Inversión Inmobiliaria

Calculadora de Relación Préstamo-Valor

Calculadora gratuita de relación préstamo-valor: comprueba el LTV y el CLTV de cualquier inmueble, ve tu patrimonio de un vistazo y obtén el umbral del 80% de PMI, el mes del corte automático del 78% y el coste estimado del seguro hipotecario.

¿Te ha ayudado esta calculadora?

¿Qué es Calculadora de Relación Préstamo-Valor?

La relación préstamo-valor compara lo que debes por un inmueble con lo que vale: el saldo del préstamo dividido por el valor, expresado en porcentaje. En una vivienda de 400,000 con un saldo de 320,000 el LTV es exactamente 80.000%, y la diferencia de 80,000 es tu patrimonio — 20% del activo. Los prestamistas leen la cifra como riesgo: cuanto mayor es la parte del activo financiada, más colchón tendría que consumir un impago antes de recuperar. Por eso el LTV fija tu obligación de seguro hipotecario, tu nivel de precios y, en muchos casos, si el préstamo se aprueba siquiera. Esta calculadora ejecuta tres vistas relacionadas. El modo LTV resuelve un solo gravamen y añade un solucionador de objetivo: el préstamo más grande que aún cae en tu relación objetivo, el pago inicial que te lleva allí y la diferencia si estás por encima. El modo CLTV apila la primera hipoteca con hasta dos gravámenes subordinados, la imagen combinada detrás de cada decisión de patrimonio. El modo PMI toma la relación de originación y detalla los meses exactos en que el seguro hipotecario empieza y termina según las reglas convencionales de EE. UU.

Cuándo Usar Esta Calculadora

  • Cuando estás decidiendo entre pagos iniciales del 5%, 10% y 20% y quieres ver explicada la consecuencia de seguro hipotecario de cada uno.
  • Antes de firmar una oferta de HELOC o segunda hipoteca, para ver la relación combinada que llevará el paquete.
  • Cuando el análisis de la cuenta de reserva de tu administrador menciona el PMI y quieres un mes independiente en el que debería terminar.
  • Mientras comparas cotizaciones de refinanciación, para conocer tu préstamo nuevo máximo antes de que un prestamista dé su cifra.
  • Si los precios de la vivienda en tu zona han caído y sospechas que el LTV se desplazó por encima de un umbral.
  • Cuando planeas una venta o un retiro de efectivo y necesitas el porcentaje de patrimonio que realmente materializarías.

Pasos:

  1. Introduce el valor del inmueble que el prestamista tasará — todos los umbrales de la calculadora se miden contra esta cifra original.
  2. En el modo LTV introduce el saldo del préstamo único; la relación, el patrimonio y el porcentaje de patrimonio se actualizan juntos.
  3. Fija el LTV objetivo — 80% es la línea de PMI convencional — para ver el préstamo más grande que permite el objetivo y la diferencia que aún debes cerrar.
  4. Cambia al modo CLTV para añadir el primer gravamen con su tasa y plazo, y luego apila un HELOC o una segunda hipoteca como gravamen subordinado.
  5. Lee el LTV del primer gravamen y el CLTV lado a lado: el primer gravamen puede estar en 70% mientras el paquete ya está en 85%.
  6. Abre la pestaña PMI, añade la tasa nominal, el plazo en meses y la prima anual de PMI que te cotizaron.
  7. El cronograma muestra el mes del suelo de solicitud — cuando el saldo toca primero el 80% del valor original — y el mes del corte automático en el 78%.
  8. Compara los dos totales de prima y luego usa la cuadrícula de sensibilidad para ver cómo otra tasa o otro valor tasado mueve el corte.

Fórmula

LTV = (Préstamo ÷ Valor) × 100 CLTV = (Primer gravamen + Gravámenes subordinados) × 100 ÷ Valor Patrimonio = Valor − Deuda total Cuota: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde i = tasa anual ÷ 12 y n = meses Saldo tras m meses: B(m) = P × (1 + i)^m − M × ((1 + i)^m − 1) ÷ i PMI mensual = Saldo inicial × prima anual ÷ 12 Corte automático: primer mes con B(m) ≤ 0.78 × valor original Suelo de solicitud: primer mes con B(m) ≤ 0.80 × valor original

Casos de uso

  • Estás comparando dos ofertas de compra y quieres saber qué pago inicial elimina el seguro hipotecario más rápido.
  • Un prestamista te cotizó un HELOC y necesitas el LTV combinado antes de decidir si dispones de él.
  • Alcanzaste el 80% de LTV y quieres el mes exacto para enviar una solicitud de cancelación en lugar de esperar al administrador.
  • Hay una cotización de refinanciación con retiro de efectivo sobre la mesa y necesitas el techo de LTV para tu tipo de préstamo antes de devolver la llamada.
  • Los precios de la vivienda bajaron y quieres ver qué tan cerca está el saldo del corte automático del 78% sobre el valor original.
  • Estás planeando vender en tres años y necesitas el porcentaje de patrimonio con el que realmente te irías.

Beneficios Clave

  • Tres modos creados a propósito — gravamen único, gravámenes apilados y el cronograma de PMI — en lugar de un solo cuadro de relación sin contexto.
  • Los meses exactos del suelo de solicitud y del corte automático, no una respuesta vaga de unos ocho años, para que sepas cuándo actuar.
  • Un solucionador de objetivo que responde a la pregunta inversa: el préstamo más grande que permite tu relación objetivo y la diferencia que debes cerrar para llegar.
  • Cuotas y participaciones por gravamen en la tabla CLTV, para que veas qué saldo está moviendo realmente la relación combinada.
  • Cuadrículas de sensibilidad que reejecutan todo el cronograma con distintos valores tasados, montos de préstamo y tasas nominales sin tocar los datos de entrada.
  • Exportación completa, informe imprimible y aritmética paso a paso: cada cifra mostrada se puede rastrear hasta una fórmula en la página.

Consejos Profesionales

  • Anota el mes en que cruzas el 80% y envía entonces la solicitud de cancelación — esperar al corte automático del 78% cuesta unos 1,843.65 en el ejemplo por defecto.
  • Un pago de capital extra al principio del cronograma adelanta el mes 112: el corte depende del saldo, no de la fecha del calendario.
  • El veinte por ciento de pago inicial todavía le gana a todo lo demás — te coloca en el 80% y nunca se cobra seguro hipotecario.
  • Ejecuta el CLTV antes de abrir un HELOC. La relación combinada es la que gobierna la línea, no la primera hipoteca de forma aislada.
  • Usa el solucionador de LTV objetivo antes de llamar a un prestamista de refinanciación, para que ya conozcas el préstamo nuevo máximo que soporta tu patrimonio.
  • La prima por defecto del 0.5% es una cotización en el mejor de los casos. Un puntaje de crédito más bajo puede duplicarla — introduce tu cifra real en el campo de prima.

Errores Comunes que Debes Evitar

  • Medir el corte del 78% contra el valor de mercado actual. La ley usa el valor ORIGINAL al originar, así que un precio al alza no termina el PMI antes.
  • Revisar solo el primer gravamen. Los prestamistas aprueban sobre el CLTV, así que una primera hipoteca limpia del 70% más un HELOC dispuesto puede seguir por encima de la línea.
  • Tratar el 80% como la fecha automática de fin. El 80% es el punto en el que puedes SOLICITAR la eliminación; el fin automático es el 78% sobre la amortización original.
  • Aplicar la lógica convencional a la FHA. Las primas de la FHA duran 11 años con al menos 10% de pago inicial y durante la vida del préstamo por debajo de eso.
  • Comparar préstamos solo por la cuota mensual. Dos cotizaciones con la misma cuota pueden estar separadas por varios puntos de LTV una vez que se apilan comisiones y gravámenes subordinados.
  • Olvidar la prima dentro de la cuota. Un PMI de 150.00 en el primer mes es dinero real y debe figurar junto al capital e intereses cuando haces el presupuesto.

Términos Clave Explicados

Relación préstamo-valor:
saldo del préstamo dividido por el valor del inmueble, por 100. La cifra única que determina las obligaciones de seguro hipotecario y los niveles de precios.
LTV combinado (CLTV):
todo saldo garantizado — primer gravamen más subordinados — dividido por el valor. Sobre lo que los prestamistas aprueban realmente en HELOC y préstamos con retiro de efectivo.
Seguro hipotecario privado:
seguro mensual que protege al prestamista, no a ti, exigido en préstamos convencionales nuevos por encima del 80% de LTV.
Patrimonio:
valor menos deuda total. Se muestra aquí tanto en moneda como en porcentaje del valor para poder juzgar de inmediato una caída del precio.
Homeowners Protection Act:
la ley federal detrás de la terminación automática del 78% y del derecho del 80% a solicitarlo en préstamos convencionales.
Suelo de solicitud:
el primer mes en que el saldo está en o por debajo del 80% del valor original — el punto más temprano en que una solicitud de cancelación puede surtir efecto.
Corte automático:
el primer mes en que el saldo está en o por debajo del 78% del valor original, cuando el PMI termina sin ninguna solicitud.
Cronograma de amortización:
la trayectoria fija del saldo mes a mes contra la que se miden los cortes; un plazo más corto o capital extra adelanta ambos.

Conceptos relacionados

Ejemplo

Empieza desde el preset Estándar: un inmueble de 400,000 con un préstamo de 320,000 da LTV = 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000% y un patrimonio de 80,000, exactamente 20% del valor. El solucionador de objetivo confirma las mismas cifras al revés: con un objetivo del 80% el préstamo más grande es 400,000 × 0.80 = 320,000, así que la diferencia sobre el objetivo es cero. Ahora cambia al preset PMI: 400,000 con 360,000 prestados es 90% de LTV, el patrimonio baja a 40,000 y se requiere seguro hipotecario. Con una prima anual del 0.5% el primer mes cuesta 360,000 × 0.005 ÷ 12 = 150.00. Siguiendo el cronograma de amortización al 6.75% durante 360 meses, el saldo toca primero el suelo de solicitud del 80% de 320,000 en el mes 98 con un saldo de 319,623.85, y la línea automática del 78% de 312,000 en el mes 112 con un saldo de 311,823.69 — un LTV de 77.96%. La prima total hasta el corte automático es de 15,802.85, frente a 13,959.20 si el administrador la detiene en tu solicitud del 80%: pedirlo en el mes 98 en lugar de esperar al 112 te deja 1,843.65 en el bolsillo. En el preset HELOC el primer gravamen de 280,000 es 70% de LTV por sí solo, el subordinado de 60,000 suma 15 puntos, y el paquete queda en 85% de CLTV con 60,000 de patrimonio.

Interpretación de sus resultados

Lee la página en este orden. Empieza por el encabezado: la relación principal está codificada por color — verde en o por debajo del 80%, azul a través de la banda del PMI, ámbar por encima del 97%, rojo más allá del 100%. Las cuatro tarjetas debajo dan el patrimonio en moneda, el porcentaje de patrimonio y, en modo objetivo, el préstamo máximo y la diferencia restante. El bloque de desglose reexpresa cada dato de entrada contra cada salida, de modo que un campo erróneo se ve de inmediato. En el modo CLTV la tabla de gravámenes muestra qué saldo mueve la relación combinada; en el modo PMI el cronograma anual muestra el saldo, el patrimonio y la prima acumulada, con el año en que cae el corte resaltado en verde. La cuadrícula de sensibilidad responde a los escenarios de qué pasaría sin alterar tus datos, y la sección paso a paso muestra la aritmética detrás de cada cifra. Trata el recuadro ámbar como una señal de decisión, no como un error: aparece cada vez que la relación cruza una línea de política.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?
La relación préstamo-valor es la parte del valor de un inmueble que debes. Divide el saldo del préstamo entre el valor y multiplica por 100: con el preset por defecto de aquí, un préstamo de 320,000 sobre un inmueble de 400,000 es 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. La otra cara de esa misma cifra es el patrimonio — 400,000 menos 320,000 deja 80,000, o el 20% del activo. Los prestamistas tratan el LTV como el indicador principal de riesgo: cuanto más del activo esté financiado, más pequeño es el colchón entre un impago y su pérdida, así que el LTV determina si se exige seguro hipotecario, en qué nivel de precios te colocas y cuánto patrimonio puedes llegar a hipotecar. No es una puntuación de crédito y no mira tus ingresos — es estrictamente una medición de saldo frente a valor, recalculada cada vez que uno de los dos lados se mueve.
¿Cuál es la diferencia entre LTV y CLTV?
El LTV cuenta un solo gravamen contra el valor; el CLTV — loan-to-value combinado — cuenta todos los saldos garantizados apilados sobre el mismo inmueble. Toma el preset HELOC: la primera hipoteca de 280,000 sobre un inmueble de 400,000 es 70% de LTV por sí sola, cómodamente por debajo de la línea del 80%. Añade el gravamen subordinado de 60,000 y la deuda total pasa a 340,000, que es 340,000 ÷ 400,000 × 100 = 85.000% de CLTV, con el patrimonio bajado a 60,000 (15% del valor). La distinción importa porque el seguro hipotecario de una primera hipoteca nueva se calcula sobre el primer gravamen, mientras que las aprobaciones de HELOC, las refinanciaciones con retiro de efectivo y los productos de cartera se califican sobre el paquete combinado. Un prestatario puede mantener un primer gravamen impecado y aun así ver rechazada una segunda línea puramente porque el CLTV cruza el techo del programa — que es exactamente la cifra que el modo CLTV de esta calculadora saca a la luz.
¿Cuándo se exige el seguro hipotecario privado (PMI)?
En un préstamo convencional nuevo, el PMI se exige siempre que el LTV de originación esté estrictamente por encima del 80%. El umbral se fija sobre el monto del préstamo al cierre: pon 80,000 de pago inicial en una vivienda de 400,000 y pides prestados 320,000, que es exactamente 80.000% — sin seguro hipotecario. Pide 360,000 en su lugar, como en el preset PMI, y la relación es del 90%, así que el seguro aplica. La prima no es una cuota fija: se fija como un porcentaje anual del saldo y se factura mensualmente, de modo que el primer mes en el préstamo de 360,000 con una prima del 0.5% cuesta 150.00 y baja a medida que el saldo se amortiza. Los préstamos FHA funcionan con un sistema completamente distinto — una tasa de garantía inicial más primas anuales de seguro hipotecario que duran 11 años con al menos 10% de pago inicial y, por debajo de eso, durante la vida del préstamo — por lo que la lógica 80/78 de esta página es deliberadamente solo convencional.
¿Cuándo puedo solicitar la eliminación del PMI?
Puedes pedir a tu administrador que cancele el PMI convencional una vez que el saldo alcance el 80% del valor ORIGINAL, siempre que tu historial de pagos esté al corriente y la tasación respalde el valor. En el preset 400,000/360,000 el cronograma toca primero el suelo de solicitud de 320,000 en el mes 98, cuando el saldo está en 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envía la solicitud entonces en lugar de esperar, porque la fecha automática corre más tarde. La solicitud es gratuita, debe tramitarse por escrito y el administrador puede ordenar una tasación a tu cargo — si el valor ha caído, la solicitud puede denegarse aunque la aritmética de amortización cuadre. Por eso esta calculadora mide cada umbral contra el valor original: refleja lo que el administrador calculará de verdad, sin agradecimiento por la apreciación del mercado.
¿Cuándo termina el PMI automáticamente sin solicitud?
Bajo la Homeowners Protection Act, el PMI convencional termina automáticamente el primer día del mes siguiente a que el saldo alcance el 78% del valor original — medido sobre el cronograma de amortización original, no sobre el valor de mercado de hoy y no sobre los pagos extras que hicieras después. En el ejemplo PMI por defecto la línea del 78% es 312,000, y el cronograma la cruza primero en el mes 112 con un saldo de 311,823.69, un LTV de 77.96%. La prima total pagada hasta ese punto es de 15,802.85, frente a 13,959.20 si el administrador la hubiera detenido en tu suelo de solicitud del 80% en el mes 98 — una diferencia de 1,843.65 por el coste de una carta. Dos excepciones importan: si estás atrasado en los pagos el administrador no tiene por qué terminar el PMI, y si el préstamo está en amortización negativa o entraste en impago, el derecho automático puede suspenderse.
¿Cómo puedo reducir mi LTV rápidamente?
Solo hay dos palancas: subir el valor o bajar el saldo, y solo el saldo está bajo tu control. Cualquier pago único de capital reduce la relación exactamente en el pago dividido por el valor — 10,000 sobre el ejemplo de 400,000 son 2.5 puntos de LTV. En el preset PMI, llevar el saldo de 360,000 al suelo de solicitud de 320,000 necesita 40,000 de capital, que son 10 puntos de LTV y te mueven del 90% a la línea del 80%. El capital extra recurrente funciona aún mejor porque se acumula contra la amortización: cada dólar va íntegro al saldo, y cada umbral — 80% en el mes 98, 78% en el mes 112 — llega antes. La tercera palanca, un valor tasado más alto, no la inventas tú, pero una tasación sólida en la compra o la refinanciación puede elevar el denominador y bajar la relación sin tocar el saldo.
¿El LTV afecta mi tasa de interés?
Sí — el LTV es uno de los cuatro o cinco campos que fijan el precio de un préstamo convencional, junto con la puntuación de crédito, el tipo de préstamo, el plazo y el uso. Los ajustes de precio por nivel de préstamo se apilan: una adquisición con 97% de LTV lleva un recargo sustancialmente mayor que una con 80%, y la combinación de LTV alto con un expediente de crédito más fino multiplica el castigo en lugar de sumarlo. Una forma gruesa de notarlo: cada nivel que bajas — de 95 a 90, de 90 a 85, de 85 a 80 — tiende a recortar una porción visible de la tasa nominal, y con un saldo de 320,000 incluso un octavo de punto cambia tanto la cuota como el interés total en 360 meses. La consecuencia es que bajar al 80% cumple una doble función: elimina la obligación de seguro hipotecario Y te mete en un mejor nivel de precios, por eso el solucionador de LTV objetivo de esta calculadora informa del préstamo máximo que soporta tu objetivo de patrimonio antes de que vuelvas al mercado.
¿Qué es una buena relación LTV?
Como regla práctica, 80% es bueno, 90% es manejable, 97% es el techo práctico para el dinero de compra convencional, y cualquier cosa por encima del 100% significa que debes más de lo que el inmueble vale. Al 80% en el preset por defecto sostienes 80,000 de patrimonio — 20% del activo — evitas por completo el seguro hipotecario y te precios en el mejor nivel convencional. Entre el 80% y el 97% el préstamo sigue siendo financiable pero aplica el seguro hipotecario y los recargos de precio crecen con cada punto. Por encima del 97% la mayoría de los programas convencionales cierra la puerta; los productos públicos o de cartera toman el relevo con sus propias reglas de seguro. Por encima del 100%, como en un saldo de 430,000 contra un valor de 400,000 (107.5% de LTV, patrimonio de menos 30,000), las opciones de refinanciación se estrechan de golpe y vender implica llevar efectivo a la mesa. Lo bueno depende del contexto — un inversor puede correr el 75% a propósito por apalancamiento — pero para una residencia principal el objetivo duradero está en o por debajo del 80%.
¿En qué se diferencia el LTV del patrimonio de la vivienda?
Son dos lecturas de la misma resta: el patrimonio es valor menos deuda total en moneda, el LTV es deuda dividida por valor en porcentaje, y uno es siempre el espejo del otro — el porcentaje de patrimonio equivale al 100% menos el LTV. Un inmueble de 400,000 con un préstamo de 320,000 sostiene 80,000 de patrimonio, que es 20% del valor, y el LTV es exactamente 80.000%. Mueve el préstamo a 340,000 y el patrimonio cae a 60,000 (15%) mientras el LTV sube a 85.000%. La cifra en moneda importa para las decisiones — es el dinero real detrás de una venta, un dispuesto de HELOC o una refinanciación — mientras que el porcentaje es lo que los prestamistas vigilan, porque normaliza entre inmuebles de precios distintos. Cuando el saldo supera al valor las dos medidas divergen en lo que se siente pero no en la matemática: un patrimonio de menos 30,000 contra una vivienda de 400,000 es un LTV de 107.5%, y ambas dicen lo mismo — estás sumergido.
¿La regla del 78% usa el valor actual o el precio de compra?
El precio de compra — más precisamente, el valor original contra el que se firmó el préstamo. La Homeowners Protection Act calcula tanto la terminación automática del 78% como el umbral de solicitud del 80% como porcentajes del valor original, y por eso esta calculadora nunca te deja mover el denominador. Si compraste en 400,000 y el mercado empuja luego la vivienda a 460,000, la línea automática sigue en 312,000 y el suelo de solicitud sigue en 320,000; la apreciación no adelanta la fecha. Lo contrario también es cierto: si el valor baja, los umbrales no suben para encontrarte — el cronograma simplemente sigue amortizando hacia las mismas líneas fijas en moneda. Las tasaciones importan solo en la vía de solicitud, porque el administrador puede rechazar la cancelación si el valor que la respalda ha caído por debajo de lo que el 80% del valor original implica para su posición de garantía.
¿Qué LTV exigen los prestamistas para un HELOC o una refinanciación con retiro de efectivo?
Para un HELOC, la cifra que ata es el CLTV — casi todos los programas convencionales limitan el paquete combinado al 85% del valor, y unos pocos prestamistas llegan al 90% para perfiles fuertes. El preset HELOC muestra la forma de esa prueba: una primera hipoteca de 280,000 es solo 70% de LTV por sí sola, pero la línea de 60,000 apilada encima lleva la deuda total a 340,000 y el paquete a 85.000% de CLTV, dejando 60,000 (15%) de patrimonio. Las refinanciaciones con retiro de efectivo se calculan sobre el LTV del único préstamo nuevo y fijan techos más estrictos que una refinanciación de tasa y plazo — comúnmente 80% para una residencia principal, menos para segundas viviendas y propiedades de inversión. La consecuencia práctica es que no puedes cotizar ninguno de los dos productos solo con la cifra del primer gravamen: ejecuta aquí el modo CLTV con cada saldo que esperes llevar, porque esa es la cifra que el evaluador extraerá del informe de título.

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