Immobilieninvestition

Rechner für Hypothekenpunkte

Kostenloser Rechner für Hypothekenpunkte: bewerten Sie jede Punktestufe, sehen Sie die monatliche Ersparnis, den Break-even, den effektiven APR und Ihr Netto beim Ausstieg.

Hat Ihnen dieser Rechner geholfen?

Was ist Rechner für Hypothekenpunkte?

Ein Rabattpunkt ist vorausgezahlte Verzinsung. Sie übergeben bei der Beurkundung Bargeld an den Darlehensgeber und dafür sinkt der Sollzins Ihrer Hypothek. Ein Punkt kostet ein Prozent des Darlehensbetrags und nimmt bei den meisten konventionellen Angeboten ein Viertelprozent vom Zins. Im hier voreingestellten Beispiel — ein Kauf über 400,000 mit 40,000 Eigenkapital, also ein Darlehen über 360,000 zu 6.75 Prozent — kostet ein Punkt 3,600 und senkt den Zins auf 6.50 Prozent, wodurch die Rate von 2,334.95 auf 2,275.44 im Monat fällt. Diese Ersparnis ist real, aber sie kommt langsam: 59.51 im Monat, sodass die Gebühr erst um Monat 61 herum wieder eingespielt ist. Punkte sind damit eine Wette darauf, wie lange Sie das Darlehen behalten. Verkaufen, umschulden oder tilgen Sie vor dem Break-even, haben Sie die Gebühr verschenkt. Bleiben Sie deutlich darüber, ist jeder Monat nach dem Break-even reiner Gewinn aus dem niedrigeren Zins. Dieser Rechner kalkuliert jede Stufe von null bis zu Ihrer gewählten Zahl, löst für jede den wahren Regulation-Z-APR, weist die Netto-Cash-Position genau im Monat Ihres geplanten Ausstiegs aus und zeigt, wie sich die gesamte Antwort verschiebt, wenn sich Ihre Haltezeit ändert.

Wann Sie diesen Rechner verwenden

  • Wenn ein Angebotsblatt Optionen für ein, zwei und drei Punkte vor Ihnen liegt und niemand gesagt hat, welche davon tatsächlich trägt.
  • Wenn Sie innerhalb von fünf bis sieben Jahren verkaufen oder umschulden wollen und wissen müssen, ob sich die Gebühr vor Ihrem Weg zurückzahlt.
  • Wenn zwei Darlehensgeber denselben Sollzins mit unterschiedlichen Punktekosten anbieten und Sie eine einzige vergleichbare Zahl statt zweier Marketingzahlen wollen.
  • Wenn Sie bei der Beurkundung extra Cash haben und Punkte gegen eine höhere Eigenkapitalzahlung abwägen und den Tausch in Monaten ausgedrückt haben wollen.
  • Wenn Sie den wahren Regulation-Z-APR für jede Stufe wollen, weil der beworbene Zins allein verschleiert, was vorausgezahlte Verzinsung mit den Kosten des Darlehens anstellt.
  • Wenn Sie kurz vor einer Verhandlung stehen und den Break-even-Monat als Hebel wollen, denn er zeigt, wie lange der Darlehensgeber wartet, bis sich die Gebühr selbst trägt.

Schritte:

  1. Legen Sie Preis und Eigenkapital fest. Die Differenz ist der Darlehensbetrag, und jede Punkte-Gebühr in diesem Rechner wird als Prozentsatz dieses Betrags berechnet, nicht als Prozentsatz des Kaufpreises.
  2. Geben Sie den Sollzins an, den Ihr Darlehensgeber vor Punkten angeboten hat, und wählen Sie, wie viele Punktestufen bewertet werden sollen. Null bis drei decken fast jedes Angebotsblatt ab, und der Rechner ergänzt eine Zeile je Stufe.
  3. Stellen Sie die Preisgestaltung ein: wie viel jeder Punkt den Zins senkt und was jeder Punkt als Anteil am Darlehen kostet. Ein Prozent für einen Punkt bei einer Zinsminderung von einem Viertelprozent ist der Markstandard, aber beide Werte sind verhandelbar und editierbar.
  4. Geben Sie Ihre ehrliche Haltezeit in Monaten an — den Monat, in dem Sie verkaufen, umschulden oder tilgen würden. Das ist die einzige Eingabe, die entscheidet, ob Punkte klug oder teuer sind, also nehmen Sie das Datum aus Ihrem Kalender und nicht die 30-Jahres-Laufzeit aus dem Vertrag.
  5. Lesen Sie die Kernaussage: zu kaufende Punkte, monatliche Ersparnis, Break-even-Monat und effektiver APR. Die Urteilszeile darunter beschreibt die Cash-Position in einfacher Sprache für die von Ihnen eingegebene Haltezeit.
  6. Öffnen Sie die Vergleichstabelle, um jede Stufe nebeneinander nach Zins, Rate, Ersparnis, Gebühr, Break-even, effektivem APR und Netto-Gewinn zu sehen, und wechseln Sie dann ins Diagramm, um die Form des Trades zu erkennen.
  7. Wechseln Sie in den Break-even-Modus für das Raster, das jede Punktestufe gegen zwölf, vierundzwanzig, vierunddreißig, sechzig, einhundertzwanzig, einhundertachtzig und dreihundertsechzig Monate Besitzzeit prüft.
  8. Schließen Sie im APR-Modus ab, wenn Sie Angebote vergleichen statt zu entscheiden. Er isoliert den Sollzins, den Zins, den Sie tatsächlich erhalten, die Gebühr und die Lücke zwischen beiden.

Formel

Darlehen: L = P - D Zins: r(n) = max(0, r0 - n * dr) Rate: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years Punktegebühr: C = L * (p / 100) * n Ersparnis: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate Break-even:B = ceil(C / S) Netto bei k: Net(k) = S * k - C APR: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12

Anwendungsfälle

  • Ihr Darlehensgeber hat Ihnen ein Angebotsblatt mit Optionen für ein, zwei und drei Punkte vorgelegt, und Sie müssen wissen, welche davon über die Jahre, in denen Sie bleiben wollen, tatsächlich etwas trägt.
  • Sie stehen drei bis fünf Jahre vor einer wahrscheinlichen Umschuldung oder einem Umzug und wollen prüfen, ob die niedrigere Rate die Gebühr vor Ihrem Weg einholt.
  • Zwei Darlehensgeber bieten denselben Sollzins an, aber unterschiedliche Punktekosten, und Sie wollen eine einzige vergleichbare Zahl statt zweier Marketingzahlen.
  • Sie haben bei der Beurkundung überschüssiges Cash und wählen zwischen Punkten und einer höheren Eigenkapitalzahlung — und Sie wollen den Tausch in Monaten bemessen statt behauptet.
  • Sie wollen den wahren Regulation-Z-APR für jede Punktestufe, weil der beworbene Zins allein verschleiert, was vorausgezahlte Verzinsung mit den wahren Kosten des Darlehens anstellt.
  • Sie verhandeln und brauchen den Break-even-Monat als Hebel: Wenn Sie wissen, wie lange der Darlehensgeber warten muss, bis die Gebühr wieder eingespielt ist, kennen Sie Ihren Verhandlungsspielraum.

Hauptvorteile

  • Bewertet jede Punktestufe von null bis zu Ihrer Obergrenze statt nur der Option im Angebotsblatt, sodass der Vergleich immer gegen das Nicht-Kaufen von Punkten antritt.
  • Löst für jede Stufe den wahren Regulation-Z-APR aus dem tatsächlichen Cashflow und dem Finanzierungsbetrag — die einzige Kennzahl, die ein punktelastiges Angebot mit einem sauberen vergleichbar macht.
  • Weist den Break-even als ganzen Monat aus und misst ihn dann direkt gegen Ihre eingegebene Haltezeit, statt Sie eine Gebühr und eine Rate im Kopf vergleichen zu lassen.
  • Trennt die drei Entscheidungen, die sich sonst vermischen: wie viel zu leihen, wie viele Punkte zu kaufen und wie lange Sie das Darlehen behalten — jede mit eigener Eingabe und eigener sichtbarer Wirkung.
  • Durchläuft auf einmal das volle Raster der Punktestufen gegen sieben verschiedene Horizonte, sodass Sie den ganzen Trade sehen, bevor Sie sich festlegen, statt die Rechnung für jeden Versuch neu zu starten.
  • Lässt die Preisgestaltung editierbar. Zinsminderung je Punkt und Kosten je Punkt sind beide Eingaben, sodass ein Angebot, das die Konvention von einem Punkt je Viertelprozent bricht, exakt wie angeboten eingegeben werden kann.

Professionelle Tipps

  • Tragen Sie die Haltezeit aus Ihrem Kalender ein, nicht aus dem Vertrag. Der häufigste Fehler in dieser Entscheidung ist die Antwort mit der 30-Jahres-Laufzeit, wenn der reale Plan näher bei fünf Jahren liegt.
  • Spielen Sie vor der Annahme eines Angebots mit der Zinsminderung je Punkt. Manche Programme zahlen für einen Punkt weniger als ein Viertelprozent, und bei einem Achtel verliert dieselbe Gebühr auf fast jedem Horizont ihren Reiz.
  • Lesen Sie zuerst den Break-even, dann die Rate. Die Rate sagt, was Sie jeden Monat spüren; der Break-even sagt, ob die Gebühr jemals zu Ihnen zurückkommt.
  • Nutzen Sie das Raster im Break-even-Modus, um die Entscheidung gegen einen Ausstieg nach 36 und nach 60 Monaten zu stressen. Wenn die Antwort nur bei 180 Monaten funktioniert, bezahlen Sie eine Haltezeit, die Sie womöglich nicht haben.
  • Kalkulieren Sie die Option ohne Punkte explizit. Die Null-Zeile ist die ehrliche Basis, und gegen sie richtet sich Ihre Entscheidung tatsächlich — nicht gegen die anderen Punktestufen.
  • Prüfen Sie den APR-Modus, wenn zwei Darlehensgeber denselben Sollzins anbieten. Nur dort werden Punkte-Gebühr und Zinsminderung zu einer vergleichbaren Zahl zusammengefasst.

Häufige Fehler vermeiden

  • Punkte nur nach der Rate zu beurteilen. Auf der Voreinstellung senken zwei Punkte die Rate um 118.37 im Monat und kosten trotzdem 7,200 im Voraus — eine Ratenverbesserung, die großzügig wirkt, und eine Gebühr, die erst im Monat 61 zurückzuzahlen beginnt.
  • Von der 30-Jahres-Laufzeit als Haltezeit ausgehen. Der Vertrag läuft 360 Monate, Ihr Plan aber möglicherweise nur 36 oder 60. Punkte werden an Ihrem Ausstieg gemessen, und ein Break-even im Monat 61 innerhalb einer Haltezeit von 36 Monaten ist ein garantiertes Minus.
  • Punktekosten zwischen Darlehensgebern vergleichen, ohne die Zinsminderung zu normalisieren. Wenn einer ein Punkt für ein Viertelprozent verlangt und ein anderer ein Punkt für ein Achtel, sind die Punktpreise überhaupt nicht vergleichbar.
  • Punkte mit Geld kaufen, das ins Eigenkapital gehört hätte. Jede 1,000, die Sie zum Eigenkapital hinzufügen, verkleinert das Darlehen und damit die Gebührenbasis für jede Stufe, die Sie in Betracht gezogen haben.
  • Zu vergessen, dass bar bezahlte Punkte Kapital sind, das Sie nicht früh zurückholen können. Auf der Voreinstellung „Verkauf in 3 Jahren“ ist die Gebühr beim Ausstieg noch offen, und das Cash wäre für den Umzug besser aufgehoben gewesen.
  • Den effektiven APR als den Zins lesen, den Sie jeden Monat zahlen. Der APR ist eine Kennzahl für das gesamte Darlehen, die die Punkte einschließt; Ihre monatliche Rate wird mit dem ermäßigten Sollzins berechnet — beide sollen sich unterscheiden.

Wichtige Begriffe erklärt

Rabattpunkt:
vorausgezahlte Verzinsung, die bei der Beurkundung gezahlt wird, um den Sollzins dauerhaft zu senken. Ein Punkt entspricht einem Prozent des Darlehensbetrags.
Sollzins:
der Vertragszinssatz, zu dem sich Ihre Hypothek amortisiert, bevor Punkte gekauft werden. Auch Kuponzins genannt.
Effektiver APR:
der effektive Jahreszins nach Regulation Z, berechnet aus dem Finanzierungsbetrag nach der Punkte-Gebühr und dem vollen Zahlungsstrom. Er ist die Kennzahl, die Angebote mit unterschiedlichen Punkten vergleichbar macht.
Break-even-Monat:
der erste ganze Monat, in dem die kumulierte Ersparnis aus der niedrigeren Rate die Vorabkosten der Punkte übersteigt.
Finanzierungsbetrag:
das Darlehenskapital abzüglich vorausgezahlter Finanzierungskosten wie Punkten — die Basis, auf die der effektive APR berechnet wird.
Zinsminderung je Punkt:
wie viel ein Punkt vom Sollzins entfernt, normalerweise ein Viertelprozent, festgelegt durch die eigene Preisliste des Darlehensgebers.
Netto-Gewinn bei Ihrer Haltezeit:
die bis zu Ihrem Ausstiegsmonat kumulierte Gesamtersparnis abzüglich der Punkte-Kosten. Ein negativer Wert bedeutet, dass die Punkte auf diesem Horizont Geld gekostet haben.
Haltezeit:
die Anzahl der Monate, in denen Sie das Darlehen vor dem Verkauf, der Umschuldung oder der Tilgung behalten — der Horizont, an dem jede Aussage dieses Rechners gemessen wird.

Verwandte Konzepte

  • Hypothekenrechner: Rechnen Sie die vollständige Tilgung für jeden angebotenen Zins durch und sehen Sie die Kapital- und Zinsaufteilung Monat für Monat.
  • Amortisationsrechner: Drucken Sie den vollständigen Tilgungsplan aus, um zu sehen, wie viel der frühen Rate an Zinsen entgeht, bevor Sie sich auf Punkte festlegen.
  • Darlehensvergleichsrechner: Stellen Sie zwei oder drei vollständige Angebote nebeneinander und rangieren Sie sie nach Gesamtkosten statt nach dem beworbenen Zins.
  • Kaufnebenkostenrechner: Erfassen Sie alles Weitere, was bei der Beurkundung fällig ist, um zu sehen, was nach den Kaufnebenkosten für Punkte übrig bleibt.
  • Umschuldungsrechner: Prüfen Sie, ob ein neues Darlehen mit niedrigerem Zins besser ist als zu bleiben und Punkte auf dem bestehenden zu kaufen.
  • Schuldendienstgrad-Rechner: Prüfen Sie, ob die Rate nach Punkten noch die Puffer lässt, die Ihr Darlehensgeber verlangt.

Beispiel

Starten Sie mit der Voreinstellung Standard: ein Haus für 400,000, 40,000 Eigenkapital, ein Darlehen über 360,000 zu 6.75 Prozent über 30 Jahre, geplant mit einer Behaltedauer von 120 Monaten. Die Ausgangsrate beträgt 2,334.95 im Monat. Ein Punkt kostet 3,600 und senkt den Zins auf 6.50 Prozent. Die Rate fällt auf 2,275.44, Sie sparen also 59.51 im Monat. 3,600 geteilt durch 59.51 ergibt 60.5, aufgerundet ein Break-even im Monat 61. Bis zu Ihrem geplanten Ausstieg im Monat 120 haben Sie 7,141 Ersparnis gegenüber der Gebühr von 3,600 gesammelt und liegen damit 3,541 im Plus. Zwei Punkte kosten 7,200 und senken den Zins auf 6.25 Prozent. Die Rate fällt auf 2,216.58, eine Ersparnis von 118.37 im Monat. Der Break-even liegt wieder im Monat 61, weil sich Gebühr und Ersparnis im gleichen Verhältnis zur Punktzahl skalieren, aber die Position ist doppelt so groß: 14,204 Ersparnis bei 7,200 bezahlt, also 7,004 netto im Monat 120. Bei diesen Zahlen sind zwei Punkte die Antwort, die der Rechner wählt. Wechseln Sie jetzt zur Voreinstellung „Verkauf in 3 Jahren“, die die Haltezeit auf 36 Monate kürzt. Der Break-even bleibt bei 61 Monaten, sodass sich nichts in Ihrem Horizont zurückzahlt: ein Punkt lässt Sie beim Ausstieg 1,458 im Minus, zwei Punkte 2,939 im Minus. Gleiches Darlehen, gleiche Preisgestaltung, gegensätzliche Antwort — die Haltezeit entscheidet.

Interpretation Ihrer Ergebnisse

Lesen Sie die Ergebnisse in dieser Reihenfolge. Beginnen Sie mit den zu kaufenden Punkten und der Urteilszeile: Sie beschreibt die Cash-Position bei Ihrem Ausstieg in einfacher Sprache und nennt die Haltezeit, gemessen an der sie ermittelt wurde. Steht dort „verzichten“, ist die Analyse im Wesentlichen erledigt. Danach der Break-even-Monat. Vergleichen Sie ihn mit Ihrer Haltezeit, nicht mit der Darlehenslaufzeit. Ein Break-even bei 61 Monaten innerhalb einer Haltezeit von 120 Monaten ist eine komfortable Marge; dieselben 61 Monate gegenüber einer Haltezeit von 36 Monaten sind ein Verlust. Die Lücke zwischen diesen beiden Zahlen ist Ihre Sicherheitsmarge. Dann die Kosten und die monatliche Ersparnis. Das Verhältnis dieser beiden ist der Break-even, und es lohnt sich, ihn per Auge zu prüfen: 7,200 geteilt durch 118.37 ergibt etwa 61, und genau das meldet der Rechner. Der effektive APR ist wichtig, wenn Sie Darlehensgeber vergleichen statt selbst zu entscheiden. Ein APR unter dem Sollzins bedeutet, dass sich die Punkte auf Gesamtdarlehenssicht gelohnt haben; ein APR darüber bedeutet, dass die Gebühr über die gesamte Laufzeit mehr wog als die Zinsminderung. Zum Schluss wechseln Sie in den Break-even-Modus und lesen das Raster über die Spalten hinweg. Der Monat, in dem eine Zeile von rot nach grün kippt, ist der exakte Horizont, ab dem diese Punktestufe Ihnen zu zahlen beginnt — und er zeigt Ihnen sofort, wie empfindlich die Entscheidung auf ein frühes Gehen reagiert.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Rabattpunkt bei einer Hypothek?
Ein Rabattpunkt ist vorausgezahlte Verzinsung, die Sie dem Darlehensgeber bei der Beurkundung zahlen, um den Sollzins herunterzukaufen. Ein Punkt kostet ein Prozent des Darlehensbetrags und nimmt bei den meisten konventionellen Angeboten ein Viertelprozent vom Zins. Im Standardbeispiel dieses Rechners beträgt das Darlehen 360,000, ein Punkt kostet also 3,600 und senkt 6.75 Prozent auf 6.50 Prozent, wodurch die Rate von 2,334.95 auf 2,275.44 im Monat fällt. Die Gebühr ist bar neben Ihrem Eigenkapital fällig und nicht erstattungsfähig — deshalb entscheidet die Länge Ihrer Haltezeit, ob der Kauf von Punkte eine gute oder eine teure Idee war.
Wie viele Hypothekenpunkte sollte ich kaufen?
Kaufen Sie die Stufe, die Ihre Netto-Position in dem Monat maximiert, in dem Sie tatsächlich gehen — genau das wählt dieser Rechner für Sie. Im Standardbeispiel erreichen ein Punkt und zwei Punkte beide den Break-even im Monat 61; bei einer Haltezeit von 120 Monaten gewinnt die Option mit zwei Punkten mit 7,004 netto gegenüber 3,541 bei einem Punkt. Ändern Sie die Haltezeit auf 36 Monate, fällt die richtige Antwort auf null Punkte, weil nichts die Gebühr in diesem Horizont zurückholt. Es gibt keine universell richtige Zahl: Die Punktzahl, die für eine Haltezeit von zehn Jahren optimal ist, kann bei identischem Darlehen für drei Jahre ein garantiertes Minus sein.
Senken Hypothekenpunkte meine monatliche Rate?
Ja, sofort. Jeder gekaufte Punkt senkt den Sollzins, und ein niedrigerer Sollzins tilgt dasselbe Kapital über dieselbe Laufzeit mit einer niedrigeren Monatsrate. Auf dem Standarddarlehen von 360,000 fällt die Rate von 2,334.95 bei 6.75 Prozent auf 2,275.44 bei 6.50 Prozent mit einem Punkt und auf 2,216.58 bei 6.25 Prozent mit zwei Punkten — Ersparnisse von 59.51 und 118.37 im Monat. Entscheidend ist, dass diese Ersparnis am ersten Tag beginnt, während die Gebühr am ersten Tag vollständig fällig ist; die Ratenreduktion allein verrät Ihnen also nie, ob das Geschäft gut war. Sie brauchen zusätzlich die Gebühr, den Break-even-Monat und Ihre erwartete Haltezeit, bevor die Ratenzahl irgendetwas bedeutet.
Wie lange dauert es, bis sich Punkte selbst bezahlt machen?
Der Break-even ist die Vorabkosten der Punkte geteilt durch die monatliche Ersparnis, aufgerundet auf einen ganzen Monat. Im Standardbeispiel kostet ein Punkt 3,600 und spart 59.51 im Monat; 3,600 geteilt durch 59.51 ergibt 60.5, der Break-even liegt also im Monat 61. Zwei Punkte kosten 7,200 und sparen 118.37 im Monat, was 60.8 und denselben Monat 61 ergibt, weil Gebühr und Ersparnis mit steigender Punktzahl gemeinsam skalieren. Auf der Voreinstellung „Hoher Zins 7.25 Prozent“ skalieren Gebühr und Ersparnis anders und der Break-even strafft sich auf den Monat 60. Alles darunter bedeutet, dass die Punkte bei Ihrem Ausstieg noch offen sind.
Lohnt sich der Kauf von Punkten, wenn ich früh verkaufe oder umschulde?
Nur wenn Sie über den Break-even hinaus bleiben, und der Rechner misst das direkt. Auf der Voreinstellung „Verkauf in 3 Jahren“ beträgt die Haltezeit 36 Monate gegenüber einem Break-even von 61 Monaten; ein Punkt endet beim Ausstieg mit 1,458 im Minus, zwei Punkte mit 2,939. Die Zinsminderung war real und die monatliche Ersparnis auch, aber Sie waren im Darlehen nicht lange genug, um genug davon einzusammeln, um die Gebühr zu decken. Deshalb ist der Break-even und nicht die Ratenreduktion die Zahl, die Sie vor einer Zusage prüfen müssen, und deshalb spricht eine kürzere erwartete Haltezeit meist dafür, das Cash zu behalten.
Was ist der Unterschied zwischen Rabattpunkten und Bearbeitungsgebühren?
Rabattpunkte kaufen Ihren Zins herunter: Je mehr Sie zahlen, desto niedriger der Sollzins, sodass sich das Geld über Zeit über eine kleinere Rate bei Ihnen zurückzahlt. Eine Bearbeitungsgebühr ist einfach die Rechnung des Darlehensgebers für die Kreditaufnahme und kauft Ihnen gar nichts — Ihr Zins ist gleich, ob Sie sie zahlen oder nicht. Beide sind vorausgezahlte Finanzierungskosten nach Regulation Z und beide reduzieren den Finanzierungsbetrag, aus dem der effektive APR berechnet wird; deshalb erscheinen sie in dieser Rechnung identisch. Der Unterschied zählt bei Verhandlungen: Sie können das eine gegen das andere tauschen, aber nur der Rabattpunkt trägt eine Rückzahlung mit sich.
Wie wird der effektive APR berechnet, wenn ich Punkte zahle?
Regulation Z definiert ihn als den Zins, der den Finanzierungsbetrag gleich dem Barwert des Zahlungsstroms macht. Der Finanzierungsbetrag ist Ihr Darlehenskapital abzüglich der Punkte-Gebühr; zwei Punkte auf einem Darlehen von 360,000 lassen also 352,800 Finanzierungsbetrag übrig, während die Rate weiterhin auf den vollen 360,000 zum ermäßigten Zins berechnet wird. Den Zins zu lösen, der diese beiden Zahlen versöhnt, und das Monatsergebnis mit zwölf zu multiplizieren, ergibt den APR. Im Standardbeispiel sind das 6.60 Prozent bei einem Punkt und 6.44 Prozent bei zwei — beide unter dem Sollzins von 6.75 Prozent, was Ihnen sagt, dass die Zinsminderung über die gesamte Laufzeit mehr wert war als die Gebühr.
Nehmen Punkte immer ein Viertelprozent vom Zins?
Nicht zwingend. Ein Viertelprozent je Punkt ist die üblichste Konvention bei konventionellen Regelkonform-Darlehen, doch die Skala wird vom Darlehensgeber festgelegt und variiert nach Programm, Darlehensklasse, Bonität und der Form der Preisliste an diesem Tag. Manche Preislisten zahlen ein Achtel, manche drei Achtel, und bei größeren Darlehenssummen oder Jumbo-Programmen ist die Kurve oft nicht linear. Deshalb macht dieser Rechner die Zinsminderung je Punkt zur Eingabe statt zur Konstante. Geben Sie den Wert ein, den Ihr Darlehensgeber tatsächlich angeboten hat, und die gesamte Analyse — Rate, Ersparnis, Break-even, APR und Netto-Position — wird gegen Ihre echte Preisgestaltung neu berechnet statt gegen einen Marktdurchschnitt.
Soll ich das Geld in Punkte oder in eine höhere Eigenkapitalzahlung stecken?
Sie lösen verschiedene Probleme, und der Rechner hilft Ihnen, sie zu trennen. Punkte senken den Zins auf alles, was Sie leihen, sodass der Nutzen mit der Darlehensgröße skaliert und nach einem Plan zurückzahlt. Eine höhere Eigenkapitalzahlung senkt das Darlehen selbst, wodurch die Rate fällt, die Hypothekenversicherung entfällt oder sinkt und die Basis kleiner wird, auf die jede Punkte-Gebühr berechnet wird. Der ehrliche Test ist die Zeit: Wenn Sie vor dem Break-even-Monat verkaufen, bringen Punkte nichts zurück, und das Eigenkapital — das sofort Wert schafft, sobald Sie mehr vom Haus besitzen — ist die sicherere Verwendung des Cash. Über den Break-even hinaus kippt der Tausch in die andere Richtung, weil die Zinsminderung in jedem Monat Ihres Bleibens weiter für Sie arbeitet.
Kann ich Punkte in das Darlehen finanzieren, statt bar zu zahlen?
In der Regel nicht, und der Grund ist strukturell. Rabattpunkte sind per Definition vorausgezahlte Verzinsung — die Ermäßigung existiert nur, weil Sie das Geld im Voraus gezahlt haben. Die Gebühr zu finanzieren hieße, den Betrag zu leihen, den Sie bar zahlen sollten, was Ihr Kapital erhöht, Ihre Rate erhöht und die Zinsreduktion, die Sie kauften, weitgehend zunichtemacht. Bearbeitungsgebühren können manchmal finanziert oder ins Darlehen eingelegt werden, und manche Programme erlauben ein Darlehensgeberguthaben statt Punkten — das sind aber andere Instrumente mit anderer Logik. Wenn Sie bei der Beurkundung kein Cash haben, ist die praktische Alternative meist, den höheren Sollzins zu nehmen, statt eine finanzierte Ermäßigung zu erfinden.
Woran erkenne ich, ob die Punkte-Preisgestaltung meines Darlehensgebers fair ist?
Bitten Sie um die Preisliste oder den Preis für mehrere Stufen — null, ein, zwei und drei Punkte —, statt ein einziges angebotenes Paar hinzunehmen. Prüfen Sie dann zwei Dinge. Erstens, ob die Zinsminderung je Punkt nahe der Konvention von einem Viertelprozent liegt; ein Darlehensgeber, der nur ein Achtel je Punkt zahlt, berechnet Ihnen für dieselbe Ermäßigung das Doppelte. Zweitens, ob der implizite Kosten je Punkt nahe einem Prozent des Darlehens liegt, denn ein darüber liegender Punkt ist teurer als der Markstandard. Tragen Sie beide echten Werte hier ins Preispanel ein, und der Break-even-Monat wird Ihnen sofort sagen, ob das Angebot großzügig, durchschnittlich oder anfechtbar ist.

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