Kiinteistösijoittaminen

Lainan arvosuhteen laskuri

Ilmainen lainan arvosuhteen laskuri: tarkista LTV ja CLTV mihin tahansa asuntoon, näe omaisuusosuus hetkessä sekä saa 80%:n PMI-raja, automaattinen 78%:n lopetuskuukausi ja arvioitu asuntovakuutuksen kustannus.

Auttoiko tämä laskuri sinua?

Mikä on Lainan arvosuhteen laskuri?

Lainan arvosuhde vertaa sitä, mitä asunnosta olet velkaa, sen arvoon: lainasaldo jaettuna arvolla prosenttilukuna. 400,000 arvoisessa asunnossa, jossa saldo on 320,000, LTV on täsmälleen 80.000%, ja 80,000:n ero on omaisuusosuutesi — 20% omaisuudesta. Lainanantajat lukevat lukua riskinä: mitä suurempi osa omaisuudesta rahoitetaan, sitä pienempi puskuri jää takaisinmaksun keskeytykseltä ennen kuin he saavat rahansa takaisin. Juuri siksi LTV määrittää asuntovakuutusvelvollisuutesi, hintaluokkasi ja monissa tapauksissa sen, onko laina lainkaan hyväksyttävissä. Tämä laskuri ajaa kolme toisiaan liittyvää näkymää. LTV-tila ratkaisee yhden kiinnityksen ja lisää tavoiteratkaisun: suurimman lainan, joka vielä mahtuu tavoitesuhteeseen, lainanmaksun, jolla pääset perille, sekä eron, jos olet tavoitteen yläpuolella. CLTV-tila pinoo ensimmäisen asuntolainan kahteen toissijaiseen kiinnitykseen — yhdistetyn kuvan, jonka takana jokainen kotiavaruuspäätös tehdään. PMI-tila ottaa lainanmyöntämisen suhteen ja listaa täsmälleen ne kuukaudet, joissa asuntovakuutus Yhdysvaltain tavanomaisissa säännöissä alkaa ja päättyy.

Milloin käyttää tätä laskuria

  • Kun pohdit 5%, 10% ja 20% lainanmaksun välillä ja haluat nähdä kunkin asuntovakuutusvaikutuksen selitettynä.
  • Ennen HELOC- tai toisen asuntolainan tarjouksen allekirjoittamista, jotta näet yhdistetyn suhteen, jonka paketti kantaa.
  • Kun lainanhuoltajasi escrow-analyysi mainitsee PMI:n ja haluat oman kuukauden, jolloin sen pitäisi päättyä.
  • Vertaillessasi jälleenrahoitustarjouksia, jotta tiedät uuden lainan enimmäismäärän ennen kuin lainanantaja nimittää oman lukunsa.
  • Jos asuntojen hinnat alueellasi ovat laskeneet ja epäilet, että LTV on ajanut yli jonkin rajan.
  • Kun suunnittelet myyntiä tai käteissaldolla jälleenrahoitusta ja tarvitset omaisuusosuuden, jonka todella realisoisit.

Vaiheet:

  1. Syötä asunnon arvo, jonka lainanantaja arvioi — laskurin kaikki rajat mitataan tästä alkuperäisestä luvusta.
  2. LTV-tilassa syötät yksittäisen lainasaldon; suhde, omaisuusosuus ja sen prosenttiosuus päivittyvät yhdessä.
  3. Aseta tavoite-LTV — 80% on tavanomaisen PMI:n raja — nähdäksesi suurimman lainan, jonka tavoite sallii, ja eron, jonka sinun on vielä kurottava umpeen.
  4. Siirry CLTV-tilaan lisätäksesi ensimmäisen kiinnityksen sen koron ja laina-ajan kanssa, ja pinoo sitten HELOC tai toinen asuntolaina toissijaiseksi kiinnitykseksi.
  5. Lue ensimmäisen kiinnityksen LTV ja CLTV rinnakkain: ensimmäinen kiinnitys voi olla 70%:ssa, vaikka paketti olisi jo 85%:ssa.
  6. Avaa PMI-välilehti ja lisää korkokanta, laina-aika kuukausina sekä vuotuinen PMI-preemio, jolle sait tarjouksen.
  7. Aikataulu näyttää pyyntörajan kuukauden — jolloin saldo osuu ensimmäisen kerran 80%:seen alkuperäisestä arvosta — ja automaattisen lopetuksen kuukauden 78%:ssa.
  8. Vertaa kahta preemion kokonaissummaa ja käytä sitten herkkyysruudukkoa nähdäksesi, miten toinen korko tai toinen arviointiarvo siirtää lopetusta.

Kaava

LTV = (Laina ÷ Arvo) × 100 CLTV = (Ensisijainen kiinnitys + Toissijaiset kiinnitykset) × 100 ÷ Arvo Omaisuusosuus = Arvo − Kokonaisvelka Erä: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), jossa i = vuosikorko ÷ 12 ja n = kuukautta Saldo m kuukauden jälkeen: B(m) = P × (1 + i)^m − M × ((1 + i)^m − 1) ÷ i Kuukausittainen PMI = Avaussaldo × vuotuinen preemio ÷ 12 Automaattinen lopetus: ensimmäinen kuukausi, jolloin B(m) ≤ 0.78 × alkuperäinen arvo Pyyntöraja: ensimmäinen kuukausi, jolloin B(m) ≤ 0.80 × alkuperäinen arvo

Käyttötapaukset

  • Vertaat kahta ostotarjousta ja haluat tietää, kumpi lainanmaksu saa asuntovakuutuksen poistettua nopeimmin.
  • Lainanantaja tarjosi HELOC:aa ja tarvitset yhdistetyn LTV:n ennen kuin päätät, nostatko siitä rahaa.
  • Saavutit 80%:n LTV:n ja haluat täsmällisen kuukauden peruutuspyynnön lähettämiseen sen sijaan, että odottaisit lainanhuoltajaa.
  • Käteissaldolla jälleenrahoituksen tarjous on pöydällä ja tarvitset LTV:n katon lainatyypillesi ennen kuin soitat takaisin.
  • Asuntojen hinnat laskivat ja haluat nähdä, kuinka lähellä saldo on 78%:n automaattista lopetusta alkuperäisestä arvosta.
  • Suunnittelet myyntiä kolmen vuoden päästä ja tarvitset omaisuusosuuden, jonka todella saisit käteen.

Keskeiset hyödyt

  • Kolme tarkoitukseen suunniteltua tilaa — yksittäinen kiinnitys, pinotut kiinnitykset ja PMI-aikataulu — yhden kontekstittoman suhdekentän sijaan.
  • Pyyntörajan ja automaattisen lopetuksen täsmälliset kuukaudet, ei epämääräistä vastausta noin kahdeksasta vuotta, jotta tiedät, milloin toimia.
  • Tavoiteratkaisu, joka vastaa kysymykseen toisinpäin: suurin laina, jonka tavoitesuhde sallii, ja ero, jonka sinun on kurottava umpeen päästäksesi perille.
  • Kiinnityskohtaiset erät ja osuudet CLTV-taulukossa, jotta näet, mikä saldo todella liikuttaa yhdistettyä suhdetta.
  • Herkkyysruudukot, jotka ajavat koko aikataulun uudelleen eri arviointiarvoilla, lainakokoilla ja korkokannoilla ottamatta käsin syötteitä.
  • Täysi vienti, tulostettava raportti ja askel askeleelta laskutoimitus: jokainen näytetty luku on jäljitettävissä sivun kaavaan.

Ammattilaisen vinkit

  • Kirjaa kuukausi, jolloin ylittät 80%:n, ja lähetä peruutuspyyntö silloin — odottaminen automaattiseen 78%:n lopetukseen maksaa noin 1,843.65 oletusesimerkissä.
  • Yksi ylimääräinen pääomamaksu aikataulun alussa siirtää kuukauden 112 eteenpäin: lopetus riippuu saldosta, ei kalenteripäivästä.
  • Kaksikymmentä prosenttia lainanmaksuna voittaa edelleen kaiken muun — se asettaa sinut 80%:lle, eikä asuntovakuutusta veloiteta koskaan.
  • Ajaa CLTV ennen HELOC:n avaamista. Yhdistetty suhde on se, joka hallitsee rajaasi, ei ensimmäinen asuntolaina erikseen.
  • Käytä tavoite-LTV-ratkaisua ennen kuin soitat jälleenrahoituslainanantajalle, jotta jo tiedät omaisuustavoitteesi tukeman uuden lainan enimmäismäärän.
  • 0.5%:n preemion oletus on paras mahdollinen tarjous. Alempi luottopiste voi kaksinkertaistaa sen — syötä oma todellinen lukusi preemiokenttään.

Yleisiä vältettäviä virheitä

  • Mittaaminen 78%:n lopetusta nykyistä markkina-arvoa vastaan. Laki käyttää lainanmyöntämisen alkuperäistä arvoa, joten nouseva hinta ei päättä PMI:ta aikaisemmin.
  • Tarkistaminen vain ensimmäistä kiinnitystä. Lainanantajat hyväksyvät CLTV:n perusteella, joten siisti 70%:n ensimmäinen asuntolaina ja nostettu HELOC voivat silti olla rajan yläpuolella.
  • 80%:n käsittely automaattisena päättymisajankohtana. 80% on kohta, jolloin voit PYYTÄÄ poistamista; automaattinen loppu on 78% alkuperäisestä amortisaatiosta.
  • Konventionaalin logiikan soveltaminen FHA:hen. FHA-preemiot kestävät 11 vuotta, jos lainanmaksu on vähintään 10%, ja sen alapuolella koko laina-ajan.
  • Lainojen vertaileminen vain kuukausierän perusteella. Kahdella samalla erällä oleva tarjous voi olla useita LTV-pisteitä erillään, kun kulut ja toissijaiset kiinnitykset pinotaan.
  • Preemion unohtaminen erän sisältä. 150.00:n PMI ensimmäisenä kuukautena on oikeaa rahaa, ja sen pitäisi olla pääoman ja korkojen rinnalla budjetissasi.

Keskeiset käsitteet selitettynä

Lainan arvosuhde:
lainasaldo jaettuna asunnon arvolla, kerrottuna 100:lla. Yksi luku, joka määrittää asuntovakuutusvelvollisuudet ja hintaluokat.
Yhdistetty LTV (CLTV):
kaikki vakuudeksi pantatut saldot — ensimmäinen kiinnitys ja toissijaiset — jaettuna arvolla. Sen perusteella lainanantajat todella hyväksyvät HELOC-lainat ja käteissaldolla jälleenrahoitukset.
Yksityinen asuntovakuutus:
kuukausittainen vakuutus, joka suojaa lainanantajaa, ei sinua, ja jota vaaditaan uusissa tavanomaisissa lainoissa yli 80%:n LTV:llä.
Omaisuusosuus:
arvo miinus kokonaisvelka. Näytetään tässä sekä valuuttana että arvon prosenttiosuutena, jotta hinnanlasku voidaan arvioida välittömästi.
Homeowners Protection Act:
liittovaltion laki 78%:n automaattisen lopetuksen ja 80%:n lainanottajan pyyntöoikeuden takana tavanomaisissa lainoissa.
Pyyntöraja:
ensimmäinen kuukausi, jolloin saldo on alkuperäisestä arvosta 80%:ssa tai sen alapuolella — varhaisin hetki, jolloin peruutuspyyntö voi tulla voimaan.
Automaattinen lopetus:
ensimmäinen kuukausi, jolloin saldo on alkuperäisestä arvosta 78%:ssa tai sen alapuolella, jolloin PMI päättyy ilman mitään pyyntöä.
Amortisointiaikataulu:
kiinteä saldoa kuukausittain kulkeva polku, jota vastaan lopetukset mitataan; lyhyempi laina-aika tai lisäpääoma siirtää molemmat aiemmaksi.

Liittyvät käsitteet

  • Asuntolaskuri: aja täysimittainen amortisointi minkä tahansa tarjotun koron mukaan ja näe pääoman ja koron jakauma kuukausittain.
  • Asuntolaina Kykenevyys Laskin – Paljonko Taloa: työskentele taaksepäin tuloista ja veloista siihen ostohintaan, jonka LTV:n pitäisi lähteä liikkeelle.
  • DSCR-laskuri: sijoittajan puolen suhde, jonka lainanantajat yhdistävät LTV:hen, kun kiinteistö on vuokra-asunto eikä asuinasunto.
  • Pääomitusasteen laskuri: netto-likvidatulot hintaa vastaan — tuottonäkymä, joka istuu rahoitusnäkymän rinnalla samassa kaupassa.
  • Asuntokaupan kululaskuri: ennakkomaksut ja escrow-kohdet, jotka pinoutuvat lainanmaksun päälle kaupan päivänä.
  • Velkatulosuhdelaskin: toinen alaluokituksen suhde — kuukausittaiset velvoitteet bruttotuloa vastaan — joka päättää hyväksynnän LTV:n ohella.

Esimerkki

Aloita Vakio-asetuksesta: 400,000 arvoinen asunto, jossa on 320,000 lainaa, antaa LTV:n 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000% ja omaisuusosuuden 80,000, täsmälleen 20% arvosta. Tavoiteratkaisu vahvistaa samat luvut toisinpäin: 80%:n tavoitteella suurin laina on 400,000 × 0.80 = 320,000, joten ero tavoitteeseen on nolla. Siirry sitten PMI-asetukseen: 400,000 ja lainaa 360,000 on 90% LTV, omaisuusosuus laskee 40,000:een ja asuntovakuutus vaaditaan. Vuotuisella preemiolla 0.5% ensimmäinen kuukausi maksaa 360,000 × 0.005 ÷ 12 = 150.00. Seurataan amortisointiaikataulua korolla 6.75% 360 kuukauden ajan: saldo osuu ensimmäisen kerran 80%:n pyyntörajaan 320,000 kuukaudessa 98 saldon ollessa 319,623.85, ja 78%:n automaattiseen rajaan 312,000 kuukaudessa 112 saldon ollessa 311,823.69 — LTV 77.96%. Kokonaispreemio automaattiseen lopetukseen asti on 15,802.85, kun taas 13,959.20 jos lainanhuoltaja pysäyttää sen 80%:n pyyntörajallasi: pyytämällä kuukaudessa 98 sen sijaan, että odottaisit 112:een, saat 1,843.65 enemmän talteen. HELOC-asetuksessa ensimmäinen kiinnitys 280,000 on 70% LTV yksinään, 60,000 toissijainen lisää 15 pistettä, ja paketti päätyy 85%:n CLTV:hen 60,000 omaisuusosuudella.

Tulosten tulkinta

Lue sivu tässä järjestyksessä. Aloita otsikosta: pääsuhde on värikoodattu — vihreä 80%:ssa tai sen alapuolella, sininen PMI-alueella, meripihka yli 97%:n rajan ja punainen yli 100%:n. Sen alla olevat neljä korttia antavat valuuttaomaisuusosuuden, omaisuusosuuden prosentin sekä tavoitetilassa enimmäislainan ja jäljellä olevan eron. Erittelylohko toistaa jokaisen syötteen jokaiseen tulokseen, joten väärä kenttä näkyy välittömästi. CLTV-tilassa kiinnitystaulukko näyttää, mikä saldo liikuttaa yhdistettyä suhdetta; PMI-tilassa vuosittainen aikataulu näyttää saldon, omaisuusosuuden ja kertyneen preemion, ja vuosi, jolloin lopetus osuu, korostuu vihreänä. Herkkyysruudukko vastaa entä jos -tilanteisiin ottamatta käsin syötteitäsi, ja askel askeleelta -osio näyttää laskutoimituksen jokaisen luvun takana. Käsitleä meripihkainen varoituslaatikko päätöksen kehotteena, ei virheenä — se näyttää aina, kun suhde ylittää politiikan rajan.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on lainan arvosuhde (LTV)?
Lainan arvosuhde on osa asunnon arvosta, jota olet velkaa. Jaa lainasaldo arvolla ja kerro 100:lla: tämän laskurin oletusasetuksella laina 320,000 asuntoon 400,000 on 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. Saman luvun toinen puoli on omaisuusosuus — 400,000 miinus 320,000 jättää 80,000, eli 20% omaisuudesta. Lainanantajat kohtelevat LTV:tä keskeisenä riskimittarina: mitä suurempi osa omaisuudesta on rahoitettu, sitä pienempi puskuri jää maksun keskeytyksen ja heidän tappionsa välille, joten LTV määrittää, vaaditaanko asuntovakuutusta, mihin hintaluokkaan päädyt ja kuinka paljon omaisuutta voit lopulta lainata vakuutena. Se ei ole luottopiste eikä se katso tulojasi — se on tiukasti saldoa ja arvoa vertaava mittari, joka lasketaan uudelleen aina, kun toinen niistä puolista muuttuu.
Mikä ero on LTV:llä ja CLTV:llä?
LTV laskee yhden kiinnityksen arvoon nähden; CLTV eli yhdistetty laina-arvosuhde laskee kaikki vakuudeksi pantatut saldot saman asunnon päälle. Otetaan HELOC-asetus: ensimmäinen asuntolaina 280,000 asunnossa 400,000 on 70% LTV yksinään, mukavasti 80%:n rajan alapuolella. Lisää 60,000 toissijainen kiinnitys, niin kokonaisvelka on 340,000, mikä on 340,000 ÷ 400,000 × 100 = 85.000% CLTV, ja omaisuusosuus laskee 60,000:een (15% arvosta). Ero on tärkeä, koska asuntovakuutus uudessa ensimmäisessä asuntolainassa määräytyy ensimmäisen kiinnityksen mukaan, kun taas HELOC-hyväksynnät, käteissaldolla jälleenrahoitukset ja salkkituotteet hyväksytään koko paketin perusteella. Lainan haltija voi pitää ensimmäisen kiinnityksen siistinä ja silti saada toisen luottorajan hylätyksi pelkästään siksi, että CLTV ylittää ohjelman katon — juuri se luku, jonka tämän laskurin CLTV-tila nostaa esiin.
Milloin yksityistä asuntovakuutusta (PMI) vaaditaan?
Uudessa tavanomaisessa lainassa PMI vaaditaan aina, kun lainanmyöntämisen LTV on tiukasti yli 80%:n. Raja määräytyy lainan määrästä kaupan päivänä: jos laitat 80,000 lainanmaksuksi 400,000 arvoiseen asuntoon, lainaat 320,000, mikä on täsmälleen 80.000% — ei asuntovakuutusta. Jos lainaat sen sijaan 360,000, kuten PMI-asetuksessa, suhde on 90%, joten vakuutus tulee voimaan. Preemio ei ole kiinteä maksu: se hinnoitellaan prosenttiosuutena saldosta vuodessa ja laskutetaan kuukausittain, joten ensimmäinen kuukausi lainassa 360,000 preemion ollessa 0.5% maksaa 150.00 ja pienenee, kun saldo amortisoituu. FHA-lainoilla on täysin oma järjestelmänsä — etukäteismaksu sekä vuotuiset asuntovakuutusmaksut, jotka kestävät 11 vuotta, jos lainanmaksu on vähintään 10%, ja muuten koko laina-ajan — joten tämän sivun 80/78-logiikka on tarkoituksella vain tavanomaisille lainoille.
Milloin voin pyytää PMI:n poistamista?
Voit pyytää lainanhuoltajaa perumaan tavanomaisen PMI:n, kun saldo on saavuttanut 80% alkuperäisestä arvosta, edellyttäen että maksuhistoriasi on ajantasainen ja arviointi tukee arvoa. Asetuksella 400,000/360,000 aikataulu osuu ensimmäisen kerran 320,000 pyyntörajaan kuukaudessa 98, jolloin saldo on 319,623.85 — LTV 79.91%. Lähetä pyyntö silloin sen sijaan, että odotat, koska automaattinen päivämäärä tulee myöhemmin. Pyyntö on ilmainen, sen on tapahduttava kirjallisesti ja lainanhuoltaja voi tilata arvioinnin sinun kuluillasi — jos arvo on laskenut, pyyntö voidaan hylätä, vaikka amortisaation laskutoimitus pitäisi. Siksi tämä laskuri mittaa jokaisen rajan alkuperäiseen arvoon: se heijastaa sitä, mitä lainanhuoltaja todella laskee, ilman krediittiä markkinahinnan noususta.
Milloin PMI päättyy automaattisesti ilman pyyntöä?
Homeowners Protection Actin mukaan tavanomainen PMI päättyy automaattisesti kuukauden ensimmäisenä päivänä sen jälkeen, kun saldo on saavuttanut 78% alkuperäisestä arvosta — mitattuna alkuperäisestä amortisointiaikataulusta, ei nykyisestä markkinahinnasta eikä myöhemmistä tekemistäsi lisämaksuista. Oletusesimerkissä 78%:n raja on 312,000, ja aikataulu ylittää sen ensimmäisen kerran kuukaudessa 112 saldon ollessa 311,823.69, LTV 77.96%. Tähän asti maksettu kokonaispreemio on 15,802.85, kun taas 13,959.20 jos lainanhuoltaja olisi pysäyttänyt sen 80%:n pyyntörajallasi kuukaudessa 98 — ero 1,843.65 yhden kirjeen hinnan takia. Kaksi poikkeusta on tärkeää: jos olet maksuissa myöhässä, lainanhuoltajan ei tarvitse päättää PMI:ta, ja jos laina on negatiivisessa amortisaatiossa tai olit maksuvelallinen, automaattista oikeutta voidaan evätä.
Miten velen LTV:tä nopeasti alas?
Vipuja on vain kaksi: nostaa arvoa tai pienentää saldoa, ja vain saldo on sinun hallinnassasi. Mikä tahansa kertaluonteinen pääomamaksu laskee suhdetta täsmälleen määrällä jaettuna arvolla — 10,000 esimerkissä 400,000 on 2.5 LTV-pistettä. PMI-asetuksella saldon vieminen 360,000:sta 320,000 pyyntörajaan vaatii 40,000 pääomaa, mikä on 10 LTV-pistettä ja siirtää sinut 90%:sta 80%:n rajalle. Toistuva lisäpääoma toimii vielä paremmin, koska se korkoa korolle amortisaatioon vastaan: jokainen dollari menee kokonaan saldoon, ja jokainen raja — 80% kuukaudessa 98, 78% kuukaudessa 112 — saapuu aiemmin. Kolmas vipu, korkeampi arviointiarvo, ei ole sinun suunniteltavissasi, mutta luja arviointi ostossa tai jälleenrahoituksessa voi nostaa nimittäjää ja laskea suhdetta ottamatta käsinoja saldoon.
Vaikuttaako LTV korkojärjestelyyni?
Kyllä — LTV on yksi neljästä tai viidestä kentästä, joilla tavanomaisen lainan hinta määräytyy, luottopisteen, lainan tyypin, laina-ajan ja asuinmuodon ohella. Lainakohtaiset hintakorjukset pinoutuvat: 97%:n LTV:n ostos kantaa selvästi suurempaa korjausta kuin 80%:n, ja korkean LTV:n yhdistäminen kevyempään luottotietoihin moninkertaistaa rankaisun sen sijaan että se vain lisääntyisi. Karkea tapa tuntea se: jokainen taso, jonka lasket — 95:stä 90:een, 90:stä 85:een, 85:stä 80:een — pyyhkii yleensä näkyvän palan korkokannasta, ja 320,000 saldolla jo kahdeksasosa prosenttiyksiköstä muuttaa sekä erää että kokonaiskorkoa 360 kuukauden aikana. Seurauksena on, että 80%:iin laskeminen tekee kaksi työtä: se poistaa asuntovakuutusvelvollisuuden JA siirtää sinut parempaan hintaluokkaan, juuri siksi tämän laskurin tavoite-LTV-ratkaisu kertoo omaisuustavoitteesi tukeman uuden lainan enimmäismäärän ennen kuin palaat markkinoille.
Mikä on hyvä LTV-suhde?
Käytännön sääntönä 80% on hyvä, 90% on hallittavissa, 97% on tavanomaisen ostorahan käytännön katto, ja mikä tahansa yli 100%:n tarkoittaa, että olet velkaa enemmän kuin kiinteistö on arvoksi. Oletusasetuksella 80%:ssa sinulla on 80,000 omaisuusosuutta — 20% omaisuudesta — vältät kokonaan asuntovakuutuksen ja saat hinnan tavanomaisessa paras luokassa. 80%:n ja 97%:n välillä laina on yhä rahoitettavissa, mutta asuntovakuutus tulee voimaan ja hintakorjukset kasvavat jokaisella pisteellä. Yli 97%:n useimmat tavanomaiset ohjelmat sulkevat ovensa; valtion tai salkun tuotteet ottavat vallan omilla vakuutussääntöjillään. Yli 100%:n, kuten saldo 430,000 arvoa 400,000 vastaan (107.5% LTV, omaisuusosuus miinus 30,000), jälleenrahoitusvaihtoehdot kapenevat rajusti ja myyminen tarkoittaa käteisen tuomista kauppaan. Hyvä on kontekstisidonnainen — sijoittaja voi ajaa 75%:lla tahallaan vipuna — mutta pääasunnossa kestävä tavoite on 80%:ssa tai sen alapuolella.
Miten LTV eroaa asunnon omaisuusosuudesta?
Ne ovat kaksi lukemaa samasta vähennyslaskusta: omaisuusosuus on arvo miinus kokonaisvelka valuuttana, LTV on velka jaettuna arvolla prosenttina, ja toinen on aina toisen peili — omaisuusosuuden osuus on 100% miinus LTV. 400,000 arvoinen asunto, jossa on 320,000 lainaa, pitää hallussaan 80,000 omaisuusosuutta, mikä on 20% arvosta, ja LTV on täsmälleen 80.000%. Siirrä laina 340,000:een, niin omaisuusosuus laskee 60,000:een (15%) ja LTV nousee 85.000%:iin. Valuuttaluku on tärkeä päätöksissä — se on todellinen raha myynnin, HELOC-noston tai jälleenrahoituksen takana — kun taas prosentti on se, mihin lainanantajat suuntautuvat, koska se normalisoi eri hintoiset kiinteistöt. Kun saldo ylittää arvon, mittarit eroavat fiilteessä mutta eivät matematiikassa: omaisuusosuus miinus 30,000 asuntoon 400,000 on LTV 107.5%, ja molemmat sanovat samaa — olet alustasi yli.
Käyttääkö 78%:n sääntö nykyistä arvoa vai ostohintaa?
Ostohintaa — tarkemmin sitä alkuperäistä arvoa, jota vastaan laina kirjoitettiin. Homeowners Protection Act laskee sekä 78%:n automaattisen lopetuksen että 80%:n pyyntörajan alkuperäisestä arvosta prosenttiosuuksina, minkä takia tämä laskuri ei koskaan anna sinun siirtää nimittäjää. Jos ostit 400,000:lla ja markkinoita työntää asunto myöhemmin 460,000:een, automaattinen raja pysyy 312,000:ssa ja pyyntöraja 320,000:ssa; hintojen nousu ei siirrä päivämäärää eteenpäin. Käänteinenkin pätee: jos arvo laskee, rajat eivät nouse vastaamaan — aikataulu yksinkertaisesti jatkaa amortisointiaan kohti samoja kiinteitä valuuttarajoja. Arvioinnit ovat tärkeitä vain pyyntöpolulla, koska lainanhuoltaja voi kieltää peruutuksen, jos tueksi oleva arvo on laskenut sen alle, mitä 80% alkuperäisestä arvosta tarkoittaa heidän vakuusasemalleen.
Mikä LTV lainanantajat vaativat HELOC:ille tai käteissaldolla jälleenrahoitukselle?
HELOC:issa sitova luku on CLTV — lähes jokainen tavanomainen ohjelma rajaa yhdistetyn paketin 85%:iin arvosta, ja muutama lainanantaja menee 90%:iin vahvoille profiileille. HELOC-asetus näyttää tämän testin muodon: 280,000 ensimmäinen asuntolaina on vain 70% LTV yksinään, mutta päälle pinottu 60,000 rivi vie kokonaisvelan 340,000:een ja paketin 85.000%:n CLTV:hen, jättäen 60,000 (15%) omaisuusosuutta. Käteissaldolla jälleenrahoitukset lasketaan yksittäisen uuden lainan LTV:stä ja asettavat tiukemmat katot kuin korko- ja aikarajajälleenrahoitus — yleensä 80% pääasunnolle, vähemmän toisille asunnoille ja sijoituskiinteistölle. Käytännön seuraus on, ettei kumpaakaan tuotetta voi ostaa pelkästään ensimmäisen kiinnityksen luvulla: ajaa täällä CLTV-tila jokaisella saldolla, jonka aiot kantaa, koska juuri sen luvun arvioija ottaa omistusoikeuskirjasta.

Löydä lisää työkaluja

Tuoreita poimintoja koko työkalukirjastostamme.

Läsnäololaskuri

Lorem Ipsum Generaattori

Salasana-generaattori

SUVAT-laskuri

Uutiskirjan sponsori-laskuri

Aikavyöhykepeittymälaskuri