Mikä on Asuntolainan korkopisteiden laskuri?
Korkopiste on ennakkokorkoa. Annat lainanantajalle käteistä kaupan päivänä, ja vastineeksi asuntolainasi ilmoitettu korkokanta laske. Yksi korkopiste maksaa yhden prosentin lainan määrästä ja ottaa useimmissa tavanomaisissa tarjouksissa neljäsosaprosentin korosta. Tässä vakioesimerkissä — talo, jonka hinta on 400,000, käteisosuus 40,000 ja siis laina 360,000 tarjottu korolla 6.75 prosenttia — yksi korkopiste maksaa 3,600 ja siirtää koron arvoon 6.50 prosenttia sekä laskee erää arvosta 2,334.95 arvoon 2,275.44 kuukaudessa. Säästö on todellinen, mutta se on hidas: 59.51 kuukaudessa, joten maksu on vasta kuukauden 61 kohdalla takaisin maksettu.
Korkopisteet ovat siis vedonlyönti lainan pitämisen kestosta. Myyt, uudelleenrahoitat tai kuoletat ennen maksuunkantoa, ja maksu on annettu pois. Pidät kauas maksuunkannon jälkeen, ja jokainen sen jälkeinen kuukausi on puhtaat voitot alempasta korosta. Tämä laskuri hinnoittelee jokaisen portaan nollasta valitsemaasi määrään, löytää jokaiselle todellisen Regulation Z -vuosikoron, raportoi käteisaseman täsmälleen siinä kuukaudessa, jossa aiot lähteä, ja näyttää, miten koko vastaus muuttuu, kun pitoaikasi muuttuu.
Milloin käyttää tätä laskuria
- Kun lainanantaja asettaa yhden, kahden ja kolmen korkopisteen vaihtoehdot eteesi, eikä kukaan ole kertonut, mikä niistä todella palauttaa panoksensa.
- Kun oletat myyväsi tai uudelleenrahoittavasi viiden seitsemän vuoden sisällä ja haluat tietää, palauttuuko maksu ennen lähtöäsi.
- Kun kaksi lainanantajaa tarjoaa saman koron erilaisilla korkopistekustannuksilla ja haluat yhden vertailukelpoisen luvun kahden markkinointiluvun sijaan.
- Kun sinulla on ylimääräistä käteistä kaupan päivänä ja harkitset korkopisteitä vastaan suurempaa käteisosuutta ja haluat vaihdon ilmaistuksi kuukausina.
- Kun haluat todellisen Regulation Z -vuosikoron jokaiselle portaalalle, koska pelkkä ilmoitettu korko piilottaa, mitä ennakkokorko tekee lainan kustannuksista.
- Kun olet neuvottelemassa ja haluat maksuunkantokuukauden vipuna, koska se näyttää, kuinka kauan lainanantaja odottaa ennen kuin maksu maksaa itsensä.
Vaiheet:
- Aseta hinta ja käteisosuus. Erotus on lainan määrä, ja tämä laskuri laskee jokaisen korkopistemaksun prosanttina tästä luvusta, eikä kauppahinnasta.
- Syötä korkokanta, jonka lainanantaja tarjosi ennen korkopisteitä, ja valitse sitten kuinka monta korkopisteportaata haluat hinnoiteltavaksi. Nollasta kolmeen kattaa lähes jokaisen tarjoussivun, ja laskuri lisää yhden rivin per porta.
- Määritä hinnoittelu: paljonko yksi korkopiste vähentää korosta ja paljonko yksi korkopiste maksaa lainan suhteen. Yksi prosentti yhtä korkopistä kohti ja neljäsosaprosentin korkohyöty ovat markkinoiden vakio, mutta molempia lukuja voi neuvotella ja molempia voi muokata.
- Syötä realistinen pitoaikasi kuukausina — kuukausi, jolloin myisit, uudelleenrahoittaisit tai kuolettaisit lainan. Tämä on ainoa syöte, joka ratkaisee, ovatko korkopisteet viisaita vai kalliita, joten kalenterin päivämäärä pätee lainan 30 vuoden takaisinmaksuaikataulua enemmän.
- Lue otsikko: ostettavat korkopisteet, kuukausittainen säästö, maksuunkantokuukausi ja todellinen vuosikorko. Heti alla oleva päätös kertoo käteisaseman tavallisella kielellä syöttämäsi pitoajan osalta.
- Avaa vertailutaulukko nähdäksesi jokaisen portaan rinnakkain koron, erän, säästön, maksun, maksuunkannon, todellisen vuosikon ja nettovoiton mukaan, ja vaihda sitten kaavioon nähdäksesi vaihdon muodon.
- Vaihda maksuunkantotilaan ruudukolle, joka vie jokaisen korkopisteportaan kohti kaksitoista, neljäkymmentäkuusi, kuusikymmentäkuusi, kuusikymmentä, satakaksikymmentä, satakahdeksankymmentä ja kolmesataakuusikymmentä kuukauden omistusta.
- Päätä vuosikorkotilaan, jos vertaat tarjouksia päätöksenteon sijaan. Tila erottaa ilmoitetun koron, todellisen koron, maksun ja niiden välisen kuilun.
Kaava
Laina: L = P - D
Korko: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
Erä: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Korkopistemaksu: C = L * (p / 100) * n
Säästö: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
Maksuunkanto:B = ceil(C / S)
Netto k: Net(k) = S * k - C
Todellinen vuosikorko: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
Käyttötapaukset
- Lainanantaja on asettanut tarjoussivun eteesi yhden, kahden ja kolmen korkopisteen vaihtoehdot, ja kukaan ei ole kertonut, mikä niistä todella palauttaa panoksensa niiden vuosien aikana, joita oletat viettävänsä.
- Olet kolmen ja viiden vuoden päässä todennäköisestä uudelleenrahoituksesta tai muutosta ja haluat tietää, palauttuuko maksu ennen lähtöäsi.
- Kaksi lainanantajaa on tarjonnut saman koron erilaisilla korkopistekustannuksilla ja haluat yhden vertailukelpoisen luvun kahden markkinointiluvun sijaan.
- Sinulla on ylimääräistä käteistä kaupan päivänä ja harkitset korkopisteitä vastaan suurempaa käteisosuutta, ja haluat vaihdon ilmaistuksi kuukausina.
- Haluat todellisen Regulation Z -vuosikoron jokaiselle portaalalle, koska pelkkä ilmoitettu korko piilottaa, mitä ennakkokorko tekee lainan todellisista kustannuksista.
- Olet neuvottelemassa ja haluat maksuunkantokuukauden vipuna, koska se näyttää, kuinka kauan lainanantaja odottaa ennen kuin maksu maksaa itsensä.
Keskeiset hyödyt
- Hinnoittelee jokaisen korkopisteportaan nollasta valitsemaasi kattoon sen sijaan, että vain tarjoussivun vaihtoehto olisi mukana, joten vertailu on aina suhteessa korkopisteiden ottamiseen täysin.
- Löytää jokaiselle portaalalle todellisen Regulation Z -vuosikoron todellisen kassavirran perusteella ja rahoitetun määrän perusteella, mikä on ainoa tulle, joka tekee korkopisteet sisältävästä tarjouksesta vertailukelpoisen yksinkertaista koskevan tarjouksen kanssa.
- Raportoi maksuunkannon kokonaisena kuukautena ja mittaa sen suoraan syöttämääsi pitoaikaan sen sijaan, että jättäisit maksun ja erän laskemisen omaan päähäsi.
- Erottaa kolme päätöstä, jotka yleensä sekoittuvat: kuinka paljon lainata, kuinka monta korkopistä ostaa ja kuinka kauan laina pidetään — jokaisella oma syöte ja oma näkyvä vaikutus.
- Kuljettaa koko korkopisteiden ruudukon seitsemän eri horisontin läpi kerralla, joten näet koko vaihdon ennen kuin sitoudut sen sijaan, että lasket laskelman uudelleen joka arvailun kohdalla.
- Sallii hinnoittelun muokkaamisen. Korkohyötyä korkopistä kohti ja hintaa korkopistä kohti ovat molemmat syötteitä, joten tarjous, joka poikkeaa yhden korkopisteen ja neljäsosaprosentin tavasta, voidaan syöttää tarjotulla tavalla.
Ammattilaisen vinkit
- Syötä pitoaika kalenteristasi, etikä lainan vuosikirjasta. Yleisin virhe tässä päätöksessä on vastata 30 vuoden takaisinmaksuajalla, kun todellinen suunnitelma on lähempänä viittä.
- Keskelle korkohyötyjä korkopistä kohti ennen tarjouksen hyväksymistä. Jotkin ohjelmat maksavat vähemmän kuin neljäsosaprosentin korkopistä kohti, ja kahdeksasosaprosentilla sama maksu lakkaa olemasta houkuttelevaa lähes millä tahansa horisontilla.
- Lue maksuunkanto ennen erää. Erä kertoo, miltä tuntuu joka kuukausi; maksuunkanto kertoo, palautuuko maksu sinulle koskaan.
- Käytä maksuunkantotilan ruudukkoa stresstestaamaan päätös 36 ja 60 kuukauden ulosmenolla. Jos vastaus kestää vain 180 kuukauden horisontilla, maksat sellaisesta pitoajasta, jota et ehkä saa.
- Hinnoittele vaihtoehto ilman korkopisteitä eksplisiittisesti. Nollarivi on rehellinen peruslinja, ja juuri sitä päätöstä vastaan olet oikeasti — muita korkopisteportaita vastaan.
- Tarkista vuosikorkotila, kun kaksi lainanantajaa tarjoaa saman ilmoitetun koron. Se on ainoa paikka, jossa korkopistemaksu ja korkohyöty netataan yhdeksi vertailukelpoiseksi luvuksi.
Yleisiä vältettäviä virheitä
- Korkopisteiden arviointi pelkän erän perusteella. Vakioasetuksissa kaksi korkopistä laskee erää 118.37 kuukaudessa ja maksaa silti 7,200 etukäteen — erän parannus näyttää kilttikin, mutta maksu alkaa vasta maksaa itseään kuukaudessa 61.
- Olettaminen, että 30 vuoden takaisinmaksuaika on pitoaikasi. Vuosikirja juoksee 360 kuukautta, mutta suunnitelmasi voi olla 36 tai 60. Korkopisteet mitataan ulosmenosi mukaan, ja maksuunkanto kuukaudessa 61 pitoajassa 36 kuukautta on varma tappio.
- Korkopisteiden kustannusten vertaileminen lainanantajien välillä ilman korkohyötyjen normalisointia. Jos toinen lainanantaja veloittaa yhden korkopisteen neljäsosaprosentista ja toinen kahdeksasosaprosentista, korkopisteiden hinnat eivät ole lainkaan vertailukelpoisia.
- Korkopisteiden ostaminen rahoilla, jotka pitäisi käyttää käteisosuuteen. Jokainen 1,000, jonka lisäät käteisosuuteen, vähentää lainaa ja siten jokaisen portaan maksuperustaa, jota harkitsit.
- Unohtaminen, että käteisenä maksetut korkopisteet ovat pääomaa, jota et voi saada takaisin ennen aikojaan. Asetuksessa Myy 3 vuoden kuluttua maksu on vielä maksamatta ulosmenohetkellä, ja käteinen olisi säästetty muuttoon.
- Todellisen vuosikoron lukeminen korona, jota maksat joka kuukausi. Vuosikorko on luvun koko lainalle, joka sisältää korkopisteet; kuukausittainen erä lasketaan aleasta ilmoitetusta korkokannasta, ja kahden täytyy olla erilaiset.
Keskeiset käsitteet selitettynä
- Korkopiste:
- ennakkokorkoa, joka maksetaan kaupan päivänä vastineeksi ilmoitetun korkokannan pysyvästä alentamisesta. Yksi korkopiste on yksi prosentti lainan määrästä.
- Korkokanta:
- sopimuksellinen korko, jonka asuntolainasi lyhentää, ennen korkopisteiden ostoa. Sitä kutsutaan myös kuponkikoroksi.
- Todellinen vuosikorko:
- Regulation Z:n mukainen vuosikorko, joka lasketaan korkopistemaksun jälkeisestä rahoitetusta määrästä ja koko eräjaksosta. Se on luku, joka tekee tarjouksista vertailukelpoisia.
- Maksuunkantokuukausi:
- ensimmäinen kokonainen kuukausi, jossa alempi erä aiheuttama kertynyt säästö ylittää etukäten maksetut korkopisteiden kustannukset.
- Rahoitettu määrä:
- lainan pääoma miinus mahdolliset etukäten maksetut rahoituskulut, kuten korkopisteet, ja todellinen vuosikorko lasketaan tästä perusteesta.
- Korkohyödyt per korkopiste:
- kuinka paljon yksi korkopiste vähentää ilmoitetusta korkokannasta, tavallisesti neljäsosaprosentti, ja jonka lainanantaja päättää omasta hinnastostaan.
- Netto pitoajan pääteessä:
- kokonaissäästö ulosmenokuukauteen asti maksettuna miinus korkopisteiden kustannus. Negatiivinen luku tarkoittaa, että korkopisteet tuottivat tappiota tuohon hetkeen mennessä.
- Pitoaika:
- kuukausien määrä, jonka laina pidetään ennen myyntiä, uudelleenrahoitusta tai kuolettamista, ja johon kaikki tämän laskurin päätökset mitataan.
Liittyvät käsitteet
- Asuntolaskuri: aja täyden lyhennyssuunnitelma minkä tahansa tarjotun koron kohdalla ja näe pääoman ja koron jako kuukausittain.
- Lainaaikataululaskuri: tulosta kokonaissuunnitelma, jotta näet, kuinka paljon varhaisesta erästä on korkoa, ennen kuin sitoudut korkopisteisiin.
- Lainojen vertailulaskuri: aseta kaksi tai kolme kokonaistarjousta vierekkäin ja rankitse ne koko kustannuksen mukaan ilmoitetun koron sijaan.
- Asuntokaupan kululaskuri: laske kaikki muut kaupan päivänä maksettavat kulut, jotta näet, mitä jää korkopisteille, kun muut kulut on maksettu.
- Uudelleenrahoitus Laskin: testaa, voiko uusi laina alealla korolla voittaa sen, että jäät ostamaan korkopisteitä nykyiseen lainaasi.
- Velkatulosuhdelaskin: tarkista, jääkö erä korkopisteiden jälkeen yhä lainanantajasi vaatimaa puskuria.
Esimerkki
Aloita vakioasetuksista: talo hinnalla 400,000, käteisosuus 40,000, laina 360,000 korolla 6.75 prosenttia 30 vuodeksi, ja aiot pitää sitä 120 kuukautta. Peruserä on 2,334.95 kuukaudessa.
Yksi korkopiste maksaa 3,600 ja vie koron arvoon 6.50 prosenttia. Erä laskee arvoon 2,275.44, joten säästät 59.51 joka kuukausi. 3,600 jaettuna luvulla 59.51 on 60.5, joka pyöristetään ylös maksuunkantokuukaudeksi 61. Suunnitellussa ulosmenossa kuukaudessa 120 olet säästänyt 7,141 maksua vastaan 3,600 ja olet 3,541 edellä.
Kaksi korkopisteä maksaa 7,200 ja vie koron arvoon 6.25 prosenttia. Erä laskee arvoon 2,216.58, eli säästö on 118.37 kuukaudessa. Maksuunkanto osuu taas kuukaudeksi 61, koska sekä maksu että säästö skaalautuvat korkopisteiden määrän mukana samassa suhteessa, mutta asema on kaksinkertainen: 14,204 säästöä maksua vastaan 7,200, eli nettona 7,004 kuukaudessa 120. Nillä luvuilla laskuri valitsee kaksi korkopisteä.
Vaihda sitten asetukseen Myy 3 vuoden kuluttua, joka lyhentää pitoajan 36 kuukaudeksi. Maksuunkanto pysyy muuttumattomana kuukaudessa 61, joten mikään ei kannata horisonttisi sisällä: yksi korkopiste jättää sinut 1,458 tappiolle ja kaksi korkopisteä 2,939 tappiolle ulosmenossa. Sama laina, sama hinnoittelu, vastakkainen vastaus — pitoaika ratkaisee.
Tulosten tulkinta
Lue tulokset tässä järjestyksessä. Aloita ostettavista korkopisteistä ja päätöksestä: ne kuvaavat käteisaseman ulosmenohetkellä yksinkertaisella kielellä ja mainitsevat pitoajan, johon ne on mitattu. Jos ne sanovat ohittaa, analyysi on oikeastaan ohi.
Sitten maksuunkantokuukausi. Sitä on verrattava pitoaikaasi, eikä takaisinmaksuaikaan. Maksuunkanto kuukaudessa 61 pitoajan ollessa 120 on mukava marginaali; samat 61 kuukautta pitoajan ollessa 36 ovat tappio. Kahden luvun välinen ero on käyttämäsi turvamarginaali.
Sitten kustannus ja kuukausittainen säästö. Niiden suhde on maksuunkanto, ja se kannattaa tarkistaa silmin: 7,200 jaettuna luvulla 118.37 on noin 61, ja juuri sitä laskuri raportoi.
Todellinen vuosikorko merkitsee jotain, kun vertaat lainanantajia päätöksenteon sijaan. Vuosikorko korkokannan alapuolella tarkoittaa, että korkopisteet kannattivat laina-ajan pituudella; vuosikorko korkokannan yläpuolella tarkoittaa, että maksu painoi enemmän kuin korkohyöty koko laina-ajan.
Lopuksi: vaihda maksuunkantotilaan ja lue ruudukko vaakasuunnassa. Kuukausi, jossa rivi vaihtuu punaisesta vihreään, on tarkalleen se horisontti, jolla kyseinen korkopisteporta alkaa maksaa sinulle, ja se kertoo heti, kuinka herkkä päätös on aikaiselle lähdölle.