pris avslutter ikke PMI tidligere.
  • Å bare sjekke førstepantet. Långivere godkjenner ut fra CLTV, så et rent førstepant på 70% med en opptatt HELOC kan fortsatt ligge over grensen.
  • Å behandle 80% som automatisk sluttdato. 80% er punktet der du kan BE OM opphør; det automatiske opphøret er 78% på den opprinnelige amortiseringsplanen.
  • Å overføre konvensjonell logikk til FHA. FHA-premier løper 11 år med minst 10% egenkapital og deretter for lånets levetid.
  • Å sammenligne lån kun etter månedlig betaling. To tilbud med samme betaling kan ligge flere LTV-punkter fra hverandre når gebyr og underpant stables.
  • Å glemme premien i betalingen. En PMI på 150.00 første måned er ekte penger og hører hjemme ved siden av avdrag og rente når du budsjetterer.

Nøkkelbegreper forklart

Belåningsgrad:
lånesaldo delt på boligverdi, ganger 100. Det ene tallet som styrer forsikringsplikter og prisklasser.
Kombinert LTV (CLTV):
enhver pantet saldo — førstepant pluss underpant — delt på verdien. Det långivere faktisk vurderer for HELOC og lån med uttak.
Privat boliglånsforsikring:
månedlig forsikring som beskytter långiveren, ikke deg, kreves på nye konvensjonelle lån over 80% LTV.
Egenkapital:
verdi minus total gjeld. Vist her både i valuta og som andel av verdien, slik at et prisfall kan vurderes umiddelbart.
Homeowners Protection Act:
den føderale loven bak det automatiske opphøret på 78% og retten til å be om opphør ved 80% på konvensjonelle lån.
Forespørselsgrense:
den første måneden saldoen er på eller under 80% av den opprinnelige verdien — det tidligste punktet en forespørsel om opphør kan tre i kraft.
Automatisk opphør:
den første måneden saldoen er på eller under 78% av den opprinnelige verdien, når PMI opphører uten forespørsel.
Amortiseringsplan:
den faste månedlige saldoen grensene måles mot; kortere løpetid eller ekstra avdrag bringer begge tidligere.

Relaterte konsepter

  • Boliglånskalkulator: kjør hele amortiseringsplanen for enhver rente du får tilbudt, og se oppdelingen mellom avdrag og rente måned for måned.
  • Boligkjøpskalkulator – hvor mye hus: jobb baklengs fra inntekt og gjeld til kjøpesummen LTV-en din bør starte fra.
  • DSCR-kalkulator: investorens side av forholdet långivere kobler til LTV når boligen er en leiebolig i stedet for en egen bolig.
  • Cap rate-kalkulator: netto driftsinntekter mot pris — avkastningsbildet ved siden av finansieringsbildet av samme eiendom.
  • Avslutningskostnadskalkulator: de forhåndsbetalte gebyrene og escrow-postene som stables oppå egenkapitalen ved oppgjøret.
  • Gjeldsinntektsberegner: det andre vurderingsforholdet — månedlige forpliktelser mot bruttoinntekt — som avgjør godkjenning sammen med LTV.

Eksempel

Start fra forhåndsvalget Standard: en bolig til 400,000 med et lån på 320,000 gir LTV = 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000% og en egenkapital på 80,000, nøyaktig 20% av verdien. Målberegningen bekrefter de samme tallene den andre veien: ved et mål på 80% er det største lånet 400,000 × 0.80 = 320,000, så avstanden over målet er null. Bytt til PMI-forhåndsvalget: 400,000 med 360,000 i lån er 90% LTV, egenkapitalen faller til 40,000, og boliglånsforsikring kreves. Ved en årlig premie på 0.5% koster den første måneden 360,000 × 0.005 ÷ 12 = 150.00. Ifølge amortiseringsplanen ved 6.75% over 360 måneder treffer saldoen 80%-forespørselsgrensen på 320,000 i måned 98 med en saldo på 319,623.85, og den automatiske 78%-linjen på 312,000 i måned 112 med en saldo på 311,823.69 — en LTV på 77.96%. Total premie frem til det automatiske opphøret er 15,802.85, mot 13,959.20 hvis låneforvalteren stopper den ved 80%-forespørselen din: å be om opphør i måned 98 i stedet for å vente til 112 holder 1,843.65 i lomma di. I HELOC-forhåndsvalget er førstepantet på 280,000 i seg selv 70% LTV, underpantet på 60,000 legger til 15 punkter, og pakken lander på 85% CLTV med 60,000 i egenkapital.

Tolke resultatene dine

Les siden i denne rekkefølgen. Begynn med hovedresultatet: hovedforholdet er fargekodet — grønt på eller under 80%, blått i PMI-båndet, gult over 97%, rødt forbi 100%. De fire kortene under gir egenkapitalen i valuta, egenkapitalandelen og i målmodus det maksimale lånet og gjenværende avstand. Oppdelingsblokken gjentar hver inndata mot hver utdata, så et feil felt er synlig umiddelbart. I CLTV-modus viser pantetabellen hvilken saldo som styrer det kombinerte forholdet; i PMI-modus viser årplanen saldoen, egenkapitalen og den løpende premien, med året opphøret lander markert grønt. Sensitivitetsrutenettet svarer på «hva hvis» uten å forstyrre inndataene, og seksjonen steg for steg viser regningen bak hvert tall. Behandle den gule rådgivningsboksen som en beslutning, ikke en feil — den dukker opp hver gang forholdet krysser en retningslinjegrense.

Ofte stilte spørsmål

Hva er belåningsgrad (LTV)?
Belåningsgraden er andelen av en boligs verdi som du skylder. Del lånesaldoen på verdien og ganger med 100: på forhåndsvalget her er et lån på 320,000 mot en bolig til 400,000 lik 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. Den andre siden av samme tall er egenkapital — 400,000 minus 320,000 gir 80,000, altså 20% av formuesgodet. Långivere behandler LTV som den viktigste risikojusteringen: jo mer av boligen som finansieres, jo mindre buffer er det mellom en misligholdelse og deres tap, så LTV avgjør om boliglånsforsikring kreves, hvilken prisklasse du havner i og hvor mye egenkapital du noen gang kan låne på. Det er ikke en kredittpoengsum og det ser ikke på inntekten din — det er strengt talt en saldo-mot-verdi-måling som beregnes på nytt hver gang en av de to sidene beveger seg.
Hva er forskjellen på LTV og CLTV?
LTV teller ett pant mot verdien; CLTV — kombinert låne-til-verdi — teller enhver pantet saldo stablet på samme bolig. Ta HELOC-forhåndsvalget: det første boliglånet på 280,000 i en bolig til 400,000 er i seg selv 70% LTV, komfortabelt under 80%-grensen. Legg til underpantet på 60,000, så blir total gjeld 340,000, som er 340,000 ÷ 400,000 × 100 = 85.000% CLTV, med egenkapitalen nede på 60,000 (15% av verdien). Skillet betyr noe fordi boliglånsforsikring på et nytt førstepant avgjøres av førstepantet, mens godkjenning av HELOC, refinansiering med uttak og porteføljeprodukter vurderes ut fra hele pakken. En låntaker kan ha et rent førstepant og likevel få avslag på en andre kredittlinje bare fordi CLTV-en krysser programtoppet — og det er nøyaktig tallet CLTV-modusen i denne kalkulatoren avdekker.
Når kreves privat boliglånsforsikring (PMI)?
På et nytt konvensjonelt lån kreves PMI alltid når LTV-en ved låneopptak er strengt over 80%. Terskelen ligger på lånebeløpet ved oppgjøret: legger du 80,000 på bordet i en bolig til 400,000, låner du 320,000, som nettopp er 80.000% — ingen boliglånsforsikring. Låner du i stedet 360,000, som i PMI-forhåndsvalget, er forholdet 90%, og forsikringen gjelder. Premien er ikke et fast gebyr: den prises som en årlig prosentandel av saldoen og belastes månedlig, så den første måneden på lånet på 360,000 med en premie på 0.5% koster 150.00 og synker etter hvert som saldoen amortiseres. FHA-lån kjører et helt eget system — et forskuddsgarantigebyr pluss årlige boliglånsforsikringspremier som varer 11 år med minst 10% egenkapital og ellers hele lånets levetid — derfor er 80/78-logikken på denne siden bevisst forbeholdt konvensjonelle lån.
Når kan jeg be om opphør av PMI?
Du kan be låneforvalteren avslutte konvensjonell PMI så snart saldoen når 80% av den OPPRINNELIGE verdien, forutsatt at betalingshistorikken din er oppdatert og taksten støtter verdien. På forhåndsvalget 400,000/360,000 treffer planen forespørselsgrensen på 320,000 for første gang i måned 98, når saldoen er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send forespørselen da i stedet for å vente, fordi den automatiske daten kommer senere. Forespørselen er gratis, den må håndteres skriftlig, og låneforvalteren kan bestille en takst for din regning — hvis verdien har falt, kan forespørselen avslås selv om amortiseringsregningen stemmer. Derfor måler denne kalkulatoren hver terskel mot den opprinnelige verdien: den speiler det låneforvalteren faktisk vil beregne, uten kreditt for markedsvekst.
Når opphører PMI automatisk uten forespørsel?
I henhold til Homeowners Protection Act opphører konvensjonell PMI automatisk første dag i måneden etter at saldoen har nådd 78% av den opprinnelige verdien — målt på den opprinnelige amortiseringsplanen, ikke på dagens markedsverdi og ikke på ekstra betalinger du gjorde senere. I standard-PMI-eksemplet ligger 78%-linjen på 312,000, og planen krysser den for første gang i måned 112 med en saldo på 311,823.69, en LTV på 77.96%. Total premie betalt frem til da er 15,802.85, mot 13,959.20 hvis låneforvalteren hadde stoppet den ved 80%-forespørselsgrensen i måned 98 — en forskjell på 1,843.65 for prisen på ett brev. To unntak betyr noe: er du etter med betalingene, trenger ikke låneforvalteren å avslutte, og er lånet i negativ amortisering eller har du misligholdt, kan det automatiske retten suspenderes.
Hvordan senker jeg LTV-en raskt?
Det finnes bare to spaker: øke verdien eller krympe saldoen, og bare saldoen er under din kontroll. Enhver engangsinnbetaling på avdrag senker forholdet med nøyaktig beløpet delt på verdien — 10,000 på eksempelet på 400,000 er 2.5 LTV-punkter. På PMI-forhåndsvalget krever det å bringe saldoen fra 360,000 ned til forespørselsgrensen på 320,000 40,000 i avdrag, som er 10 LTV-punkter og får deg fra 90% til 80%-grensen. Tilbakevendende ekstra avdrag virker enda bedre fordi det virker inn på amortiseringsplanen: hver krone går helt til saldoen, og hver terskel — 80% i måned 98, 78% i måned 112 — kommer tidligere. Den tredje spaken, en høyere takstverdi, er ikke noe du konstruerer, men en solid takst ved kjøp eller refinansiering kan løfte nevneren og senke forholdet uten å røre saldoen.
Påvirker LTV renten min?
Ja — LTV er ett av fire eller fem felt som priser et konvensjonelt lån, sammen med kredittpoengsum, lånetype, løpetid og bruksformål. Prisjusteringene på lånivå stabler seg: en anskaffelse på 97% LTV har et betydelig høyere tillegg enn en på 80%, og kombinasjonen av høy LTV med et tynnere kredittdossier multipliserer straffen i stedet for å legge den til. En grov følelse av det: hvert nivå du faller — 95 til 90, 90 til 85, 85 til 80 — pleier å fjerne en synlig bit av den nominelle renten, og på en saldo på 320,000 endrer selv en åttedels punkt både betalingen og total rente over 360 måneder. Konsekvensen er at å kjøpe deg ned til 80% gjør dobbel plikt: det fjerner forsikringsplikten OG flytter deg inn i en bedre prisklasse, og derfor rapporterer mål-LTV-beregningen i denne kalkulatoren det maksimale lånet egenkapitalmålet ditt tåler før du går tilbake til markedet.
Hva er en god LTV?
Som en tommelfingerregel er 80% bra, 90% håndterbart, 97% det praktiske taket for konvensjonelle kjøpemidler, og alt over 100% betyr at du skylder mer enn boligen er verdt. På 80% med standardvalget har du 80,000 i egenkapital — 20% av formuesgodet — du unngår boliglånsforsikring helt, og du prises i den beste konvensjonelle klassen. Mellom 80% og 97% er lånet fortsatt finansierbart, men boliglånsforsikring gjelder og pristilleggene vokser med hvert punkt. Over 97% lukker de fleste konvensjonelle programmer dørene; stats- eller porteføljeprodukter overtar med egne forsikringsregler. Over 100%, som i en saldo på 430,000 mot en verdi på 400,000 (107.5% LTV, egenkapital på minus 30,000), innskrenkes refinansieringsalternativene kraftig, og et salg betyr at du må ta med kontanter på bordet. Bra er kontekstavhengig — en investor kan kjøre 75% med hensikt for gearing — men for en primærbolig er det varige målet på eller under 80%.
Hvordan er LTV forskjellig fra egenkapital i boligen?
De er to avlesninger av samme subtraksjon: egenkapital er verdi minus total gjeld i valuta, LTV er gjeld delt på verdi i prosent, og det ene er alltid speilet av det andre — egenkapitalandelen tilsvarer 100% minus LTV. En bolig til 400,000 med et lån på 320,000 holder 80,000 i egenkapital, som er 20% av verdien, og LTV-en er nøyaktig 80.000%. Flytter du lånet til 340,000, faller egenkapitalen til 60,000 (15%) mens LTV stiger til 85.000%. Tallene i valuta betyr noe for beslutninger — det er de ekte pengene bak et salg, en HELOC-uttak eller en refinansiering — mens prosenten er det långivere styrer etter, fordi den normaliserer på tvers av boliger med ulike priser. Når saldoen overstiger verdien, avvikler de to målene i følelse, men ikke i regningen: egenkapital på minus 30,000 i en bolig til 400,000 er en LTV på 107.5%, og begge sier det samme — du er under vann.
Bruker 78%-regelen dagens verdi eller kjøpesummen?
Kjøpesummen — mer presist, den opprinnelige verdien lånet ble utstedt mot. Homeowners Protection Act beregner både det automatiske opphøret på 78% og 80%-terskelen for forespørsel som prosenter av den opprinnelige verdien, og derfor lar denne kalkulatoren deg aldri flytte nevneren. Kjøpte du for 400,000 og markedet senere presser boligen til 460,000, forblir den automatiske linjen på 312,000 og forespørselsgrensen på 320,000; verdiøkning trekker ikke datalen fremover. Omvendt gjelder også: hvis verdien faller, stiger ikke tersklene for å møte deg — planen fortsetter bare å amortisere mot de samme faste beløpene. Takster betyr bare noe for forespørselsløpet, fordi låneforvalteren kan avslå en opphørsforespørsel hvis den dokumenterte verdien har falt under det 80% av opprinnelig verdi tilsier for sikkerhetsposisjonen deres.
Hvilken LTV krever långivere for HELOC eller refinansiering med uttak?
For en HELOC er det bindende tallet CLTV — nesten hvert program begrenser den kombinerte pakken til 85% av verdien, mens noen få långivere går til 90% for sterke profiler. HELOC-forhåndsvalget viser formen på den testen: et førstepant på 280,000 er bare 70% LTV i seg selv, men kredittlinjen på 60,000 stablet oppå tar total gjeld til 340,000 og pakken til 85.000% CLTV, og etterlater 60,000 (15%) i egenkapital. Refinansiering med uttak avgjøres av LTV-en på det ene nye lånet og setter strengere tak enn en rente- og løpetidsrefinansiering — ofte 80% for en primærbolig, lavere for fritidsboliger og investeringseiendom. Den praktiske konsekvensen er at du ikke kan sammenligne noen av produktene på førstepantet alene: kjør CLTV-modusen her med hver saldo du forventer å bære, for det er tallet risikoanalytikeren henter fra tittelrapporten.

Oppdag flere verktøy

Ferske utvalg fra hele verktøybiblioteket vårt.

Fremmøtekalkulator

Lorem Ipsum Generator

Passordgenerator

SUVAT-kalkulator

Nyhetsbrev-sponsoringskalkulator

Tidssone-overlappskalkulator