Finanças

Calculadora de PMI

Estime o PMI mensal com base no valor do empréstimo, no valor do imóvel, na taxa, no prazo e no prémio indicado. Compare o pedido de cancelamento aos 80% com o término automático aos 78% do valor original.

Esta ferramenta te ajudou?

O que é Calculadora de PMI?

Em um novo empréstimo convencional, o PMI é exigido sempre que o LTV na contratação estiver estritamente acima de 80%. O limite está no valor do empréstimo na assinatura: coloque 80,000 de entrada em um imóvel de 400,000 e você empresta 320,000, que é exatamente 80.000% — nenhum seguro hipotecário. Empreste 360,000, como no preset PMI, e a relação é 90%, então o seguro se aplica. O prêmio não é uma taxa fixa: é precificado como uma porcentagem anual do saldo e cobrado mensalmente, então o primeiro mês no empréstimo de 360,000 com prêmio de 0.5% custa 150.00 e diminui conforme o saldo é amortizado. Os empréstimos da FHA funcionam em um sistema próprio — uma taxa de garantia inicial mais prêmios anuais de seguro hipotecário que duram 11 anos com entrada de pelo menos 10% e, abaixo disso, por toda a vida do empréstimo — então a lógica 80/78 desta página é deliberadamente apenas convencional.

Quando Usar Esta Calculadora

  • Você está comparando duas ofertas de compra e quer saber qual entrada livra o seguro hipotecário mais rápido.
  • Você atingiu 80% de LTV e quer saber o mês exato para enviar o pedido de remoção em vez de esperar o administrador.
  • Os preços de imóveis caíram e você quer ver quão perto o saldo está do cancelamento automático de 78% sobre o valor original.
  • O prêmio padrão de 0.5% é a melhor das cotações. Um score menor pode dobrá-lo — coloque o seu número real no campo do prêmio.
  • Você pode pedir ao administrador do seu empréstimo para cancelar o PMI convencional assim que o saldo atingir 80% do valor ORIGINAL, desde que seu histórico de pagamentos esteja em dia e a avaliação sustente o valor. No preset 400,000/360,000, a tabela toca primeiro o piso do pedido de 320,000 no mês 98, quando o saldo está em 319,623.85 — um LTV de 79.91%. Envie o pedido na hora em vez de esperar, porque a data automática vem depois. O pedido é gratuito, precisa ser feito por escrito, e o administrador pode ordenar uma avaliação por sua conta — se o valor tiver caído, o pedido pode ser negado mesmo que a aritmética da amortização feche. É por isso que esta calculadora mede cada limite contra o valor original: espelha o que o administrador realmente vai calcular, sem crédito pela valorização de mercado.
  • Sob a Homeowners Protection Act, o PMI convencional termina automaticamente no primeiro dia do mês seguinte ao saldo atingir 78% do valor original — medido pela tabela de amortização original, não pelo valor de mercado de hoje nem pelos pagamentos extras que você fez depois. No exemplo padrão de PMI, a linha de 78% é 312,000, e a tabela a cruza primeiro no mês 112, com um saldo de 311,823.69, um LTV de 77.96%. O prêmio total pago até esse ponto é 15,802.85, contra 13,959.20 se o administrador tivesse parado no seu piso do pedido de 80% no mês 98 — uma diferença de 1,843.65 pelo custo de uma carta. Duas ressalvas importam: se você estiver atrasado nos pagamentos, o administrador não é obrigado a encerrar, e se o empréstimo estiver em amortização negativa ou você entrou em inadimplência, o direito automático pode ser suspenso.

Passos:

  1. Abra a aba PMI, informe a taxa nominal, o prazo em meses e o prêmio anual de PMI que lhe foi cotado.
  2. A tabela mostra o mês do piso do pedido — quando o saldo toca pela primeira vez 80% do valor original — e o mês do cancelamento automático em 78%.
  3. Compare os dois totais de prêmio e use a grade de sensibilidade para ver como uma taxa ou um valor avaliado diferente movem o cancelamento.
  4. Informe o valor do imóvel que o credor vai avaliar — cada limite desta calculadora é medido contra esse número original.
  5. Você pode pedir ao administrador do seu empréstimo para cancelar o PMI convencional assim que o saldo atingir 80% do valor ORIGINAL, desde que seu histórico de pagamentos esteja em dia e a avaliação sustente o valor. No preset 400,000/360,000, a tabela toca primeiro o piso do pedido de 320,000 no mês 98, quando o saldo está em 319,623.85 — um LTV de 79.91%. Envie o pedido na hora em vez de esperar, porque a data automática vem depois. O pedido é gratuito, precisa ser feito por escrito, e o administrador pode ordenar uma avaliação por sua conta — se o valor tiver caído, o pedido pode ser negado mesmo que a aritmética da amortização feche. É por isso que esta calculadora mede cada limite contra o valor original: espelha o que o administrador realmente vai calcular, sem crédito pela valorização de mercado.
  6. Sob a Homeowners Protection Act, o PMI convencional termina automaticamente no primeiro dia do mês seguinte ao saldo atingir 78% do valor original — medido pela tabela de amortização original, não pelo valor de mercado de hoje nem pelos pagamentos extras que você fez depois. No exemplo padrão de PMI, a linha de 78% é 312,000, e a tabela a cruza primeiro no mês 112, com um saldo de 311,823.69, um LTV de 77.96%. O prêmio total pago até esse ponto é 15,802.85, contra 13,959.20 se o administrador tivesse parado no seu piso do pedido de 80% no mês 98 — uma diferença de 1,843.65 pelo custo de uma carta. Duas ressalvas importam: se você estiver atrasado nos pagamentos, o administrador não é obrigado a encerrar, e se o empréstimo estiver em amortização negativa ou você entrou em inadimplência, o direito automático pode ser suspenso.

Fórmula

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.

Casos de uso

  • Você está comparando duas ofertas de compra e quer saber qual entrada livra o seguro hipotecário mais rápido.
  • Você atingiu 80% de LTV e quer saber o mês exato para enviar o pedido de remoção em vez de esperar o administrador.
  • Os preços de imóveis caíram e você quer ver quão perto o saldo está do cancelamento automático de 78% sobre o valor original.
  • O prêmio padrão de 0.5% é a melhor das cotações. Um score menor pode dobrá-lo — coloque o seu número real no campo do prêmio.
  • Você pode pedir ao administrador do seu empréstimo para cancelar o PMI convencional assim que o saldo atingir 80% do valor ORIGINAL, desde que seu histórico de pagamentos esteja em dia e a avaliação sustente o valor. No preset 400,000/360,000, a tabela toca primeiro o piso do pedido de 320,000 no mês 98, quando o saldo está em 319,623.85 — um LTV de 79.91%. Envie o pedido na hora em vez de esperar, porque a data automática vem depois. O pedido é gratuito, precisa ser feito por escrito, e o administrador pode ordenar uma avaliação por sua conta — se o valor tiver caído, o pedido pode ser negado mesmo que a aritmética da amortização feche. É por isso que esta calculadora mede cada limite contra o valor original: espelha o que o administrador realmente vai calcular, sem crédito pela valorização de mercado.

Benefícios Principais

  • Os meses exatos do piso do pedido e do cancelamento automático, não uma resposta vaga de 'cerca de oito anos', para você saber quando agir.
  • Exportação completa, relatório impresso e aritmética passo a passo — todo número exibido pode ser rastreado até uma fórmula na página.
  • Anote no calendário o mês em que cruzar os 80% e envie o pedido de remoção na hora — esperar o cancelamento automático de 78% custa cerca de 1,843.65 no exemplo padrão.
  • Um pagamento extra de principal no início da tabela adianta o mês 112: o cancelamento depende do saldo, não da data no calendário.
  • No preset PMI de 90%, o prêmio do primeiro mês é 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12), caindo para 130.17 no mês 112 conforme o saldo é amortizado.
  • Pedir a remoção no piso de 80% cai no mês 98 contra o mês 112 automático: prêmio total 13,959.20 contra 15,802.85, uma diferença de 1,843.65.

Erros Comuns a Evitar

  • Medir o cancelamento de 78% contra o valor de mercado de hoje. A lei usa o valor ORIGINAL na contratação, então a alta de preço não antecipa o fim do PMI.
  • Tratar os 80% como data automática de fim. 80% é o ponto em que você pode PEDIR a remoção; o fim automático é 78% pela tabela original.
  • Aplicar a lógica convencional à FHA. Os prêmios da FHA duram 11 anos com entrada de pelo menos 10% e, abaixo disso, por toda a vida do empréstimo.
  • Esquecer o prêmio dentro da parcela. Um PMI de 150.00 no primeiro mês é dinheiro de verdade e deve ficar ao lado de principal e juros no seu orçamento.
  • Acima de 97% de LTV, a maioria dos programas convencionais para de aceitar pedidos, e o seguro hipotecário em empréstimos de LTV alto pode durar toda a vida do empréstimo.

Termos Chave Explicados

Relação empréstimo-valor:
saldo do empréstimo dividido pelo valor do imóvel, vezes 100. O número único que gera as obrigações de seguro hipotecário e os níveis de preço.
LTV combinado (CLTV):
todo saldo garantido — primeira hipoteca mais as secundárias — dividido pelo valor. É o que os credores realmente usam para aprovar HELOCs e empréstimos com saque.
Seguro hipotecário privado:
seguro mensal que protege o credor, não você, exigido em novos empréstimos convencionais acima de 80% de LTV.
Patrimônio:
valor menos dívida total. Mostrado aqui tanto em moeda quanto como participação no valor, para que uma queda de preço seja avaliada na hora.
Homeowners Protection Act:
a lei federal por trás do término automático em 78% e do direito de pedido do mutuário em 80% nos empréstimos convencionais.
Piso do pedido:
o primeiro mês em que o saldo está em 80% do valor original ou abaixo — o momento mais em que um pedido de remoção pode entrar em vigor.
Cancelamento automático:
o primeiro mês em que o saldo está em 78% do valor original ou abaixo, quando o PMI termina sem nenhum pedido.
Tabela de amortização:
o caminho fixo do saldo mês a mês no qual os limites são medidos; um prazo menor ou principal extra antecipa ambos.

Conceitos relacionados

Interpretação dos seus resultados

Em um novo empréstimo convencional, o PMI é exigido sempre que o LTV na contratação estiver estritamente acima de 80%. O limite está no valor do empréstimo na assinatura: coloque 80,000 de entrada em um imóvel de 400,000 e você empresta 320,000, que é exatamente 80.000% — nenhum seguro hipotecário. Empreste 360,000, como no preset PMI, e a relação é 90%, então o seguro se aplica. O prêmio não é uma taxa fixa: é precificado como uma porcentagem anual do saldo e cobrado mensalmente, então o primeiro mês no empréstimo de 360,000 com prêmio de 0.5% custa 150.00 e diminui conforme o saldo é amortizado. Os empréstimos da FHA funcionam em um sistema próprio — uma taxa de garantia inicial mais prêmios anuais de seguro hipotecário que duram 11 anos com entrada de pelo menos 10% e, abaixo disso, por toda a vida do empréstimo — então a lógica 80/78 desta página é deliberadamente apenas convencional. Você pode pedir ao administrador do seu empréstimo para cancelar o PMI convencional assim que o saldo atingir 80% do valor ORIGINAL, desde que seu histórico de pagamentos esteja em dia e a avaliação sustente o valor. No preset 400,000/360,000, a tabela toca primeiro o piso do pedido de 320,000 no mês 98, quando o saldo está em 319,623.85 — um LTV de 79.91%. Envie o pedido na hora em vez de esperar, porque a data automática vem depois. O pedido é gratuito, precisa ser feito por escrito, e o administrador pode ordenar uma avaliação por sua conta — se o valor tiver caído, o pedido pode ser negado mesmo que a aritmética da amortização feche. É por isso que esta calculadora mede cada limite contra o valor original: espelha o que o administrador realmente vai calcular, sem crédito pela valorização de mercado. Sob a Homeowners Protection Act, o PMI convencional termina automaticamente no primeiro dia do mês seguinte ao saldo atingir 78% do valor original — medido pela tabela de amortização original, não pelo valor de mercado de hoje nem pelos pagamentos extras que você fez depois. No exemplo padrão de PMI, a linha de 78% é 312,000, e a tabela a cruza primeiro no mês 112, com um saldo de 311,823.69, um LTV de 77.96%. O prêmio total pago até esse ponto é 15,802.85, contra 13,959.20 se o administrador tivesse parado no seu piso do pedido de 80% no mês 98 — uma diferença de 1,843.65 pelo custo de uma carta. Duas ressalvas importam: se você estiver atrasado nos pagamentos, o administrador não é obrigado a encerrar, e se o empréstimo estiver em amortização negativa ou você entrou em inadimplência, o direito automático pode ser suspenso. O preço de compra — mais precisamente, o valor original sobre o qual o empréstimo foi contratado. A Homeowners Protection Act calcula tanto o término automático de 78% quanto o limite de pedido de 80% como porcentagens do valor original, por isso esta calculadora nunca deixa você mover o denominador. Se você comprou por 400,000 e o mercado depois leva a casa a 460,000, a linha automática continua em 312,000 e o piso do pedido continua em 320,000; a valorização não antecipa a data. O outro lado também é verdadeiro: se o valor cair, os limites não sobem para te encontrar — a tabela simplesmente continua amortizando em direção às mesmas linhas em moeda. As avaliações importam apenas para a via do pedido, porque o administrador pode recusar um cancelamento se o valor de apoio tiver caído abaixo do que 80% do valor original implica para a posição de garantia deles.

Perguntas Frequentes

Quando o seguro hipotecário privado (PMI) é exigido?
Em um novo empréstimo convencional, o PMI é exigido sempre que o LTV na contratação estiver estritamente acima de 80%. O limite está no valor do empréstimo na assinatura: coloque 80,000 de entrada em um imóvel de 400,000 e você empresta 320,000, que é exatamente 80.000% — nenhum seguro hipotecário. Empreste 360,000, como no preset PMI, e a relação é 90%, então o seguro se aplica. O prêmio não é uma taxa fixa: é precificado como uma porcentagem anual do saldo e cobrado mensalmente, então o primeiro mês no empréstimo de 360,000 com prêmio de 0.5% custa 150.00 e diminui conforme o saldo é amortizado. Os empréstimos da FHA funcionam em um sistema próprio — uma taxa de garantia inicial mais prêmios anuais de seguro hipotecário que duram 11 anos com entrada de pelo menos 10% e, abaixo disso, por toda a vida do empréstimo — então a lógica 80/78 desta página é deliberadamente apenas convencional.
Quando posso pedir a remoção do PMI?
Você pode pedir ao administrador do seu empréstimo para cancelar o PMI convencional assim que o saldo atingir 80% do valor ORIGINAL, desde que seu histórico de pagamentos esteja em dia e a avaliação sustente o valor. No preset 400,000/360,000, a tabela toca primeiro o piso do pedido de 320,000 no mês 98, quando o saldo está em 319,623.85 — um LTV de 79.91%. Envie o pedido na hora em vez de esperar, porque a data automática vem depois. O pedido é gratuito, precisa ser feito por escrito, e o administrador pode ordenar uma avaliação por sua conta — se o valor tiver caído, o pedido pode ser negado mesmo que a aritmética da amortização feche. É por isso que esta calculadora mede cada limite contra o valor original: espelha o que o administrador realmente vai calcular, sem crédito pela valorização de mercado.
Quando o PMI termina automaticamente, sem pedido?
Sob a Homeowners Protection Act, o PMI convencional termina automaticamente no primeiro dia do mês seguinte ao saldo atingir 78% do valor original — medido pela tabela de amortização original, não pelo valor de mercado de hoje nem pelos pagamentos extras que você fez depois. No exemplo padrão de PMI, a linha de 78% é 312,000, e a tabela a cruza primeiro no mês 112, com um saldo de 311,823.69, um LTV de 77.96%. O prêmio total pago até esse ponto é 15,802.85, contra 13,959.20 se o administrador tivesse parado no seu piso do pedido de 80% no mês 98 — uma diferença de 1,843.65 pelo custo de uma carta. Duas ressalvas importam: se você estiver atrasado nos pagamentos, o administrador não é obrigado a encerrar, e se o empréstimo estiver em amortização negativa ou você entrou em inadimplência, o direito automático pode ser suspenso.
A regra dos 78% usa o valor de hoje ou o preço de compra?
O preço de compra — mais precisamente, o valor original sobre o qual o empréstimo foi contratado. A Homeowners Protection Act calcula tanto o término automático de 78% quanto o limite de pedido de 80% como porcentagens do valor original, por isso esta calculadora nunca deixa você mover o denominador. Se você comprou por 400,000 e o mercado depois leva a casa a 460,000, a linha automática continua em 312,000 e o piso do pedido continua em 320,000; a valorização não antecipa a data. O outro lado também é verdadeiro: se o valor cair, os limites não sobem para te encontrar — a tabela simplesmente continua amortizando em direção às mesmas linhas em moeda. As avaliações importam apenas para a via do pedido, porque o administrador pode recusar um cancelamento se o valor de apoio tiver caído abaixo do que 80% do valor original implica para a posição de garantia deles.
Como posso reduzir meu LTV rapidamente?
Só existem duas alavancas: aumentar o valor ou diminuir o saldo, e só o saldo está sob seu controle. Qualquer pagamento único de principal derruba a relação exatamente no valor do pagamento dividido pelo valor — 10,000 no exemplo de 400,000 são 2.5 pontos de LTV. No preset PMI, levar o saldo de 360,000 até o piso do pedido de 320,000 exige 40,000 de principal, o que são 10 pontos de LTV e o leva de 90% para o limite de 80%. Principal recorrente extra funciona ainda melhor porque age sobre a tabela de amortização: cada real pago vai inteiro para o saldo, e todo limite — 80% no mês 98, 78% no mês 112 — chega mais cedo. A terceira alavanca, um valor avaliado mais alto, não é algo que você projeta, mas uma avaliação sólida na compra ou no refinanciamento pode levantar o denominador e derrubar a relação sem tocar no saldo.
Qual é um bom indicador de LTV?
Como regra de trabalho, 80% é bom, 90% é administrável, 97% é o teto prático para compra convencional, e qualquer coisa acima de 100% significa que você deve mais do que o imóvel vale. A 80% no preset padrão você tem 80,000 de patrimônio — 20% do ativo — evita o seguro hipotecário completamente e entra no melhor nível convencional. Entre 80% e 97% o empréstimo ainda é financiável, mas o seguro hipotecário se aplica e os acrésculos de preço crescem a cada ponto. Acima de 97% a maioria dos programas convencionais fecha as portas; produtos governamentais ou de carteira assumem com suas próprias regras de seguro. Acima de 100%, como em um saldo de 430,000 contra um valor de 400,000 (LTV de 107.5%, patrimônio negativo de 30,000), as opções de refinanciamento se estreitam muito e vender significa colocar dinheiro na mesa. Bom é contextual — um investidor pode rodar 75% de propósito para alavancagem — mas para uma residência principal o alvo durável é 80% ou abaixo.
Em que o LTV difere do patrimônio imobiliário?
São duas leituras da mesma subtração: patrimônio é valor menos dívida total em moeda, LTV é dívida dividida por valor em porcentagem, e um é sempre o espelho do outro — a participação no patrimônio equivale a 100% menos o LTV. Um imóvel de 400,000 com um empréstimo de 320,000 tem 80,000 de patrimônio, que é 20% do valor, e o LTV é exatamente 80.000%. Mova o empréstimo para 340,000 e o patrimônio cai para 60,000 (15%) enquanto o LTV sobe para 85.000%. A cifra em moeda importa para decisões — é o dinheiro real por trás de uma venda, de um saque em HELOC ou de um refinanciamento — enquanto a porcentagem é o que os credores usam como trava, porque normaliza imóveis de preços diferentes. Quando o saldo excede o valor, as duas medidas divergem de sensação, mas não de matemática: patrimônio negativo de 30,000 em uma casa de 400,000 é um LTV de 107.5%, e as duas dizem a mesma coisa — você está submerso.
O que é a relação empréstimo-valor (LTV)?
A relação empréstimo-valor é a parcela do valor de um imóvel que você deve. Divida o saldo do empréstimo pelo valor e multiplique por 100: no preset padrão aqui, um empréstimo de 320,000 sobre um imóvel de 400,000 é 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. O outro lado desse mesmo número é o patrimônio — 400,000 menos 320,000 deixa 80,000, ou 20% do ativo. Os credores tratam o LTV como o principal medidor de risco: quanto mais do ativo estiver financiado, menor o colchão entre uma inadimplência e a perda deles, então o LTV decide se o seguro hipotecário é exigido, em qual nível de preço você cai e quanto patrimônio você pode usar como garantia. Não é um score de crédito e não olha a sua renda — é estritamente uma medição de saldo contra valor, recalculada cada vez que um dos dois lados muda.
O prémio do PMI varia consoante o mutuário?
O prêmio padrão de 0.5% é a melhor das cotações. Um score menor pode dobrá-lo — coloque o seu número real no campo do prêmio.
Os pagamentos adicionais de capital antecipam o fim do PMI?
Um pagamento extra de principal no início da tabela adianta o mês 112: o cancelamento depende do saldo, não da data no calendário.

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