Wat is Schuldrendement Rekenmachine?
Schuldrendement meet hoeveel inkomsten een commercieel vastgoedobject oplevert per geleende euro: netto bedrijfsresultaat gedeeld door het leningsaldo, uitgedrukt als percentage. Een lening van 10,000,000 op een gebouw dat 800,000 per jaar oplevert, heeft precies een schuldrendement van 8.00%. Kredietgevers grijpen als eerste naar deze verhouding omdat hij rentetarieven en amortisatieplannen negeert — de twee variabelen die in een herstructurering kunnen worden herschikt — en alleen kijkt of het object de schuld zelf kan dragen. Een lening kan worden heronderhandeld; de inkomsten niet. Daarom staat het schuldrendement naast loan-to-value en schuldendekkingsratio als een van de drie cijfers die elke commerciële kredietovereenkomst noemt, en daarom hangen de meeste kredietgevers er een ondergrens aan, doorgaans tussen 7.5% en 10%, die de definitieve lening bij sluiting moet halen. De rekenmachine werkt in drie richtingen: hij toetst een lening aan de ondergrens, hij bepaalt de grootste lening die de ondergrens toestaat, en hij rekent terug naar de NOI die een bepaalde lening nodig heeft.
Wanneer gebruik je deze rekenmachine
- Wanneer een kredietgever een leningbedrag citeert en u het moet toetsen aan hun ondergrens voor schuldrendement voordat het naar het comité gaat.
- Wanneer u een nieuwe acquisitie berekent en wilt weten wat het schuldrendement alleen al aan opbrengst zou toestaan.
- Wanneer drie plafonds het niet eens zijn en u moet weten welke verhouding de lening echt begrenst.
- Wanneer de pro forma van een sponsor een comfortabel rendement beweert en u de rekenkunde op het werkelijke leningbedrag wilt zien.
- Wanneer NOI vaststaat door de taxatie maar de leningomvang nog onderhandelbaar is.
- Wanneer u offertes vergelijkt met verschillende ondergrenzen, LTV-caps en DSCR-vereisten op hetzelfde gebouw.
Stappen:
- Voer de jaarlijkse NOI van het object in — bruto inkomsten minus exploitatiekosten, vóór schuldendienst en kapitaalreserves.
- Stel de ondergrens voor schuldrendement van de kredietgever in. Agency-multifamily staat doorgaans rond 7.5%, bankleningen rond 8% tot 9%, en hotel- of overgangsobjecten op 10% of hoger.
- Kies een modus. Schuldrendement toetst een bestaande lening, de modus maximale lening adviseert de grootste lening, en benodigde NOI beantwoordt de omgekeerde vraag.
- Voer in de modus schuldrendement het leningsaldo in en, als u die heeft, de getaxeerde waarde om de LTV- en caprate-crosscheck te activeren.
- Stel in de modus maximale lening de maximale LTV in en open dan het schuldendienstpaneel voor het nominale rentetarief, de amortisatietermijn en de minimale DSCR.
- Lees de drie plafonds naast elkaar. De laagste is de bindende factor — het bedrag dat de kredietgever werkelijk zal verstrekken.
- Controleer de impliciete LTV en het impliciete schuldrendement op de aanbevolen lening. Eén test halen betekent niet dat de andere tests slagen.
- Gebruik het gevoeligheidsraster om het plafond te volgen terwijl de NOI plus en min 20% schommelt bij ondergrenzen van 7.5% tot 11%.
Formule
Schuldrendement = NOI ÷ Lening × 100
Max. lening bij ondergrens = NOI ÷ Ondergrens
Benodigde NOI = Lening × Ondergrens
Schuldrendement = Cap rate ÷ LTV
Jaarlijkse leningconstante = 12 × Maandbedrag ÷ Lening
DSCR-plafond = (NOI ÷ Minimale DSCR) ÷ Jaarlijkse leningconstante
Aanbevolen lening = Min(Schuldrendementsplafond, LTV-plafond, DSCR-plafond)
Gebruikscases
- Een kredietgever citeert 18,000,000 tegen 1,400,000 aan NOI en u wilt met één klik weten of hun ondergrens van 9% wordt gehaald.
- U bepaalt de omvang van een acquisitielening en wilt weten wat het schuldrendement alleen al toestaat, nog vóór kosten en reserves.
- Uw bank onderbouwt drie verhoudingen en u wilt weten welke de sluiting daadwerkelijk blokkeert.
- Een sponsor biedt een aanvraag van 12,000,000 aan en u wilt de NOI die het object moet opleveren om dat bij een ondergrens van 8.5% te rechtvaardigen.
- U vergelijkt agency-, bank- en bridgeleningen met verschillende ondergrenzen en wilt één verhouding om ze naast elkaar te zetten.
- Een investeerder beweert dat de deal 10% haalt — u controleert de rekenkunde op het werkelijke leningbedrag in plaats van de vraagprijs.
Belangrijkste voordelen
- Drie onderwritingstests in één overzicht — schuldrendement, LTV en DSCR — met de bindende factor benoemd in plaats van geraden.
- De volledige ondergrenstest: maximale lening, marge in punten, en het verschil in valuta tegen het saldo dat u echt wilt.
- Een omgekeerde berekening voor de vraag die leningnemers echt stellen: hoeveel NOI moet deze lening opleveren om acceptabel te zijn?
- Rente en amortisatie verwerkt in het DSCR-plafond, zodat het advies de lening weerspiegelt die u werkelijk tekent.
- Impliciete LTV en impliciet schuldrendement vermeld op de aanbevolen lening, omdat één test halen nooit de andere garandeert.
- Gevoeligheid bij plus of min 20% NOI en een ondergrenssweep van 7.5% tot 11%, zodat een huurdip of een strengere kredietgever al is meegerekend.
Pro-tips
- Doe eerst de berekening van de maximale lening en toets daarna de lening die u echt wilt aan de ondergrens. Het verschil laat precies zien hoeveel NOI u moet onderhandelen.
- Als schuldrendement bindt, zijn de enige hendels meer NOI of minder schuld. Als LTV bindt, is de taxatie de beperking. Als DSCR bindt, koopt een langere amortisatie of een lager rentetarief ruimte.
- Vraag de ondergrens schriftelijk in de term sheet — minimaal schuldrendement, in procenten — in plaats van te vragen of u hun test haalt.
- Controleer het advies met de identiteit: deel de cap rate door de LTV voordat u het cijfer naar het comité brengt.
- Stress de NOI met 10% omlaag in het raster. Als het plafond onder uw leningbedrag zakt, heeft de deal geen buffer voor leegstand.
- Twee offertes met dezelfde rente? Vergelijk dan hun ondergrenzen. De ruimere ondergrens is echte euro's aan extra opbrengst waard.
Veelgemaakte fouten
- Schuldrendement als vervanging van DSCR behandelen. Schuldrendement negeert de schuldendienst, dus een rendement van 9% op een lening van 5% gedraagt zich totaal anders dan hetzelfde rendement op een lening van 9%.
- De ondergrens toetsen aan de verkeerde noemer. De ondergrens is NOI gedeeld door lening, niet NOI gedeeld door waarde — de caprate-tegenhanger die ze door elkaar haalt, vergroot de verhouding met de LTV-factor.
- Aannemen dat de schuldrendementstest altijd bindt. Op het winkelpreset bindt LTV, en bij een deal met hoge rente landt het DSCR-plafond als eerste, zelfs met een ruime ondergrens.
- NOI van de vraagprijs gebruiken in plaats van de onderbouwde NOI. Kredietgevers rekenen inkomsten na leegstand, beheer en reserves, niet de pro forma van de makelaar.
- Ondergrenzen tussen producten vergelijken zonder de overige voorwaarden. Een ondergrens van 8% bij 65% LTV is een andere combinatie dan een ondergrens van 8% bij 80% LTV.
- Vergeten dat de ondergrens de maximale lening direct verplaatst. De ondergrens van 7.5% naar 9% verhogen snijdt het schuldrendementsplafond met 16.7% bij dezelfde NOI.
Sleutelbegrippen
- Schuldrendement:
- netto bedrijfsresultaat gedeeld door het leningsaldo, maal 100 — inkomensdekking van de lening voordat rente of looptijd een rol spelen.
- Ondergrens schuldrendement:
- de minimale verhouding die een kredietgever op een nieuwe lening accepteert, doorgaans 7.5% tot 10% afhankelijk van product en objecttype.
- Bindende factor:
- onder de plafonds voor schuldrendement, LTV en DSCR is dat de laagste — het bedrag dat de kredietgever werkelijk zal verstrekken.
- Jaarlijkse leningconstante:
- jaarlijkse schuldendienst als percentage van het oorspronkelijke saldo — de brug tussen NOI en de DSCR-test.
- Impliciete LTV:
- de aanbevolen lening gedeeld door de vastgoedwaarde, getoond zodat een lening die het schuldrendement haalt niet stiekem boven de hefboomcap zit.
- Impliciet schuldrendement:
- het rendement dat de aanbevolen lening uiteindelijk heeft — gelijk aan de ondergrens wanneer schuldrendement bindt, hoger wanneer een andere test bindt.
- NOI-overschot (tekort):
- werkelijke NOI minus de NOI die de ondergrens eist; een negatief cijfer is het inkomensgat dat nog moet worden gesloten.
- Caprate-identiteit:
- schuldrendement is gelijk aan cap rate gedeeld door LTV — dezelfde verhouding, maar bekeken vanuit het object in plaats van de lening.
Gerelateerde concepten
- Cap Rate Rekenmachine: netto bedrijfsresultaat tegenover prijs — de vastgoedzijde die via de identiteit doorkijkt in het schuldrendement.
- DSCR Rekenmachine: de dekkingstest die kredietgevers naast schuldrendement draaien, en het plafond dat als eerste bindt wanneer de rente hoog is.
- NOI Rekenmachine: bouw het netto bedrijfsresultaat waar elke verhouding op deze pagina uit leest, regel voor regel.
- Cash-on-Cash Rendement: het rendement vanaf de eigen kant — wat de aanbetaling oplevert zodra de schuldendienst is betaald.
- Huurwoning Rekenmachine: maandelijkse cashflow na schuldendienst, het cijfer dat de ondergrens voor schuldrendement moet beschermen.
- LTV Calculator: de hefboomtest die in elke commerciële kredietovereenkomst met schuldrendement samengaat.
Voorbeeld
Neem de standaardpreset: een gebouw met 800,000 aan netto bedrijfsresultaat en een lening van 10,000,000 tegen een waarde van 13,500,000, getoetst bij een ondergrens van 7.5%. Het schuldrendement is 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, dus de lening haalt de ondergrens met 0.50 punten ruimte. Het grootste saldo dat deze ondergrens draagt is 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, waardoor de huidige lening 666,666.67 onder de cap blijft, en de NOI die de ondergrens van deze lening eist is 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Neem nu het kantoorpreset in de modus benodigde NOI: 1,400,000 aan NOI tegen een aanvraag van 18,000,000 bij een ondergrens van 9% geeft 7.78%, een tekort van 1.22 punten — het object heeft 1,620,000 aan NOI nodig en zit 220,000 tekort. Ten slotte de winkelpreset: de drie plafonds komen uit op 14,117,647.06 uit schuldrendement, 11,200,000 uit een LTV-cap van 70% op de waarde van 16,000,000, en 12,656,865.56 uit een DSCR van 1.25 bij 6.5% over 30 jaar. De laagste wint, dus LTV bindt: de aanbevolen lening is 11,200,000, op exact 70.00% LTV met een impliciet schuldrendement van 10.71%.
Resultaten interpreteren
Lees de pagina in deze volgorde. De hero is kleurgecodeerd naar de test: rood wanneer het rendement onder de ondergrens van de kredietgever ligt, oranje onder 8% zelfs als uw ondergrens ruimer is, groen bij 10% of hoger, en blauw in de standaardband van 8% tot 10%. In de modus schuldrendement geven de vier kaarten eronder de maximale lening bij uw ondergrens, de marge in punten, het valutaverschil tegen uw huidige saldo, en de NOI die de ondergrens eist. De uitsplitsing herhaalt daarna elk cijfer en voegt LTV en de cap rate toe zodra een vastgoedwaarde is ingevoerd, en het gevoeligheidsraster laat zien hoe het plafond beweegt terwijl de NOI plus en min 20% schommelt bij ondergrenzen van 7.5% tot 11%. In de modus maximale lening verschijnen de drie plafonds als kaarten en als tabel met de bindende test gemarkeerd, gevolgd door de impliciete LTV en het impliciete rendement op de aanbevolen lening. Het stap-voor-stappaneel reproduceert de rekenkunde regel voor regel, zodat elk cijfer op het scherm met de hand opnieuw kan worden afgeleid.