Finanzas

Calculadora de PMI

Estima el PMI mensual según el importe del préstamo, el valor de la vivienda, el interés, el plazo y la prima cotizada. Compara la solicitud de cancelación al 80% con la finalización automática al 78% del valor original.

¿Te ha ayudado esta calculadora?

¿Qué es Calculadora de PMI?

En un préstamo convencional nuevo, el PMI se exige siempre que el LTV de originación esté estrictamente por encima del 80%. El umbral se fija sobre el monto del préstamo al cierre: pon 80,000 de pago inicial en una vivienda de 400,000 y pides prestados 320,000, que es exactamente 80.000% — sin seguro hipotecario. Pide 360,000 en su lugar, como en el preset PMI, y la relación es del 90%, así que el seguro aplica. La prima no es una cuota fija: se fija como un porcentaje anual del saldo y se factura mensualmente, de modo que el primer mes en el préstamo de 360,000 con una prima del 0.5% cuesta 150.00 y baja a medida que el saldo se amortiza. Los préstamos FHA funcionan con un sistema completamente distinto — una tasa de garantía inicial más primas anuales de seguro hipotecario que duran 11 años con al menos 10% de pago inicial y, por debajo de eso, durante la vida del préstamo — por lo que la lógica 80/78 de esta página es deliberadamente solo convencional.

Cuándo Usar Esta Calculadora

  • Estás comparando dos ofertas de compra y quieres saber qué pago inicial elimina el seguro hipotecario más rápido.
  • Alcanzaste el 80% de LTV y quieres el mes exacto para enviar una solicitud de cancelación en lugar de esperar al administrador.
  • Los precios de la vivienda bajaron y quieres ver qué tan cerca está el saldo del corte automático del 78% sobre el valor original.
  • La prima por defecto del 0.5% es una cotización en el mejor de los casos. Un puntaje de crédito más bajo puede duplicarla — introduce tu cifra real en el campo de prima.
  • Puedes pedir a tu administrador que cancele el PMI convencional una vez que el saldo alcance el 80% del valor ORIGINAL, siempre que tu historial de pagos esté al corriente y la tasación respalde el valor. En el preset 400,000/360,000 el cronograma toca primero el suelo de solicitud de 320,000 en el mes 98, cuando el saldo está en 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envía la solicitud entonces en lugar de esperar, porque la fecha automática corre más tarde. La solicitud es gratuita, debe tramitarse por escrito y el administrador puede ordenar una tasación a tu cargo — si el valor ha caído, la solicitud puede denegarse aunque la aritmética de amortización cuadre. Por eso esta calculadora mide cada umbral contra el valor original: refleja lo que el administrador calculará de verdad, sin agradecimiento por la apreciación del mercado.
  • Bajo la Homeowners Protection Act, el PMI convencional termina automáticamente el primer día del mes siguiente a que el saldo alcance el 78% del valor original — medido sobre el cronograma de amortización original, no sobre el valor de mercado de hoy y no sobre los pagos extras que hicieras después. En el ejemplo PMI por defecto la línea del 78% es 312,000, y el cronograma la cruza primero en el mes 112 con un saldo de 311,823.69, un LTV de 77.96%. La prima total pagada hasta ese punto es de 15,802.85, frente a 13,959.20 si el administrador la hubiera detenido en tu suelo de solicitud del 80% en el mes 98 — una diferencia de 1,843.65 por el coste de una carta. Dos excepciones importan: si estás atrasado en los pagos el administrador no tiene por qué terminar el PMI, y si el préstamo está en amortización negativa o entraste en impago, el derecho automático puede suspenderse.

Pasos:

  1. Abre la pestaña PMI, añade la tasa nominal, el plazo en meses y la prima anual de PMI que te cotizaron.
  2. El cronograma muestra el mes del suelo de solicitud — cuando el saldo toca primero el 80% del valor original — y el mes del corte automático en el 78%.
  3. Compara los dos totales de prima y luego usa la cuadrícula de sensibilidad para ver cómo otra tasa o otro valor tasado mueve el corte.
  4. Introduce el valor del inmueble que el prestamista tasará — todos los umbrales de la calculadora se miden contra esta cifra original.
  5. Puedes pedir a tu administrador que cancele el PMI convencional una vez que el saldo alcance el 80% del valor ORIGINAL, siempre que tu historial de pagos esté al corriente y la tasación respalde el valor. En el preset 400,000/360,000 el cronograma toca primero el suelo de solicitud de 320,000 en el mes 98, cuando el saldo está en 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envía la solicitud entonces en lugar de esperar, porque la fecha automática corre más tarde. La solicitud es gratuita, debe tramitarse por escrito y el administrador puede ordenar una tasación a tu cargo — si el valor ha caído, la solicitud puede denegarse aunque la aritmética de amortización cuadre. Por eso esta calculadora mide cada umbral contra el valor original: refleja lo que el administrador calculará de verdad, sin agradecimiento por la apreciación del mercado.
  6. Bajo la Homeowners Protection Act, el PMI convencional termina automáticamente el primer día del mes siguiente a que el saldo alcance el 78% del valor original — medido sobre el cronograma de amortización original, no sobre el valor de mercado de hoy y no sobre los pagos extras que hicieras después. En el ejemplo PMI por defecto la línea del 78% es 312,000, y el cronograma la cruza primero en el mes 112 con un saldo de 311,823.69, un LTV de 77.96%. La prima total pagada hasta ese punto es de 15,802.85, frente a 13,959.20 si el administrador la hubiera detenido en tu suelo de solicitud del 80% en el mes 98 — una diferencia de 1,843.65 por el coste de una carta. Dos excepciones importan: si estás atrasado en los pagos el administrador no tiene por qué terminar el PMI, y si el préstamo está en amortización negativa o entraste en impago, el derecho automático puede suspenderse.

Fórmula

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.

Casos de uso

  • Estás comparando dos ofertas de compra y quieres saber qué pago inicial elimina el seguro hipotecario más rápido.
  • Alcanzaste el 80% de LTV y quieres el mes exacto para enviar una solicitud de cancelación en lugar de esperar al administrador.
  • Los precios de la vivienda bajaron y quieres ver qué tan cerca está el saldo del corte automático del 78% sobre el valor original.
  • La prima por defecto del 0.5% es una cotización en el mejor de los casos. Un puntaje de crédito más bajo puede duplicarla — introduce tu cifra real en el campo de prima.
  • Puedes pedir a tu administrador que cancele el PMI convencional una vez que el saldo alcance el 80% del valor ORIGINAL, siempre que tu historial de pagos esté al corriente y la tasación respalde el valor. En el preset 400,000/360,000 el cronograma toca primero el suelo de solicitud de 320,000 en el mes 98, cuando el saldo está en 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envía la solicitud entonces en lugar de esperar, porque la fecha automática corre más tarde. La solicitud es gratuita, debe tramitarse por escrito y el administrador puede ordenar una tasación a tu cargo — si el valor ha caído, la solicitud puede denegarse aunque la aritmética de amortización cuadre. Por eso esta calculadora mide cada umbral contra el valor original: refleja lo que el administrador calculará de verdad, sin agradecimiento por la apreciación del mercado.

Beneficios Clave

  • Los meses exactos del suelo de solicitud y del corte automático, no una respuesta vaga de unos ocho años, para que sepas cuándo actuar.
  • Exportación completa, informe imprimible y aritmética paso a paso: cada cifra mostrada se puede rastrear hasta una fórmula en la página.
  • Anota el mes en que cruzas el 80% y envía entonces la solicitud de cancelación — esperar al corte automático del 78% cuesta unos 1,843.65 en el ejemplo por defecto.
  • Un pago de capital extra al principio del cronograma adelanta el mes 112: el corte depende del saldo, no de la fecha del calendario.
  • En el preset de PMI del 90% la prima del primer mes es de 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12), que baja a 130.17 para el mes 112 a medida que el saldo se amortiza.
  • Solicitar la eliminación en el suelo del 80% llega al mes 98 frente al mes 112 automático: prima total de 13,959.20 frente a 15,802.85, una diferencia de 1,843.65.

Errores Comunes que Debes Evitar

  • Medir el corte del 78% contra el valor de mercado actual. La ley usa el valor ORIGINAL al originar, así que un precio al alza no termina el PMI antes.
  • Tratar el 80% como la fecha automática de fin. El 80% es el punto en el que puedes SOLICITAR la eliminación; el fin automático es el 78% sobre la amortización original.
  • Aplicar la lógica convencional a la FHA. Las primas de la FHA duran 11 años con al menos 10% de pago inicial y durante la vida del préstamo por debajo de eso.
  • Olvidar la prima dentro de la cuota. Un PMI de 150.00 en el primer mes es dinero real y debe figurar junto al capital e intereses cuando haces el presupuesto.
  • Por encima del 97% de LTV la mayoría de los programas convencionales deja de aceptar solicitudes, y el seguro hipotecario de los préstamos con LTV alto puede durar toda la vida del préstamo.

Términos Clave Explicados

Relación préstamo-valor:
saldo del préstamo dividido por el valor del inmueble, por 100. La cifra única que determina las obligaciones de seguro hipotecario y los niveles de precios.
LTV combinado (CLTV):
todo saldo garantizado — primer gravamen más subordinados — dividido por el valor. Sobre lo que los prestamistas aprueban realmente en HELOC y préstamos con retiro de efectivo.
Seguro hipotecario privado:
seguro mensual que protege al prestamista, no a ti, exigido en préstamos convencionales nuevos por encima del 80% de LTV.
Patrimonio:
valor menos deuda total. Se muestra aquí tanto en moneda como en porcentaje del valor para poder juzgar de inmediato una caída del precio.
Homeowners Protection Act:
la ley federal detrás de la terminación automática del 78% y del derecho del 80% a solicitarlo en préstamos convencionales.
Suelo de solicitud:
el primer mes en que el saldo está en o por debajo del 80% del valor original — el punto más temprano en que una solicitud de cancelación puede surtir efecto.
Corte automático:
el primer mes en que el saldo está en o por debajo del 78% del valor original, cuando el PMI termina sin ninguna solicitud.
Cronograma de amortización:
la trayectoria fija del saldo mes a mes contra la que se miden los cortes; un plazo más corto o capital extra adelanta ambos.

Conceptos relacionados

Interpretación de sus resultados

En un préstamo convencional nuevo, el PMI se exige siempre que el LTV de originación esté estrictamente por encima del 80%. El umbral se fija sobre el monto del préstamo al cierre: pon 80,000 de pago inicial en una vivienda de 400,000 y pides prestados 320,000, que es exactamente 80.000% — sin seguro hipotecario. Pide 360,000 en su lugar, como en el preset PMI, y la relación es del 90%, así que el seguro aplica. La prima no es una cuota fija: se fija como un porcentaje anual del saldo y se factura mensualmente, de modo que el primer mes en el préstamo de 360,000 con una prima del 0.5% cuesta 150.00 y baja a medida que el saldo se amortiza. Los préstamos FHA funcionan con un sistema completamente distinto — una tasa de garantía inicial más primas anuales de seguro hipotecario que duran 11 años con al menos 10% de pago inicial y, por debajo de eso, durante la vida del préstamo — por lo que la lógica 80/78 de esta página es deliberadamente solo convencional. Puedes pedir a tu administrador que cancele el PMI convencional una vez que el saldo alcance el 80% del valor ORIGINAL, siempre que tu historial de pagos esté al corriente y la tasación respalde el valor. En el preset 400,000/360,000 el cronograma toca primero el suelo de solicitud de 320,000 en el mes 98, cuando el saldo está en 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envía la solicitud entonces en lugar de esperar, porque la fecha automática corre más tarde. La solicitud es gratuita, debe tramitarse por escrito y el administrador puede ordenar una tasación a tu cargo — si el valor ha caído, la solicitud puede denegarse aunque la aritmética de amortización cuadre. Por eso esta calculadora mide cada umbral contra el valor original: refleja lo que el administrador calculará de verdad, sin agradecimiento por la apreciación del mercado. Bajo la Homeowners Protection Act, el PMI convencional termina automáticamente el primer día del mes siguiente a que el saldo alcance el 78% del valor original — medido sobre el cronograma de amortización original, no sobre el valor de mercado de hoy y no sobre los pagos extras que hicieras después. En el ejemplo PMI por defecto la línea del 78% es 312,000, y el cronograma la cruza primero en el mes 112 con un saldo de 311,823.69, un LTV de 77.96%. La prima total pagada hasta ese punto es de 15,802.85, frente a 13,959.20 si el administrador la hubiera detenido en tu suelo de solicitud del 80% en el mes 98 — una diferencia de 1,843.65 por el coste de una carta. Dos excepciones importan: si estás atrasado en los pagos el administrador no tiene por qué terminar el PMI, y si el préstamo está en amortización negativa o entraste en impago, el derecho automático puede suspenderse. El precio de compra — más precisamente, el valor original contra el que se firmó el préstamo. La Homeowners Protection Act calcula tanto la terminación automática del 78% como el umbral de solicitud del 80% como porcentajes del valor original, y por eso esta calculadora nunca te deja mover el denominador. Si compraste en 400,000 y el mercado empuja luego la vivienda a 460,000, la línea automática sigue en 312,000 y el suelo de solicitud sigue en 320,000; la apreciación no adelanta la fecha. Lo contrario también es cierto: si el valor baja, los umbrales no suben para encontrarte — el cronograma simplemente sigue amortizando hacia las mismas líneas fijas en moneda. Las tasaciones importan solo en la vía de solicitud, porque el administrador puede rechazar la cancelación si el valor que la respalda ha caído por debajo de lo que el 80% del valor original implica para su posición de garantía.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se exige el seguro hipotecario privado (PMI)?
En un préstamo convencional nuevo, el PMI se exige siempre que el LTV de originación esté estrictamente por encima del 80%. El umbral se fija sobre el monto del préstamo al cierre: pon 80,000 de pago inicial en una vivienda de 400,000 y pides prestados 320,000, que es exactamente 80.000% — sin seguro hipotecario. Pide 360,000 en su lugar, como en el preset PMI, y la relación es del 90%, así que el seguro aplica. La prima no es una cuota fija: se fija como un porcentaje anual del saldo y se factura mensualmente, de modo que el primer mes en el préstamo de 360,000 con una prima del 0.5% cuesta 150.00 y baja a medida que el saldo se amortiza. Los préstamos FHA funcionan con un sistema completamente distinto — una tasa de garantía inicial más primas anuales de seguro hipotecario que duran 11 años con al menos 10% de pago inicial y, por debajo de eso, durante la vida del préstamo — por lo que la lógica 80/78 de esta página es deliberadamente solo convencional.
¿Cuándo puedo solicitar la eliminación del PMI?
Puedes pedir a tu administrador que cancele el PMI convencional una vez que el saldo alcance el 80% del valor ORIGINAL, siempre que tu historial de pagos esté al corriente y la tasación respalde el valor. En el preset 400,000/360,000 el cronograma toca primero el suelo de solicitud de 320,000 en el mes 98, cuando el saldo está en 319,623.85 — un LTV de 79.91%. Envía la solicitud entonces en lugar de esperar, porque la fecha automática corre más tarde. La solicitud es gratuita, debe tramitarse por escrito y el administrador puede ordenar una tasación a tu cargo — si el valor ha caído, la solicitud puede denegarse aunque la aritmética de amortización cuadre. Por eso esta calculadora mide cada umbral contra el valor original: refleja lo que el administrador calculará de verdad, sin agradecimiento por la apreciación del mercado.
¿Cuándo termina el PMI automáticamente sin solicitud?
Bajo la Homeowners Protection Act, el PMI convencional termina automáticamente el primer día del mes siguiente a que el saldo alcance el 78% del valor original — medido sobre el cronograma de amortización original, no sobre el valor de mercado de hoy y no sobre los pagos extras que hicieras después. En el ejemplo PMI por defecto la línea del 78% es 312,000, y el cronograma la cruza primero en el mes 112 con un saldo de 311,823.69, un LTV de 77.96%. La prima total pagada hasta ese punto es de 15,802.85, frente a 13,959.20 si el administrador la hubiera detenido en tu suelo de solicitud del 80% en el mes 98 — una diferencia de 1,843.65 por el coste de una carta. Dos excepciones importan: si estás atrasado en los pagos el administrador no tiene por qué terminar el PMI, y si el préstamo está en amortización negativa o entraste en impago, el derecho automático puede suspenderse.
¿La regla del 78% usa el valor actual o el precio de compra?
El precio de compra — más precisamente, el valor original contra el que se firmó el préstamo. La Homeowners Protection Act calcula tanto la terminación automática del 78% como el umbral de solicitud del 80% como porcentajes del valor original, y por eso esta calculadora nunca te deja mover el denominador. Si compraste en 400,000 y el mercado empuja luego la vivienda a 460,000, la línea automática sigue en 312,000 y el suelo de solicitud sigue en 320,000; la apreciación no adelanta la fecha. Lo contrario también es cierto: si el valor baja, los umbrales no suben para encontrarte — el cronograma simplemente sigue amortizando hacia las mismas líneas fijas en moneda. Las tasaciones importan solo en la vía de solicitud, porque el administrador puede rechazar la cancelación si el valor que la respalda ha caído por debajo de lo que el 80% del valor original implica para su posición de garantía.
¿Cómo puedo reducir mi LTV rápidamente?
Solo hay dos palancas: subir el valor o bajar el saldo, y solo el saldo está bajo tu control. Cualquier pago único de capital reduce la relación exactamente en el pago dividido por el valor — 10,000 sobre el ejemplo de 400,000 son 2.5 puntos de LTV. En el preset PMI, llevar el saldo de 360,000 al suelo de solicitud de 320,000 necesita 40,000 de capital, que son 10 puntos de LTV y te mueven del 90% a la línea del 80%. El capital extra recurrente funciona aún mejor porque se acumula contra la amortización: cada dólar va íntegro al saldo, y cada umbral — 80% en el mes 98, 78% en el mes 112 — llega antes. La tercera palanca, un valor tasado más alto, no la inventas tú, pero una tasación sólida en la compra o la refinanciación puede elevar el denominador y bajar la relación sin tocar el saldo.
¿Qué es una buena relación LTV?
Como regla práctica, 80% es bueno, 90% es manejable, 97% es el techo práctico para el dinero de compra convencional, y cualquier cosa por encima del 100% significa que debes más de lo que el inmueble vale. Al 80% en el preset por defecto sostienes 80,000 de patrimonio — 20% del activo — evitas por completo el seguro hipotecario y te precios en el mejor nivel convencional. Entre el 80% y el 97% el préstamo sigue siendo financiable pero aplica el seguro hipotecario y los recargos de precio crecen con cada punto. Por encima del 97% la mayoría de los programas convencionales cierra la puerta; los productos públicos o de cartera toman el relevo con sus propias reglas de seguro. Por encima del 100%, como en un saldo de 430,000 contra un valor de 400,000 (107.5% de LTV, patrimonio de menos 30,000), las opciones de refinanciación se estrechan de golpe y vender implica llevar efectivo a la mesa. Lo bueno depende del contexto — un inversor puede correr el 75% a propósito por apalancamiento — pero para una residencia principal el objetivo duradero está en o por debajo del 80%.
¿En qué se diferencia el LTV del patrimonio de la vivienda?
Son dos lecturas de la misma resta: el patrimonio es valor menos deuda total en moneda, el LTV es deuda dividida por valor en porcentaje, y uno es siempre el espejo del otro — el porcentaje de patrimonio equivale al 100% menos el LTV. Un inmueble de 400,000 con un préstamo de 320,000 sostiene 80,000 de patrimonio, que es 20% del valor, y el LTV es exactamente 80.000%. Mueve el préstamo a 340,000 y el patrimonio cae a 60,000 (15%) mientras el LTV sube a 85.000%. La cifra en moneda importa para las decisiones — es el dinero real detrás de una venta, un dispuesto de HELOC o una refinanciación — mientras que el porcentaje es lo que los prestamistas vigilan, porque normaliza entre inmuebles de precios distintos. Cuando el saldo supera al valor las dos medidas divergen en lo que se siente pero no en la matemática: un patrimonio de menos 30,000 contra una vivienda de 400,000 es un LTV de 107.5%, y ambas dicen lo mismo — estás sumergido.
¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?
La relación préstamo-valor es la parte del valor de un inmueble que debes. Divide el saldo del préstamo entre el valor y multiplica por 100: con el preset por defecto de aquí, un préstamo de 320,000 sobre un inmueble de 400,000 es 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. La otra cara de esa misma cifra es el patrimonio — 400,000 menos 320,000 deja 80,000, o el 20% del activo. Los prestamistas tratan el LTV como el indicador principal de riesgo: cuanto más del activo esté financiado, más pequeño es el colchón entre un impago y su pérdida, así que el LTV determina si se exige seguro hipotecario, en qué nivel de precios te colocas y cuánto patrimonio puedes llegar a hipotecar. No es una puntuación de crédito y no mira tus ingresos — es estrictamente una medición de saldo frente a valor, recalculada cada vez que uno de los dos lados se mueve.
¿La prima del PMI varía según el prestatario?
La prima por defecto del 0.5% es una cotización en el mejor de los casos. Un puntaje de crédito más bajo puede duplicarla — introduce tu cifra real en el campo de prima.
¿Los pagos adicionales de capital adelantan el fin del PMI?
Un pago de capital extra al principio del cronograma adelanta el mes 112: el corte depende del saldo, no de la fecha del calendario.

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