เครื่องคำนวณ DSCR

เครื่องคำนวณ DSCR คืออะไร?

เมื่อไหร่ควรใช้เครื่องคำนวณนี้

• เมื่อยื่นขอสินเชื่อ DSCR หรือการเงินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
• เมื่อวิเคราะห์การซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่อาจเกิดขึ้น
• เมื่อตรวจสอบพอร์ตโฟลิโอให้เช่าที่มีอยู่
• เมื่อเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหลายแห่ง

ขั้นตอน:

1. ป้อนรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์
2. ป้อนการบริการหนี้รายปีรวม
3. ตรวจสอบ DSCR ที่คำนวณได้และเปรียบเทียบกับข้อกำหนดขั้นต่ำ

สูตร

กรณีใช้งาน

• นักลงทุนประเมินอาคารสี่ยูนิตที่สร้าง NOI $48,000
• ผู้ให้กู้ตรวจสอบใบสมัครสินเชื่อเชิงพาณิชย์
• เจ้าของเปรียบเทียบตัวเลือกการรีไฟแนนซ์
• นักลงทุนใช้ DSCR เป็นเกณฑ์การคัดกรองหลัก

ประโยชน์หลัก

• ฟรีใช้งาน — ไม่ต้องลงทะเบียน
• ทำงานในเบราว์เซอร์ — ไม่อัปโหลดไปเซิร์ฟเวอร์
• การคำนวณแม่นยำตามสูตรที่ผ่านการพิสูจน์
• ผลลัพธ์รวดเร็ว — คำนวณทันที
• ส่งออกผลลัพธ์เป็น PDF หรือ Excel

เคล็ดลับ

• เมื่อ DSCR ไม่ใช่เครื่องมือที่เหมาะสม: สำหรับอสังหาริมทรัพย์ flip ให้ใช้กฎ 70% หรือสูตร MAO สำหรับเงินทุนชั่วคราว สินเชื่อ bridge เหมาะสมกว่า
• คำนวณ DSCR โดยใช้ NOI TTM แทนการคาดการณ์ ผู้ให้กู้ชอบ TTM
• ทดสอบ DSCR ด้วยสามสถานการณ์: อัตราปัจจุบัน, +1%, +2%
• เล็งที่ 1.35+ DSCR แทนที่จะแค่ถึงขั้นต่ำ 1.25
• DSCR เป็น snapshot ไม่ใช่ trajectory อสังหาริมทรัพย์ที่ปรับปรุงด้วย 1.15 อาจดีกว่าที่เสื่อมลงด้วย 1.30
• ใช้ DSCR พร้อมกับ cap rate และ cash-on-cash return สำหรับการวิเคราะห์ที่สมบูรณ์

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• ใช้หน่วยผิดเมื่อใส่ข้อมูล
• ลืมรวมค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม
• ตั้งสมมติฐานที่ไม่สมจริงเกี่ยวกับผลตอบแทนหรือการเติบโต
• เพิกเฉยต่อผลกระทบของเงินเฟ้อต่อการคำนวณระยะยาว

คำศัพท์สำคัญ

• DSCR: อัตราส่วนระหว่างรายได้สุทธิจากการดำเนินงานกับการชำระหนี้รายปี
• NOI: รายได้ประจำปีหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมดจากรายได้ค่าเช่ารวม
• การชำระหนี้ประจำปี: ยอดรวมการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยจำนองประจำปี
• สินเชื่อ DSCR: ผลิตภัณฑ์จำนองที่คุณสมบัติขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดของอสังหาริมทรัพย์
• เกณฑ์ผู้ให้กู้: DSCR ขั้นต่ำที่ต้องการสำหรับการอนุมัติสินเชื่อ
• กระแสเงินสดหลังการชำระหนี้: รายได้ที่เหลือหลังจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการชำระหนี้ทั้งหมด
• TTM: ช่วง 12 เดือนล่าสุดสำหรับคำนวณผลการดำเนินงานจริง
• PITIA: ต้นเงิน, ดอกเบี้ย, ภาษี, ประกัน และค่าธรรมเนียมสมาคม — ค่าที่อยู่อาศัยรายเดือนครบถ้วน
• DSCR ตามระดับเครดิต: 740+ FICO: 75–80% LTV | 700–739: 70–75% LTV | 660–699: 65–70% LTV | 640–659: 60–65% LTV | ต่ำกว่า 640: จำกัด

แนวคิดที่เกี่ยวข้อง

• ใช้ เครื่องคำนวณ cap rate ของเรา
• ใช้ เครื่องคำนวณ cash-on-cash return ของเรา
• ใช้ เครื่องคำนวณ NOI ของเรา
• เครื่องคำนวณ BRRRR ของเราจำลองวงจรทั้งหมด
• ใช้ เครื่องคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า ของเรา
• สินเชื่อ DSCR vs การจำนองทั่วไป: ประเมินรายได้อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ส่วนบุคคล สำหรับพอร์ตโฟลิโอ 5+ อสังหาริมทรัพย์ มักเป็นตัวเลือกเดียวที่เป็นไปได้

ตัวอย่าง