เครื่องคำนวณอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สิน คืออะไร?
อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าเทียบสิ่งที่คุณเป็นหนี้บนอสังหาริมทรัพย์กับมูลค่าที่มันคุ้มค่า: ยอดคงเหลือของสินเชื่อหารด้วยมูลค่า แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ บนบ้านราคา 400,000 ที่มียอดคงเหลือ 320,000 LTV จะเท่ากับ 80.000% พอดี และส่วนต่าง 80,000 คือมูลค่าสุทธิของคุณ — 20% ของทรัพย์สิน ผู้ให้กู้อ่านตัวเลขนี้ในฐานะความเสี่ยง: ยิ่งสัดส่วนของทรัพย์สินที่ถูกจัดสรรให้กู้มากเท่าไร เบาะรองรับที่การผิดนัดจะต้องกัดกินก็ยิ่งน้อยลงก่อนที่พวกเขาจะได้เงินคืน นั่นคือเหตุผลที่ LTV กำหนดภาระประกันสินเชื่อบ้านของคุณ ระดับราคาของคุณ และในหลายกรณีว่าสินเชื่อจะได้รับอนุมัติเลยหรือไม่ เครื่องคำนวณนี้รันสามมุมมองที่เชื่อมโยงกัน โหมด LTV แก้ภาระจำนองเดี่ยวและเพิ่มตัวแก้เป้าหมาย — วงเงินกู้สูงสุดที่ยังไปถึงอัตราส่วนเป้าหมายได้ เงินดาวน์ที่พาคุณไปถึง และส่วนเกินหากคุณอยู่เหนือเป้าหมาย โหมด CLTV ซ้อนสินเชื่อบ้านชั้นแรกกับภาระรองได้ถึงสองรายการ ซึ่งเป็นภาพรวมเบื้องหลังการตัดสินใจทุกเรื่องของสินเชื่อบ้าน โหมด PMI นำอัตราส่วน ณ วันทำสัญญามาวางเดือนที่ประกันสินเชื่อบ้านเริ่มและสิ้นสุดตามกฎของสหรัฐฯ แบบทั่วไปอย่างชัดเจน
เมื่อไหร่ควรใช้เครื่องคำนวณนี้
- เมื่อคุณกำลังตัดสินใจระหว่างเงินดาวน์ 5%, 10% และ 20% และอยากเห็นผลของประกันสินเชื่อบ้านของแต่ละแบบ
- ก่อนเซ็นข้อเสนอ HELOC หรือสินเชื่อบ้านที่สอง เพื่อดูอัตราส่วนรวมที่แพ็กเกจนี้จะแบก
- เมื่อการวิเคราะห์เอสโครว์ของผู้ให้บริการสินเชื่อกล่าวถึง PMI และคุณต้องการเดือนที่ควรจะสิ้นสุดอย่างเป็นอิสระ
- ขณะเปรียบเทียบข้อรีไฟแนนซ์ เพื่อรู้วงเงินกู้ใหม่สูงสุดของคุณก่อนที่ผู้ให้กู้จะประกาศตัวเลข
- หากราคาบ้านในพื้นที่ของคุณลดลงและคุณสงสัยว่า LTV เลื่อนพ้นเกณฑ์ใดไปแล้ว
- เมื่อคุณกำลังวางแผนขายบ้านหรือถอนเงินสดและต้องรู้สัดส่วนมูลค่าสุทธิที่คุณจะได้รับจริง
ขั้นตอน:
- กรอกมูลค่าทรัพย์สินที่ผู้ให้กู้จะประเมิน — ทุกเกณฑ์ในเครื่องคำนวณถูกวัดเทียบกับตัวเลขนี้
- ในโหมด LTV กรอกยอดคงเหลือของสินเชื่อเดี่ยว อัตราส่วน มูลค่าสุทธิ และสัดส่วนมูลค่าสุทธิจะอัปเดตพร้อมกัน
- ตั้ง LTV เป้าหมาย — 80% คือเส้น PMI แบบทั่วไป — เพื่อดูวงเงินกู้สูงสุดที่เป้าหมายอนุญาต และส่วนที่คุณยังต้องปิด
- สลับไปโหมด CLTV เพื่อเพิ่มภาระชั้นแรกพร้อมอัตราและระยะเวลา แล้วซ้อน HELOC หรือสินเชื่อบ้านที่สองเป็นภาระรอง
- อ่าน LTV ของภาระชั้นแรกและ CLTV วางคู่กัน: ภาระชั้นแรกอาจอยู่ที่ 70% ขณะที่แพ็กเกจอยู่ที่ 85% แล้ว
- เปิดแท็บ PMI แล้วกรอกอัตราดอกเบี้ยในสัญญา ระยะเวลาเป็นเดือน และเบี้ยประกัน PMI รายปีที่ผู้ให้กู้เสนอให้
- ตารางจะแสดงเดือนของเกณฑ์ขอขั้นต่ำ — ตอนที่ยอดคงเหลือแตะ 80% ของมูลค่าเดิมครั้งแรก — และเดือนจุดยกเลิกอัตโนมัติที่ 78%
- เปรียบเทียบเบี้ยประกันรวมทั้งสองแบบ แล้วใช้ตารางความอ่อนไหวเพื่อดูว่าอัตราหรือมูลค่าที่ประเมินไว้ต่างออกไปจะขยับจุดยกเลิกอย่างไร
สูตร
LTV = (เงินกู้ ÷ มูลค่า) × 100
CLTV = (ภาระชั้นแรก + ภาระรอง) × 100 ÷ มูลค่า
มูลค่าสุทธิ = มูลค่า − หนี้รวม
ยอดชำระ: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n) โดยที่ i = อัตราต่อปี ÷ 12 และ n = จำนวนเดือน
ยอดคงเหลือหลัง m เดือน: B(m) = P × (1 + i)^m − M × ((1 + i)^m − 1) ÷ i
PMI รายเดือน = ยอดเริ่มต้น × เบี้ยประกันต่อปี ÷ 12
จุดยกเลิกอัตโนมัติ: เดือนแรกที่ B(m) ≤ 0.78 × มูลค่าเดิม
เกณฑ์ขอขั้นต่ำ: เดือนแรกที่ B(m) ≤ 0.80 × มูลค่าเดิม
กรณีใช้งาน
- คุณกำลังเปรียบเทียบข้อเสนอซื้อสองรายการและอยากรู้ว่าเงินดาวน์แบบไหนปลดประกันสินเชื่อบ้านได้เร็วที่สุด
- ผู้ให้กู้เสนอ HELOC มาและคุณต้องรู้ LTV รวมก่อนตัดสินใจว่าจะเบิกใช้หรือไม่
- คุณถึง 80% LTV แล้วและต้องการเดือนที่แน่นอนในการส่งคำขอยกเลิก แทนที่จะรอให้ผู้ให้บริการสินเชื่อทำให้
- ข้อเสนอรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดอยู่บนโต๊ะและคุณต้องรู้เพดาน LTV ของประเภทสินเชื่อก่อนโทรกลับ
- ราคาบ้านลดลงและคุณอยากเห็นว่ายอดคงเหลือใกล้จุดยกเลิกอัตโนมัติ 78% ที่มูลค่าเดิมแค่ไหน
- คุณกำลังวางแผนขายบ้านในสามปีและต้องรู้สัดส่วนมูลค่าสุทธิที่คุณจะได้รับจริง
ประโยชน์หลัก
- สามโหมดที่ออกแบบมาเพื่องานนี้ — ภาระเดี่ยว ภาระซ้อน และตาราง PMI — แทนที่กล่องอัตราส่วนเดียวที่ขาดบริบท
- เดือนเกณฑ์ขอขั้นต่ำและจุดยกเลิกอัตโนมัติที่แน่นอน ไม่ใช่คำตอบแบบคร่าวๆ ว่าประมาณแปดปี คุณจึงรู้ว่าเมื่อไรควรลงมือ
- ตัวแก้เป้าหมายที่ตอบคำถามย้อนกลับ: วงเงินกู้สูงสุดที่อัตราส่วนเป้าหมายของคุณอนุญาต และส่วนที่คุณต้องปิดเพื่อไปถึง
- ยอดชำระและสัดส่วนรายภาระในตาราง CLTV คุณจึงเห็นว่ายอดคงเหลือใดเป็นตัวขับเคลื่อนอัตราส่วนรวมจริงๆ
- ตารางความอ่อนไหวที่รันตารางผ่อนชำระทั้งหมดเทียบมูลค่าที่ประเมินไว้ ขนาดเงินกู้ และอัตราดอกเบี้ยในสัญญา โดยไม่ต้องแตะข้อมูล
- ส่งออกเต็มรูปแบบ รายงานพิมพ์ และตัวเลขทีละขั้นตอน — ทุกตัวเลขที่แสดงสามารถสอบกลับไปถึงสูตรบนหน้าได้
เคล็ดลับ
- จดเดือนที่คุณข้าม 80% ไว้แล้วส่งคำขอยกเลิกตอนนั้น — การรอจุดยกเลิกอัตโนมัติ 78% มีต้นทุนประมาณ 1,843.65 ในตัวอย่างค่าตั้งต้น
- การจ่ายเงินต้นเพิ่มหนึ่งครั้งในช่วงต้นของตารางดึงเดือน 112 ให้เร็วขึ้น: จุดยกเลิกขึ้นกับยอดคงเหลือ ไม่ใช่วันปฏิทิน
- ดาวน์ยี่สิบเปอร์เซ็นต์ยังชนะทุกอย่าง — ทำให้คุณเริ่มที่ 80% และไม่มีการเรียกประกันสินเชื่อบ้านเลย
- รัน CLTV ก่อนเปิด HELOC อัตราส่วนรวมต่างหากที่ควบคุมวงเงินนี้ ไม่ใช่สินเชื่อแรกเพียงตัวเดียว
- ใช้ตัวแก้ LTV เป้าหมายก่อนโทรหาผู้ให้กู้รีไฟแนนซ์ คุณจะได้รู้วงเงินกู้ใหม่สูงสุดที่มูลค่าสุทธิของคุณรองรับ
- ค่าตั้งต้นเบี้ยประกัน 0.5% เป็นข้อเสนอที่ดีที่สุด คะแนนเครดิตที่ต่ำกว่าอาจทำให้เป็นสองเท่า — ใส่ตัวเลขจริงของคุณในช่องเบี้ยประกัน
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- วัดจุดยกเลิก 78% เทียบกับมูลค่าตลาดวันนี้ กฎหมายใช้มูลค่าเดิม ณ วันทำสัญญา ราคาที่สูงขึ้นจึงไม่ทำให้ PMI จบเร็วขึ้น
- ตรวจเฉพาะภาระชั้นแรก ผู้ให้กู้พิจารณาจาก CLTV ดังนั้นสินเชื่อแรก 70% ที่สะอาดบวก HELOC ที่เบิกแล้วอาจยังอยู่เหนือเส้น
- ถือว่า 80% คือวันที่สิ้นสุดอัตโนมัติ 80% คือจุดที่คุณสามารถขอให้ยกเลิกได้ ส่วนจุดสิ้นสุดอัตโนมัติคือ 78% ตามตารางผ่อนชำระเดิม
- นำตรรกะแบบทั่วไปไปใช้กับ FHA เบี้ย FHA วิ่ง 11 ปีหากดาวน์อย่างน้อย 10% และตลอดอายุสินเชื่อหากต่ำกว่านั้น
- เปรียบเทียบสินเชื่อด้วยยอดชำระรายเดือนเพียงอย่างเดียว ข้อเสนอสองฉบับที่ยอดชำระเท่ากันอาจต่างกันหลายจุด LTV เมื่อรวมค่าธรรมเนียมและภาระรองเข้าด้วยกัน
- ลืมเบี้ยประกันที่อยู่ในยอดชำระ PMI เดือนแรก 150.00 เป็นเงินจริงและควรวางเคียงข้างเงินต้นและดอกเบี้ยเมื่อคุณทำงบ
คำศัพท์สำคัญ
- อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า:
- ยอดคงเหลือของสินเชื่อหารด้วยมูลค่าทรัพย์สิน คูณ 100 ตัวเลขเดียวที่ขับเคลื่อนภาระประกันสินเชื่อบ้านและระดับราคา
- LTV รวม (CLTV):
- ยอดคงเหลือที่มีหลักประกันทั้งหมด — ภาระชั้นแรกบวกภาระรอง — หารด้วยมูลค่า สิ่งที่ผู้ให้กู้ใช้พิจารณาอนุมัติจริงสำหรับ HELOC และสินเชื่อถอนเงินสด
- ประกันสินเชื่อบ้านส่วนบุคคล:
- ประกันรายเดือนที่คุ้มครองผู้ให้กู้ ไม่ใช่คุณ จำเป็นสำหรับสินเชื่อทั่วไปฉบับใหม่ที่ LTV เกิน 80%
- มูลค่าสุทธิ:
- มูลค่าหักหนี้รวม แสดงทั้งเป็นจำนวนเงินและเป็นสัดส่วนของมูลค่า เพื่อให้ตัดสินผลกระทบของการราคาลดลงได้ทันที
- พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้เป็นเจ้าของบ้าน:
- กฎหมายของรัฐบาลกลางที่อยู่เบื้องหลังการยุติอัตโนมัติ 78% และสิทธิขอของผู้กู้ที่ 80% สำหรับสินเชื่อทั่วไป
- เกณฑ์ขอขั้นต่ำ:
- เดือนแรกที่ยอดคงเหลือต่ำกว่าหรือเท่ากับ 80% ของมูลค่าเดิม — จุดเร็วที่สุดที่คำขอยกเลิกจะมีผลได้
- จุดยกเลิกอัตโนมัติ:
- เดือนแรกที่ยอดคงเหลือต่ำกว่าหรือเท่ากับ 78% ของมูลค่าเดิม ซึ่ง PMI สิ้นสุดโดยไม่ต้องมีคำขอใดๆ
- ตารางการตัดจำหน่าย:
- เส้นทางยอดคงเหลือรายเดือนของอัตราคงที่ที่ใช้วัดจุดสิ้นสุด การลดระยะเวลาหรือจ่ายเงินต้นเพิ่มดึงทั้งสองจุดให้เร็วขึ้น
แนวคิดที่เกี่ยวข้อง
- เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน: รันตารางผ่อนชำระเต็มรูปแบบสำหรับทุกอัตราที่คุณได้รับ และดูการแบ่งเงินต้นกับดอกเบี้ยทีละเดือน
- คำนวณความสามารถในการซื้อบ้าน – สามารถซื้อบ้านได้เท่าไร: ย้อนกลับจากรายได้และหนี้ เพื่อหาราคาซื้อที่ LTV ของคุณควรเริ่มต้น
- DSCR: อัตราส่วนฝั่งนักลงทุนที่ผู้ให้กู้จับคู่กับ LTV เมื่อทรัพย์สินเป็นบ้านเช่า ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
- Cap Rate: รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเทียบราคา — มุมมองผลตอบแทนที่อยู่ข้างมุมมองการเงินของดีลเดียวกัน
- เครื่องคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอน: ค่าธรรมเนียมล่วงหน้าและรายการเอสโครว์ที่ซ้อนทับเงินดาวน์ในวันปิดบัญชี
- คำนวณอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้: อัตราส่วนการประเมินอีกตัว — ภาระผูกพันรายเดือนเทียบรายได้รวม — ที่ตัดสินการอนุมัติควบคู่กับ LTV
ตัวอย่าง
เริ่มจากค่าตั้งต้นมาตรฐาน: ทรัพย์สินราคา 400,000 ที่กู้ 320,000 ได้ LTV = 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000% และมูลค่าสุทธิ 80,000 หรือ 20% ของมูลค่าพอดี ตัวแก้เป้าหมายยืนยันตัวเลขเดียวกันในอีกทิศทางหนึ่ง: ที่เป้าหมาย 80% วงเงินกู้สูงสุดคือ 400,000 × 0.80 = 320,000 ดังนั้นส่วนเกินเหนือเป้าหมายเป็นศูนย์ ตอนนี้สลับไปใช้ค่าตั้งต้น PMI: 400,000 ที่กู้ 360,000 เป็น LTV 90% มูลค่าสุทธิลดเหลือ 40,000 และต้องมีประกันสินเชื่อบ้าน ที่เบี้ยประกัน 0.5% ต่อปี เดือนแรกมีต้นทุน 360,000 × 0.005 ÷ 12 = 150.00 ตามตารางการตัดจำหน่ายที่ 6.75% ตลอด 360 เดือน ยอดคงเหลือแตะเกณฑ์ขอ 80% ที่ 320,000 ครั้งแรกในเดือนที่ 98 ด้วยยอดคงเหลือ 319,623.85 และเส้นอัตโนมัติ 78% ที่ 312,000 ในเดือนที่ 112 ด้วยยอดคงเหลือ 311,823.69 — ได้เป็น LTV 77.96% เบี้ยประกันรวมจนถึงจุดยกเลิกอัตโนมัติคือ 15,802.85 เทียบกับ 13,959.20 หากผู้ให้บริการสินเชื่อหยุดที่คำขอ 80% ของคุณ: การขอในเดือน 98 แทนที่จะรอถึงเดือน 112 ทำให้ 1,843.65 อยู่ในกระเป๋าคุณ ในค่าตั้งต้น HELOC ภาระชั้นแรก 280,000 เป็น LTV 70% ด้วยตัวเอง ภาระรอง 60,000 เพิ่มอีก 15 จุด และแพ็กเกจลงเอยที่ CLTV 85% พร้อมมูลค่าสุทธิ 60,000
การตีความผลลัพธ์
อ่านหน้านี้ตามลำดับนี้ เริ่มที่ส่วนหัว: อัตราส่วนหลักมีการไล่สี — เขียวเมื่อต่ำกว่าหรือเท่ากับ 80% น้ำเงินตลอดช่วง PMI เหลืองเมื่อเกิน 97% และแดงเมื่อเกิน 100% การ์ดสี่ใบด้านล่างให้มูลค่าสุทธิเป็นจำนวนเงิน สัดส่วนมูลค่าสุทธิ และในโหมดเป้าหมายคือวงเงินกู้สูงสุดและส่วนที่เหลือ บล็อกรายละเอียดสรุปทุกข้อมูลเทียบทุกผลลัพธ์ จึงเห็นช่องที่กรอกผิดได้ทันที ในโหมด CLTV ตารางภาระแสดงว่ายอดคงเหลือใดขับเคลื่อนอัตราส่วนรวม ในโหมด PMI ตารางรายปีแสดงยอดคงเหลือ มูลค่าสุทธิ และเบี้ยประกันสะสม พร้อมไฮไลต์สีเขียวที่ปีซึ่งจุดยกเลิกมาถึง ตารางความอ่อนไหวตอบคำถาม 'ถ้า' โดยไม่รบกวนข้อมูลของคุณ และส่วนทีละขั้นตอนแสดงตัวเลขเบื้องหลังทุกตัวเลข ปฏิบัติต่อช่องคำเตือนสีเหลืองเป็นสัญญาณตัดสินใจ ไม่ใช่ข้อผิดพลาด — มันปรากฏทุกครั้งที่อัตราส่วนข้ามเส้นนโยบาย