Økonomi

PMI-beregner

Beregn den månedlige PMI ud fra lånebeløb, ejendomsværdi, rente, løbetid og tilbudt præmie. Sammenlign anmodning om opsigelse ved 80 % med automatisk ophør ved 78 % af den oprindelige værdi.

Hjalp denne regnemaskine dig?

Hvad er PMI-beregner?

Ved et nyt konventionelt lån kræves PMI, når LTV ved optagelse strengt talt er over 80%. Grænsen ligger på lånebeløbet ved lukning: lægger du 80,000 i udbetaling på en bolig til 400,000, låner du 320,000, hvilket præcis er 80.000% — ingen boliglånsforsikring. Låner du i stedet 360,000, som i PMI-indstillingen, er forholdet 90%, så forsikringen gælder. Præmien er ikke et fast gebyr: den prissættes som en årlig procentdel af restgælden og afregnes månedligt, så den første måned på lånet på 360,000 ved en præmie på 0.5% koster 150.00 og skrumper, efterhånden som restgælden afdrages. FHA-lån kører et helt eget system — et forudbetalt garantigebyr plus årlige præmier for boliglånsforsikring, der varer 11 år ved mindst 10% udbetaling og ellers gennem hele løbetiden — så logikken med 80/78 på denne side bevidst kun omfatter konventionelle lån.

Hvornår skal du bruge denne regnemaskine

  • Du sammenligner to købstilbud og vil vide, hvilken udbetaling der hurtigst fjerner boliglånsforsikringen.
  • Du har nået 80% LTV og vil kende den præcise måned, hvor du skal sende en anmodning om ophør, i stedet for at vente på administrationen.
  • Boligpriserne er faldet lidt, og du vil se, hvor tæt restgælden er på det automatiske ophør ved 78% af den oprindelige værdi.
  • Standardpræmien på 0.5% er et bedste-fald-tilbud. En lavere kreditværdighed kan fordoble den — indsæt dit reelle tal i feltet for præmie.
  • Du kan bede administrationen om at ophæve PMI for konventionelle lån, når restgælden når 80% af den OPRINDELIGE værdi, forudsat at din betalingshistorik er ajourført, og vurderingen understøtter værdien. På indstillingen 400,000/360,000 rører planen første gang anmodningsgrænsen på 320,000 i måned 98, hvor restgælden er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send anmodningen dér i stedet for at vente, fordi den automatiske dato ligger senere. Anmodningen er gratis, den skal behandles skriftligt, og administrationen kan bestille en vurdering for din regning — hvis værdien er faldet, kan anmodningen afvises, selv om selve afdragsberegningen holder. Derfor måler denne beregner hver grænse mod den oprindelige værdi: den spejler det, administrationen faktisk vil beregne, uden tillæg for markedets prisstigninger.
  • Efter Homeowners Protection Act ophæver PMI for konventionelle lån automatisk den første dag i måneden efter, at restgælden har nået 78% af den oprindelige værdi — målt på den oprindelige afdragsplan, ikke på dagens markedsværdi og ikke på ekstra betalinger, du foretog senere. I standardeksemplet med PMI er 78%-grænsen 312,000, og planen krydser den første gang i måned 112 med en restgæld på 311,823.69, en LTV på 77.96%. Den samlede præmie betalt indtil da er 15,802.85 mod 13,959.20, hvis administrationen havde stoppet den ved din anmodningsgrænse på 80% i måned 98 — en forskel på 1,843.65 for prisen på ét brev. To undtagelser betyder noget: er du bagud med betalingerne, behøver administrationen ikke at ophæve forsikringen, og er lånet i negativ amortisering, eller er du misligholdt, kan den automatiske ret suspenderes.

Trin:

  1. Åbn fanen PMI, og indtast den noterede rente, løbetiden i måneder og den årlige PMI-præmie, du har fået tilbudt.
  2. Planen viser måneden for anmodningsgrænsen — hvor restgælden første gang rører 80% af den oprindelige værdi — og måneden for det automatiske ophør ved 78%.
  3. Sammenlign de to præmiesummer, og brug derefter følsomhedsnettet til at se, hvordan en anden sats eller en anden vurderingsværdi rykker ophøret.
  4. Indtast den ejendomsværdi, långiveren vil få vurderet — alle grænser i beregneren måles mod dette oprindelige tal.
  5. Du kan bede administrationen om at ophæve PMI for konventionelle lån, når restgælden når 80% af den OPRINDELIGE værdi, forudsat at din betalingshistorik er ajourført, og vurderingen understøtter værdien. På indstillingen 400,000/360,000 rører planen første gang anmodningsgrænsen på 320,000 i måned 98, hvor restgælden er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send anmodningen dér i stedet for at vente, fordi den automatiske dato ligger senere. Anmodningen er gratis, den skal behandles skriftligt, og administrationen kan bestille en vurdering for din regning — hvis værdien er faldet, kan anmodningen afvises, selv om selve afdragsberegningen holder. Derfor måler denne beregner hver grænse mod den oprindelige værdi: den spejler det, administrationen faktisk vil beregne, uden tillæg for markedets prisstigninger.
  6. Efter Homeowners Protection Act ophæver PMI for konventionelle lån automatisk den første dag i måneden efter, at restgælden har nået 78% af den oprindelige værdi — målt på den oprindelige afdragsplan, ikke på dagens markedsværdi og ikke på ekstra betalinger, du foretog senere. I standardeksemplet med PMI er 78%-grænsen 312,000, og planen krydser den første gang i måned 112 med en restgæld på 311,823.69, en LTV på 77.96%. Den samlede præmie betalt indtil da er 15,802.85 mod 13,959.20, hvis administrationen havde stoppet den ved din anmodningsgrænse på 80% i måned 98 — en forskel på 1,843.65 for prisen på ét brev. To undtagelser betyder noget: er du bagud med betalingerne, behøver administrationen ikke at ophæve forsikringen, og er lånet i negativ amortisering, eller er du misligholdt, kan den automatiske ret suspenderes.

Formel

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; anmodning om annullering: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatisk ophør: B_m ≤ 0.78 × V_0.

Anvendelsessager

  • Du sammenligner to købstilbud og vil vide, hvilken udbetaling der hurtigst fjerner boliglånsforsikringen.
  • Du har nået 80% LTV og vil kende den præcise måned, hvor du skal sende en anmodning om ophør, i stedet for at vente på administrationen.
  • Boligpriserne er faldet lidt, og du vil se, hvor tæt restgælden er på det automatiske ophør ved 78% af den oprindelige værdi.
  • Standardpræmien på 0.5% er et bedste-fald-tilbud. En lavere kreditværdighed kan fordoble den — indsæt dit reelle tal i feltet for præmie.
  • Du kan bede administrationen om at ophæve PMI for konventionelle lån, når restgælden når 80% af den OPRINDELIGE værdi, forudsat at din betalingshistorik er ajourført, og vurderingen understøtter værdien. På indstillingen 400,000/360,000 rører planen første gang anmodningsgrænsen på 320,000 i måned 98, hvor restgælden er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send anmodningen dér i stedet for at vente, fordi den automatiske dato ligger senere. Anmodningen er gratis, den skal behandles skriftligt, og administrationen kan bestille en vurdering for din regning — hvis værdien er faldet, kan anmodningen afvises, selv om selve afdragsberegningen holder. Derfor måler denne beregner hver grænse mod den oprindelige værdi: den spejler det, administrationen faktisk vil beregne, uden tillæg for markedets prisstigninger.

Nøglefordele

  • De præcise måneder for anmodningsgrænsen og det automatiske ophør, ikke et vagt svar som ‘cirka otte år’, så du ved, hvornår du skal handle.
  • Fuld eksport, printbar rapport og trin-for-trin beregning — hvert vist tal kan spores tilbage til en formel på siden.
  • Skriv måneden, hvor du krydser 80%, i kalenderen, og send anmodningen om ophør dér — venter du på det automatiske ophør ved 78%, koster det cirka 1,843.65 i standardeksemplet.
  • Én ekstra afdragsbetaling tidligt i planen trækker måned 112 frem: ophøret afhænger af restgælden, ikke af kalenderdatoen.
  • På PMI-indstillingen på 90% er præmien for den første måned 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12) og skrumper til 130.17 i måned 112, efterhånden som restgælden afdrages.
  • En anmodning om ophør ved 80%-grænsen lander i måned 98 mod det automatiske ophør i måned 112: samlet præmie 13,959.20 mod 15,802.85, en forskel på 1,843.65.

Almindelige fejl at undgå

  • Måle det automatiske ophør ved 78% mod dagens markedsværdi. Loven bruger den OPRINDELIGE værdi ved optagelse, så en stigende pris bringer ikke ophøret tidligere.
  • Betragte 80% som den automatiske slutdato. 80% er det punkt, hvor du kan ANMODE om ophør; det automatiske ophør er 78% efter den oprindelige afdragsplan.
  • Overføre logikken for konventionelle lån til FHA. FHA-præmier løber i 11 år ved mindst 10% udbetaling og ellers gennem hele løbetiden.
  • Glemme præmien i ydelsen. En PMI på 150.00 den første måned er rigtige penge og bør stå ved siden af hovedstol og rente, når du budgetterer.
  • Over 97% LTV holder de fleste konventionelle programmer op med at modtage ansøgninger, og boliglånsforsikring på lån med høj LTV kan vare gennem hele løbetiden.

Nøglebegreber forklaret

Belåningsgrad:
restgælden delt med ejendomsværdien, ganget med 100. Det ene tal, der styrer pligten til boliglånsforsikring og prisniveauet.
Kombineret LTV (CLTV):
alle sikrede restgælde — førstepant plus underpant — delt med værdien. Det, långiverne faktisk godkender ud fra ved HELOC-lån og lån med udbetaling.
Privat boliglånsforsikring:
månedlig forsikring, der beskytter långiveren og ikke dig, krævet ved nye konventionelle lån over 80% LTV.
Friværdi:
værdi minus samlet gæld. Vist her både i valuta og som en andel af værdien, så et prisfald kan vurderes med det samme.
Homeowners Protection Act:
den føderale lov bag det automatiske ophør ved 78% og forbrugerens ret til at anmode om ophør ved 80% ved konventionelle lån.
Anmodningsgrænse:
den første måned, hvor restgælden er på eller under 80% af den oprindelige værdi — det tidligste tidspunkt, hvor en anmodning om ophør kan træde i kraft.
Automatisk ophør:
den første måned, hvor restgælden er på eller under 78% af den oprindelige værdi, og PMI ophører uden nogen anmodning.
Afdragsplan:
den faste måned-for-måned-udvikling i restgælden, som ophørene måles på; en kortere løbetid eller ekstra afdrag rykker begge tidligere.

Relaterede begreber

  • Realkredit-regnemaskine: kør den fulde afdragsplan for enhver rente, du får tilbudt, og se fordelingen mellem hovedstol og rente måned for måned.
  • Boligkøbs-regnemaskine – hvor meget hus: gå baglæns fra indtægter og gæld til den købspris, din LTV skal starte fra.
  • DSCR-regnemaskine: investorernes forhold, som långiverne kobler sammen med LTV, når ejendommen er en investering og ikke en bolig.
  • Cap rate-regnemaskine: netto driftsindtægt over for pris — afkastbetragtningen, der ligger ved siden af finansieringsbetragtningen af samme handel.

Fortolkning af dine resultater

Ved et nyt konventionelt lån kræves PMI, når LTV ved optagelse strengt talt er over 80%. Grænsen ligger på lånebeløbet ved lukning: lægger du 80,000 i udbetaling på en bolig til 400,000, låner du 320,000, hvilket præcis er 80.000% — ingen boliglånsforsikring. Låner du i stedet 360,000, som i PMI-indstillingen, er forholdet 90%, så forsikringen gælder. Præmien er ikke et fast gebyr: den prissættes som en årlig procentdel af restgælden og afregnes månedligt, så den første måned på lånet på 360,000 ved en præmie på 0.5% koster 150.00 og skrumper, efterhånden som restgælden afdrages. FHA-lån kører et helt eget system — et forudbetalt garantigebyr plus årlige præmier for boliglånsforsikring, der varer 11 år ved mindst 10% udbetaling og ellers gennem hele løbetiden — så logikken med 80/78 på denne side bevidst kun omfatter konventionelle lån. Du kan bede administrationen om at ophæve PMI for konventionelle lån, når restgælden når 80% af den OPRINDELIGE værdi, forudsat at din betalingshistorik er ajourført, og vurderingen understøtter værdien. På indstillingen 400,000/360,000 rører planen første gang anmodningsgrænsen på 320,000 i måned 98, hvor restgælden er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send anmodningen dér i stedet for at vente, fordi den automatiske dato ligger senere. Anmodningen er gratis, den skal behandles skriftligt, og administrationen kan bestille en vurdering for din regning — hvis værdien er faldet, kan anmodningen afvises, selv om selve afdragsberegningen holder. Derfor måler denne beregner hver grænse mod den oprindelige værdi: den spejler det, administrationen faktisk vil beregne, uden tillæg for markedets prisstigninger. Efter Homeowners Protection Act ophæver PMI for konventionelle lån automatisk den første dag i måneden efter, at restgælden har nået 78% af den oprindelige værdi — målt på den oprindelige afdragsplan, ikke på dagens markedsværdi og ikke på ekstra betalinger, du foretog senere. I standardeksemplet med PMI er 78%-grænsen 312,000, og planen krydser den første gang i måned 112 med en restgæld på 311,823.69, en LTV på 77.96%. Den samlede præmie betalt indtil da er 15,802.85 mod 13,959.20, hvis administrationen havde stoppet den ved din anmodningsgrænse på 80% i måned 98 — en forskel på 1,843.65 for prisen på ét brev. To undtagelser betyder noget: er du bagud med betalingerne, behøver administrationen ikke at ophæve forsikringen, og er lånet i negativ amortisering, eller er du misligholdt, kan den automatiske ret suspenderes. Købsprisen — mere præcist den oprindelige værdi, lånet blev udstedt imod. Homeowners Protection Act beregner både det automatiske ophør ved 78% og anmodningsgrænsen ved 80% som procentdele af den oprindelige værdi, og derfor lader denne beregner dig aldrig flytte nævneren. Købte du for 400,000, og presser markedet senere boligen op til 460,000, forbliver den automatiske grænse 312,000, og anmodningsgrænsen forbliver 320,000; prisstigninger rykker ikke datoen frem. Det modsatte gælder også: falder værdien, stiger grænserne ikke for at møde dig — planen fortsætter bare med at afdrage mod de samme faste valutagrænser. Vurderinger betyder kun noget for anmodningsvejen, fordi administrationen kan afvise en ophævelse, hvis den understøttende værdi er faldet under det, som 80% af den oprindelige værdi indebærer for deres sikkerhedsstillelse.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår kræves privat boliglånsforsikring (PMI)?
Ved et nyt konventionelt lån kræves PMI, når LTV ved optagelse strengt talt er over 80%. Grænsen ligger på lånebeløbet ved lukning: lægger du 80,000 i udbetaling på en bolig til 400,000, låner du 320,000, hvilket præcis er 80.000% — ingen boliglånsforsikring. Låner du i stedet 360,000, som i PMI-indstillingen, er forholdet 90%, så forsikringen gælder. Præmien er ikke et fast gebyr: den prissættes som en årlig procentdel af restgælden og afregnes månedligt, så den første måned på lånet på 360,000 ved en præmie på 0.5% koster 150.00 og skrumper, efterhånden som restgælden afdrages. FHA-lån kører et helt eget system — et forudbetalt garantigebyr plus årlige præmier for boliglånsforsikring, der varer 11 år ved mindst 10% udbetaling og ellers gennem hele løbetiden — så logikken med 80/78 på denne side bevidst kun omfatter konventionelle lån.
Hvornår kan jeg anmode om ophør af PMI?
Du kan bede administrationen om at ophæve PMI for konventionelle lån, når restgælden når 80% af den OPRINDELIGE værdi, forudsat at din betalingshistorik er ajourført, og vurderingen understøtter værdien. På indstillingen 400,000/360,000 rører planen første gang anmodningsgrænsen på 320,000 i måned 98, hvor restgælden er 319,623.85 — en LTV på 79.91%. Send anmodningen dér i stedet for at vente, fordi den automatiske dato ligger senere. Anmodningen er gratis, den skal behandles skriftligt, og administrationen kan bestille en vurdering for din regning — hvis værdien er faldet, kan anmodningen afvises, selv om selve afdragsberegningen holder. Derfor måler denne beregner hver grænse mod den oprindelige værdi: den spejler det, administrationen faktisk vil beregne, uden tillæg for markedets prisstigninger.
Hvornår ophører PMI automatisk uden anmodning?
Efter Homeowners Protection Act ophæver PMI for konventionelle lån automatisk den første dag i måneden efter, at restgælden har nået 78% af den oprindelige værdi — målt på den oprindelige afdragsplan, ikke på dagens markedsværdi og ikke på ekstra betalinger, du foretog senere. I standardeksemplet med PMI er 78%-grænsen 312,000, og planen krydser den første gang i måned 112 med en restgæld på 311,823.69, en LTV på 77.96%. Den samlede præmie betalt indtil da er 15,802.85 mod 13,959.20, hvis administrationen havde stoppet den ved din anmodningsgrænse på 80% i måned 98 — en forskel på 1,843.65 for prisen på ét brev. To undtagelser betyder noget: er du bagud med betalingerne, behøver administrationen ikke at ophæve forsikringen, og er lånet i negativ amortisering, eller er du misligholdt, kan den automatiske ret suspenderes.
Bruger 78%-reglen dagens værdi eller købsprisen?
Købsprisen — mere præcist den oprindelige værdi, lånet blev udstedt imod. Homeowners Protection Act beregner både det automatiske ophør ved 78% og anmodningsgrænsen ved 80% som procentdele af den oprindelige værdi, og derfor lader denne beregner dig aldrig flytte nævneren. Købte du for 400,000, og presser markedet senere boligen op til 460,000, forbliver den automatiske grænse 312,000, og anmodningsgrænsen forbliver 320,000; prisstigninger rykker ikke datoen frem. Det modsatte gælder også: falder værdien, stiger grænserne ikke for at møde dig — planen fortsætter bare med at afdrage mod de samme faste valutagrænser. Vurderinger betyder kun noget for anmodningsvejen, fordi administrationen kan afvise en ophævelse, hvis den understøttende værdi er faldet under det, som 80% af den oprindelige værdi indebærer for deres sikkerhedsstillelse.
Hvordan sænker jeg min LTV hurtigt?
Der er kun to håndtag: forhøj værdien eller formindsk restgælden, og kun restgælden er under din kontrol. Enhver engangsafdrag nedsætter forholdet præcis med betalingen delt med værdien — 10,000 i standardeksemplet på 400,000 svarer til 2,5 LTV-point. På PMI-indstillingen kræver det 40,000 i afdrag at få restgælden fra 360,000 ned til anmodningsgrænsen på 320,000, hvilket er 10 LTV-point og flytter dig fra 90% til 80%-grænsen. Tilbagevendende ekstraafdrag virker endnu bedre, fordi de løbende bygger videre mod afdragsplanen: hver krone går udelukkende til restgælden, og hver grænse — 80% i måned 98, 78% i måned 112 — kommer tidligere. Det tredje håndtag, en højere vurderingsværdi, er ikke noget, du selv skaber, men en solid vurdering ved køb eller omlægning kan løfte nævneren og sænke forholdet uden at røre ved restgælden.
Hvad er en god belåningsgrad?
Som en tommelfingerregel er 80% godt, 90% håndterbart, 97% det praktiske loft for konventionelle købelån, og alt over 100% betyder, at du skylder mere end ejendommen er værd. Ved 80% på standardindstillingen har du 80,000 i friværdi — 20% af formuen — du undgår helt boliglånsforsikring, og du prissættes i det bedste konventionelle niveau. Mellem 80% og 97% er lånet stadig finansierbart, men boliglånsforsikring gælder, og pristillæggene vokser med hvert point. Over 97% lukker de fleste konventionelle programmer dørene; statslige eller porteføljeprodukter tager over med deres egne forsikringsregler. Over 100%, som i en restgæld på 430,000 mod en værdi på 400,000 (107.5% LTV, negativ friværdi på 30,000), indsnævres mulighederne for omlægning kraftigt, og et salg betyder, at du skal til lommen. Godt er kontekstuelt — en investor kan køre 75% bevidst for gearingens skyld — men for en primær bolig er det holdbare mål på eller under 80%.
Hvordan adskiller LTV sig fra friværdi?
De er to aflæsninger af samme subtraktion: friværdien er værdi minus samlet gæld i valuta, LTV er gæld delt med værdi i procent, og det ene er altid spejlingen af det andet — friværdiandelen svarer til 100% minus LTV. En ejendom til 400,000 med et lån på 320,000 har 80,000 i friværdi, hvilket er 20% af værdien, og LTV er præcis 80.000%. Flyttes lånet til 340,000, falder friværdien til 60,000 (15%), mens LTV stiger til 85.000%. Valutatallet betyder noget for beslutninger — det er de rigtige penge bag et salg, en trækning på en HELOC eller en omlægning — mens procentsatsen er det, långiverne styrer efter, fordi den normaliserer på tværs af ejendomme med forskellige priser. Når restgælden overstiger værdien, adskiller de to mål sig i følelse, men ikke i matematik: en negativ friværdi på 30,000 på en bolig til 400,000 giver en LTV på 107.5%, og begge siger det samme: du skylder mere, end boligen er værd.
Hvad er belåningsgrad (LTV)?
Belåningsgraden er den andel af en ejendoms værdi, du skylder. Del restgælden med værdien og gang med 100: på standardindstillingen her er et lån på 320,000 på en ejendom til 400,000 lig med 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. Den anden side af samme tal er friværdien — 400,000 minus 320,000 efterlader 80,000, eller 20% af formuen. Långiverne betragter LTV som den primære risikoregulator: jo mere af formuen der finansieres, desto mindre en buffer er der mellem en misligholdelse og deres tab, så LTV afgør, om boliglånsforsikring kræves, hvilket prisniveau du lander i, og hvor meget friværdi du overhovedet kan låne imod. Det er ikke en kreditværdighed, og det ser ikke på din indkomst — det er strengt en måling af restgæld mod værdi, der beregnes på ny, hver gang den ene af de to sider ændrer sig.
Varierer PMI-præmien fra låntager til låntager?
Standardpræmien på 0.5% er et bedste-fald-tilbud. En lavere kreditværdighed kan fordoble den — indsæt dit reelle tal i feltet for præmie.
Fremskynder ekstra afdrag på hovedstolen datoen, hvor PMI ophører?
Én ekstra afdragsbetaling tidligt i planen trækker måned 112 frem: ophøret afhænger af restgælden, ikke af kalenderdatoen.

Opdag flere værktøjer

Friske udvalg fra hele vores værktøjsbibliotek.

Morsekode Oversætter

Kalorimangel Beregner

Elbil-opladning-ROI-regnemaskine

Alders-regnemaskine

Prøve-til-betalt-konverterings-regnemaskine

Qibla-finder