Apakah Kalkulator Pembiayaan Semula?
Kalkulator pembiayaan semula membantu anda menentukan sama ada menggantikan gadai janji semasa dengan pinjaman baru masuk akal dari segi kewangan. Dengan membandingkan bayaran bulanan semasa anda dengan bayaran baru yang berpotensi, anda dapat melihat dengan tepat berapa yang dapat anda jimatkan setiap bulan, berapa lama masa untuk memulihkan kos penutupan (titik pulang modal), dan jumlah penjimatan faedah sepanjang tempoh pinjaman.
Pembiayaan semula ialah salah satu alat paling berkuasa yang dimiliki pemilik rumah untuk mengurangkan kos perumahan mereka. Walaupun penurunan kadar sebanyak 0.5% boleh menjimatkan ratusan dolar setiap bulan bagi gadai janji biasa. Namun, pembiayaan semula datang bersama kos penutupan yang biasanya berjumlah 2% hingga 6% daripada jumlah pinjaman. Kalkulator ini membantu anda menapis hujah dan melihat angka sebenar - supaya anda boleh membuat keputusan termaklumat sama ada pembiayaan semula sesuai untuk situasi anda.
Kalkulator ini juga membolehkan anda menetapkan berapa lama anda merancang untuk tinggal di rumah, yang merupakan faktor paling penting dalam menentukan sama ada pembiayaan semula menjimatkan wang anda. Jika anda menjual sebelum mencapai titik pulang modal, anda akan rugi pada pembiayaan semula itu.
Tiga mode merangkumi tiga keputusan pembiayaan semula dalam satu tempat: mode Bandingkan untuk pertukaran kadar dan tempoh yang mudah, mode Tunai Keluar untuk meminjam ke atas ekuiti, dan mode Kira untuk mencari kadar tertinggi yang masih memenuhi sasaran pulang modal anda.
Bila Menggunakan Kalkulator Ini
- Apabila pemberi pinjaman menawarkan kadar lebih rendah dan anda perlu mengetahui sama ada yuran itu berbaloi.
- Sebelum memilih antara menggabungkan kos penutupan dan membayarnya di awal.
- Apabila anda menimbang tempoh lebih pendek berbanding bayaran lebih rendah bagi tempoh yang lebih panjang.
- Jika anda sedang mempertimbangkan pembiayaan semula tunai keluar dan mahu melihat kesan bersih terhadap ekuiti anda.
- Apabila kadar berubah, untuk memutuskan sama ada membiayai semula pinjaman sedia ada lebih baik daripada menunggu.
- Apabila anda merancang menjual dalam beberapa tahun dan perlu pulang modal berlaku dalam tempoh itu.
Langkah:
- Masukkan baki pinjaman, kadar faedah dan tempoh berbaki.
- Masukkan kadar dan tempoh baru.
- Masukkan anggaran kos penutupan.
- Pilihan: masukkan tempoh tinggal.
- Semak penjimatan bulanan dan titik pulang modal.
- Gunakan tab untuk analisis.
Rumus
Bayaran Bulanan = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
Di mana P = baki pinjaman, r = kadar faedah bulanan (kadar tahunan ÷ 12), n = jumlah bayaran
Penjimatan Bulanan = Bayaran Semasa - Bayaran Baru
Bulan Pulang Modal Bayaran = Kos Penutupan / Penjimatan Bulanan
Pulang Modal Sebenar = bulan pertama m di mana (C_cur - C_new) - Kos Penutupan + (B_cur - B_new) >= 0
Jumlah Penjimatan Faedah = (Jumlah Faedah Berbaki Semasa) - (Jumlah Faedah Baru + Kos Penutupan)
Bersih pada Jangka = (Penjimatan Bulanan × Bulan Anda Tinggal) - Kos Penutupan + (Baki Semasa - Baki Baru)
Kes Penggunaan
- Menilai pembiayaan semula gadai janji
- Bandingkan pelbagai tawaran dari beberapa pemberi pinjaman
- Putuskan antara tempoh pendek vs. kurang faedah
- Tentukan sama ada membayar mata berbaloi
- Rancang tempoh tinggal untuk manfaat
- Menyemak sama ada pembiayaan semula tunai keluar menguntungkan anda selepas baki yang lebih besar
- Mencari kadar baru tertinggi yang masih pulang modal dalam bulan sasaran anda
- Membandingkan pembiayaan semula yang dibayar di awal dengan menggabungkan yuran ke dalam pinjaman
Faedah Utama
- Hasil perbandingan tepat serta-merta
- Jimat masa dengan pengiraan automatik
- Keputusan bermaklumat dengan data jelas
- Percuma pada mana-mana peranti
- Lihat kedua-dua pulang modal bayaran dan pulang modal amortisasi, bukan hanya yang kelihatan menguntungkan
- Bandingkan tiga keputusan dalam satu alat: kadar lebih rendah, tempoh lebih pendek, atau pengeluaran tunai
Tips Pro
- Jalankan senario dua kali: sekali dengan kos dibayar di awal dan sekali digabungkan ke dalam pinjaman - APR sebenar memberitahu anda yang mana lebih murah
- Tetapkan jangka tinggal anda yang sebenar; setiap angka bersih pada halaman ini bergantung padanya
- Dapatkan tiga Penilaian Pinjaman daripada pemberi pinjaman berbeza dan masukkan setiap satu ke dalam Mod Bandingkan
- Jika pulang modal bayaran hampir dengan tarikh pindah dirancang, anggap pembiayaan semula ini tidak wajar
- Gabungkan jadual amortisasi dengan analisis ini untuk melihat seberapa pantas baki pinjaman baru jatuh di bawah pinjaman lama
Kesilapan Biasa
- Menilai pembiayaan semula hanya berdasarkan bayaran bulanan dan mengabaikan jadual amortisasi yang lebih panjang
- Menganggap pulang modal bayaran sudah memadai apabila kos penutupan digabungkan ke dalam baki baru
- Menjual atau membiayai semula sebelum bulan pulang modal dan menjadikan penjimatan itu sebagai kerugian bersih
- Membandingkan kadar yang dipetik berbanding APR sebenar selepas yuran permulaan, penilaian dan hak milik
- Memilih tempoh 30 tahun untuk bayaran lebih rendah sedangkan rancangan hanya mengekalkan pinjaman beberapa tahun sahaja
Istilah Utama
- Titik pulang modal:
- bulan di mana pembiayaan semula telah memulihkan kosnya sendiri. Kalkulator ini menunjukkan bulan berasaskan bayaran dan bulan amortisasi, yang berbeza setiap kali tempoh berubah.
- APR Sebenar:
- kadar peratusan tahunan Peraturan Z yang dikira selepas caj kewangan di awal, menjadikan tawaran dengan struktur yuran berbeza boleh dibandingkan.
- Kos penutupan:
- yuran permulaan, penilaian, hak milik dan pendaftaran yang perlu dibayar semasa penyelesaian - biasanya 2% hingga 6% daripada baki.
- Pembiayaan semula tunai keluar:
- pinjaman baru yang lebih besar daripada baki pelunasan anda, dengan bezaannya dibayar kepada anda secara tunai, dihadkan di sini pada 75% daripada baki semasa.
- Erosi ekuiti:
- pokok yang sudah dilunaskan oleh jadual semasa anda yang dibina semula oleh jadual baru yang lebih panjang.
- Bersih pada jangka tinggal:
- penjimatan bayaran tolak kos di awal tambah perbezaan baki pada tempoh tinggal anda - angka tunggal yang menentukan pembiayaan semula.
- Mata potongan:
- faedah prabayar semasa penutupan - 1% daripada jumlah pinjaman - yang mengurangkan kira-kira 0.25% daripada kadar nota.
- Amortisasi:
- jadual bayaran tetap yang membahagikan setiap bayaran kepada faedah ke atas baki dan pengurangan pokok.
Konsep Berkaitan
- Kalkulator Gadai Janji: kira bayaran pinjaman yang anda ada atau yang sedang dipertimbangkan sebelum anda membuat keputusan untuk membiayai semula.
- Kalkulator Jadual Amortisasi: lihat pembahagian pokok dan faedah bulan demi bulan bagi pinjaman lama dan pinjaman baru.
- Kalkulator Keupayaan Beli Rumah – Berapa Mampu: kembali kepada keputusan pembelian apabila pembiayaan semula adalah sebahagian daripada langkah yang lebih besar.
- Kalkulator HELOC: bandingkan hak gadai kedua dengan laluan pembiayaan semula tunai keluar untuk mengakses ekuiti.
- Kalkulator Mata Potongan Gadai Janji: turunkan kadar dengan membeli mata potongan berbanding membiayai semula apabila anda sudah berpuas hati dengan pinjaman.
- Kalkulator Pinjaman: enjin amortisasi yang sama untuk sebarang pinjaman, tanpa paparan khusus pembiayaan semula.
Contoh
Anda mempunyai gadai janji $250,000 pada 6.5% dengan 25 tahun berbaki, jadi bayarannya ialah $1,688.02. Pembiayaan semula pada 5.5% untuk 30 tahun dengan kos penutupan $5,000 menurunkannya kepada $1,419.47 - $268.55 dijimatkan setiap bulan. Hanya dengan bayaran, anda pulang modal pada bulan 18.6, yang dibulatkan kepada 19, tetapi tempoh yang lebih panjang membina semula $12,574.08 pokok yang sudah dilunaskan pinjaman lama, jadi pulang modal amortisasi ialah bulan 25. Tinggal 10 tahun dan kelebihan bersih ialah $14,651.37: $32,226 penjimatan bayaran ditolak $5,000 kos dan perbezaan ekuiti. Jumlah faedah sebenarnya meningkat - pinjaman baru membayar $261,010.10 berbanding $256,405.37 pinjaman lama, peningkatan $4,604.73 sebelum yuran - jadi kemenangan di sini ialah aliran tunai selama sepuluh tahun, bukan jumlah faedah.
Mentafsir Hasil
Baca dari kiri ke kanan: kad pinjaman semasa menerima baki, kadar dan baki tahun; kad pinjaman baru menerima kadar dan tempoh yang sedang anda pertimbangkan, serta kos penutupan dan tempoh tinggal dirancang anda. Cip pratetap memuatkan empat senario lengkap - penurunan kadar kecil, penurunan besar, tempoh lebih pendek, dan pengeluaran tunai. Bahagian utama melaporkan angka utama bagi mod tersebut, dan statistik sampingan memecahkannya kepada bayaran, pulang modal, APR sebenar dan kos ekuiti. Statistik pulang modal ialah bulan berasaskan bayaran; penyelesaian langkah demi langkah di bawah menunjukkan bulan amortisasi di sebelahnya, dan bulan itulah yang perlu dipercayai apabila tempoh berubah. Mod tunai keluar menggantikan bahagian utama dengan tunai di tangan; Mod Kira meminta sasaran pulang modal dan menjawab dengan kadar tertinggi yang masih memenuhinya. Setiap jadual dan carta membawa angka yang sama seperti yang dilaporkan bahagian utama, jadi sebarang paparan sesuai untuk tangkapan skrin.