الاستثمار العقاري

حاسبة نسبة القرض إلى القيمة

حاسبة نسبة القرض إلى القيمة المجانية: تحقّق من LTV وCLTV لأي عقار، واطّلع على حقوق الملكية بنظرة واحدة، واعرف عتبة PMI عند 80%، وشهر الإيقاف التلقائي عند 78%، والتكلفة التقديرية لتأمين الرهن العقاري.

هل ساعدتك هذه الأداة؟

ما هي حاسبة نسبة القرض إلى القيمة؟

تُقارن نسبة القرض إلى القيمة ما عليك دفعه على عقار بما يساويه: رصيد القرض مقسومًا على القيمة، معبَّرًا عنه بالنسبة المئوية. في منزل بقيمة 400,000 ورصيد 320,000 تكون نسبة LTV بالضبط 80.000%، والفارق البالغ 80,000 هو حقوق الملكية لديك — 20% من الأصل. يقرأ المقرضون الرقم بوصفه مخاطرة: كلما زادت نسبة الأصل المموَّلة، قلّت وسيلة الاسترداد التي يتعيّن على الإخفاق ابتلاعها قبل أن يستردوا أموالهم. ولهذا تحدد نسبة LTV التزامك بتأمين الرهن العقاري، وفئة التسعير الخاصة بك، وفي كثير من الحالات ما إذا كان القرض سيُعتمد أصلًا. تشغّل هذه الحاسبة ثلاث وجهات مترابطة. يحلّ وضع LTV رهنًا واحدًا ويضيف محلّل هدف — أكبر قرض لا يزال يهبط إلى نسبتك المستهدفة، والدفعة الأولى التي توصلك إليه، والفارق إن كنت فوقه. يكدّس وضع CLTV الرهن الأول مع ما يصل إلى رهونين ثانويين، وهي الصورة المجمّعة وراء كل قرار يتعلق بحقوق المنزل. أما وضع PMI فيأخذ نسبة التمويل ويفصّل الأشهر بالضبط التي يبدأ ويتوقف فيها تأمين الرهن العقاري وفق القواعد التقليدية الأمريكية.

متى تستخدم هذه الآلة الحاسبة

  • حين تتردد بين دفعة أولى 5% أو 10% أو 20% وتريد معرفة عواقب تأمين الرهن العقاري لكل منها.
  • قبل التوقيع على عرض HELOC أو رهن ثانوي، لترى النسبة المركّبة التي ستحملها الحزمة.
  • حين يذكر تحليل الضمان لدى جهة الخدمة PMI وتريد شهرًا مستقلًا يفترض أن ينتهي عنده.
  • أثناء مقارنة عروض التحويل، لتعرف أقصى قرض جديد قبل أن يسمّي المقرض رقمه.
  • إذا انخفضت أسعار المنازل في منطقتك وتشتبه أن ارتفعت نسبة LTV فوق أحد العتبات.
  • حين تخطط لبيع أو سحب نقدي وتحتاج إلى حصة حقوق الملكية التي ستحقّقها فعليًا.

الخطوات:

  1. أدخل قيمة العقار التي سيقيّمها المُقرض — كل عتبة في الحاسبة تُقاس مقابل هذا الرقم الأصلي.
  2. في وضع LTV أدخل رصيد القرض الواحد؛ فتتحدّث النسبة وحقوق الملكية وحصتها معًا.
  3. اضبط نسبة LTV المستهدفة — 80% هي حد PMI التقليدي — لترى أكبر قرض يسمح به الهدف والفارق الذي يلزم سدّه.
  4. انتقل إلى وضع CLTV لإضافة الرهن الأول بسعره ومدته، ثم كَدّس خط HELOC أو رهنًا ثانيًا كرهن ثانوي.
  5. اقرأ نسبة القرض إلى القيمة للرهن الأول وCLTV جنبًا إلى جنب: قد يستقر الرهن الأول عند 70% بينما تكون الحزمة قد بلغت 85%.
  6. افتح تبويب PMI، وأدخل سعر الفائدة الاسمي والمدة بالأشهر وقسط PMI السنوي الذي عُرض عليك.
  7. يعرض الجدول شهر عتبة الطلب — عندما يلامس الرصيد 80% من القيمة الأصلية أول مرة — وشهر الإيقاف التلقائي عند 78%.
  8. قارن إجمالي القسطين، ثم استخدم شبكة الحساسية لترى كيف يُحرّك سعر مختلف أو قيمة تقييمية مختلفة مواعيد الإيقاف.

الصيغة

نسبة LTV = (القرض ÷ القيمة) × 100 نسبة CLTV = (الرهن الأول + الرهون الثانوية) × 100 ÷ القيمة حقوق الملكية = القيمة − إجمالي الدين القسط: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)، حيث إن i = المعدل السنوي ÷ 12 وn = عدد الأشهر الرصيد بعد m شهرًا: B(m) = P × (1 + i)^m − M × ((1 + i)^m − 1) ÷ i قسط PMI الشهري = الرصيد الافتتاحي × القسط السنوي ÷ 12 الإيقاف التلقائي: أول شهر يكون فيه B(m) ≤ 0.78 × القيمة الأصلية عتبة الطلب: أول شهر يكون فيه B(m) ≤ 0.80 × القيمة الأصلية

حالات الاستخدام

  • تقارن بين عرضي شراء وتريد معرفة أي دفعة أولى تلغي تأمين الرهن العقاري بأسرع وقت.
  • عرض عليك مُقرض خط HELOC وتحتاج إلى نسبة CLTV المركّبة قبل أن تقرّر الرسم عليه.
  • بلغت 80% من LTV وتريد الشهر الدقيق لإرسال طلب الإلغاء بدل انتظار جهة الخدمة.
  • أمامك عرض تحويل نقدي وتحتاج إلى سقف LTV لنوع قرضك قبل أن تتصل مجددًا.
  • انخفضت أسعار المنازل وتريد رؤية قرب الرصيد من حد الإيقاف التلقائي 78% عند القيمة الأصلية.
  • تخطط لبيع بعد ثلاث سنوات وتحتاج إلى حصة حقوق الملكية التي ستقبضها فعليًا.

الفوائد الرئيسية

  • ثلاثة أوضاع مصمَّمة لغرض محدد — رهن واحد، رهونات مكدّسة، وجدول PMI — بدل صندوق نسبة واحد يفتقر إلى السياق.
  • أشهر عتبة الطلب والإيقاف التلقائي بالضبط، لا إجابة غامضة عن "حوالي ثماني سنوات"، لتعرف متى تتصرف.
  • محلّل هدف يجيب على السؤال المعكوس: أكبر قرض تسمح به نسبتك المستهدفة والفارق الذي يلزم سدّه للوصول إليه.
  • دفعات وحصص لكل رهن في جدول CLTV، لترى أي رصيد يقود النسبة المركّبة فعليًا.
  • شبكات حساسية تُعيد تشغيل الجدول كاملًا عبر قيم تقييمية وأحجام قروض وأسعار فائدة دون لمس المدخلات.
  • تصدير كامل وتقرير مطبوع وحساب خطوة بخطوة — يمكن تتبع كل رقم معروض إلى صيغة على الصفحة.

نصائح احترافية

  • دوّن الشهر الذي تعبر فيه 80% وأرسل طلب الإلغاء حينها — انتظار الإيقاف التلقائي 78% يكلّف نحو 1,843.65 في المثال الافتراضي.
  • دفعة أصلية إضافية مبكرة في الجدول تسحب الشهر 112 إلى الأمام: الإيقاف يعتمد على الرصيد لا على التاريخ التقويمي.
  • عشرون بالمئة دفعة أولى لا تزال تتفوق على كل شيء — تبدأك عند 80% ولا يُحصَّل أي تأمين رهن عقاري أبدًا.
  • شغّل CLTV قبل فتح خط HELOC. النسبة المركّبة هي ما يحكم الخط، لا الرهن الأول منفردًا.
  • استخدم محلّل LTV المستهدفة قبل الاتصال بمُقرض التحويل، لتعلم بالفعل أقصى قرض جديد تدعمه حقوقك.
  • أفضل عرض لقسط 0.5% هو الحالة المثالية. انخفاض درجة الائتمان قد يضاعفه — أدخل رقمك الفعلي في حقل القسط.

الأخطاء الشائعة التي يجب تجنبها

  • قياس حد الإيقاف 78% مقابل قيمة السوق اليوم. القانون يستخدم القيمة الأصلية عند التمويل، لذا لا يُنهي ارتفاع السعر PMI أبكر.
  • التحقق من الرهن الأول فقط. المقرضون يُؤهّلون على أساس CLTV، لذا قد يظل رهن أول نظيف عند 70% مع خط HELOC مسحوب فوق الحد.
  • اعتبار 80% تاريخًا للإيقاف التلقائي. 80% هي النقطة التي يمكنك عندها طلب الإزالة؛ أما الإيقاف التلقائي فهو 78% على جدول الاستهلاك الأصلي.
  • تطبيق منطق القروض التقليدية على FHA. أقساط FHA تمتد 11 سنة مع دفعة أولى 10% على الأقل، وطوال حياة القرض إذا كان دون ذلك.
  • مقارنة القروض بالقسط الشهري وحده. عرضان بنفس القسط قد يختلفان عدة نقاط في LTV بمجرد تكديس الرسوم والرهون الثانوية.
  • نسيان القسط داخل الدفعة. قسط PMI البالغ 150.00 في الشهر الأول مال حقيقي ويجب أن يقف بجانب الأصل والفائدة عند إعداد ميزانيتك.

شرح المصطلحات الأساسية

نسبة القرض إلى القيمة:
رصيد القرض مقسومًا على قيمة العقار، مضروبًا في 100. الرقم الوحيد الذي يحكم التزامات تأمين الرهن العقاري وفئات التسعير.
نسبة القرض المركّب إلى القيمة (CLTV):
كل رصيد مضمون — الرهن الأول زائد الثانويات — مقسومًا على القيمة. ما تُؤهّل عليه المقرضون فعلًا لخطوط HELOC والقروض النقدية.
تأمين الرهن العقاري الخاص:
تأمين شهري يحمي المُقرض لا نفسك، مطلوب في القروض التقليدية الجديدة فوق 80% من LTV.
حقوق الملكية:
القيمة ناقص إجمالي الدين. تُعرض هنا بالعملة وباعتبارها حصة من القيمة ليتم الحكم على أي انخفاض في السعر فورًا.
قانون حماية أصحاب المنازل:
القانون الفيدرالي وراء الإيقاف التلقائي 78% وحق طلب المقترض عند 80% في القروض التقليدية.
عتبة الطلب:
أول شهر يبقى فيه الرصيد عند 80% من القيمة الأصلية أو دونها — أبكر نقطة يمكن أن يسري فيها طلب الإلغاء.
الإيقاف التلقائي:
أول شهر يبقى فيه الرصيد عند 78% من القيمة الأصلية أو دونها، حين ينتهي PMI دون أي طلب.
جدول السداد:
مسار الرصيد الشهري الثابت الذي تُقاس عليه حدود الإيقاف؛ مدة أقصر أو أصل إضافي يُقدّم كليهما.

مفاهيم ذات صلة

مثال

ابدأ من الإعداد القياسي: عقار بقيمة 400,000 وقرض 320,000 يعطي نسبة LTV = 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000% وحقوق ملكية قدرها 80,000، أي 20% بالضبط من القيمة. يؤكد محلّل الهدف الأرقام نفسها بالاتجاه المعاكس: عند هدف 80% يكون أكبر قرض هو 400,000 × 0.80 = 320,000، لذا يساوي الفارق فوق الهدف صفرًا. الآن انتقل إلى إعداد PMI: 400,000 بقرض 360,000 تمثل 90% من LTV، وتنخفض حقوق الملكية إلى 40,000، ويصبح تأمين الرهن العقاري مطلوبًا. بقسط سنوي 0.5% يكلف الشهر الأول 360,000 × 0.005 ÷ 12 = 150.00. وعند اتباع جدول السداد بنسبة 6.75% على مدى 360 شهرًا، يصل الرصيد أول مرة إلى عتبة الطلب 80% البالغة 320,000 في الشهر 98 برصيد 319,623.85، وإلى الخط التلقائي 78% البالغ 312,000 في الشهر 112 برصيد 311,823.69 — أي نسبة LTV قدرها 77.96%. إجمالي القسط حتى الإيقاف التلقائي هو 15,802.85، مقابل 13,959.20 لو توقفت جهة الخدمة عند طلبك البالغ 80%: فالطلب في الشهر 98 بدل انتظار 112 يترك 1,843.65 في جيبك. وفي إعداد HELOC يمثل الرهن الأول البالغ 280,000 نسبة 70% من LTV بمفرده، والرهن الثانوي البالغ 60,000 يضيف 15 نقطة، وتستقر الحزمة عند 85% من CLTV مع 60,000 من حقوق الملكية.

تفسير نتائجك

اقرأ الصفحة بهذا الترتيب. ابدأ من العنوان الرئيسي: النسبة الأساسية ملوّنة — خضراء عند 80% أو دونها، زرقاء عبر نطاق PMI، كهرمانية فوق 97%، حمراء بعد 100%. البطاقات الأربع تحتها تُظهر حقوق الملكية بالعملة وحصتها، وفي وضع الهدف أقصى قرض والفارق المتبقي. كتلة التفصيل تعيد صياغة كل مدخل مقابل كل مخرج، ليبان الخطأ فورًا. في وضع CLTV يُظهر جدول الرهون أي رصيد يقود النسبة المركّبة؛ وفي وضع PMI يُظهر الجدول السنوي الرصيد وحقوق الملكية والقسط التراكمي، مع إبراز سنة الإيقاف باللون الأخضر. شبكة الحساسية تجيب عن "ماذا لو" دون إزعاج مدخلاتك، وقسم الحل خطوة بخطوة يُظهر الحساب وراء كل رقم. تعامل مع الصندوق الكهرماني التنبيهي كتنبيه قرار لا كخطأ — يظهر كلما عبرت النسبة أحد حدود السياسة.

الأسئلة الشائعة

ما هي نسبة القرض إلى القيمة (LTV)؟
نسبة القرض إلى القيمة هي حصة قيمة العقار التي عليك. اقسم رصيد القرض على القيمة واضرب في 100: في الإعداد الافتراضي هنا، قرض 320,000 مقابل عقار 400,000 يساوي 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. والجانب الآخر من الرقم نفسه هو حقوق الملكية — 400,000 ناقص 320,000 يترك 80,000، أي 20% من الأصل. يعامل المقرضون LTV كمقياس رئيسي للمخاطرة: كلما زادت نسبة الأصل المموَّلة صغُرت الوسادة بين الإخفاق وخسارتهم، لذا يحدد LTV ما إذا كان تأمين الرهن العقاري مطلوبًا، وأي فئة تسعير تقع فيها، ومقدار حقوق الملكية التي يمكنك اقتراضها ضدها أبدًا. إنه ليس درجة ائتمان ولا ينظر إلى دخلك — إنه قياس صرف للرصيد مقابل القيمة، يُعاد حسابه في كل مرة يتحرك فيها أحد الطرفين.
ما الفرق بين LTV وCLTV؟
تعد LTV رهنًا واحدًا مقابل القيمة؛ أما CLTV — نسبة القرض المركّب إلى القيمة — فتعد كل رصيد مضمون مكدّس على العقار نفسه. خذ إعداد HELOC: الرهن الأول البالغ 280,000 على عقار 400,000 يمثل 70% من LTV بمفرده، مريحًا تحت حد 80%. أضف الرهن الثانوي البالغ 60,000 فيصبح إجمالي الدين 340,000، أي 340,000 ÷ 400,000 × 100 = 85.000% من CLTV، مع انخفاض حقوق الملكية إلى 60,000 (15% من القيمة). الفرق مهم لأن تأمين الرهن العقاري على الرهن الأول الجديد يعتمد على الرهن الأول، بينما موافقات HELOC وعمليات التحويل النقدي والمنتجات المحفظية تُؤهَّل على الحزمة المركّبة. يمكن أن يمتلك مقترض رهنًا أوليًا نظيفًا ويرفض منحه خط ثانٍ لمجرد أن CLTV يعبر سقف البرنامج — وهو بالضبط الرقم الذي يُظهره وضع CLTV في هذه الحاسبة.
متى يُشترط تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)؟
في قرض تقليدي جديد، يُشترط PMI كلما كانت نسبة التمويل أكبر من 80% بشكل صارم. العتبة تستند إلى مبلغ القرض عند الإغلاق: ضع 80,000 دفعة أولى على منزل 400,000 فتستدين 320,000، أي بالضبط 80.000% — دون أي تأمين رهن عقاري. استدين 360,000 بدلاً من ذلك، كما في إعداد PMI، فتكون النسبة 90%، فيُطبَّق التأمين. القسط ليس رسمًا ثابتًا: يُسعَّر كنسبة سنوية من الرصيد ويُفوتر شهريًا، لذا يكلف الشهر الأول على قرض 360,000 بقسط 0.5% مقدار 150.00 ويصغر مع استهلاك الرصيد. قروض FHA تعمل بنظامها كليًا — رسوم ضمان مسبقة الدفع تُضاف إلى أقساط تأمين الرهن العقاري السنوية التي تمتد 11 سنة مع دفعة أولى 10% على الأقل وطوال حياة القرض إذا كان دون ذلك — لذا فإن منطق 80/78 في هذه الصفحة مقصود أن يكون تقليديًا حصريًا.
متى يمكنني طلب إزالة PMI؟
يمكنك طلب من جهة خدمة القرض إلغاء PMI التقليدي بمجرد أن يصل الرصيد إلى 80% من القيمة الأصلية، شريطة أن تكون سجلات دفعاتك محدّثة وأن يدعم التقييم القيمة. في إعداد 400,000/360,000 يلامس الجدول عتبة الطلب 320,000 أول مرة في الشهر 98، حين يكون الرصيد 319,623.85 — أي نسبة LTV قدرها 79.91%. أرسل الطلب حينها بدل الانتظار، لأن التاريخ التلقائي يأتي لاحقًا. الطلب مجاني، ويجب التعامل معه كتابيًا، وقد تطلب جهة الخدمة تقييمًا على نفقتك — إذا انخفضت القيمة، يمكن رفض الطلب حتى لو كانت حسابات الاستهلاك صحيحة. ولهذا تقيس هذه الحاسبة كل عتبة مقابل القيمة الأصلية: تنعكس مع ما ستحسبه جهة الخدمة فعلًا، دون احتساب أي ارتفاع في السوق.
متى ينتهي PMI تلقائيًا دون طلب؟
وفق قانون حماية أصحاب المنازل، ينتهي PMI التقليدي تلقائيًا في أول يوم من الشهر بعد أن يصل الرصيد إلى 78% من القيمة الأصلية — ويُقاس على جدول السداد الأصلي، لا على قيمة السوق اليوم ولا على الدفعات الإضافية التي أدّيتها لاحقًا. في المثال الافتراضي بـ PMI يكون حد 78% هو 312,000، ويتجاوزه الجدول أول مرة في الشهر 112 برصيد 311,823.69، أي نسبة LTV قدرها 77.96%. إجمالي القسط المدفوع حتى تلك النقطة هو 15,802.85، مقابل 13,959.20 لو توقفت جهة الخدمة عند عتبة طلبك 80% في الشهر 98 — بفارق 1,843.65 مقابل كلفة رسالة واحدة. هناك استثناءان مهمان: إذا كنت متأخرًا في الدفعات فليس على جهة الخدمة إنهاء التأمين، وإذا كان القرض في استهلاك سلبي أو أخللت بالسداد فيمكن تعليق الحق التلقائي.
كيف أخفض نسبة LTV بسرعة؟
لا يوجد سوى رافعتين: رفع القيمة أو تقليص الرصيد، والرصيد وحده هو الذي تحت سيطرتك. أي دفعة أصلية لمرة واحدة تخفض النسبة بالضبط بمقدار الدفعة مقسومة على القيمة — 10,000 مقابل المثال الخاص بـ 400,000 تعني 2.5 نقطة في LTV. في إعداد PMI، إنقاص الرصيد من 360,000 إلى عتبة الطلب 320,000 يحتاج إلى 40,000 من الأصل، أي 10 نقاط في LTV وينقلك من 90% إلى حد 80%. والأصل الإضافي المتكرر يعمل أفضل لأنه يتراكم على حساب الاستهلاك: كل دولار يذهب كله إلى الرصيد، وكل عتبة — 80% في الشهر 98، و78% في الشهر 112 — تأتي أبكر. والرافعة الثالثة، قيمة تقييم أعلى، ليست شيئًا تصوغه بنفسك، لكن تقييم قوي عند الشراء أو التحويل يمكن أن يرفع المقام ويُسقط النسبة دون لمس الرصيد.
هل تؤثر نسبة LTV على سعر الفائدة؟
نعم — LTV أحد الحقول الأربعة أو الخمسة التي تُحدّد سعر القرض التقليدي، إلى جانب درجة الائتمان ونوع القرض والمدة والاستخدام. تراكم تعديلات السعر على مستوى القرض: القرض المؤخَّذ عند 97% من LTV يتحمل زيادة أعلى بشكل ملموس من القرض عند 80%، ومجاملة LTV المرتفع مع ملف ائتمان أرقّ تضاعف العقوبة بدل أن تجمعها. طريقة تقريبية لاستشعار ذلك: كل درجة تنزل — من 95 إلى 90، ومن 90 إلى 85، ومن 85 إلى 80 — تميل إلى خفض جزء ملحوظ من سعر الفائدة الاسمي، وعلى رصيد 320,000 حتى ثُمن النقطة يغيّر القسط وفائدة الإجمالي على مدى 360 شهرًا. والاستنتاج أن الوصول إلى 80% يؤدي مهمة مزدوجة: يزيل التزام تأمين الرهن العقاري وينقلك إلى فئة تسعير أفضل، ولهذا يبلّغ محلّل LTV المستهدفة في هذه الحاسبة عن أقصى قرض تدعمه هدف حقوقك قبل أن تعود إلى السوق.
ما نسبة LTV الجيدة؟
كتعميل عملي، 80% جيدة، و90% قابلة للإدارة، و97% هي السقف العملي لتمويل الشراء التقليدي، وأي شيء فوق 100% يعني أنك تدين بأكثر من قيمة العقار. عند 80% في الإعداد الافتراضي تملك 80,000 من حقوق الملكية — 20% من الأصل — وتجنّب تأمين الرهن العقاري تمامًا، وتُسعَّر في أفضل فئة تقليدية. بين 80% و97% لا يزال القرض قابلًا للتمويل لكن تأمين الرهن العقاري يُطبَّق وتنمو زيادات التسعير مع كل نقطة. فوق 97% تُغلق معظم البرامج التقليدية أبوابها؛ وتدخل المنتجات الحكومية أو المحفظية مكانها بقواعد تأمينها الخاصة. وفوق 100%، كما في رصيد 430,000 مقابل قيمة 400,000 (107.5% من LTV وحقوق ملكية سالبة قدرها 30,000)، تضيق خيارات التحويل بشكل حاد ويعني البيع إحضار نقد إلى الطاولة. كلمة "جيدة" سياقية — قد يسير مستثمر عند 75% عن عمد للرافعة المالية — لكن للمسكن الأساسي يبقى الهدف الدائم عند 80% أو دونها.
ما الفرق بين نسبة LTV وحقوق المنزل؟
هما قراءتان للطرح نفسه: حقوق الملكية هي القيمة ناقص إجمالي الدين بالعملة، وLTV هو الدين مقسومًا على القيمة بالنسبة المئوية، وأحدهما دائمًا انعكاس الآخر — حصة حقوق الملكية تساوي 100% ناقص LTV. عقار بقيمة 400,000 مع قرض 320,000 يحمل 80,000 من حقوق الملكية، أي 20% من القيمة، ونسبة LTV بالضبط 80.000%. انقل القرض إلى 340,000 فتنخفض حقوق الملكية إلى 60,000 (15%) بينما ترتفع LTV إلى 85.000%. الرقم بالعملة هو ما يهم في القرارات — إنه المال الحقيقي وراء البيع أو رسم HELOC أو التحويل — بينما النسبة المئوية هي ما يتحكّم به المقرضون، لأنها تُوحّد المقارنة عبر عقارات بأسعار مختلفة. وعندما يتجاوز الرصيد القيمة يتباعد المقياسان في الإحساس لا في الحساب: حقوق ملكية سالبة قدرها 30,000 مقابل منزل بقيمة 400,000 تعني نسبة LTV قدرها 107.5%، وكلاهما يقول الشيء نفسه — إنك مغمور.
هل تستخدم قاعدة 78% قيمة اليوم أم سعر الشراء؟
سعر الشراء — وبشكل أدق، القيمة الأصلية التي كُتب القرض ضدها. يحسب قانون حماية أصحاب المنازل كلًا من الإيقاف التلقائي 78% وعتبة الطلب 80% كنِسب من القيمة الأصلية، ولهذا لا تسمح هذه الحاسبة بتغيير المقام أبدًا. إذا اشتريت بـ 400,000 ودفع السوق المنزل لاحقًا إلى 460,000، يبقى الخط التلقائي عند 312,000 وتبقى عتبة الطلب عند 320,000؛ الارتفاع في السعر لا يؤجل التاريخ إلى الأمام. والعكس صحيح أيضًا: إذا انخفضت القيمة، فلا ترتفع العتبات لتلتقيك — يستمر الجدول ببساطة في الاستهلاك نحو خطوط العملة الثابتة نفسها. التقييمات مهمة لمسار الطلب فقط، لأن جهة الخدمة يمكنها رفض الإلغاء إذا انخفضت القيمة الداعمة إلى ما دون ما يعنيه 80% من القيمة الأصلية لموقعها الضامن.
ما نسبة LTV التي يتطلبها المقرضون لـ HELOC أو التحويل النقدي؟
بالنسبة لـ HELOC، الرقم الملزم هو CLTV — فمعظم البرامج الرئيسية تحدّ الحزمة المجمّعة عند 85% من القيمة، وقلة من المقرضين تصل إلى 90% للملفات القوية. يُظهر إعداد HELOC شكل هذا الاختبار: الرهن الأول البالغ 280,000 يمثل 70% من LTV بمفرده، لكن الخط البالغ 60,000 المكدّس فوقه يرفع إجمالي الدين إلى 340,000 والحزمة إلى 85.000% من CLTV، مع بقاء 60,000 (15%) من حقوق الملكية. أما عمليات التحويل النقدي فتعتمد على نسبة LTV للقرض الجديد الواحد وتضع سقوف أكثر صرامة من تحويل السعر والمدة — عادة 80% للمسكن الأساسي، وأقل للمنازل الثانية وعقار الاستثمار. والنتيجة العملية أنك لا يمكنك تسوّق أي من المنتجين بالرقم الناتج عن الرهن الأول وحده: شغّل وضع CLTV هنا مع كل رصيد تتوقع حمله، لأن هذا هو الرقم الذي سيسحبه المُقيّم الائتماني من تقرير الملكية.

اكتشف المزيد من الأدوات

تشكيلة جديدة من مكتبتنا الكاملة للأدوات.

حاسبة الحضور

مولد لوريم إيبسوم

مولد كلمات المرور

حاسبة SUVAT

حاسبة رعاية النشرة البريدية

حاسبة تداخل المناطق الزمنية