Finanza

Calcolatore PMI

Stima il PMI mensile in base a importo del mutuo, valore dell’immobile, tasso, durata e premio indicato. Confronta la richiesta di cancellazione all’80% con la cessazione automatica al 78% del valore iniziale.

Questo strumento ti è stato utile?

Cos'e' Calcolatore PMI?

Su un nuovo mutuo convenzionale, la PMI è richiesta ogni volta che il LTV all'origine è strettamente superiore all'80%. La soglia si misura sull'importo del prestito al rogito: metti 80,000 di anticipo su una casa da 400,000 e prendi in prestito 320,000, che è esattamente l'80.000% — nessuna assicurazione mutuo. Prendi invece 360,000, come nel preset PMI, e il rapporto è del 90%, quindi l'assicurazione si applica. Il premio non è una commissione fissa: è prezzato come percentuale annua sul saldo e addebitato mensilmente, quindi il primo mese sul prestito di 360,000 con un premio dello 0.5% costa 150.00 e si riduce man mano che il saldo si ammortizza. I prestiti FHA funzionano con un sistema del tutto diverso — un fee di garanzia iniziale più premi annuali di assicurazione mutuo che durano 11 anni con almeno il 10% di anticipo e per tutta la vita del prestito al di sotto — per questo la logica 80/78 di questa pagina è volutamente limitata ai mutui convenzionali.

Quando Usare Questo Calcolatore

  • Stai confrontando due offerte d'acquisto e vuoi sapere quale anticipo libera per prima l'assicurazione mutuo.
  • Hai raggiunto l'80% di LTV e vuoi sapere esattamente in quale mese inviare la richiesta di cancellazione invece di aspettare il servicer.
  • I prezzi delle case sono scesi e vuoi vedere quanto il saldo è vicino alla soglia automatica del 78% sul valore originale.
  • Il valore predefinito del premio dello 0.5% è una proposta nel migliore dei casi. Un merito creditizio più basso può raddoppiarlo — inserisci il tuo numero reale nel campo del premio.
  • Puoi chiedere al tuo servicer di cancellare la PMI convenzionale una volta che il saldo raggiunge l'80% del valore ORIGINALE, purché la tua storia dei pagamenti sia in regola e la perizia sostenga il valore. Nel preset 400,000/360,000 il piano tocca per la prima volta la soglia di richiesta di 320,000 al mese 98, quando il saldo è di 319,623.85 — un LTV del 79.91%. Invia la richiesta allora invece di aspettare, perché la data automatica arriva più tardi. La richiesta è gratuita, deve essere gestita per iscritto e il servicer può ordinare una perizia a tuo carico — se il valore è sceso, la richiesta può essere rifiutata anche se la matematica di ammortamento torna. È per questo che questo calcolatore misura ogni soglia sul valore originale: riflette ciò che il servicer calcolerà davvero, senza alcun merito per l'apprezzamento di mercato.
  • Secondo la Homeowners Protection Act, la PMI convenzionale termina automaticamente il primo giorno del mese successivo al raggiungimento del 78% del valore originale — misurato sul piano di ammortamento originale, non sul valore di mercato odierno e non sui pagamenti extra effettuati in seguito. Nell'esempio PMI predefinito la soglia del 78% è 312,000, e il piano la supera per la prima volta al mese 112 con un saldo di 311,823.69, un LTV del 77.96%. Il premio totale pagato fino a quel punto è 15,802.85, contro 13,959.20 se il servicer l'avesse fermata alla tua soglia di richiesta dell'80% al mese 98 — una differenza di 1,843.65 per il costo di una lettera. Due eccezioni contano: se sei in ritardo sui pagamenti il servicer non ha l'obbligo di terminarla, e se il prestito è in ammortamento negativo o sei in default, il diritto automatico può essere sospeso.

Passaggi:

  1. Apri la scheda PMI, inserisci il tasso nominale, la durata in mesi e il premio PMI annuo che ti è stato proposto.
  2. Il piano mostra il mese della soglia di richiesta — quando il saldo tocca per la prima volta l'80% del valore originale — e il mese di interruzione automatica al 78%.
  3. Confronta i due totali premio, poi usa la griglia di sensibilità per vedere come un tasso o un valore peritale diverso sposta l'interruzione.
  4. Inserisci il valore dell'immobile che il creditore perizierà — ogni soglia del calcolatore è misurata rispetto a questo numero originale.
  5. Puoi chiedere al tuo servicer di cancellare la PMI convenzionale una volta che il saldo raggiunge l'80% del valore ORIGINALE, purché la tua storia dei pagamenti sia in regola e la perizia sostenga il valore. Nel preset 400,000/360,000 il piano tocca per la prima volta la soglia di richiesta di 320,000 al mese 98, quando il saldo è di 319,623.85 — un LTV del 79.91%. Invia la richiesta allora invece di aspettare, perché la data automatica arriva più tardi. La richiesta è gratuita, deve essere gestita per iscritto e il servicer può ordinare una perizia a tuo carico — se il valore è sceso, la richiesta può essere rifiutata anche se la matematica di ammortamento torna. È per questo che questo calcolatore misura ogni soglia sul valore originale: riflette ciò che il servicer calcolerà davvero, senza alcun merito per l'apprezzamento di mercato.
  6. Secondo la Homeowners Protection Act, la PMI convenzionale termina automaticamente il primo giorno del mese successivo al raggiungimento del 78% del valore originale — misurato sul piano di ammortamento originale, non sul valore di mercato odierno e non sui pagamenti extra effettuati in seguito. Nell'esempio PMI predefinito la soglia del 78% è 312,000, e il piano la supera per la prima volta al mese 112 con un saldo di 311,823.69, un LTV del 77.96%. Il premio totale pagato fino a quel punto è 15,802.85, contro 13,959.20 se il servicer l'avesse fermata alla tua soglia di richiesta dell'80% al mese 98 — una differenza di 1,843.65 per il costo di una lettera. Due eccezioni contano: se sei in ritardo sui pagamenti il servicer non ha l'obbligo di terminarla, e se il prestito è in ammortamento negativo o sei in default, il diritto automatico può essere sospeso.

Formula

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.

Casi d'Uso

  • Stai confrontando due offerte d'acquisto e vuoi sapere quale anticipo libera per prima l'assicurazione mutuo.
  • Hai raggiunto l'80% di LTV e vuoi sapere esattamente in quale mese inviare la richiesta di cancellazione invece di aspettare il servicer.
  • I prezzi delle case sono scesi e vuoi vedere quanto il saldo è vicino alla soglia automatica del 78% sul valore originale.
  • Il valore predefinito del premio dello 0.5% è una proposta nel migliore dei casi. Un merito creditizio più basso può raddoppiarlo — inserisci il tuo numero reale nel campo del premio.
  • Puoi chiedere al tuo servicer di cancellare la PMI convenzionale una volta che il saldo raggiunge l'80% del valore ORIGINALE, purché la tua storia dei pagamenti sia in regola e la perizia sostenga il valore. Nel preset 400,000/360,000 il piano tocca per la prima volta la soglia di richiesta di 320,000 al mese 98, quando il saldo è di 319,623.85 — un LTV del 79.91%. Invia la richiesta allora invece di aspettare, perché la data automatica arriva più tardi. La richiesta è gratuita, deve essere gestita per iscritto e il servicer può ordinare una perizia a tuo carico — se il valore è sceso, la richiesta può essere rifiutata anche se la matematica di ammortamento torna. È per questo che questo calcolatore misura ogni soglia sul valore originale: riflette ciò che il servicer calcolerà davvero, senza alcun merito per l'apprezzamento di mercato.

Vantaggi Principali

  • I mesi esatti di soglia di richiesta e di interruzione automatica, non una risposta vaga all'incirca otto anni, così sai quando agire.
  • Esportazione completa, rapporto stampato e aritmetica passo passo — ogni cifra visualizzata è rintracciabile fino a una formula nella pagina.
  • Segnati il mese in cui superi l'80% e invia la richiesta di cancellazione proprio allora — aspettare l'interruzione automatica del 78% costa circa 1,843.65 sull'esempio predefinito.
  • Un unico pagamento extra di capitale all'inizio del piano anticipa il mese 112: la soglia dipende dal saldo, non dalla data di calendario.
  • Nel preset PMI al 90% il premio del primo mese è di 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12), che scende a 130.17 entro il mese 112 man mano che il saldo si ammortizza.
  • Richiedere la rimozione alla soglia dell'80% arriva al mese 98 contro il mese 112 automatico: premio totale 13,959.20 contro 15,802.85, una differenza di 1,843.65.

Errori Comuni da Evitare

  • Misurare la soglia del 78% sul valore di mercato odierno. La legge usa il valore ORIGINALE alla costituzione, quindi un prezzo in crescita non termina prima la PMI.
  • Trattare l'80% come data di fine automatica. L'80% è il punto in cui puoi RICHIEDERE la rimozione; la fine automatica è al 78% sul piano di ammortamento originario.
  • Applicare la logica convenzionale all'FHA. I premi FHA corrono per 11 anni con almeno il 10% di anticipo e per tutta la vita del prestito al di sotto di quella soglia.
  • Dimenticare il premio dentro la rata. Una PMI di 150.00 al primo mese è denaro vero e va affiancata a capitale e interessi quando fai il budget.
  • Sopra il 97% di LTV la maggior parte dei programmi convenzionali smette di accettare domande, e l'assicurazione mutuo sui prestiti ad alto LTV può durare per tutta la vita del prestito.

Termini Chiave Spiegati

Rapporto prestito-valore:
saldo del prestito diviso per il valore dell'immobile, per 100. Il singolo numero che governa gli obblighi di assicurazione mutuo e le fasce di prezzo.
LTV combinato (CLTV):
ogni saldo garantito — prima ipoteca più subordinate — diviso per il valore. È su ciò che i creditori valutano realmente le HELOC e i prestiti con prelievo di liquidità.
Assicurazione mutuo privata:
assicurazione mensile che protegge il creditore, non te, richiesta sui nuovi mutui convenzionali sopra l'80% di LTV.
Equity:
valore meno debito totale. Qui è mostrata sia in valuta sia come quota del valore, così un calo del prezzo si valuta all'istante.
Homeowners Protection Act:
la legge federale alla base della cessazione automatica al 78% e del diritto di richiesta del mutuatario all'80% sui mutui convenzionali.
Soglia di richiesta:
il primo mese in cui il saldo è pari o inferiore all'80% del valore originale — il momento più precoce in cui una richiesta di cancellazione può avere effetto.
Interruzione automatica:
il primo mese in cui il saldo è pari o inferiore al 78% del valore originale, quando la PMI termina senza alcuna richiesta.
Piano di ammortamento:
il percorso fisso del saldo mese per mese su cui si misurano le soglie; una durata più breve o capitale extra anticipa entrambe.

Concetti correlati

Interpretazione dei risultati

Su un nuovo mutuo convenzionale, la PMI è richiesta ogni volta che il LTV all'origine è strettamente superiore all'80%. La soglia si misura sull'importo del prestito al rogito: metti 80,000 di anticipo su una casa da 400,000 e prendi in prestito 320,000, che è esattamente l'80.000% — nessuna assicurazione mutuo. Prendi invece 360,000, come nel preset PMI, e il rapporto è del 90%, quindi l'assicurazione si applica. Il premio non è una commissione fissa: è prezzato come percentuale annua sul saldo e addebitato mensilmente, quindi il primo mese sul prestito di 360,000 con un premio dello 0.5% costa 150.00 e si riduce man mano che il saldo si ammortizza. I prestiti FHA funzionano con un sistema del tutto diverso — un fee di garanzia iniziale più premi annuali di assicurazione mutuo che durano 11 anni con almeno il 10% di anticipo e per tutta la vita del prestito al di sotto — per questo la logica 80/78 di questa pagina è volutamente limitata ai mutui convenzionali. Puoi chiedere al tuo servicer di cancellare la PMI convenzionale una volta che il saldo raggiunge l'80% del valore ORIGINALE, purché la tua storia dei pagamenti sia in regola e la perizia sostenga il valore. Nel preset 400,000/360,000 il piano tocca per la prima volta la soglia di richiesta di 320,000 al mese 98, quando il saldo è di 319,623.85 — un LTV del 79.91%. Invia la richiesta allora invece di aspettare, perché la data automatica arriva più tardi. La richiesta è gratuita, deve essere gestita per iscritto e il servicer può ordinare una perizia a tuo carico — se il valore è sceso, la richiesta può essere rifiutata anche se la matematica di ammortamento torna. È per questo che questo calcolatore misura ogni soglia sul valore originale: riflette ciò che il servicer calcolerà davvero, senza alcun merito per l'apprezzamento di mercato. Secondo la Homeowners Protection Act, la PMI convenzionale termina automaticamente il primo giorno del mese successivo al raggiungimento del 78% del valore originale — misurato sul piano di ammortamento originale, non sul valore di mercato odierno e non sui pagamenti extra effettuati in seguito. Nell'esempio PMI predefinito la soglia del 78% è 312,000, e il piano la supera per la prima volta al mese 112 con un saldo di 311,823.69, un LTV del 77.96%. Il premio totale pagato fino a quel punto è 15,802.85, contro 13,959.20 se il servicer l'avesse fermata alla tua soglia di richiesta dell'80% al mese 98 — una differenza di 1,843.65 per il costo di una lettera. Due eccezioni contano: se sei in ritardo sui pagamenti il servicer non ha l'obbligo di terminarla, e se il prestito è in ammortamento negativo o sei in default, il diritto automatico può essere sospeso. Il prezzo d'acquisto — più precisamente, il valore originale su cui il prestito è stato concesso. La Homeowners Protection Act calcola sia la cessazione automatica al 78% sia la soglia di richiesta dell'80% come percentuali del valore originale, ed è per questo che questo calcolatore non ti lascia mai spostare il denominatore. Se hai comprato a 400,000 e il mercato porta poi la casa a 460,000, la soglia automatica resta a 312,000 e la soglia di richiesta resta a 320,000; l'apprezzamento non anticipa la data. Il rovescio è altrettanto vero: se il valore scende, le soglie non salgono per incontrarti — il piano continua semplicemente ad ammortizzare verso le stesse soglie fisse in valuta. Le perizie contano solo per il percorso di richiesta, perché il servicer può rifiutare la cancellazione se il valore a supporto è sceso sotto ciò che l'80% del valore originale implicherebbe per la sua posizione di garanzia.

Domande Frequenti

Quando è richiesta l'assicurazione mutuo privata (PMI)?
Su un nuovo mutuo convenzionale, la PMI è richiesta ogni volta che il LTV all'origine è strettamente superiore all'80%. La soglia si misura sull'importo del prestito al rogito: metti 80,000 di anticipo su una casa da 400,000 e prendi in prestito 320,000, che è esattamente l'80.000% — nessuna assicurazione mutuo. Prendi invece 360,000, come nel preset PMI, e il rapporto è del 90%, quindi l'assicurazione si applica. Il premio non è una commissione fissa: è prezzato come percentuale annua sul saldo e addebitato mensilmente, quindi il primo mese sul prestito di 360,000 con un premio dello 0.5% costa 150.00 e si riduce man mano che il saldo si ammortizza. I prestiti FHA funzionano con un sistema del tutto diverso — un fee di garanzia iniziale più premi annuali di assicurazione mutuo che durano 11 anni con almeno il 10% di anticipo e per tutta la vita del prestito al di sotto — per questo la logica 80/78 di questa pagina è volutamente limitata ai mutui convenzionali.
Quando posso chiedere la rimozione della PMI?
Puoi chiedere al tuo servicer di cancellare la PMI convenzionale una volta che il saldo raggiunge l'80% del valore ORIGINALE, purché la tua storia dei pagamenti sia in regola e la perizia sostenga il valore. Nel preset 400,000/360,000 il piano tocca per la prima volta la soglia di richiesta di 320,000 al mese 98, quando il saldo è di 319,623.85 — un LTV del 79.91%. Invia la richiesta allora invece di aspettare, perché la data automatica arriva più tardi. La richiesta è gratuita, deve essere gestita per iscritto e il servicer può ordinare una perizia a tuo carico — se il valore è sceso, la richiesta può essere rifiutata anche se la matematica di ammortamento torna. È per questo che questo calcolatore misura ogni soglia sul valore originale: riflette ciò che il servicer calcolerà davvero, senza alcun merito per l'apprezzamento di mercato.
Quando termina automaticamente la PMI senza richiesta?
Secondo la Homeowners Protection Act, la PMI convenzionale termina automaticamente il primo giorno del mese successivo al raggiungimento del 78% del valore originale — misurato sul piano di ammortamento originale, non sul valore di mercato odierno e non sui pagamenti extra effettuati in seguito. Nell'esempio PMI predefinito la soglia del 78% è 312,000, e il piano la supera per la prima volta al mese 112 con un saldo di 311,823.69, un LTV del 77.96%. Il premio totale pagato fino a quel punto è 15,802.85, contro 13,959.20 se il servicer l'avesse fermata alla tua soglia di richiesta dell'80% al mese 98 — una differenza di 1,843.65 per il costo di una lettera. Due eccezioni contano: se sei in ritardo sui pagamenti il servicer non ha l'obbligo di terminarla, e se il prestito è in ammortamento negativo o sei in default, il diritto automatico può essere sospeso.
La regola del 78% usa il valore odierno o il prezzo d'acquisto?
Il prezzo d'acquisto — più precisamente, il valore originale su cui il prestito è stato concesso. La Homeowners Protection Act calcola sia la cessazione automatica al 78% sia la soglia di richiesta dell'80% come percentuali del valore originale, ed è per questo che questo calcolatore non ti lascia mai spostare il denominatore. Se hai comprato a 400,000 e il mercato porta poi la casa a 460,000, la soglia automatica resta a 312,000 e la soglia di richiesta resta a 320,000; l'apprezzamento non anticipa la data. Il rovescio è altrettanto vero: se il valore scende, le soglie non salgono per incontrarti — il piano continua semplicemente ad ammortizzare verso le stesse soglie fisse in valuta. Le perizie contano solo per il percorso di richiesta, perché il servicer può rifiutare la cancellazione se il valore a supporto è sceso sotto ciò che l'80% del valore originale implicherebbe per la sua posizione di garanzia.
Come posso abbassare il mio LTV rapidamente?
Ci sono solo due leve: alzare il valore o ridurre il saldo, e solo il saldo è sotto il tuo controllo. Qualsiasi pagamento una tantum di capitale riduce il rapporto esattamente dell'importo diviso per il valore — 10,000 sull'esempio dei 400,000 sono 2.5 punti di LTV. Nel preset PMI, portare il saldo da 360,000 alla soglia di richiesta di 320,000 richiede 40,000 di capitale, cioè 10 punti di LTV, e ti sposta dal 90% alla soglia dell'80%. Il capitale extra ricorrente funziona ancora meglio perché si compone contro l'ammortamento: ogni dollaro va interamente al saldo, e ogni soglia — l'80% al mese 98, il 78% al mese 112 — arriva prima. La terza leva, un valore peritale più alto, non è qualcosa che puoi progettare, ma una solida perizia all'acquisto o al rifinanziamento può alzare il denominatore e far scendere il rapporto senza toccare il saldo.
Qual è un buon rapporto LTV?
Come regola pratica, l'80% è buono, il 90% è gestibile, il 97% è il tetto pratico per il denaro d'acquisto convenzionale, e qualunque cosa sopra il 100% significa che devi più di quanto l'immobile valga. Al 80% nel preset predefinito detieni 80,000 di equity — il 20% dell'attivo — eviti del tutto l'assicurazione mutuo e rientri nella migliore fascia convenzionale. Tra l'80% e il 97% il prestito è ancora finanziabile ma l'assicurazione mutuo si applica e le maggiorazioni di prezzo crescono con ogni punto. Sopra il 97% la maggior parte dei programmi convenzionali chiude le porte; subentrano prodotti governativi o di portafoglio con le loro regole assicurative. Sopra il 100%, come in un saldo di 430,000 contro un valore di 400,000 (LTV del 107.5%, equity negativa di 30,000), le opzioni di rifinanziamento si restringono bruscamente e vendere significa portare cassa al tavolo. «Buono» è contestuale — un investitore può correre deliberatamente al 75% per effetto leva — ma per una residenza principale l'obiettivo duraturo è a o sotto l'80%.
In che modo l'LTV differisce dall'equity di casa?
Sono due letture della stessa sottrazione: l'equity è valore meno debito totale in valuta, l'LTV è debito diviso per valore in percentuale, e uno è sempre lo specchio dell'altro — la quota di equity equivale al 100% meno l'LTV. Un immobile da 400,000 con un prestito di 320,000 detiene 80,000 di equity, che è il 20% del valore, e l'LTV è esattamente l'80.000%. Sposta il prestito a 340,000 e l'equity scende a 60,000 (15%) mentre l'LTV sale all'85.000%. La cifra in valuta conta per le decisioni — è il denaro reale dietro una vendita, un prelievo su HELOC o un rifinanziamento — mentre la percentuale è ciò su cui i creditori innescano i controlli, perché normalizza immobili di prezzi diversi. Quando il saldo supera il valore le due misure divergono nella percezione ma non nella matematica: un'equity negativa di 30,000 su una casa da 400,000 è un LTV del 107.5%, e entrambi dicono la stessa cosa — sei sotto acqua.
Che cos'è il rapporto prestito-valore (LTV)?
Il rapporto prestito-valore è la quota del valore di un immobile che devi. Dividi il saldo del prestito per il valore e moltiplica per 100: nel preset predefinito qui, un prestito di 320,000 su un immobile da 400,000 risulta 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. L'altro volto dello stesso numero è l'equity — 400,000 meno 320,000 lascia 80,000, ovvero il 20% dell'attivo. I creditori trattano l'LTV come il principale indicatore di rischio: più alta è la quota dell'attivo finanziata, più sottile è il cuscino tra un inadempimento e la loro perdita, per questo l'LTV determina se è richiesta l'assicurazione mutuo, in quale fascia di prezzo rientri e quanta equity potrai mai mettere a garanzia. Non è un punteggio di merito creditizio e non guarda il tuo reddito — è strettamente una misura tra saldo e valore, ricalcolata ogni volta che uno dei due lati si muove.
Il premio PMI varia da un mutuatario all’altro?
Il valore predefinito del premio dello 0.5% è una proposta nel migliore dei casi. Un merito creditizio più basso può raddoppiarlo — inserisci il tuo numero reale nel campo del premio.
I pagamenti aggiuntivi del capitale anticipano la fine del PMI?
Un unico pagamento extra di capitale all'inizio del piano anticipa il mese 112: la soglia dipende dal saldo, non dalla data di calendario.

Scopri Altri Strumenti

Una selezione fresca da tutta la nostra libreria di strumenti.

Calcolatore Probabilità

Calcolatore Resistenza Serie e Parallelo

Calcolatore di Macro

Calcolatore Guadagni Twitch

Calcolatore IVA

Calcolatore Costi Calcolo GPU