Was ist Umschuldungsrechner?
Eine Umschuldung hilft Ihnen zu beurteilen, ob der Ersatz Ihrer aktuellen Hypothek durch ein neues Darlehen finanziell sinnvoll ist. Indem Sie Ihre aktuelle Monatsrate mit einer möglichen neuen Rate vergleichen, sehen Sie genau, wie viel Sie jeden Monat sparen, wie lange es dauert, bis die Abschlusskosten zurückverdient sind (der Break-Even-Punkt), und wie sich die Gesamtzinsen über die Laufzeit des Darlehens verändern.
Umschuldung ist eines der wirkungsvollsten Werkzeuge für Eigenheimbesitzer, um ihre Wohnkosten zu senken. Schon eine Zinssenkung von 0,5 % spart bei einer typischen Hypothek mehrere hundert Dollar pro Monat. Allerdings fallen bei der Umschuldung Abschlusskosten an, die typischerweise zwischen 2 % und 6 % des Darlehensbetrags liegen. Dieser Rechner hilft Ihnen, das Wesentliche vom Lärm zu trennen und die echten Zahlen zu sehen – damit Sie gut informiert entscheiden können, ob eine Umschuldung für Ihre Situation die richtige ist.
Der Rechner lässt Sie außerdem angeben, wie lange Sie im Haus bleiben möchten – der wichtigste Einzelfaktor dafür, ob eine Umschuldung Geld spart. Wenn Sie vor dem Break-Even-Punkt verkaufen, machen Sie mit der Umschuldung ein Minus.
Drei Modi decken die drei Umschuldungsentscheidungen an einem Ort ab: der Vergleichsmodus für einen direkten Tausch von Zins und Laufzeit, der Auszahlungsmodus für die Aufnahme gegen Eigenkapital und der Lösemodus für den höchsten Zinssatz, der Ihr Break-Even-Ziel noch erreicht.
Wann Sie diesen Rechner verwenden
- Wenn Ihnen ein Kreditgeber einen niedrigeren Zinssatz anbietet und Sie wissen müssen, ob sich die Gebühren lohnen.
- Bevor Sie sich entscheiden, ob Sie Abschlusskosten einbeziehen oder im Voraus zahlen.
- Wenn Sie eine kürzere Laufzeit gegen die niedrigere Rate einer längeren abwägen.
- Wenn Sie eine Cash-out-Umfinanzierung prüfen und den Nettoeffekt auf Ihr Eigenkapital wissen möchten.
- Wenn sich die Zinsen bewegen und Sie entscheiden möchten, ob sich die Umschuldung Ihres bestehenden Darlehens gegenüber dem Warten lohnt.
- Wenn Sie planen, innerhalb weniger Jahre zu verkaufen und der Break-Even in dieses Fenster passen muss.
Schritte:
- Geben Sie Ihren aktuellen Darlehensstand, Zinssatz und die Restlaufzeit ein.
- Geben Sie den neuen Zinssatz und die gewünschte Laufzeit ein.
- Geben Sie die geschätzten Abschlusskosten ein.
- Optional: geben Sie an, wie lange Sie im Haus bleiben wollen.
- Überprüfen Sie Ihre monatliche Ersparnis, den Break-Even-Punkt und die Zinsersparnis.
- Nutzen Sie die Modus-Tabs für Ersparnis-, Break-Even- oder Gesamtkostenanalyse.
Formel
Monatliche Rate = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
Dabei ist P = Darlehensrestschuld, r = monatlicher Zinssatz (Jahreszins ÷ 12), n = Gesamtzahl der Zahlungen
Monatliche Ersparnis = Aktuelle Rate - Neue Rate
Break-Even-Monate aus Zahlungen = Abschlusskosten / Monatliche Ersparnis
Wahrer Break-Even = erster Monat m, in dem (C_cur - C_new) - Abschlusskosten + (B_cur - B_new) >= 0
Gesamtzinsersparnis = (Verbleibende Gesamtzinsen aktuell) - (Neue Gesamtzinsen + Abschlusskosten)
Netto über Bleibezeit = (Monatliche Ersparnis × Monate des Verbleibs) - Abschlusskosten + (Aktuelle Restschuld - Neue Restschuld)
Anwendungsfälle
- Bewertung, ob Sie Ihre Hypothek umschulden sollten
- Vergleich verschiedener Umschuldungsangebote mehrerer Kreditgeber
- Entscheidung zwischen kürzerer Laufzeit mit höheren Raten vs. weniger Gesamtzinsen
- Bestimmung, ob Rabattpunkte finanziell sinnvoll sind
- Planung, wie lange Sie im Haus bleiben müssen
- Prüfen, ob eine Cash-out-Umfinanzierung nach der höheren Restschuld noch im Vorteil bleibt
- Den höchsten neuen Zinssatz finden, der sich noch innerhalb Ihrer Zielmonate amortisiert
- Eine Umschuldung mit Vorabkosten gegen das Einbeziehen der Gebühren ins Darlehen vergleichen
Hauptvorteile
- Sofortige genaue Umschuldungsvergleichsergebnisse
- Zeit sparen mit automatisierten Break-Even-Berechnungen
- Informierte Entscheidungen mit klaren Ersparnisdaten
- Kostenlos auf jedem Gerät, keine Downloads
- Sowohl den zahlungsbasierten als auch den wahren Break-Even sehen – nicht nur den schöneren
- Drei Entscheidungen in einem Tool vergleichen: niedrigerer Zins, kürzere Laufzeit oder Auszahlung
Professionelle Tipps
- Führen Sie das Szenario zweimal durch: einmal mit Kosten im Voraus und einmal mit Einbezug ins Darlehen – der Effektivzins verrät, was günstiger ist
- Legen Sie Ihren realen Bleibezeitraum fest; jede Nettogröße auf dieser Seite hängt davon ab
- Holen Sie sich drei Kreditangebote (Loan Estimates) von verschiedenen Kreditgebern und rechnen Sie jedes im Vergleichsmodus durch
- Wenn der zahlungsbasierte Break-Even nahe an Ihrem geplanten Umzugstermin liegt, lassen Sie die Umschuldung bleiben
- Kombinieren Sie den Tilgungsplan mit dieser Analyse, um zu beobachten, wie schnell die Restschuld des neuen Darlehens unter die alte fällt
Häufige Fehler vermeiden
- Eine Umschuldung nur an der Monatsrate zu beurteilen und den längeren Tilgungsplan zu ignorieren
- Anzunehmen, dass der zahlungsbasierte Break-Even die ganze Geschichte ist, wenn die Abschlusskosten in die neue Restschuld einbezogen werden
- Vor dem Break-Even-Monat zu verkaufen oder erneut umzuschulden und so die Ersparnis in einen Nettoverlust zu verwandeln
- Den angebotenen Zinssatz statt des Effektivzins nach Vermittlungs-, Bewertungs- und Grundbuchgebühren vergleichen
- Sich für eine 30-Jahres-Laufzeit wegen der niedrigeren Rate entscheiden, obwohl das Darlehen nur wenige Jahre behalten werden soll
Wichtige Begriffe erklärt
- Break-Even-Punkt:
- der Monat, in dem die Umschuldung ihre eigenen Kosten zurückverdient hat. Dieser Rechner zeigt den zahlungsbasierten Monat und den Monat des wahren Break-Even, die sich immer dann unterscheiden, wenn sich die Laufzeit ändert.
- Effektivzins:
- der nach der Verordnung Z (Regulation Z) berechnete effektive Jahreszins nach Abzug der Vorab-Finanzierungskosten, der Angebote mit verschiedenen Gebührenstrukturen vergleichbar macht.
- Abschlusskosten:
- Vermittlungs-, Bewertungs-, Grundbuch- und Eintragungsgebühren, die bei der Abwicklung fällig sind – in der Regel 2 % bis 6 % der Restschuld.
- Cash-out-Umfinanzierung:
- ein neues Darlehen, das größer als Ihr Ablösungsbetrag ist, wobei die Differenz an Sie ausgezahlt wird – hier begrenzt auf 75 % der aktuellen Restschuld.
- Eigenkapitalverlust:
- die Tilgung, die Ihr aktueller Plan bereits erreicht hat und die der neue, längere Plan wieder aufbaut.
- Netto über den Horizont:
- Zahlungseersparnisse minus Vorabkosten plus die Restschuld-Differenz bei Ihrer geplanten Bleibezeit – die eine Zahl, die über die Umschuldung entscheidet.
- Diskontpunkt:
- bei Abschluss vorausgezahlter Zins – 1 % des Darlehensbetrags – der etwa 0,25 % auf den Sollzins bringt.
- Tilgung:
- der Plan mit konstanten Raten, der jede Zahlung in Zinsen auf die Restschuld und in Tilgung aufteilt.
Verwandte Konzepte
- Hypothekenrechner: berechnen Sie das Darlehen, das Sie haben oder in Erwägung ziehen, bevor Sie sich zur Umschuldung entscheiden.
- Amortisationsplan-Rechner: sehen Sie die monatliche Aufteilung in Tilgung und Zinsen sowohl für das alte als auch für das neue Darlehen.
- Immobilien-Erschwinglichkeitsrechner: treten Sie zur Kaufentscheidung zurück, wenn die Umschuldung Teil eines größeren Schritts ist.
- HELOC-Rechner: vergleichen Sie ein nachrangiges Darlehen mit dem Weg über die Cash-out-Umfinanzierung, um Eigenkapital zu nutzen.
- Rechner für Hypothekenpunkte: senken Sie den Zinssatz mit Punkten, statt umzuschulden, wenn Ihnen das Darlehen bereits gefällt.
- Kreditrechner: dieselbe Tilgungsmaschine für jedes Darlehen, ohne die speziellen Ansichten für Umschuldungen.
Beispiel
Sie haben eine Hypothek über 250.000 $ bei 6,5 % mit 25 Jahren Restlaufzeit, sodass die Rate 1.688,02 $ beträgt. Eine Umschuldung zu 5,5 % über 30 Jahre mit 5.000 $ Abschlusskosten senkt sie auf 1.419,47 $ – 268,55 $ Ersparnis pro Monat. Allein aus den Zahlungen amortisiert sich die Umschuldung im Monat 18,6, aufgerundet auf 19; die längere Laufzeit baut aber 12.574,08 $ Tilgung wieder auf, die das alte Darlehen bereits getilgt hatte – der wahre Break-Even liegt daher im Monat 25. Bleiben Sie 10 Jahre, beträgt der Nettovorteil 14.651,37 $: 32.226 $ Zahlungseersparnisse abzüglich der 5.000 $ Kosten und der Eigenkapital-Differenz. Die Gesamtzinsen steigen tatsächlich – das neue Darlehen zahlt 261.010,10 $ gegenüber 256.405,37 $ beim alten, ein Plus von 4.604,73 $ vor Gebühren – der Gewinn liegt also im Cashflow des Jahrzehnts, nicht in den Gesamtzinsen.
Interpretation Ihrer Ergebnisse
Arbeiten Sie von links nach rechts: Die Karte für das aktuelle Darlehen nimmt Restschuld, Zinssatz und verbleibende Jahre; die Karte für das neue Darlehen nimmt den Zinssatz und die Laufzeit, die Sie prüfen, sowie Abschlusskosten und Ihre geplante Bleibezeit. Die Voreinstellungs-Chips laden vier vollständige Szenarien – eine moderate Zinssenkung, einen starken Rückgang, eine kürzere Laufzeit und eine Auszahlung. Die Kopfzeile meldet die zentrale Kennzahl des Modus, und die Unterstatistiken zerlegen sie in Rate, Break-Even, Effektivzins und Eigenkapitalkosten. Die Break-Even-Unterstatistik ist der zahlungsbasierte Monat; die Schritt-für-Schritt-Lösung darunter zeigt daneben den Monat des wahren Break-Even – diesem ist zu vertrauen, wann immer sich die Laufzeit ändert. Der Auszahlungsmodus ersetzt die Kopfzeile durch den Barbetrag in der Hand; der Lösemodus fragt nach einem Ziel-Break-Even und antwortet mit dem höchsten Zinssatz, der ihn noch erreicht. Jede Tabelle und jedes Diagramm trägt dieselben Zahlen wie die Kopfzeile, sodass jede Ansicht für einen Screenshot taugt.