حاسبة سقف سعر الفائدة

احسب الدفعات الشهرية للقروض ذات السعر العائم مع أسقف وحدود دنيا لسعر الفائدة. قارن بين الدفعات بدون سقف ومع السقف، وإجمالي التوفير من حماية السقف، ومنحنيات الدفع عبر سيناريوهات الأسعار المختلفة. مثالي لقروض ARM العقارية، والقروض المرتبطة بـ SOFR، وديون العقارات التجارية.

هل ساعدتك هذه الأداة؟

ما هي حاسبة سقف سعر الفائدة؟

تساعد حاسبة سقف سعر الفائدة في فهم تأثير الحدود القصوى والدنيا على القروض ذات الفائدة المتغيرة.

الخطوات:

أدخل مبلغ القرض الأساسي
أدخل سعر الفائدة الحالي (مثلاً 5% للمعدل السنوي)
حدد سقف سعر الفائدة — أقصى سعر يمكن أن يرتفع إليه السعر
اختر مدة القرض بالسنوات
رسم بياني يوضح توفير التكاليف عند السقف مقابل السعر العائم
أدخل مدة القرض بالسنوات
راجع الدفعات الحالية والمحددة بالسقف والأرضية وإجمالي المدخرات
حلل مخطط منحنى الدفعات لفهم تعرضك عبر جميع سيناريوهات الأسعار

الصيغة

الدفعة الشهرية = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1) حيث P = أصل القرض، r = المعدل الشهري (السنوي ÷ 12)، n = المدة بالأشهر المعدل الفعلي = أقل(أكبر(مؤشر + هامش، حد أرضي)، سقف) الوفورات الشهرية من السقف = الدفعة بالمعدل غير المحدد − الدفعة بالمعدل المحدد إجمالي وفورات المدة = الوفورات الشهرية × عدد الدفعات الشهرية

حالات الاستخدام

تقدير تكاليف سقف سعر الفائدة لقروض العقارات التجارية
مقارنة سيناريوهات القروض ذات السعر الثابت مقابل السعر العائم مع سقف
تقييم فعالية تكلفة شراء سقف سعر الفائدة
تخطيط تكاليف خدمة الدين في بيئات أسعار الفائدة المرتفعة
تحليل حساسية القروض ذات السعر المتغير لتغيرات الأسعار

الفوائد الرئيسية

تقدير فوري لتكلفة سقف سعر الفائدة
تصور رسومي بياني لتوفير التكاليف
مقارنة السقف مقابل السيناريو بدون سقف
خاص تماماً — حساب محلي بالكامل
مجاني ولا يحتاج إلى تسجيل

نصائح احترافية

سقف سعر الفائدة يحمي المقترضين في بيئات الأسعار المرتفعة
السقف الأعلى يعني تكلفة أقل للسقف ولكن حماية أقل
أسقف أسعار الفائدة شائعة في القروض التجارية العقارية

الأخطاء الشائعة التي يجب تجنبها

الخلط بين سقف السعر وسعر الفائدة الثابت — السقف يحد فقط أقصى سعر
تجاهل الرسوم الإضافية عند مقارنة تكاليف القروض
افتراض أن السقف يحمي من جميع زيادات الأسعار

شرح المصطلحات الأساسية

سقف سعر الفائدة: حد أقصى لسعر الفائدة على القرض ذي السعر المتغير
السعر العائم: سعر فائدة يتغير بشكل دوري بناءً على مؤشر مرجعي
القرض العقاري التجاري (CRE): قرض مضمون بعقار تجاري
مشتق OTC: عقد مالي يتم تداوله خارج البورصة — غالباً ما تكون أسقف الأسعار OTC
معدل الأرضية: الحد الأدنى لسعر الفائدة على القرض — يحمي المقرض من انخفاض الأسعار

مثال

قرض عقاري تجاري بقيمة 5,000,000 دولار بسعر SOFR (5.25%) + هامش 200 نقطة أساس = 7.25% السعر الحالي. سقف 9.00%، حد أرضي 2.00%، مدة 5 سنوات. الدفعة الشهرية الحالية: 99,400 دولار. الدفعة عند السقف (9%): 103,800 دولار. الدفعة عند الحد الأرضي (2%): 88,200 دولار. الوفورات الشهرية من السقف مقابل غير المحدد عند 9%: 0 دولار. إذا ارتفع SOFR إلى 7.5%، يوفر السقف 4,400 دولار/شهريًا — 264,000 دولار على مدى 60 شهرًا.

الأسئلة الشائعة

ما هو سقف سعر الفائدة؟

مشتق مالي يحدد أقصى سعر فائدة للقرض ذي الفائدة المتغيرة.

ما الفرق بين سقف السعر وطوق السعر؟

سقف السعر يحدد فقط حداً أقصى. طوق السعر يجمع بين سقف (حد أقصى) وحد أدنى (فلور)، مما يخلق نطاقاً. الحد الأدنى يقيد انخفاض السعر. الأطواق تقلل القسط الأولي لأن مبيع الحد الأدنى يموّل جزءاً من السقف.

متى يكون سقف السعر "في النقود"؟

يكون السقف في النقود عندما يتجاوز السعر العائم الحالي (سعر المؤشر + الهامش) سعر السقف. عندها أنت محمي فعلياً — تدفع السعر المحدد بينما يتحمل بائع السقف الفرق. عندما يكون السعر الحالي أقل من السقف، يكون السقف خارج النقود.

ما هو قرض سعر SOFR العائم؟

يُعد SOFR (معدل التمويل الليلي المضمون) المعدل المرجعي الذي حل محل LIBOR في عام 2023 لمعظم الديون ذات السعر العائم في الولايات المتحدة. يفرض قرض SOFR فائدة بمعدل SOFR مضافًا إليه فارق ثابت — ويتغير المعدل الإجمالي مع ظروف السوق. أصبحت أسقف الأسعار على قروض SOFR معيارية الآن في العديد من معاملات العقارات التجارية.

كم تكلف أسقف سعر الفائدة؟

تعتمد أقساط أسقف الأسعار على معدل الإضراب والمدة ومستويات أسعار السوق الحالية والتقلبات. في بيئات الأسعار المرتفعة والتقلبات العالية، تكون الأسقف أغلى. الأقساط النموذجية تتراوح بين 0.5% و3%+ من مبلغ القرض الاسمي لمدة 2–5 سنوات.