Økonomi

PMI-kalkulator

Beregn månedlig PMI ut fra lånebeløp, boligverdi, rente, løpetid og oppgitt premie. Sammenlign forespørsel om avslutning ved 80 % med automatisk avslutning ved 78 % av den opprinnelige verdien.

Hjalp denne kalkulatoren deg?

Hva er PMI-kalkulator?

På et nytt konvensjonelt lån kreves PMI alltid når LTV-en ved låneopptak er strengt over 80%. Terskelen ligger på lånebeløpet ved oppgjøret: legger du 80,000 på bordet i en bolig til 400,000, låner du 320,000, som nettopp er 80.000% — ingen boliglånsforsikring. Låner du i stedet 360,000, som i PMI-forhåndsvalget, er forholdet 90%, og forsikringen gjelder. Premien er ikke et fast gebyr: den prises som en årlig prosentandel av saldoen og belastes månedlig, så den første måneden på lånet på 360,000 med en premie på 0.5% koster 150.00 og synker etter hvert som saldoen amortiseres. FHA-lån kjører et helt eget system — et forskuddsgarantigebyr pluss årlige boliglånsforsikringspremier som varer 11 år med minst 10% egenkapital og ellers hele lånets levetid — derfor er 80/78-logikken på denne siden bevisst forbeholdt konvensjonelle lån.

Når du bør bruke denne kalkulatoren

  • Du sammenligner to kjøpstilbud og vil vite hvilken egenkapital som fjerner boliglånsforsikringen raskest.
  • Du har nådd 80% LTV og vil ha den nøyaktige måneden for å sende en forespørsel om opphør i stedet for å vente på låneforvalteren.
  • Boligpriser har falt, og du vil se hvor nær saldoen det automatiske opphøret på 78% av opprinnelig verdi ligger.
  • Standardpremien på 0.5% er et tilbud i beste fall. En lavere kredittpoengsum kan doble den — sett inn ditt eget tall i premiefeltet.
  • Du kan be låneforvalteren avslutte konvensjonell PMI så snart saldoen når 80% av den OPPRINNELIGE verdien, forutsatt at betalingshistorikken din er oppdatert og taksten støtter verdien. På forhåndsvalget 400,000/360,000 treffer planen forespørselsgrensen på 320,000 for første gang i måned 98, når saldoen er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send forespørselen da i stedet for å vente, fordi den automatiske daten kommer senere. Forespørselen er gratis, den må håndteres skriftlig, og låneforvalteren kan bestille en takst for din regning — hvis verdien har falt, kan forespørselen avslås selv om amortiseringsregningen stemmer. Derfor måler denne kalkulatoren hver terskel mot den opprinnelige verdien: den speiler det låneforvalteren faktisk vil beregne, uten kreditt for markedsvekst.
  • I henhold til Homeowners Protection Act opphører konvensjonell PMI automatisk første dag i måneden etter at saldoen har nådd 78% av den opprinnelige verdien — målt på den opprinnelige amortiseringsplanen, ikke på dagens markedsverdi og ikke på ekstra betalinger du gjorde senere. I standard-PMI-eksemplet ligger 78%-linjen på 312,000, og planen krysser den for første gang i måned 112 med en saldo på 311,823.69, en LTV på 77.96%. Total premie betalt frem til da er 15,802.85, mot 13,959.20 hvis låneforvalteren hadde stoppet den ved 80%-forespørselsgrensen i måned 98 — en forskjell på 1,843.65 for prisen på ett brev. To unntak betyr noe: er du etter med betalingene, trenger ikke låneforvalteren å avslutte, og er lånet i negativ amortisering eller har du misligholdt, kan det automatiske retten suspenderes.

Trinn:

  1. Åpne PMI-fanen, legg inn nominell rente, løpetid i måneder og den årlige PMI-premien du fikk tilbud om.
  2. Planen viser forespørselsgrensen — når saldoen først treffer 80% av den opprinnelige verdien — og måneden for automatisk opphør ved 78%.
  3. Sammenlign de to premietotalene, og bruk deretter sensitivitetsrutenettet for å se hvordan en annen rente eller takstverdi flytter opphøret.
  4. Angi boligverdien långiveren vil takstere — hver terskel i kalkulatoren måles mot dette opprinnelige tallet.
  5. Du kan be låneforvalteren avslutte konvensjonell PMI så snart saldoen når 80% av den OPPRINNELIGE verdien, forutsatt at betalingshistorikken din er oppdatert og taksten støtter verdien. På forhåndsvalget 400,000/360,000 treffer planen forespørselsgrensen på 320,000 for første gang i måned 98, når saldoen er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send forespørselen da i stedet for å vente, fordi den automatiske daten kommer senere. Forespørselen er gratis, den må håndteres skriftlig, og låneforvalteren kan bestille en takst for din regning — hvis verdien har falt, kan forespørselen avslås selv om amortiseringsregningen stemmer. Derfor måler denne kalkulatoren hver terskel mot den opprinnelige verdien: den speiler det låneforvalteren faktisk vil beregne, uten kreditt for markedsvekst.
  6. I henhold til Homeowners Protection Act opphører konvensjonell PMI automatisk første dag i måneden etter at saldoen har nådd 78% av den opprinnelige verdien — målt på den opprinnelige amortiseringsplanen, ikke på dagens markedsverdi og ikke på ekstra betalinger du gjorde senere. I standard-PMI-eksemplet ligger 78%-linjen på 312,000, og planen krysser den for første gang i måned 112 med en saldo på 311,823.69, en LTV på 77.96%. Total premie betalt frem til da er 15,802.85, mot 13,959.20 hvis låneforvalteren hadde stoppet den ved 80%-forespørselsgrensen i måned 98 — en forskjell på 1,843.65 for prisen på ett brev. To unntak betyr noe: er du etter med betalingene, trenger ikke låneforvalteren å avslutte, og er lånet i negativ amortisering eller har du misligholdt, kan det automatiske retten suspenderes.

Formel

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.

Bruksområder

  • Du sammenligner to kjøpstilbud og vil vite hvilken egenkapital som fjerner boliglånsforsikringen raskest.
  • Du har nådd 80% LTV og vil ha den nøyaktige måneden for å sende en forespørsel om opphør i stedet for å vente på låneforvalteren.
  • Boligpriser har falt, og du vil se hvor nær saldoen det automatiske opphøret på 78% av opprinnelig verdi ligger.
  • Standardpremien på 0.5% er et tilbud i beste fall. En lavere kredittpoengsum kan doble den — sett inn ditt eget tall i premiefeltet.
  • Du kan be låneforvalteren avslutte konvensjonell PMI så snart saldoen når 80% av den OPPRINNELIGE verdien, forutsatt at betalingshistorikken din er oppdatert og taksten støtter verdien. På forhåndsvalget 400,000/360,000 treffer planen forespørselsgrensen på 320,000 for første gang i måned 98, når saldoen er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send forespørselen da i stedet for å vente, fordi den automatiske daten kommer senere. Forespørselen er gratis, den må håndteres skriftlig, og låneforvalteren kan bestille en takst for din regning — hvis verdien har falt, kan forespørselen avslås selv om amortiseringsregningen stemmer. Derfor måler denne kalkulatoren hver terskel mot den opprinnelige verdien: den speiler det låneforvalteren faktisk vil beregne, uten kreditt for markedsvekst.

Nøkkelfordeler

  • Nøyaktige måneder for forespørselsgrense og automatisk opphør, ikke et vagt svar som 'omtrent åtte år', så du vet når du skal handle.
  • Full eksport, utskriftsrapport og regning steg for steg — hvert vist tall kan spores tilbake til en formel på siden.
  • Merk måneden du krysser 80% og send forespørselen om opphør da — å vente på det automatiske opphøret ved 78% koster omtrent 1,843.65 i standardeksempelet.
  • Én ekstra avdragsbetaling tidlig i planen trekker måned 112 fremover: opphøret avhenger av saldoen, ikke av kalenderdatoen.
  • På 90% PMI-forhåndsvalget er premien for første måned 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12), og synker til 130.17 innen måned 112 etter hvert som saldoen amortiseres ned.
  • Å be om opphør på 80%-forespørselsgrensen lander i måned 98 mot automatiske måned 112: total premie 13,959.20 mot 15,802.85, en forskjell på 1,843.65.

Vanlige feil å unngå

  • Å måle 78%-opphøret mot dagens markedsverdi. Loven bruker den OPPRINNELIGE verdien ved låneopptak, så en stigende pris avslutter ikke PMI tidligere.
  • Å behandle 80% som automatisk sluttdato. 80% er punktet der du kan BE OM opphør; det automatiske opphøret er 78% på den opprinnelige amortiseringsplanen.
  • Å overføre konvensjonell logikk til FHA. FHA-premier løper 11 år med minst 10% egenkapital og deretter for lånets levetid.
  • Å glemme premien i betalingen. En PMI på 150.00 første måned er ekte penger og hører hjemme ved siden av avdrag og rente når du budsjetterer.
  • Over 97% LTV stopper de fleste konvensjonelle programmer å ta imot søknader, og boliglånsforsikring på lån med høy LTV kan vare hele lånets levetid.

Nøkkelbegreper forklart

Belåningsgrad:
lånesaldo delt på boligverdi, ganger 100. Det ene tallet som styrer forsikringsplikter og prisklasser.
Kombinert LTV (CLTV):
enhver pantet saldo — førstepant pluss underpant — delt på verdien. Det långivere faktisk vurderer for HELOC og lån med uttak.
Privat boliglånsforsikring:
månedlig forsikring som beskytter långiveren, ikke deg, kreves på nye konvensjonelle lån over 80% LTV.
Egenkapital:
verdi minus total gjeld. Vist her både i valuta og som andel av verdien, slik at et prisfall kan vurderes umiddelbart.
Homeowners Protection Act:
den føderale loven bak det automatiske opphøret på 78% og retten til å be om opphør ved 80% på konvensjonelle lån.
Forespørselsgrense:
den første måneden saldoen er på eller under 80% av den opprinnelige verdien — det tidligste punktet en forespørsel om opphør kan tre i kraft.
Automatisk opphør:
den første måneden saldoen er på eller under 78% av den opprinnelige verdien, når PMI opphører uten forespørsel.
Amortiseringsplan:
den faste månedlige saldoen grensene måles mot; kortere løpetid eller ekstra avdrag bringer begge tidligere.

Relaterte konsepter

  • Boliglånskalkulator: kjør hele amortiseringsplanen for enhver rente du får tilbudt, og se oppdelingen mellom avdrag og rente måned for måned.
  • Boligkjøpskalkulator – hvor mye hus: jobb baklengs fra inntekt og gjeld til kjøpesummen LTV-en din bør starte fra.
  • DSCR-kalkulator: investorens side av forholdet långivere kobler til LTV når boligen er en leiebolig i stedet for en egen bolig.
  • Cap rate-kalkulator: netto driftsinntekter mot pris — avkastningsbildet ved siden av finansieringsbildet av samme eiendom.

Tolke resultatene dine

På et nytt konvensjonelt lån kreves PMI alltid når LTV-en ved låneopptak er strengt over 80%. Terskelen ligger på lånebeløpet ved oppgjøret: legger du 80,000 på bordet i en bolig til 400,000, låner du 320,000, som nettopp er 80.000% — ingen boliglånsforsikring. Låner du i stedet 360,000, som i PMI-forhåndsvalget, er forholdet 90%, og forsikringen gjelder. Premien er ikke et fast gebyr: den prises som en årlig prosentandel av saldoen og belastes månedlig, så den første måneden på lånet på 360,000 med en premie på 0.5% koster 150.00 og synker etter hvert som saldoen amortiseres. FHA-lån kjører et helt eget system — et forskuddsgarantigebyr pluss årlige boliglånsforsikringspremier som varer 11 år med minst 10% egenkapital og ellers hele lånets levetid — derfor er 80/78-logikken på denne siden bevisst forbeholdt konvensjonelle lån. Du kan be låneforvalteren avslutte konvensjonell PMI så snart saldoen når 80% av den OPPRINNELIGE verdien, forutsatt at betalingshistorikken din er oppdatert og taksten støtter verdien. På forhåndsvalget 400,000/360,000 treffer planen forespørselsgrensen på 320,000 for første gang i måned 98, når saldoen er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send forespørselen da i stedet for å vente, fordi den automatiske daten kommer senere. Forespørselen er gratis, den må håndteres skriftlig, og låneforvalteren kan bestille en takst for din regning — hvis verdien har falt, kan forespørselen avslås selv om amortiseringsregningen stemmer. Derfor måler denne kalkulatoren hver terskel mot den opprinnelige verdien: den speiler det låneforvalteren faktisk vil beregne, uten kreditt for markedsvekst. I henhold til Homeowners Protection Act opphører konvensjonell PMI automatisk første dag i måneden etter at saldoen har nådd 78% av den opprinnelige verdien — målt på den opprinnelige amortiseringsplanen, ikke på dagens markedsverdi og ikke på ekstra betalinger du gjorde senere. I standard-PMI-eksemplet ligger 78%-linjen på 312,000, og planen krysser den for første gang i måned 112 med en saldo på 311,823.69, en LTV på 77.96%. Total premie betalt frem til da er 15,802.85, mot 13,959.20 hvis låneforvalteren hadde stoppet den ved 80%-forespørselsgrensen i måned 98 — en forskjell på 1,843.65 for prisen på ett brev. To unntak betyr noe: er du etter med betalingene, trenger ikke låneforvalteren å avslutte, og er lånet i negativ amortisering eller har du misligholdt, kan det automatiske retten suspenderes. Kjøpesummen — mer presist, den opprinnelige verdien lånet ble utstedt mot. Homeowners Protection Act beregner både det automatiske opphøret på 78% og 80%-terskelen for forespørsel som prosenter av den opprinnelige verdien, og derfor lar denne kalkulatoren deg aldri flytte nevneren. Kjøpte du for 400,000 og markedet senere presser boligen til 460,000, forblir den automatiske linjen på 312,000 og forespørselsgrensen på 320,000; verdiøkning trekker ikke datalen fremover. Omvendt gjelder også: hvis verdien faller, stiger ikke tersklene for å møte deg — planen fortsetter bare å amortisere mot de samme faste beløpene. Takster betyr bare noe for forespørselsløpet, fordi låneforvalteren kan avslå en opphørsforespørsel hvis den dokumenterte verdien har falt under det 80% av opprinnelig verdi tilsier for sikkerhetsposisjonen deres.

Ofte stilte spørsmål

Når kreves privat boliglånsforsikring (PMI)?
På et nytt konvensjonelt lån kreves PMI alltid når LTV-en ved låneopptak er strengt over 80%. Terskelen ligger på lånebeløpet ved oppgjøret: legger du 80,000 på bordet i en bolig til 400,000, låner du 320,000, som nettopp er 80.000% — ingen boliglånsforsikring. Låner du i stedet 360,000, som i PMI-forhåndsvalget, er forholdet 90%, og forsikringen gjelder. Premien er ikke et fast gebyr: den prises som en årlig prosentandel av saldoen og belastes månedlig, så den første måneden på lånet på 360,000 med en premie på 0.5% koster 150.00 og synker etter hvert som saldoen amortiseres. FHA-lån kjører et helt eget system — et forskuddsgarantigebyr pluss årlige boliglånsforsikringspremier som varer 11 år med minst 10% egenkapital og ellers hele lånets levetid — derfor er 80/78-logikken på denne siden bevisst forbeholdt konvensjonelle lån.
Når kan jeg be om opphør av PMI?
Du kan be låneforvalteren avslutte konvensjonell PMI så snart saldoen når 80% av den OPPRINNELIGE verdien, forutsatt at betalingshistorikken din er oppdatert og taksten støtter verdien. På forhåndsvalget 400,000/360,000 treffer planen forespørselsgrensen på 320,000 for første gang i måned 98, når saldoen er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send forespørselen da i stedet for å vente, fordi den automatiske daten kommer senere. Forespørselen er gratis, den må håndteres skriftlig, og låneforvalteren kan bestille en takst for din regning — hvis verdien har falt, kan forespørselen avslås selv om amortiseringsregningen stemmer. Derfor måler denne kalkulatoren hver terskel mot den opprinnelige verdien: den speiler det låneforvalteren faktisk vil beregne, uten kreditt for markedsvekst.
Når opphører PMI automatisk uten forespørsel?
I henhold til Homeowners Protection Act opphører konvensjonell PMI automatisk første dag i måneden etter at saldoen har nådd 78% av den opprinnelige verdien — målt på den opprinnelige amortiseringsplanen, ikke på dagens markedsverdi og ikke på ekstra betalinger du gjorde senere. I standard-PMI-eksemplet ligger 78%-linjen på 312,000, og planen krysser den for første gang i måned 112 med en saldo på 311,823.69, en LTV på 77.96%. Total premie betalt frem til da er 15,802.85, mot 13,959.20 hvis låneforvalteren hadde stoppet den ved 80%-forespørselsgrensen i måned 98 — en forskjell på 1,843.65 for prisen på ett brev. To unntak betyr noe: er du etter med betalingene, trenger ikke låneforvalteren å avslutte, og er lånet i negativ amortisering eller har du misligholdt, kan det automatiske retten suspenderes.
Bruker 78%-regelen dagens verdi eller kjøpesummen?
Kjøpesummen — mer presist, den opprinnelige verdien lånet ble utstedt mot. Homeowners Protection Act beregner både det automatiske opphøret på 78% og 80%-terskelen for forespørsel som prosenter av den opprinnelige verdien, og derfor lar denne kalkulatoren deg aldri flytte nevneren. Kjøpte du for 400,000 og markedet senere presser boligen til 460,000, forblir den automatiske linjen på 312,000 og forespørselsgrensen på 320,000; verdiøkning trekker ikke datalen fremover. Omvendt gjelder også: hvis verdien faller, stiger ikke tersklene for å møte deg — planen fortsetter bare å amortisere mot de samme faste beløpene. Takster betyr bare noe for forespørselsløpet, fordi låneforvalteren kan avslå en opphørsforespørsel hvis den dokumenterte verdien har falt under det 80% av opprinnelig verdi tilsier for sikkerhetsposisjonen deres.
Hvordan senker jeg LTV-en raskt?
Det finnes bare to spaker: øke verdien eller krympe saldoen, og bare saldoen er under din kontroll. Enhver engangsinnbetaling på avdrag senker forholdet med nøyaktig beløpet delt på verdien — 10,000 på eksempelet på 400,000 er 2.5 LTV-punkter. På PMI-forhåndsvalget krever det å bringe saldoen fra 360,000 ned til forespørselsgrensen på 320,000 40,000 i avdrag, som er 10 LTV-punkter og får deg fra 90% til 80%-grensen. Tilbakevendende ekstra avdrag virker enda bedre fordi det virker inn på amortiseringsplanen: hver krone går helt til saldoen, og hver terskel — 80% i måned 98, 78% i måned 112 — kommer tidligere. Den tredje spaken, en høyere takstverdi, er ikke noe du konstruerer, men en solid takst ved kjøp eller refinansiering kan løfte nevneren og senke forholdet uten å røre saldoen.
Hva er en god LTV?
Som en tommelfingerregel er 80% bra, 90% håndterbart, 97% det praktiske taket for konvensjonelle kjøpemidler, og alt over 100% betyr at du skylder mer enn boligen er verdt. På 80% med standardvalget har du 80,000 i egenkapital — 20% av formuesgodet — du unngår boliglånsforsikring helt, og du prises i den beste konvensjonelle klassen. Mellom 80% og 97% er lånet fortsatt finansierbart, men boliglånsforsikring gjelder og pristilleggene vokser med hvert punkt. Over 97% lukker de fleste konvensjonelle programmer dørene; stats- eller porteføljeprodukter overtar med egne forsikringsregler. Over 100%, som i en saldo på 430,000 mot en verdi på 400,000 (107.5% LTV, egenkapital på minus 30,000), innskrenkes refinansieringsalternativene kraftig, og et salg betyr at du må ta med kontanter på bordet. Bra er kontekstavhengig — en investor kan kjøre 75% med hensikt for gearing — men for en primærbolig er det varige målet på eller under 80%.
Hvordan er LTV forskjellig fra egenkapital i boligen?
De er to avlesninger av samme subtraksjon: egenkapital er verdi minus total gjeld i valuta, LTV er gjeld delt på verdi i prosent, og det ene er alltid speilet av det andre — egenkapitalandelen tilsvarer 100% minus LTV. En bolig til 400,000 med et lån på 320,000 holder 80,000 i egenkapital, som er 20% av verdien, og LTV-en er nøyaktig 80.000%. Flytter du lånet til 340,000, faller egenkapitalen til 60,000 (15%) mens LTV stiger til 85.000%. Tallene i valuta betyr noe for beslutninger — det er de ekte pengene bak et salg, en HELOC-uttak eller en refinansiering — mens prosenten er det långivere styrer etter, fordi den normaliserer på tvers av boliger med ulike priser. Når saldoen overstiger verdien, avvikler de to målene i følelse, men ikke i regningen: egenkapital på minus 30,000 i en bolig til 400,000 er en LTV på 107.5%, og begge sier det samme — du er under vann.
Hva er belåningsgrad (LTV)?
Belåningsgraden er andelen av en boligs verdi som du skylder. Del lånesaldoen på verdien og ganger med 100: på forhåndsvalget her er et lån på 320,000 mot en bolig til 400,000 lik 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. Den andre siden av samme tall er egenkapital — 400,000 minus 320,000 gir 80,000, altså 20% av formuesgodet. Långivere behandler LTV som den viktigste risikojusteringen: jo mer av boligen som finansieres, jo mindre buffer er det mellom en misligholdelse og deres tap, så LTV avgjør om boliglånsforsikring kreves, hvilken prisklasse du havner i og hvor mye egenkapital du noen gang kan låne på. Det er ikke en kredittpoengsum og det ser ikke på inntekten din — det er strengt talt en saldo-mot-verdi-måling som beregnes på nytt hver gang en av de to sidene beveger seg.
Varierer PMI-premien fra låntaker til låntaker?
Standardpremien på 0.5% er et tilbud i beste fall. En lavere kredittpoengsum kan doble den — sett inn ditt eget tall i premiefeltet.
Fremskynder ekstra avdrag datoen PMI opphører?
Én ekstra avdragsbetaling tidlig i planen trekker måned 112 fremover: opphøret avhenger av saldoen, ikke av kalenderdatoen.

Oppdag flere verktøy

Ferske utvalg fra hele verktøybiblioteket vårt.

Sannsynlighetskalkulator

Serie- og parallellmotstandskalkulator

Makro-kalkulator

Twitch-inntektskalkulator

MVA-kalkulator

GPU-beregningskostnadskalkulator