Что такое Калькулятор расходов на сделку?
Калькулятор расходов на сделку оценивает сборы, которые вы платите сверх первоначального взноса при покупке (или продаже) недвижимости, — те строки, которые превращают согласованную цену в состоявшуюся сделку. При типичной покупке в США они составляют 2% до 5% от суммы кредита для покупателя, а для продавца обычно определяются комиссией агента 5% до 6%.
В отличие от оценщика с одним процентом, этот инструмент собирает итог из настраиваемых строк: комиссию за выдачу кредита от суммы кредита, страхование титула и налог на переход права от цены покупки, фиксированные сборы за оценку, осмотр, расчёт и регистрацию, а также комиссию и налог на переход права на стороне продавца. Каждая строка помечена как «платит покупатель» или «платит продавец», поэтому переключение между вкладками «Платит покупатель», «Платит продавец» и «Итого» точно показывает, на какой стороне баланса вы находитесь.
Ответ подсказывает три вопроса, которые задаёт каждый покупатель: что покупатель должен при сделке, сколько продавец получает из сделки и единственное число, которое важно в день подписания, — сумма к оплате при сделке, которая объединяет ваш первоначальный взнос и расходы покупателя за вычетом любых компенсаций от продавца.
Когда использовать этот калькулятор
- Перед тем как делать предложение, чтобы бюджет включал сборы, а не только первоначальный взнос
- При сравнении расчётных справок по кредиту от разных кредиторов строка за строкой
- Чтобы рассчитать сумму к оплате при сделке для банковского перевода в день подписания
- При переговорах о компенсации от продавца или уступке
- Если вы продаёте, чтобы оценить чистую выручку после комиссии
- При сравнении покупки в разных штатах или странах с разными налогами на переход права
Шаги:
- Укажите цену покупки — от неё масштабируется каждый сбор, рассчитываемый от цены
- Укажите сумму кредита или оставьте поле пустым, чтобы использовать цену за вычетом взноса
- Укажите первоначальный взнос — он питает сумму к оплате при сделке
- Выберите режим «Проценты» или «Суммы», затем подстройте каждый сбор под свои расчёты или местные нормы
- Используйте вкладки «Платит покупатель» / «Платит продавец» / «Итого», чтобы проверить, кто что должен
- Прочитайте сумму к оплате при сделке в панели результатов — это сумма вашего перевода в день сделки
Формула
Сумма к оплате при сделке = Первоначальный взнос + Расходы покупателя − Компенсации от продавца
Сбор за строку (процентный режим) = Процент × База
· сбор % от цены × Цена покупки
· сбор % от кредита × Сумма кредита
Сбор за строку (режим сумм) = фиксированная сумма
Итог покупателя = Σ строк «платит покупатель»
Итог продавца = Σ строк «платит продавец»
Итоговые расходы на сделку = Итог покупателя + Итог продавца
Расходы % от цены = Итоговые расходы на сделку ÷ Цена покупки × 100
Варианты использования
- Покупатели впервые проверяют, хватит ли им денег сверх первоначального взноса
- Сравнение предложения без комиссии за выдачу с кредитом под более низкую ставку с баллами
- Покупатели в штатах с высоким налогом на переход права оценивают сбор от цены, который многих новичков удивляет
- Продавцы оценивают чистую выручку после комиссии 5%–6% перед публикацией объявления
- Покупатели при переезде сравнивают нормы расходов на сделку между штатами и странами
- Переговоры о компенсации продавца: наблюдайте, как сумма к оплате при сделке падает по мере роста компенсаций
Основные преимущества
- Видите итоги покупателя, продавца и общий итог в одном представлении вместо одного смешанного процента
- Сумма к оплате при сделке обновляется в реальном времени — точное число, которое нужно для перевода при сделке
- Процентный режим автоматически масштабирует каждый сбор от цены или кредита, поэтому оценки переживают изменение предложенной цены
- Режим сумм позволяет вставить точные числа из расчётной справки по кредиту
- Компенсации от продавца моделируются явно: сумма к оплате при сделке падает, а реальные валовые расходы остаются видимыми
- Вкладки «Покупатель» / «Продавец» / «Итого» настраивают график, таблицу разбивки и аналитику под проверяемую сторону
- Работает с любой валютой через общий переключатель валют сайта
Советы профессионалов
- Берите каждое число из вашей реальной расчётной справки по кредиту — значения по умолчанию здесь реалистичны, но это не котировка
- Сравнивайте кредиторов в короткий срок: несколько запросов по ипотеке за 14–45 дней считаются одним запросом
- Спросите, от каких сборов кредитор может отказаться или ограничить их, особенно от комиссии за выдачу
- Договаривайтесь о компенсации от продавца, когда рынок это позволяет — она напрямую уменьшает сумму к оплате при сделке
- Проверьте программы помощи для покупателей впервые и местные программы до сделки
- Пересчитывайте калькулятор при каждом изменении цены покупки — процентные сборы подстроятся сами
Распространенные ошибки
- Заложить только первоначальный взнос и обнаружить разницу в сборах за несколько дней до сделки
- Использовать один общенациональный процент, когда налог на переход права и практика оформления титула сильно различаются по местности
- Забыть о предоплаченных взносах в эскроу — часто это тысячи долларов, показанные отдельно в расчётной справке по кредиту
- Считать, что компенсации от продавца снижают расходы на сделку, а не сумму к оплате при сделке
- Сравнивать кредиторов только по ставке, игнорируя комиссию за выдачу и дисконтные баллы
- Забыть о расходах продавца при расчёте чистой выручки от продажи
Объяснение ключевых терминов
- Расходы на сделку — сборы за завершение сделки сверх первоначального взноса
- Сумма к оплате при сделке — первоначальный взнос + расходы покупателя − компенсации от продавца: ваша сумма перевода в день сделки
- Комиссия за выдачу кредита — плата кредитора за обработку, обычно 0.5%–1% от суммы кредита
- Страхование титула — защита от дефектов права собственности; рассчитывается от цены, почти всегда обязательно
- Налог на переход права — государственный сбор при передаче документа; от 0% до 1%+ в зависимости от юрисдикции
- Предоплаченные эскроу-взносы — взносы налога и страхования вперёд плюс резервные остатки
- Компенсация от продавца — финансируемая продавцом уступка, уменьшающая вашу сумму к оплате при сделке
- Дисконтные баллы — предоплата за снижение процентной ставки, 1% от кредита за каждый балл
Связанные понятия
- Ипотечный калькулятор — определите размер кредита до оценки расходов, которые на нём лежат
- Калькулятор налога на имущество — взнос в эскроу на первый год — обычная предоплаченная строка
- Калькулятор Аренда или Покупка — расходы на сделку сдвигают точку безубыточности между арендой и покупкой
- Калькулятор графика погашения — посмотрите, как баллы и сборы соотносятся с ежемесячными платежами
Пример
Возьмём покупку за $400,000 с первоначальным взносом $80,000 и кредитом $320,000, используя сборы по умолчанию. Сторона покупателя составляет $9,150: выдача кредита 1% от суммы кредита ($3,200), страхование титула 0.5% от цены ($2,000), налог на переход права 0.5% ($2,000), оценка $500, осмотр $500, комиссия за расчёт $800 и регистрация $150. Сторона продавца — комиссия 5.5% ($22,000).
Итоговые расходы на сделку составляют $31,150 — 7.79% от цены, из которых доля покупателя равна $9,150. Без компенсаций от продавца сумма к оплате при сделке = $80,000 + $9,150 = $89,150. Добавьте компенсацию от продавца $5,000 в «Расширенные настройки» — сумма к оплате при сделке снизится до $84,150, а оба валовых итога останутся без изменений.
Интерпретация результатов
Начните с суммы к оплате при сделке — это единственное число, которое вы реально переводите при подписании. Затем проверьте «Расходы % от цены»: итоги только для покупателя в размере 2%–5% от кредита считаются типичными, тогда как итоги выше ~8% обычно означают большую комиссию на стороне продавца или высокие налоги на переход права. Переключитесь на вкладку «Платит продавец», чтобы убедиться, что комиссия равна ожидаемой, и следите за тем, как сумма к оплате при сделке меняется один в один при добавлении компенсаций от продавца. В процентном режиме каждый сбор автоматически масштабируется от цены или кредита — перепроверьте «Расходы % от цены» после любого изменения предложения.