Calculadora de Techo de Tasa

Calcula pagos mensuales en préstamos de tasa flotante con techos y pisos de tasa de interés. Compara pagos sin techo vs. con techo, ahorros por protección de cap. Para hipotecas ARM, préstamos SOFR y deuda inmobiliaria comercial.

Capital del Préstamo (€)

Tasa Índice (ej. SOFR) (%)

Diferencial sobre Índice (%)

Techo de Tasa (Máximo) (%)

Piso de Tasa (Mínimo) (%)

Plazo del Préstamo (años)

años

meses

Pago Mensual Actual

9960,00 €

Pago con Techo de Tasa

10.138,00 €

Pago con Piso de Tasa

8764,00 €

Ahorro Mensual del Techo

0,00 €

Ahorro Total en el Plazo

0,00 €

Estado del Techo

Fuera del dinero

¿Qué es Calculadora de Techo de Tasa?

Un techo de tasa de interés (interest rate cap) es un derivado financiero que protege a los prestatarios de tasa flotante contra picos de tasas, estableciendo un límite contractual en el interés que pagan. Se utiliza ampliamente en financiamiento de bienes raíces comerciales (CRE), hipotecas de tasa ajustable (ARM) y deuda corporativa. Cuando la tasa de referencia — hoy típicamente SOFR (Secured Overnight Financing Rate) — supera el límite del techo, el vendedor del techo paga al prestatario la diferencia, limitando efectivamente el costo del interés del prestatario. Los prestatarios compran esta protección por adelantado pagando una prima de techo. También puede aplicarse un piso de tasa (el límite inferior), ya sea como protección del prestamista o como parte de una estructura de collar donde la prima del piso compensa el costo del techo. Esta calculadora le permite modelar el panorama completo de pagos: lo que paga hoy a la tasa actual, el máximo que pagará con el techo, el mínimo con el piso y sus ahorros totales en dólares por la protección del techo durante la vigencia del préstamo.

Fórmula

Pago mensual = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

donde P = capital, r = tasa mensual (anual ÷ 12), n = plazo en meses

Tasa efectiva = min(max(índice + diferencial, piso), techo)

Ahorro mensual del techo = pago sin techo − pago con techo

Ahorro total del plazo = ahorro mensual × número de pagos mensuales

Cómo calcular

Ingrese el monto del capital del préstamo
Ingrese la tasa índice actual (ej. SOFR es aproximadamente 5.25% a partir de 2024)
Ingrese su diferencial sobre el índice (ej. 200 puntos base = 2.00%)
Ingrese su techo de tasa — la tasa de interés máxima contra la que está protegido
Ingrese su piso de tasa — la tasa mínima (ingrese 0 si no aplica piso)
Ingrese el plazo del préstamo en años
Revise los pagos actual, con techo y con piso, y los ahorros totales
Analice el gráfico de curva de pagos para comprender su exposición en todos los escenarios de tasa

Ejemplo

Un préstamo comercial de $5,000,000 a SOFR (5.25%) + 200 pbs de diferencial = 7.25% de tasa actual. Techo al 9.00%, piso al 2.00%, plazo de 5 años. Pago mensual actual: $99,400. Pago con techo (9%): $103,800. Pago con piso (2%): $88,200. Ahorro mensual del techo vs. sin techo al 9%: $0 (techo aún no está in the money). Si SOFR sube a 7.5% (tasa total 9.5%), el techo ahorra $4,400/mes — $264,000 en 60 meses.

Beneficios Clave

Compare instantáneamente escenarios de pago con techo, sin techo y con piso
Calcule los ahorros totales en dólares de la protección del techo durante el plazo del préstamo
Visualice su curva de pago completa en todos los escenarios de tasa entre el piso y el techo
Herramienta de modelado esencial para prestatarios CRE, titulares de ARM y profesionales de tesorería
Todos los cálculos son locales — no se comparte ni almacena ningún dato financiero

Errores Comunes que Debes Evitar

Asumir que el techo elimina todo el riesgo de tasa — el techo solo protege por encima de la tasa de strike; todavía enfrenta aumentos de tasa hasta el nivel del techo
Ignorar el costo de la prima del techo al calcular la economía total del préstamo — una prima de techo de $150,000 es un costo real que debe amortizarse
Comparar el pago de la tasa de piso con un préstamo de tasa fija sin considerar los ahorros potenciales cuando las tasas caen por debajo del piso

Consejos Profesionales

Modele el peor escenario (las tasas suben al techo) para confirmar que el pago con techo sigue siendo viable con su flujo de caja
Al estructurar un collar (techo + piso), elija una tasa de piso que cubra su servicio mínimo de deuda mientras reduce el costo de la prima del techo
Compare la prima del techo de tasa contra los ahorros totales a la tasa del techo durante su período de tenencia esperado para evaluar el valor

Términos Clave Explicados

Techo de Tasa: Un límite contractual en una tasa de interés flotante — nunca paga por encima de esta tasa independientemente de los movimientos del mercado
SOFR: Secured Overnight Financing Rate — la tasa de referencia de EE. UU. que reemplaza a LIBOR, utilizada en la mayoría de los préstamos modernos de tasa flotante
Diferencial (Spread): El margen fijo sobre la tasa índice — su tasa total es índice + diferencial (a menos que tenga techo o piso)
In the Money: Cuando la tasa flotante actual excede la tasa del techo — el techo le está ahorrando dinero activamente
Tasa de Piso (Floor): La tasa de interés mínima del préstamo — protege al prestamista de tasas muy bajas en una estructura de collar
CRE: Commercial Real Estate — bienes raíces comerciales, el principal mercado donde se utilizan techos de tasa

Casos de uso comunes

Modelar escenarios de pago para deuda de tasa flotante en bienes raíces comerciales con techos de tasa
Comparar el costo-beneficio de comprar un techo de tasa vs. aceptar el riesgo de tasa en una ARM
Analizar el impacto de los cambios en la tasa SOFR en los pagos de préstamos con protección de techo incorporada
Equipos de tesorería modelando el riesgo de tasa de interés en deuda corporativa de tasa variable
Prestamistas y corredores estructurando productos de préstamo de tasa flotante con disposiciones de techo y piso

Preguntas frecuentes

¿Qué es un techo de tasa de interés?

Un techo de tasa de interés es un derivado financiero que establece un límite máximo en una tasa de interés flotante. Si la tasa de referencia (ej. SOFR) supera la tasa del techo, el titular del techo no paga más que la tasa máxima — el vendedor del techo absorbe el exceso. Los prestatarios pagan una prima inicial por esta protección.

¿Cuál es la diferencia entre un techo de tasa y un collar de tasa?

Un techo de tasa establece solo un límite máximo (tasa máxima). Un collar de tasa combina un techo (máximo) con un piso (mínimo), creando una banda. El piso limita qué tan bajo puede caer su tasa. Los collares reducen la prima inicial porque el piso proporciona financiamiento parcial para el techo.

¿Cuándo está un techo de tasa «in the money»?

Un techo de tasa está in the money cuando la tasa flotante actual (tasa índice + diferencial) excede la tasa del techo. Entonces está activamente protegido — pagando la tasa máxima mientras el vendedor cubre la diferencia. Cuando la tasa actual está por debajo del techo, el techo está out of the money — protección que posee pero aún no está utilizando.

¿Qué es un préstamo de tasa flotante basado en SOFR?

SOFR (Secured Overnight Financing Rate) es la tasa de referencia que reemplazó a LIBOR en 2023 para la mayoría de la deuda de tasa flotante en EE. UU. Un préstamo SOFR cobra intereses a SOFR más un diferencial fijo — la tasa total cambia con las condiciones del mercado. Los techos de tasa en préstamos SOFR ahora son estándar en muchas transacciones de bienes raíces comerciales.

¿Cuánto cuesta un techo de tasa de interés?

Las primas de techo de tasa dependen de la tasa de strike (techo), el plazo del préstamo, los niveles de tasa actuales y la volatilidad del mercado. En períodos de tasas altas y alta volatilidad, los techos son más caros. Las primas típicas oscilan entre 0.5% y 3%+ del monto nocional del préstamo para un plazo de techo de 2 a 5 años.