Máy Tính Chi Phí Sang Tên là gì?
Máy Tính Chi Phí Sang Tên ước tính các khoản phí bạn trả ngoài vốn trả trước khi mua (hoặc bán) nhà — những dòng biến thỏa thuận giá thành giao dịch hoàn tất. Ở một giao dịch Mỹ điển hình, các khoản này chiếm 2%–5% số tiền vay đối với người mua, còn với người bán chúng thường bị chi phối bởi hoa hồng môi giới 5%–6%.
Khác với công cụ ước tính theo một con số phần trăm duy nhất, công cụ này dựng tổng từ từng dòng có thể điều chỉnh: phí mở khoản vay tính trên số tiền vay, bảo hiểm quyền sở hữu và thuế chuyển nhượng tính trên giá mua, các phí cố định cho thẩm định, kiểm tra, hoàn tất và đăng ký, cộng hoa hồng bên bán và thuế chuyển nhượng bên bán. Mỗi dòng được gắn nhãn do người mua trả hoặc do người bán trả, nên khi chuyển qua các thẻ Người mua trả, Người bán trả và Tổng, bạn sẽ thấy chính xác mình đang ở bên nào của bảng cân đối.
Kết quả trả lời ba câu hỏi mọi người mua đều đặt: người mua nợ bao nhiêu khi hoàn tất, người bán thu lại bao nhiêu từ giao dịch, và con số duy nhất quan trọng trong ngày ký — số tiền phải nộp khi hoàn tất, vốn kết hợp giữa vốn trả trước và chi phí người mua, trừ mọi hỗ trợ từ người bán.
Khi Nào Nên Sử Dụng Máy Tính Này
- Trước khi đưa ra đề nghị, để ngân sách của bạn có cả phí chứ không chỉ vốn trả trước
- Khi đối chiếu bản ước tính khoản vay của các bên cho vay từng dòng
- Để tính số tiền phải nộp khi hoàn tất cho lệnh chuyển khoản trong ngày ký
- Khi thương lượng hỗ trợ từ người bán hoặc một khoản nhượng bộ
- Nếu bạn đang bán, để ước tính khoản thu ròng sau hoa hồng
- Khi so sánh việc mua ở các bang hoặc quốc gia khác nhau với thuế chuyển nhượng khác nhau
Các bước:
- Nhập giá mua — mọi khoản phí theo giá đều tỷ lệ thuận với con số này
- Nhập số tiền vay, hoặc để trống nếu muốn dùng giá trừ vốn trả trước
- Nhập vốn trả trước của bạn — con số này nuôi số tiền phải nộp khi hoàn tất
- Chọn chế độ Phần trăm hoặc Số tiền, rồi điều chỉnh từng phí theo báo giá hoặc thông lệ địa phương
- Dùng các thẻ Người mua trả / Người bán trả / Tổng để kiểm tra ai nợ khoản nào
- Đọc số tiền phải nộp khi hoàn tất ở bảng kết quả — đó là số tiền bạn chuyển trong ngày hoàn tất
Công Thức
Số Tiền Phải Nộp Khi Hoàn Tất = Vốn Trả Trước + Chi Phí Người Mua − Hỗ Trợ Người Bán
Phí theo dòng (chế độ phần trăm) = Phần trăm × Cơ sở
· Phí % trên giá × Giá Mua
· Phí % trên vay × Số Tiền Vay
Phí theo dòng (chế độ số tiền) = số tiền cố định
Tổng Người Mua = Σ dòng do người mua trả
Tổng Người Bán = Σ dòng do người bán trả
Tổng Chi Phí Sang Tên = Tổng Người Mua + Tổng Người Bán
Tỷ Lệ Chi Phí Trên Giá = Tổng Chi Phí Sang Tên ÷ Giá Mua × 100
Trường Hợp Sử Dụng
- Người mua lần đầu kiểm tra xem họ có đủ tiền tiết kiệm ngoài vốn trả trước hay không
- Người mua so sánh báo giá không mất phí mở với khoản vay lãi suất thấp hơn nhưng có điểm
- Người mua ở các bang thuế chuyển nhượng cao, tính một khoản phí tính trên giá làm nhiều người mới bất ngờ
- Người bán ước tính khoản thu ròng sau hoa hồng 5%–6% trước khi rao bán
- Người mua phải chuyển nơi ở so sánh thông lệ chi phí sang tên giữa các bang hoặc quốc gia
- Thương lượng nhượng bộ từ người bán: thấy số tiền phải nộp giảm khi hỗ trợ tăng
Lợi Ích Chính
- Xem tổng của người mua, người bán và tổng hợp trong một chế độ xem thay vì một con số phần trăm pha trộn
- Số tiền phải nộp khi hoàn tất cập nhật theo thời gian thực — đúng con số bạn cần cho lệnh chuyển khoản hoàn tất
- Chế độ phần trăm tự động tỷ lệ từng phí theo giá hoặc khoản vay, nên ước tính vẫn đúng khi giá đề nghị thay đổi
- Chế độ số tiền cho phép bạn dán chính xác các con số từ bản ước tính khoản vay của bên cho vay
- Hỗ trợ từ người bán được mô phỏng rõ ràng: số tiền phải nộp giảm trong khi chi phí gộp thực vẫn hiển thị
- Các thẻ Người mua / Người bán / Tổng điều chỉnh biểu đồ, bảng phân tích và nhận định theo bên bạn đang kiểm tra
- Hoạt động với mọi loại tiền tệ nhờ bộ chuyển đổi tiền tệ toàn trang
Mẹo Chuyên Nghiệp
- Lấy mọi con số từ bản ước tính khoản vay thực tế của bạn — các giá trị mặc định ở đây là thực tế, không phải báo giá
- So sánh bên cho vay trong một khoảng thời gian ngắn: nhiều truy vấn thế chấp trong 14–45 ngày được tính là một truy vấn
- Hỏi bên cho vay có thể miễn hoặc giới hạn phí nào, nhất là phí mở khoản vay
- Thương lượng hỗ trợ từ người bán khi thị trường cho phép — chúng cắt thẳng số tiền phải nộp
- Kiểm tra chương trình trợ cấp cho người mua lần đầu và chương trình địa phương trước khi hoàn tất
- Chạy lại máy tính mỗi khi giá mua thay đổi; phí ở chế độ phần trăm tự điều chỉnh
Những Lỗi Thường Gặp Cần Tránh
- Chỉ ngân sách vốn trả trước rồi mới phát hiện thiếu phí ngay trước ngày hoàn tất
- Dùng một con số phần trăm quốc gia cố định trong khi thuế chuyển nhượng và thông lệ sang tên thay đổi mạnh theo địa điểm
- Quên tiền ký quỹ trả trước — thường là hàng nghìn đô la được hiển thị riêng trên bản ước tính khoản vay
- Tưởng hỗ trợ từ người bán làm giảm chi phí sang tên thay vì giảm số tiền phải nộp
- So sánh bên cho vay chỉ theo lãi suất trong khi bỏ qua phí mở và điểm giảm lãi suất
- Quên chi phí bên bán khi tính khoản thu ròng từ việc bán nhà
Các Thuật Ngữ Chính Được Giải Thích
- Chi phí sang tên — các khoản phí trả để hoàn tất giao dịch ngoài vốn trả trước
- Số tiền phải nộp khi hoàn tất = vốn trả trước + chi phí người mua − hỗ trợ người bán: số tiền chuyển trong ngày hoàn tất
- Phí mở khoản vay — phí xử lý của bên cho vay, thường 0.5%–1% khoản vay
- Bảo hiểm quyền sở hữu — bảo vệ trước khiếm khuyết quyền sở hữu; tính theo giá và gần như luôn bắt buộc
- Thuế chuyển nhượng — khoản thu của nhà nước khi sang tên; từ 0% đến 1%+ tùy khu vực pháp lý
- Ký quỹ trả trước — tiền thuế tài sản và bảo hiểm trả trước cùng số dư dự phòng
- Hỗ trợ từ người bán — khoản do người bán tài trợ làm giảm số tiền phải nộp của bạn
- Điểm giảm lãi suất — phí trả trước để mua giảm lãi suất, mỗi điểm bằng 1% khoản vay
Khái niệm liên quan
- Máy tính thế chấp — định cỡ khoản vay trước khi ước tính các chi phí đi kèm
- Máy Tính Thuế Tài Sản — tiền ký quỹ thuế năm đầu là một khoản trả trước phổ biến
- Máy Tính Thuê hay Mua — chi phí sang tên làm dịch chuyển điểm hòa vốn thuê hay mua
- Tính Lịch Trả Nợ — xem các điểm và phí được đánh đổi thế nào với khoản trả hàng tháng
Ví Dụ
Lấy ví dụ giao dịch $400,000 với $80,000 trả trước và khoản vay $320,000, dùng bộ phí mặc định. Bên người mua cộng lại $9,150: phí mở bằng 1% khoản vay ($3,200), bảo hiểm quyền sở hữu bằng 0.5% giá ($2,000), thuế chuyển nhượng 0.5% ($2,000), phí thẩm định $500, phí kiểm tra $500, phí hoàn tất $800 và phí đăng ký $150. Bên người bán là hoa hồng 5.5% ($22,000).
Tổng chi phí sang tên là $31,150 — 7.79% giá bán, trong đó phần của người mua là $9,150. Không có hỗ trợ người bán, số tiền phải nộp khi hoàn tất = $80,000 + $9,150 = $89,150. Thêm hỗ trợ người bán $5,000 trong Tùy chọn nâng cao, số tiền phải nộp giảm còn $84,150 trong khi cả hai tổng gộp vẫn giữ nguyên.
Giải thích kết quả của bạn
Bắt đầu bằng số tiền phải nộp khi hoàn tất — đây là con số duy nhất bạn thực sự chuyển khi ký. Sau đó kiểm tra Tỷ Lệ Chi Phí Trên Giá: tổng của riêng người mua ở mức 2%–5% khoản vay là điển hình, còn tổng trên ~8% thường nghĩa là bên bán nặng về hoa hồng hoặc thuế chuyển nhượng cao. Chuyển sang thẻ Người bán trả để xác nhận hoa hồng đúng như bạn mong đợi, và theo dõi số tiền phải nộp di chuyển theo tỷ lệ một-một khi bạn thêm hỗ trợ từ người bán. Ở chế độ phần trăm, mọi khoản phí đều tỷ lệ theo giá hoặc khoản vay tự động — hãy kiểm tra lại Tỷ Lệ Chi Phí Trên Giá sau bất kỳ thay đổi nào với đề nghị.