เครื่องคำนวณเช่าหรือซื้อ คืออะไร?
การตัดสินใจเช่าหรือซื้อบ้านเป็นหนึ่งในการตัดสินใจทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดที่คนส่วนใหญ่ทำ แต่มักจะตัดสินใจโดยใช้กฎง่ายๆ ('การเช่าคือการทิ้งเงิน' 'ซื้อทันทีที่ทำได้') ซึ่งไม่ยืนยงเมื่อคุณคำนวณจริงๆ ต้นทุนที่แท้จริงของการซื้อรวมมากกว่าค่าผ่อนสินเชื่อบ้านมาก — ภาษีทรัพย์สิน ประกัน ค่าบำรุงรักษา และต้นทุนธุรกรรมเมื่อซื้อและขายล้วนมีความสำคัญ — ในขณะที่ต้นทุนที่แท้จริงของการเช่าต้องคำนึงถึงสิ่งที่ผู้เช่าสามารถทำได้กับเงินที่ไม่ได้ใช้จ่ายกับเงินดาวน์
เครื่องคำนวณนี้ใช้แบบจำลองการเปรียบเทียบมูลค่าสุทธิ: ติดตามว่าความมั่งคั่งของผู้ซื้อจะเป็นอย่างไร (ส่วนของเจ้าของในบ้านบวกกับเงินออมที่เหลือที่ลงทุน) เทียบกับความมั่งคั่งของผู้เช่า (เงินดาวน์ที่ลงทุนบวกกับเงินออมรายเดือน) ตลอดระยะเวลาที่คุณเลือก
ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจนี้มักจะเป็นระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่ ปีคุ้มทุนของเครื่องคำนวณจะบอกคุณอย่างแม่นยำว่าคุณต้องอยู่นานแค่ไหนจึงจะทำให้การซื้อเป็นทางเลือกทางการเงินที่ดีกว่า
เมื่อไหร่ควรใช้เครื่องคำนวณนี้
- การตัดสินใจย้ายที่อยู่ — เปรียบเทียบว่าการพักระยะสั้นที่คาดไว้จะเอื้อต่อการเช่ามากกว่าการซื้อในเมืองใหม่หรือไม่
- การเปรียบเทียบเงินดาวน์ — ดูว่าเงินดาวน์ 10% เทียบกับ 20% เปลี่ยนค่าใช้จ่ายรายเดือน PMI และปีคุ้มทุนอย่างไร
- จังหวะการซื้อครั้งแรก — หาขอบเขตระยะเวลาการเป็นเจ้าของที่การซื้อเริ่มคุ้มค่าทางการเงิน
- ตลาดที่มีอัตราส่วนราคาต่อค่าเช่าสูง — ทดสอบว่าการลงทุนส่วนต่างให้ผลดีกว่าการสร้างส่วนของเจ้าของบ้านหรือไม่
- บริบทการรีไฟแนนซ์ — เข้าใจว่าอัตราสินเชื่อบ้านที่ต่ำลงทำให้ปีคุ้มทุนสั้นลงอย่างไร
- การตัดสินใจระหว่างไลฟ์สไตล์กับการเงิน — วัดช่องว่างทางการเงินเพื่อให้ปัจจัยที่ไม่ใช่การเงินสามารถชี้ขาดกรณีที่สูสีได้
ขั้นตอน:
- ป้อนราคาบ้านที่คุณกำลังประเมินและเปอร์เซ็นต์เงินดาวน์ที่คุณวางแผนจะจ่าย
- ป้อนอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่คุณคาดว่าจะมีสิทธิ์ได้รับและระยะเวลาผ่อนที่คุณต้องการ
- ป้อนค่าเช่ารายเดือนของบ้านที่เทียบเคียงได้ในพื้นที่เดียวกัน — นี่คือทางเลือกการเช่าของคุณ
- ป้อนจำนวนปีที่คุณคาดว่าจะอยู่ในบ้านอย่างสมจริง
- ตรวจสอบคำแนะนำ ปีคุ้มทุน และแผนภูมิเปรียบเทียบมูลค่าสุทธิรายปี
สูตร
มูลค่าสุทธิของผู้ซื้อ = ส่วนของเจ้าของในบ้าน + เงินออมที่ลงทุนของผู้ซื้อ
ส่วนของเจ้าของในบ้าน = มูลค่าบ้าน − ยอดคงเหลือสินเชื่อบ้าน − ค่าใช้จ่ายในการขาย
มูลค่าสุทธิของผู้เช่า = เงินออมที่ลงทุนของผู้เช่า
(เริ่มต้นด้วยเงินดาวน์ที่ไม่ได้ใช้ + ค่าใช้จ่ายในการปิดการขาย
บวกกับทุกเดือนที่การเช่าถูกกว่าการเป็นเจ้าของ)
ข้อได้เปรียบสุทธิ = มูลค่าสุทธิของผู้ซื้อ − มูลค่าสุทธิของผู้เช่า
(บวก = การซื้อชนะ; ลบ = การเช่าชนะ)
ปีคุ้มทุน = ปีแรกที่มูลค่าสุทธิของผู้ซื้อเกินมูลค่าสุทธิของผู้เช่า
กรณีใช้งาน
- พนักงานทำงานทางไกลที่กำลังพิจารณาย้ายเป็นเวลา 3-4 ปีใช้เครื่องคำนวณเพื่อดูว่าการเช่าเป็นทางเลือกที่แข็งแกร่งกว่าเนื่องจากระยะเวลาที่คาดว่าจะอยู่สั้น
- ครอบครัวที่เช่าอพาร์ตเมนต์เดียวกันมา 6 ปีและเห็นค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปีคำนวณและพบว่าการซื้อตอนนี้คุ้มทุนแล้วในปีที่ 4 ของการเป็นเจ้าของ
- ผู้ซื้อครั้งแรกที่เปรียบเทียบบ้านสองหลังที่แตกต่างกันในราคาที่แตกต่างกันใช้เครื่องคำนวณสองครั้งเพื่อดูว่าหลังไหนมีปีคุ้มทุนที่ดีกว่า
- คู่สามีภรรยาที่ตัดสินใจระหว่างเงินดาวน์ 10% และ 20% ทำการคำนวณทั้งสองสถานการณ์เพื่อดูว่าเงินดาวน์ที่มากขึ้นเปลี่ยนปีคุ้มทุนและมูลค่าสุทธิรวมของพวกเขาอย่างไร
- คนที่ย้ายไปยังเมืองที่มีอัตราส่วนราคาต่อค่าเช่าสูงพบว่า เมื่อพิจารณาระยะเวลาที่คาดว่าจะอยู่ 5 ปี การเช่าและลงทุนส่วนต่างสร้างมูลค่าสุทธิมากกว่าการซื้อ
ประโยชน์หลัก
- แทนที่กฎง่ายๆ ทั่วไปด้วยการคำนวณที่ปรับให้เหมาะกับคุณโดยอิงจากตัวเลขจริงของคุณ
- เปิดเผยปีคุ้มทุนที่แท้จริง — จุดที่การซื้อเริ่มมีผลตอบแทนทางการเงินดีกว่าการเช่า
- คำนึงถึงต้นทุนที่มักถูกมองข้าม เช่น ภาษีทรัพย์สิน ประกัน ค่าบำรุงรักษา และต้นทุนธุรกรรม
- จำลองต้นทุนค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์โดยติดตามว่าเงินนั้นจะได้กำไรเท่าใดหากนำไปลงทุน
- ช่วยทดสอบความเครียดของการตัดสินใจโดยการปรับค่าเช่า อัตราดอกเบี้ย หรือระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่
- ให้การเปรียบเทียบมูลค่าสุทธิเป็นรายปีเพื่อให้คุณเห็นได้อย่างชัดเจนว่าช่องว่างเปลี่ยนแปลงอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป
เคล็ดลับ
- ใช้การประมาณการที่สมจริงและซื่อสัตย์เกี่ยวกับระยะเวลาที่คุณจะอยู่ — การประเมินสูงเกินไปเป็นวิธีที่พบบ่อยที่สุดที่ผู้คนโน้มน้าวตัวเองว่าการซื้อเป็นทางเลือกที่ดีกว่าทั้งที่ไม่ใช่
- เปรียบเทียบสิ่งที่เทียบเคียงกันได้: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าค่าเช่าที่คุณป้อนนั้นสำหรับบ้านที่เทียบเคียงได้จริงในด้านขนาดและทำเลกับบ้านที่คุณกำลังพิจารณาซื้อ
- รันเครื่องคำนวณอีกครั้งด้วยอัตราสินเชื่อบ้านที่แตกต่างกันสองสามอัตราหากคุณยังไม่ได้ล็อกอัตราไว้ เนื่องจากแม้แต่ความแตกต่างของอัตรา 0.5% ก็อาจเปลี่ยนปีคุ้มทุนได้อย่างเห็นได้ชัด
- จำไว้ว่าเงินดาวน์ไม่ใช่เงิน 'ที่หายไป' ในสถานการณ์การซื้อ — มันเปลี่ยนเป็นส่วนของเจ้าของในบ้าน นั่นเป็นเหตุผลที่การเปรียบเทียบติดตามมูลค่าสุทธิแทนที่จะเป็นเพียงเงินสดที่ใช้จ่ายไป
- หากผลลัพธ์ใกล้เคียงกันในทางใดทางหนึ่ง ให้ปัจจัยที่ไม่ใช่ทางการเงิน — ความมั่นคง ความยืดหยุ่น การควบคุมพื้นที่ของคุณ — เป็นตัวตัดสิน
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- เปรียบเทียบเฉพาะค่าผ่อนสินเชื่อบ้านกับค่าเช่า โดยละเลยภาษีทรัพย์สิน ประกัน และค่าบำรุงรักษา
- สมมติว่าการซื้อดีกว่าเสมอในระยะยาวโดยไม่ตรวจสอบว่าต้องใช้เวลากี่ปีจริงๆ ถึงจะคุ้มทุนในตลาดเฉพาะของคุณ
- ละเลยต้นทุนค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์ — เงินในบ้านไม่ได้สร้างผลตอบแทนการลงทุนเหมือนเงินสดที่ลงทุน
- ประเมินค่าใช้จ่ายในการขาย (ค่านายหน้า ค่าใช้จ่ายในการปิดการขาย) ต่ำเกินไปเมื่อวางแผนอยู่ระยะสั้น
- สมมติว่าค่าเช่าจะคงที่เป็นเวลาหลายปี ในขณะที่ในตลาดส่วนใหญ่ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
คำศัพท์สำคัญ
- ปีคุ้มทุน: ปีที่มูลค่าสุทธิของผู้ซื้อเกินมูลค่าสุทธิของผู้เช่าเป็นครั้งแรก โดยกำหนดเงินสดเริ่มต้นและงบประมาณรายเดือนที่ต่อเนื่องเท่ากัน
- ส่วนของเจ้าของในบ้าน: ส่วนของมูลค่าบ้านที่เป็นของเจ้าของทั้งหมด เท่ากับมูลค่าปัจจุบันของบ้านลบด้วยยอดคงเหลือสินเชื่อบ้าน
- ต้นทุนค่าเสียโอกาส: ผลตอบแทนที่นักลงทุนสละไปโดยการนำเงินไปใช้ในทางหนึ่ง (เช่น เงินดาวน์) แทนที่จะเป็นอีกทางหนึ่ง (เช่น ตลาดหุ้น)
- อัตราส่วนราคาต่อค่าเช่า: ราคาซื้อของบ้านหารด้วยค่าเช่ารายปี ใช้เพื่อประเมินว่าตลาดเอื้อต่อการซื้อหรือการเช่า
- ค่าใช้จ่ายในการปิดการขาย: ค่าธรรมเนียมครั้งเดียวที่จ่ายเมื่อซื้อบ้าน โดยทั่วไปครอบคลุมการจัดทำสินเชื่อ ประกันกรรมสิทธิ์ การประเมินราคา และต้นทุนธุรกรรมอื่นๆ
- ค่าใช้จ่ายในการขาย: ต้นทุนที่เกิดขึ้นเมื่อขายบ้าน ส่วนใหญ่เป็นค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไป 5-6% ของราคาขาย
แนวคิดที่เกี่ยวข้อง
- การผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน: ค่าผ่อนสินเชื่อบ้านรายเดือนเป็นองค์ประกอบหลักของสถานการณ์การซื้อในเครื่องคำนวณนี้ เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน ของเราแยกย่อยเงินต้น ดอกเบี้ย และการตัดจำหน่ายอย่างละเอียด
- กลยุทธ์เงินดาวน์: จำนวนเงินดาวน์ที่คุณจ่ายเปลี่ยนทั้งค่าผ่อนรายเดือนของคุณและเงินสดที่พร้อมสำหรับการลงทุน สำรวจการแลกเปลี่ยนนี้เพิ่มเติมด้วย เครื่องคำนวณสินเชื่อ ของเรา
- การสร้างความมั่งคั่งระยะยาว: การเปรียบเทียบผลตอบแทนที่ลงทุนกับการเติบโตของส่วนของเจ้าของในบ้านเป็นคำถามหลักในการสร้างความมั่งคั่ง เครื่องคำนวณมูลค่าสุทธิ ของเราช่วยติดตามภาพรวมทางการเงินทั้งหมดของคุณเมื่อเวลาผ่านไป
- ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์: หากคุณกำลังพิจารณาซื้อเป็นการลงทุนแทนที่จะเป็นที่อยู่อาศัยหลัก เครื่องคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน และ เครื่องคำนวณผลตอบแทนจากเงินสด ของเราให้มุมมองที่แตกต่างซึ่งเน้นรายได้
- เงินสำรองฉุกเฉินก่อนซื้อ: เงินดาวน์ไม่ควรมาจากการเสียสละความปลอดภัยทางการเงิน เครื่องคำนวณกองทุนฉุกเฉิน ของเราช่วยตรวจสอบว่าคุณมีเงินสำรองเพียงพอหรือไม่
ตัวอย่าง
คู่สามีภรรยากำลังตัดสินใจระหว่างการซื้อบ้านราคา 450,000 ดอลลาร์ด้วยเงินดาวน์ 20% ที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 6.5% เป็นเวลา 30 ปี หรือเช่าบ้านที่เทียบเคียงได้ในราคา 2,400 ดอลลาร์/เดือน พวกเขาวางแผนจะอยู่ 7 ปี เครื่องคำนวณแสดงค่าผ่อนสินเชื่อบ้านรายเดือนของพวกเขา (ประมาณ 2,275 ดอลลาร์ก่อนภาษี ประกัน และค่าบำรุงรักษา) ปีคุ้มทุนประมาณปีที่ 5 และหากพวกเขาอยู่ครบ 7 ปีตามแผน การซื้อจะทิ้งมูลค่าสุทธิให้พวกเขามากกว่าการเช่าอย่างมีนัยสำคัญ
การตีความผลลัพธ์
ผลลัพธ์ที่สำคัญที่สุดคือปีคุ้มทุนเมื่อเทียบกับระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่จริง หากระยะเวลาที่วางแผนไว้ของคุณเกินปีคุ้มทุนไปมาก การซื้อน่าจะเป็นทางเลือกทางการเงินที่แข็งแกร่งกว่าภายใต้สมมติฐานที่ใช้
ตัวเลขข้อได้เปรียบสุทธิบอกคุณถึงขนาดของความแตกต่าง ไม่ใช่แค่ทิศทาง ข้อได้เปรียบสุทธิที่น้อยไม่ว่าทิศทางใดหมายความว่าการตัดสินใจนั้นสูสีกัน
โปรดจำไว้ว่าแบบจำลองนี้อาศัยสมมติฐาน (อัตราภาษีทรัพย์สิน ผลตอบแทนการลงทุน อัตราการเพิ่มมูลค่า) ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยระยะยาวที่สมเหตุสมผลแต่อาจไม่ตรงกับตำแหน่งหรือระยะเวลาเฉพาะของคุณ