Finance

Calculateur PMI

Estimez le PMI mensuel selon le montant du prêt, la valeur du bien, le taux, la durée et la prime proposée. Comparez la demande de résiliation à 80 % avec l’arrêt automatique à 78 % de la valeur initiale.

Cet outil vous a-t-il aidé ?

Qu'est-ce que Calculateur PMI ?

Sur un nouveau prêt conventionnel, la PMI est exigée chaque fois que le LTV à l'origine dépasse strictement 80%. Le seuil se fixe sur le montant du prêt à la clôture : mettez 80,000 de mise de fonds sur une maison de 400,000 et vous empruntez 320,000, soit exactement 80.000% — aucune assurance hypothécaire. Empruntez plutôt 360,000, comme dans le préréglage PMI, et le ratio est de 90%, donc l'assurance s'applique. La prime n'est pas un frais fixe : elle se tarifie en pourcentage annuel de la balance et se facture mensuellement ; le premier mois sur le prêt de 360,000 avec une prime de 0.5% coûte donc 150.00 et diminue à mesure que la balance s'amortit. Les prêts FHA fonctionnent avec leur propre système — des frais de garantie initiaux plus des primes d'assurance hypothécaire annuelles qui durent 11 ans avec au moins 10% de mise de fonds, et pour la durée totale du prêt en dessous — c'est pourquoi la logique 80/78 de cette page est délibérément réservée aux prêts conventionnels.

Quand Utiliser Cette Calculatrice

  • Vous comparez deux offres d'achat et voulez savoir quelle mise de fonds libère l'assurance hypothécaire le plus vite.
  • Vous atteignez 80% de LTV et voulez le mois exact pour envoyer une demande de révocation plutôt que d'attendre le serviteur du prêt.
  • Les prix des maisons ont baissé et vous voulez voir à quel point la balance se rapproche de la révocation automatique de 78% sur la valeur d'origine.
  • La prime par défaut de 0.5% vaut pour la meilleure offre possible. Un score de crédit plus bas peut la doubler — saisissez votre chiffre réel dans le champ de prime.
  • Vous pouvez demander à votre serviteur du prêt d'annuler la PMI conventionnelle dès que la balance atteint 80% de la valeur D'ORIGINE, à condition que votre historique de paiements soit à jour et que l'évaluation soutienne la valeur. Sur le préréglage 400,000/360,000, le tableau atteint d'abord le seuil de demande de 320,000 au mois 98, alors que la balance est de 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envoyez la demande à ce moment plutôt que d'attendre, car la date automatique intervient plus tard. La demande est gratuite, elle doit être traitée par écrit, et le serviteur peut ordonner une évaluation à vos frais — si la valeur a baissé, la demande peut être refusée même si le calcul d'amortissement est correct. C'est pourquoi ce calculateur mesure chaque seuil par rapport à la valeur d'origine : cela reproduit ce que le serviteur calculera réellement, sans crédit pour l'appréciation du marché.
  • Selon le Homeowners Protection Act, la PMI conventionnelle se termine automatiquement le premier jour du mois suivant l'atteinte de 78% de la valeur d'origine — mesurée sur le tableau d'amortissement d'origine, pas sur la valeur de marché actuelle ni sur les paiements supplémentaires que vous avez faits plus tard. Sur l'exemple PMI par défaut, la ligne de 78% est à 312,000, et le tableau la franchit d'abord au mois 112 avec une balance de 311,823.69, soit un LTV de 77.96%. La prime totale payée jusqu'à ce point est de 15,802.85, contre 13,959.20 si le serviteur l'avait arrêtée à votre seuil de demande de 80% au mois 98 — une différence de 1,843.65 pour le coût d'une lettre. Deux exceptions comptent : si vous êtes en retard sur vos paiements, le serviteur n'est pas tenu de résilier, et si le prêt est en amortissement négatif ou que vous avez fait défaut, le droit automatique peut être suspendu.

Étapes:

  1. Ouvrez l'onglet PMI, ajoutez le taux nominal, la durée en mois et la prime annuelle de PMI qui vous a été annoncée.
  2. Le tableau montre le mois du seuil de demande — lorsque la balance atteint pour la première fois 80% de la valeur d'origine — et le mois de révocation automatique à 78%.
  3. Comparez les deux totaux de prime, puis utilisez la grille de sensibilité pour voir comment un taux ou une valeur d'évaluation différent fait déplacer la révocation.
  4. Saisissez la valeur du bien que le prêteur fera évaluer — chaque seuil du calculateur est mesuré par rapport à ce chiffre d'origine.
  5. Vous pouvez demander à votre serviteur du prêt d'annuler la PMI conventionnelle dès que la balance atteint 80% de la valeur D'ORIGINE, à condition que votre historique de paiements soit à jour et que l'évaluation soutienne la valeur. Sur le préréglage 400,000/360,000, le tableau atteint d'abord le seuil de demande de 320,000 au mois 98, alors que la balance est de 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envoyez la demande à ce moment plutôt que d'attendre, car la date automatique intervient plus tard. La demande est gratuite, elle doit être traitée par écrit, et le serviteur peut ordonner une évaluation à vos frais — si la valeur a baissé, la demande peut être refusée même si le calcul d'amortissement est correct. C'est pourquoi ce calculateur mesure chaque seuil par rapport à la valeur d'origine : cela reproduit ce que le serviteur calculera réellement, sans crédit pour l'appréciation du marché.
  6. Selon le Homeowners Protection Act, la PMI conventionnelle se termine automatiquement le premier jour du mois suivant l'atteinte de 78% de la valeur d'origine — mesurée sur le tableau d'amortissement d'origine, pas sur la valeur de marché actuelle ni sur les paiements supplémentaires que vous avez faits plus tard. Sur l'exemple PMI par défaut, la ligne de 78% est à 312,000, et le tableau la franchit d'abord au mois 112 avec une balance de 311,823.69, soit un LTV de 77.96%. La prime totale payée jusqu'à ce point est de 15,802.85, contre 13,959.20 si le serviteur l'avait arrêtée à votre seuil de demande de 80% au mois 98 — une différence de 1,843.65 pour le coût d'une lettre. Deux exceptions comptent : si vous êtes en retard sur vos paiements, le serviteur n'est pas tenu de résilier, et si le prêt est en amortissement négatif ou que vous avez fait défaut, le droit automatique peut être suspendu.

Formule

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.

Cas d'utilisation

  • Vous comparez deux offres d'achat et voulez savoir quelle mise de fonds libère l'assurance hypothécaire le plus vite.
  • Vous atteignez 80% de LTV et voulez le mois exact pour envoyer une demande de révocation plutôt que d'attendre le serviteur du prêt.
  • Les prix des maisons ont baissé et vous voulez voir à quel point la balance se rapproche de la révocation automatique de 78% sur la valeur d'origine.
  • La prime par défaut de 0.5% vaut pour la meilleure offre possible. Un score de crédit plus bas peut la doubler — saisissez votre chiffre réel dans le champ de prime.
  • Vous pouvez demander à votre serviteur du prêt d'annuler la PMI conventionnelle dès que la balance atteint 80% de la valeur D'ORIGINE, à condition que votre historique de paiements soit à jour et que l'évaluation soutienne la valeur. Sur le préréglage 400,000/360,000, le tableau atteint d'abord le seuil de demande de 320,000 au mois 98, alors que la balance est de 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envoyez la demande à ce moment plutôt que d'attendre, car la date automatique intervient plus tard. La demande est gratuite, elle doit être traitée par écrit, et le serviteur peut ordonner une évaluation à vos frais — si la valeur a baissé, la demande peut être refusée même si le calcul d'amortissement est correct. C'est pourquoi ce calculateur mesure chaque seuil par rapport à la valeur d'origine : cela reproduit ce que le serviteur calculera réellement, sans crédit pour l'appréciation du marché.

Avantages Clés

  • Les mois exacts du seuil de demande et de la révocation automatique, plutôt qu'une réponse vague du type « environ huit ans », pour savoir quand agir.
  • Export complet, rapport imprimable et calculs pas à pas — chaque chiffre affiché peut être relié à une formule de la page.
  • Notez le mois où vous franchissez 80% et envoyez la demande de révocation à ce moment-là — attendre la révocation automatique de 78% coûte environ 1,843.65 sur l'exemple par défaut.
  • Un remboursement de capital supplémentaire au début du tableau avance le mois 112 : la révocation dépend de la balance, pas de la date calendaire.
  • Sur le préréglage PMI de 90%, la prime du premier mois est de 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12), qui descend à 130.17 au mois 112 à mesure que la balance s'amortit.
  • Demander la révocation au seuil de 80% donne le mois 98 contre le mois 112 automatique : prime totale de 13,959.20 contre 15,802.85, soit une différence de 1,843.65.

Erreurs Courantes à Éviter

  • Mesurer la révocation de 78% par rapport à la valeur de marché actuelle. La loi utilise la valeur D'ORIGINE à la conclusion, donc une hausse du prix ne met pas fin plus tôt à la PMI.
  • Considérer 80% comme la date de fin automatique. 80% est le point à partir duquel vous pouvez DEMANDER la révocation ; la fin automatique est de 78% sur l'amortissement d'origine.
  • Appliquer la logique conventionnelle à la FHA. Les primes de la FHA durent 11 ans avec au moins 10% de mise de fonds, et pour la durée totale du prêt en dessous de ce seuil.
  • Oublier la prime incluse dans le paiement. Une PMI de 150.00 le premier mois est du vrai argent et doit figurer à côté du capital et des intérêts dans votre budget.
  • Au-dessus de 97% de LTV, la plupart des programmes conventionnels cessent d'accepter les demandes, et l'assurance hypothécaire sur les prêts à LTV élevé peut durer toute la vie du prêt.

Termes Clés Expliqués

Ratio prêt-valeur:
balance du prêt divisée par la valeur du bien, multipliée par 100. Le chiffre unique qui détermine les obligations d'assurance hypothécaire et les paliers de tarification.
LTV combiné (CLTV):
chaque balance garantie — première hypothèque plus subordonnées — divisée par la valeur. Ce sur quoi les prêteurs évaluent réellement les HELOC et les prêts avec trésorerie.
Assurance hypothécaire privée:
assurance mensuelle protégeant le prêteur, pas vous, exigée sur les nouveaux prêts conventionnels au-dessus de 80% de LTV.
Fonds propres:
valeur moins dette totale. Affichés ici à la fois en montant et en part de la valeur, pour qu'une baisse du prix soit jugée instantanément.
Homeowners Protection Act:
la loi fédérale américaine derrière la révocation automatique à 78% et le droit de demande de l'emprunteur à 80% sur les prêts conventionnels.
Seuil de demande:
le premier mois où la balance se situe à ou sous 80% de la valeur d'origine — le moment le plus tôt où une demande de révocation peut prendre effet.
Révocation automatique:
le premier mois où la balance se situe à ou sous 78% de la valeur d'origine, moment où la PMI prend fin sans aucune demande.
Tableau d'amortissement:
le chemin fixe de la balance mois par mois sur lequel se mesurent les révocations ; une durée plus courte ou des remboursements de capital supplémentaires avancent les deux.

Concepts connexes

Interprétation de vos résultats

Sur un nouveau prêt conventionnel, la PMI est exigée chaque fois que le LTV à l'origine dépasse strictement 80%. Le seuil se fixe sur le montant du prêt à la clôture : mettez 80,000 de mise de fonds sur une maison de 400,000 et vous empruntez 320,000, soit exactement 80.000% — aucune assurance hypothécaire. Empruntez plutôt 360,000, comme dans le préréglage PMI, et le ratio est de 90%, donc l'assurance s'applique. La prime n'est pas un frais fixe : elle se tarifie en pourcentage annuel de la balance et se facture mensuellement ; le premier mois sur le prêt de 360,000 avec une prime de 0.5% coûte donc 150.00 et diminue à mesure que la balance s'amortit. Les prêts FHA fonctionnent avec leur propre système — des frais de garantie initiaux plus des primes d'assurance hypothécaire annuelles qui durent 11 ans avec au moins 10% de mise de fonds, et pour la durée totale du prêt en dessous — c'est pourquoi la logique 80/78 de cette page est délibérément réservée aux prêts conventionnels. Vous pouvez demander à votre serviteur du prêt d'annuler la PMI conventionnelle dès que la balance atteint 80% de la valeur D'ORIGINE, à condition que votre historique de paiements soit à jour et que l'évaluation soutienne la valeur. Sur le préréglage 400,000/360,000, le tableau atteint d'abord le seuil de demande de 320,000 au mois 98, alors que la balance est de 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envoyez la demande à ce moment plutôt que d'attendre, car la date automatique intervient plus tard. La demande est gratuite, elle doit être traitée par écrit, et le serviteur peut ordonner une évaluation à vos frais — si la valeur a baissé, la demande peut être refusée même si le calcul d'amortissement est correct. C'est pourquoi ce calculateur mesure chaque seuil par rapport à la valeur d'origine : cela reproduit ce que le serviteur calculera réellement, sans crédit pour l'appréciation du marché. Selon le Homeowners Protection Act, la PMI conventionnelle se termine automatiquement le premier jour du mois suivant l'atteinte de 78% de la valeur d'origine — mesurée sur le tableau d'amortissement d'origine, pas sur la valeur de marché actuelle ni sur les paiements supplémentaires que vous avez faits plus tard. Sur l'exemple PMI par défaut, la ligne de 78% est à 312,000, et le tableau la franchit d'abord au mois 112 avec une balance de 311,823.69, soit un LTV de 77.96%. La prime totale payée jusqu'à ce point est de 15,802.85, contre 13,959.20 si le serviteur l'avait arrêtée à votre seuil de demande de 80% au mois 98 — une différence de 1,843.65 pour le coût d'une lettre. Deux exceptions comptent : si vous êtes en retard sur vos paiements, le serviteur n'est pas tenu de résilier, et si le prêt est en amortissement négatif ou que vous avez fait défaut, le droit automatique peut être suspendu. Le prix d'achat — plus précisément, la valeur d'origine contre laquelle le prêt a été consenti. Le Homeowners Protection Act calcule aussi bien la résiliation automatique de 78% que le seuil de demande de 80% comme des pourcentages de la valeur d'origine, c'est pourquoi ce calculateur ne vous laisse jamais déplacer le dénominateur. Si vous avez acheté à 400,000 et que le marché porte ensuite la maison à 460,000, la ligne automatique reste à 312,000 et le seuil de demande reste à 320,000 ; l'appréciation ne fait pas avancer la date. L'inverse est aussi vrai : si la valeur baisse, les seuils ne montent pas pour vous rencontrer — le tableau continue simplement d'amortir vers les mêmes lignes fixes en argent. Les évaluations ne comptent que pour la voie de la demande, parce que le serviteur peut refuser une révocation si la valeur qui la soutient est tombée sous ce que les 80% de la valeur d'origine impliquent pour sa position de garantie.

Questions fréquentes

Quand l'assurance hypothécaire privée (PMI) est-elle exigée ?
Sur un nouveau prêt conventionnel, la PMI est exigée chaque fois que le LTV à l'origine dépasse strictement 80%. Le seuil se fixe sur le montant du prêt à la clôture : mettez 80,000 de mise de fonds sur une maison de 400,000 et vous empruntez 320,000, soit exactement 80.000% — aucune assurance hypothécaire. Empruntez plutôt 360,000, comme dans le préréglage PMI, et le ratio est de 90%, donc l'assurance s'applique. La prime n'est pas un frais fixe : elle se tarifie en pourcentage annuel de la balance et se facture mensuellement ; le premier mois sur le prêt de 360,000 avec une prime de 0.5% coûte donc 150.00 et diminue à mesure que la balance s'amortit. Les prêts FHA fonctionnent avec leur propre système — des frais de garantie initiaux plus des primes d'assurance hypothécaire annuelles qui durent 11 ans avec au moins 10% de mise de fonds, et pour la durée totale du prêt en dessous — c'est pourquoi la logique 80/78 de cette page est délibérément réservée aux prêts conventionnels.
Quand puis-je demander la révocation de la PMI ?
Vous pouvez demander à votre serviteur du prêt d'annuler la PMI conventionnelle dès que la balance atteint 80% de la valeur D'ORIGINE, à condition que votre historique de paiements soit à jour et que l'évaluation soutienne la valeur. Sur le préréglage 400,000/360,000, le tableau atteint d'abord le seuil de demande de 320,000 au mois 98, alors que la balance est de 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envoyez la demande à ce moment plutôt que d'attendre, car la date automatique intervient plus tard. La demande est gratuite, elle doit être traitée par écrit, et le serviteur peut ordonner une évaluation à vos frais — si la valeur a baissé, la demande peut être refusée même si le calcul d'amortissement est correct. C'est pourquoi ce calculateur mesure chaque seuil par rapport à la valeur d'origine : cela reproduit ce que le serviteur calculera réellement, sans crédit pour l'appréciation du marché.
Quand la PMI se termine-t-elle automatiquement, sans demande ?
Selon le Homeowners Protection Act, la PMI conventionnelle se termine automatiquement le premier jour du mois suivant l'atteinte de 78% de la valeur d'origine — mesurée sur le tableau d'amortissement d'origine, pas sur la valeur de marché actuelle ni sur les paiements supplémentaires que vous avez faits plus tard. Sur l'exemple PMI par défaut, la ligne de 78% est à 312,000, et le tableau la franchit d'abord au mois 112 avec une balance de 311,823.69, soit un LTV de 77.96%. La prime totale payée jusqu'à ce point est de 15,802.85, contre 13,959.20 si le serviteur l'avait arrêtée à votre seuil de demande de 80% au mois 98 — une différence de 1,843.65 pour le coût d'une lettre. Deux exceptions comptent : si vous êtes en retard sur vos paiements, le serviteur n'est pas tenu de résilier, et si le prêt est en amortissement négatif ou que vous avez fait défaut, le droit automatique peut être suspendu.
La règle des 78% utilise-t-elle la valeur actuelle ou le prix d'achat ?
Le prix d'achat — plus précisément, la valeur d'origine contre laquelle le prêt a été consenti. Le Homeowners Protection Act calcule aussi bien la résiliation automatique de 78% que le seuil de demande de 80% comme des pourcentages de la valeur d'origine, c'est pourquoi ce calculateur ne vous laisse jamais déplacer le dénominateur. Si vous avez acheté à 400,000 et que le marché porte ensuite la maison à 460,000, la ligne automatique reste à 312,000 et le seuil de demande reste à 320,000 ; l'appréciation ne fait pas avancer la date. L'inverse est aussi vrai : si la valeur baisse, les seuils ne montent pas pour vous rencontrer — le tableau continue simplement d'amortir vers les mêmes lignes fixes en argent. Les évaluations ne comptent que pour la voie de la demande, parce que le serviteur peut refuser une révocation si la valeur qui la soutient est tombée sous ce que les 80% de la valeur d'origine impliquent pour sa position de garantie.
Comment puis-je abaisser mon LTV rapidement ?
Il n'y a que deux leviers : faire monter la valeur ou réduire la balance, et seule la balance est sous votre contrôle. Un remboursement de capital unique fait baisser le ratio d'autant que le paiement divisé par la valeur — 10,000 sur l'exemple de 400,000 représentent 2.5 points de LTV. Sur le préréglage PMI, faire descendre la balance de 360,000 au seuil de demande de 320,000 exige 40,000 de capital, soit 10 points de LTV, et vous fait passer de 90% au seuil de 80%. Des remboursements de capital réguliers fonctionnent encore mieux parce qu'ils s'additionnent à l'amortissement : chaque dollar va entièrement à la balance, et chaque seuil — 80% au mois 98, 78% au mois 112 — arrive plus tôt. Le troisième levier, une valeur d'évaluation plus élevée, ne se fabrique pas, mais une solide évaluation à l'achat ou au refinancement peut élever le dénominateur et faire baisser le ratio sans toucher à la balance.
Quel est un bon ratio prêt-valeur ?
En règle pratique, 80% est bon, 90% est gérable, 97% est le plafond pratique pour l'argent d'achat conventionnel, et tout ce qui dépasse 100% signifie que vous devez plus que le bien ne vaut. À 80% sur le préréglage par défaut, vous détenez 80,000 de fonds propres — 20% de l'actif — vous évitez entièrement l'assurance hypothécaire et vous êtes tarifé dans le meilleur palier conventionnel. Entre 80% et 97%, le prêt reste finançable mais l'assurance hypothécaire s'applique et les suppléments de tarification croissent à chaque point. Au-dessus de 97%, la plupart des programmes conventionnels ferment leurs portes ; les produits publics ou de portefeuille prennent le relais avec leurs propres règles d'assurance. Au-delà de 100%, comme avec une balance de 430,000 face à une valeur de 400,000 (107.5% de LTV, des fonds propres négatifs de 30,000), les options de refinancement se rétrécissent brutalement et vendre signifie apporter du comptant à la table. « Bon » est contextuel — un investisseur peut viser 75% volontairement pour l'effet de levier — mais pour une résidence principale, la cible durable est à ou sous 80%.
En quoi le LTV diffère-t-il des fonds propres immobiliers ?
Ce sont deux lectures de la même soustraction : les fonds propres sont la valeur moins la dette totale en montant, le LTV est la dette divisée par la valeur en pourcentage, et l'un est toujours le miroir de l'autre — la part des fonds propres vaut 100% moins le LTV. Un bien de 400,000 avec un prêt de 320,000 détient 80,000 de fonds propres, soit 20% de la valeur, et le LTV vaut exactement 80.000%. Portez le prêt à 340,000 et les fonds propres tombent à 60,000 (15%) tandis que le LTV monte à 85.000%. Le montant en argent compte pour les décisions — c'est le vrai argent derrière une vente, une tirée de HELOC ou un refinancement — tandis que le pourcentage est ce sur quoi les prêteurs se bloquent, parce qu'il normalise entre des biens de prix différents. Quand la balance dépasse la valeur, les deux mesures divergent en apparence mais pas en mathématiques : des fonds propres négatifs de 30,000 sur une maison de 400,000 donnent un LTV de 107.5%, et les deux disent la même chose — vous êtes en position négative.
Qu'est-ce que le ratio prêt-valeur (LTV) ?
Le ratio prêt-valeur est la part de la valeur d'un bien que vous devez. Divisez la balance du prêt par la valeur et multipliez par 100 : sur le préréglage par défaut ici, un prêt de 320,000 sur un bien de 400,000 représente 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. L'autre face de ce même chiffre, ce sont les fonds propres — 400,000 moins 320,000 laisse 80,000, soit 20% de l'actif. Les prêteurs traitent le LTV comme le principal levier de risque : plus la part de l'actif est financée, plus le coussin entre un défaut et leur perte est mince ; le LTV détermine donc si l'assurance hypothécaire est exigée, dans quel palier de tarification vous tombez, et combien de fonds propres vous pourrez jamais emprunter. Ce n'est pas un score de crédit et il ne regarde pas vos revenus — c'est strictement une mesure balance contre valeur, recalculée chaque fois que l'un des deux côtés bouge.
La prime PMI varie-t-elle selon l’emprunteur ?
La prime par défaut de 0.5% vaut pour la meilleure offre possible. Un score de crédit plus bas peut la doubler — saisissez votre chiffre réel dans le champ de prime.
Des remboursements supplémentaires anticipent-ils la fin du PMI ?
Un remboursement de capital supplémentaire au début du tableau avance le mois 112 : la révocation dépend de la balance, pas de la date calendaire.

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