Finanzen

PMI-Rechner

Schätzen Sie die monatliche PMI anhand von Darlehensbetrag, Immobilienwert, Zinssatz, Laufzeit und Prämie. Vergleichen Sie den Antrag auf Beendigung bei 80 % mit dem automatischen Ende bei 78 % des ursprünglichen Werts.

Hat Ihnen dieser Rechner geholfen?

Was ist PMI-Rechner?

Bei einem neuen konventionellen Darlehen ist die PMI erforderlich, sobald der Beleihungsauslauf bei Darlehensaufnahme strikt über 80% liegt. Die Grenze hängt am Darlehensbetrag bei Beurkundung: Bringen Sie 80,000 Anzahlung auf ein Haus von 400,000, betragen Ihre Schulden 320,000, was genau 80.000% entspricht — keine Hypothekenversicherung. Leihen Sie stattdessen 360,000, wie in der PMI-Einstellung, liegt das Verhältnis bei 90%, sodass die Versicherung greift. Die Prämie ist keine feste Gebühr: Sie wird als Jahresprozentsatz der Restschuld bemessen und monatlich abgerechnet, sodass der erste Monat bei einem Darlehen von 360,000 mit einer Prämie von 0.5% 150.00 kostet und mit der Tilgung der Restschuld sinkt. FHA-Darlehen folgen völlig eigenem System — eine vorausgezahlte Garantiegebühr plus jährliche Prämien der Hypothekenversicherung, die 11 Jahre bei mindestens 10% Anzahlung und andernfalls über die gesamte Laufzeit laufen — daher ist die 80/78-Logik auf dieser Seite bewusst nur für konventionelle Darlehen gedacht.

Wann Sie diesen Rechner verwenden

  • Sie vergleichen zwei Kaufangebote und möchten wissen, welche Anzahlung die Hypothekenversicherung am schnellsten beseitigt.
  • Sie haben 80% Beleihungsauslauf erreicht und kennen den genauen Monat, in dem Sie einen Antrag auf Aufhebung senden sollen, statt auf den Verwalter zu warten.
  • Die Hauspreise sind leicht gefallen, und Sie möchten sehen, wie nah die Restschuld am automatischen Ende von 78% des ursprünglichen Werts liegt.
  • Die Standardprämie von 0.5% ist ein Bestfall-Angebot. Eine niedrigere Bonität kann sie verdoppeln — tragen Sie Ihre tatsächliche Zahl in das Prämienfeld ein.
  • Sie können den Verwalter um die Beendigung der konventionellen PMI bitten, sobald die Restschuld 80% des URSPRÜNGLICHEN Werts erreicht, sofern Ihre Zahlungshistorik aktuell ist und die Bewertung den Wert stützt. In der Einstellung 400,000/360,000 berührt der Plan die Antragsgrenze von 320,000 erstmals im Monat 98, wenn die Restschuld 319,623.85 beträgt — ein Beleihungsauslauf von 79.91%. Senden Sie den Antrag dann, statt zu warten, da das automatische Datum später liegt. Der Antrag ist kostenlos, muss schriftlich bearbeitet werden, und der Verwalter kann eine Bewertung auf Ihre Kosten anordnen — ist der Wert gefallen, kann der Antrag abgelehnt werden, obwohl die Tilgungsrechnung mathematisch aufgeht. Deshalb misst dieser Rechner jede Grenze gegen den ursprünglichen Wert: Er spiegelt, was der Verwalter tatsächlich berechnet, ohne Anrechnung von Marktwertsteigerungen.
  • Nach dem Homeowners Protection Act endet die konventionelle PMI automatisch am ersten Tag des Monats, nachdem die Restschuld 78% des ursprünglichen Werts erreicht — gemessen am ursprünglichen Tilgungsplan, nicht am heutigen Marktwert und nicht an späteren Sondertilgungen. Im Standard-PMI-Beispiel liegt die 78%-Grenze bei 312,000, und der Plan überschreitet sie erstmals im Monat 112 mit einer Restschuld von 311,823.69, einem Beleihungsauslauf von 77.96%. Die bis dahin gezahlte Gesamtprämie beträgt 15,802.85 gegenüber 13,959.20, wenn der Verwalter sie an Ihrer Antragsgrenze von 80% im Monat 98 beendet hätte — ein Unterschied von 1,843.65 für den Preis eines Briefes. Zwei Ausnahmen sind wichtig: Liegen Sie mit Zahlungen zurück, muss der Verwalter nicht beenden, und befindet sich das Darlehen in negativer Amortisation oder sind Sie in Verzug, kann das automatische Recht ausgesetzt werden.

Schritte:

  1. Öffnen Sie den PMI-Reiter und geben Sie den Sollzins, die Laufzeit in Monaten sowie die Ihnen angebotene Jahresprämie der PMI ein.
  2. Der Plan zeigt den Monat der Antragsgrenze — wenn die Restschuld erstmals 80% des ursprünglichen Werts berührt — und den Monat des automatischen Endes bei 78%.
  3. Vergleichen Sie die beiden Prämien-Summen und nutzen Sie dann das Sensitivitätsraster, um zu sehen, wie ein anderer Zins oder ein anderer Bewertungswert das Ende verschiebt.
  4. Geben Sie den Immobilienwert ein, den der Kreditgeber bewerten lässt — jede Grenze in diesem Rechner wird gegen diese ursprüngliche Zahl gemessen.
  5. Sie können den Verwalter um die Beendigung der konventionellen PMI bitten, sobald die Restschuld 80% des URSPRÜNGLICHEN Werts erreicht, sofern Ihre Zahlungshistorik aktuell ist und die Bewertung den Wert stützt. In der Einstellung 400,000/360,000 berührt der Plan die Antragsgrenze von 320,000 erstmals im Monat 98, wenn die Restschuld 319,623.85 beträgt — ein Beleihungsauslauf von 79.91%. Senden Sie den Antrag dann, statt zu warten, da das automatische Datum später liegt. Der Antrag ist kostenlos, muss schriftlich bearbeitet werden, und der Verwalter kann eine Bewertung auf Ihre Kosten anordnen — ist der Wert gefallen, kann der Antrag abgelehnt werden, obwohl die Tilgungsrechnung mathematisch aufgeht. Deshalb misst dieser Rechner jede Grenze gegen den ursprünglichen Wert: Er spiegelt, was der Verwalter tatsächlich berechnet, ohne Anrechnung von Marktwertsteigerungen.
  6. Nach dem Homeowners Protection Act endet die konventionelle PMI automatisch am ersten Tag des Monats, nachdem die Restschuld 78% des ursprünglichen Werts erreicht — gemessen am ursprünglichen Tilgungsplan, nicht am heutigen Marktwert und nicht an späteren Sondertilgungen. Im Standard-PMI-Beispiel liegt die 78%-Grenze bei 312,000, und der Plan überschreitet sie erstmals im Monat 112 mit einer Restschuld von 311,823.69, einem Beleihungsauslauf von 77.96%. Die bis dahin gezahlte Gesamtprämie beträgt 15,802.85 gegenüber 13,959.20, wenn der Verwalter sie an Ihrer Antragsgrenze von 80% im Monat 98 beendet hätte — ein Unterschied von 1,843.65 für den Preis eines Briefes. Zwei Ausnahmen sind wichtig: Liegen Sie mit Zahlungen zurück, muss der Verwalter nicht beenden, und befindet sich das Darlehen in negativer Amortisation oder sind Sie in Verzug, kann das automatische Recht ausgesetzt werden.

Formel

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.

Anwendungsfälle

  • Sie vergleichen zwei Kaufangebote und möchten wissen, welche Anzahlung die Hypothekenversicherung am schnellsten beseitigt.
  • Sie haben 80% Beleihungsauslauf erreicht und kennen den genauen Monat, in dem Sie einen Antrag auf Aufhebung senden sollen, statt auf den Verwalter zu warten.
  • Die Hauspreise sind leicht gefallen, und Sie möchten sehen, wie nah die Restschuld am automatischen Ende von 78% des ursprünglichen Werts liegt.
  • Die Standardprämie von 0.5% ist ein Bestfall-Angebot. Eine niedrigere Bonität kann sie verdoppeln — tragen Sie Ihre tatsächliche Zahl in das Prämienfeld ein.
  • Sie können den Verwalter um die Beendigung der konventionellen PMI bitten, sobald die Restschuld 80% des URSPRÜNGLICHEN Werts erreicht, sofern Ihre Zahlungshistorik aktuell ist und die Bewertung den Wert stützt. In der Einstellung 400,000/360,000 berührt der Plan die Antragsgrenze von 320,000 erstmals im Monat 98, wenn die Restschuld 319,623.85 beträgt — ein Beleihungsauslauf von 79.91%. Senden Sie den Antrag dann, statt zu warten, da das automatische Datum später liegt. Der Antrag ist kostenlos, muss schriftlich bearbeitet werden, und der Verwalter kann eine Bewertung auf Ihre Kosten anordnen — ist der Wert gefallen, kann der Antrag abgelehnt werden, obwohl die Tilgungsrechnung mathematisch aufgeht. Deshalb misst dieser Rechner jede Grenze gegen den ursprünglichen Wert: Er spiegelt, was der Verwalter tatsächlich berechnet, ohne Anrechnung von Marktwertsteigerungen.

Hauptvorteile

  • Die genauen Monate für Antragsgrenze und automatisches Ende statt einer vagen Antwort wie ‚rund acht Jahre‘, damit Sie wissen, wann Sie handeln müssen.
  • Vollständiger Export, druckbarer Bericht und Schritt-für-Schritt-Rechnung — jede angezeigte Zahl lässt sich auf einer Formel der Seite zurückverfolgen.
  • Notieren Sie sich den Monat, in dem Sie 80% überschreiten, und senden Sie dann den Antrag auf Aufhebung — Warten auf das automatische Ende bei 78% kostet im Standardbeispiel etwa 1,843.65.
  • Eine zusätzliche Tilgungszahlung früh im Plan zieht den Monat 112 vor: Das Ende hängt von der Restschuld ab, nicht vom Kalenderdatum.
  • In der PMI-Einstellung von 90% beträgt die Prämie für den ersten Monat 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12) und schrumpft bis zum Monat 112 auf 130.17, während sich die Restschuld tilgt.
  • Ein Antrag auf Aufhebung an der 80%-Grenze landet im Monat 98 gegenüber dem automatischen Monat 112: Gesamtprämie 13,959.20 gegenüber 15,802.85, ein Unterschied von 1,843.65.

Häufige Fehler vermeiden

  • Das automatische Ende von 78% am heutigen Marktwert messen. Das Gesetz verwendet den URSPRÜNGLICHEN Wert bei Darlehensaufnahme, ein steigender Preis beendet die PMI also nicht früher.
  • 80% als automatisches Enddatum behandeln. 80% ist der Punkt, zu dem Sie die Aufhebung ANFORDERN dürfen; das automatische Ende liegt bei 78% nach dem ursprünglichen Tilgungsplan.
  • Konventionelle Logik auf die FHA übertragen. FHA-Prämien laufen 11 Jahre bei mindestens 10% Anzahlung und andernfalls über die gesamte Laufzeit.
  • Die Prämie in der Rate vergessen. Eine PMI von 150.00 im ersten Monat ist echtes Geld und gehört beim Budget neben Kapital und Zinsen.
  • Über 97% Beleihungsauslauf nehmen die meisten konventionellen Programme keine Anträge mehr an, und die Hypothekenversicherung bei Darlehen mit hohem Beleihungsauslauf kann über die gesamte Laufzeit laufen.

Wichtige Begriffe erklärt

Beleihungsauslauf:
Darlehensrestschuld geteilt durch den Immobilienwert, multipliziert mit 100. Die eine Zahl, die die Pflicht zur Hypothekenversicherung und die Preisklassen steuert.
Kombinierter Beleihungsauslauf (CLTV):
jede besicherte Restschuld — Erstbelastung plus Nachrangbelastungen — geteilt durch den Wert. Worüber Kreditgeber bei HELOCs und Auszahlungsumschuldungen tatsächlich entscheiden.
Private Hypothekenversicherung:
monatliche Versicherung, die den Kreditgeber und nicht Sie schützt, erforderlich bei neuen konventionellen Darlehen über 80% Beleihungsauslauf.
Eigenkapital:
Wert minus Gesamtschulden. Hier sowohl als Betrag als auch als Anteil am Wert gezeigt, sodass ein Preisrückgang sofort beurteilt werden kann.
Homeowners Protection Act:
das Bundesgesetz hinter dem automatischen Ende bei 78% und dem Recht des Darlehensnehmers, bei 80% Aufhebung zu verlangen.
Antragsgrenze:
der erste Monat, in dem die Restschuld bei oder unter 80% des ursprünglichen Werts liegt — der früheste Zeitpunkt, zu dem ein Aufhebungsantrag wirksam werden kann.
Automatisches Ende:
der erste Monat, in dem die Restschuld bei oder unter 78% des ursprünglichen Werts liegt, und die PMI ohne jeden Antrag endet.
Tilgungsplan:
der feste monatliche Verlauf der Restschuld, an dem die Grenzen gemessen werden; eine kürzere Laufzeit oder zusätzliche Tilgung zieht beides vor.

Verwandte Konzepte

  • Hypothekenrechner: Rechnen Sie die vollständige Tilgung für jeden angebotenen Zins durch und sehen Sie die Kapital- und Zinsaufteilung Monat für Monat.
  • Immobilien-Erschwinglichkeitsrechner: Gehen Sie rückwärts von Einkommen und Schulden zum Kaufpreis, von dem aus Ihr LTV starten sollte.
  • Rechner Schuldendienstdeckungsgrad: das Verhältnis auf Investorenseite, das Kreditgeber mit dem LTV kombinieren, wenn die Immobilie vermietet und nicht selbst genutzt wird.
  • Kapitalisierungsgrad-Rechner: Netto-Betriebsertrag gegenüber Preis — die Renditesicht, die neben der Finanzierungssicht desselben Deals steht.

Interpretation Ihrer Ergebnisse

Bei einem neuen konventionellen Darlehen ist die PMI erforderlich, sobald der Beleihungsauslauf bei Darlehensaufnahme strikt über 80% liegt. Die Grenze hängt am Darlehensbetrag bei Beurkundung: Bringen Sie 80,000 Anzahlung auf ein Haus von 400,000, betragen Ihre Schulden 320,000, was genau 80.000% entspricht — keine Hypothekenversicherung. Leihen Sie stattdessen 360,000, wie in der PMI-Einstellung, liegt das Verhältnis bei 90%, sodass die Versicherung greift. Die Prämie ist keine feste Gebühr: Sie wird als Jahresprozentsatz der Restschuld bemessen und monatlich abgerechnet, sodass der erste Monat bei einem Darlehen von 360,000 mit einer Prämie von 0.5% 150.00 kostet und mit der Tilgung der Restschuld sinkt. FHA-Darlehen folgen völlig eigenem System — eine vorausgezahlte Garantiegebühr plus jährliche Prämien der Hypothekenversicherung, die 11 Jahre bei mindestens 10% Anzahlung und andernfalls über die gesamte Laufzeit laufen — daher ist die 80/78-Logik auf dieser Seite bewusst nur für konventionelle Darlehen gedacht. Sie können den Verwalter um die Beendigung der konventionellen PMI bitten, sobald die Restschuld 80% des URSPRÜNGLICHEN Werts erreicht, sofern Ihre Zahlungshistorik aktuell ist und die Bewertung den Wert stützt. In der Einstellung 400,000/360,000 berührt der Plan die Antragsgrenze von 320,000 erstmals im Monat 98, wenn die Restschuld 319,623.85 beträgt — ein Beleihungsauslauf von 79.91%. Senden Sie den Antrag dann, statt zu warten, da das automatische Datum später liegt. Der Antrag ist kostenlos, muss schriftlich bearbeitet werden, und der Verwalter kann eine Bewertung auf Ihre Kosten anordnen — ist der Wert gefallen, kann der Antrag abgelehnt werden, obwohl die Tilgungsrechnung mathematisch aufgeht. Deshalb misst dieser Rechner jede Grenze gegen den ursprünglichen Wert: Er spiegelt, was der Verwalter tatsächlich berechnet, ohne Anrechnung von Marktwertsteigerungen. Nach dem Homeowners Protection Act endet die konventionelle PMI automatisch am ersten Tag des Monats, nachdem die Restschuld 78% des ursprünglichen Werts erreicht — gemessen am ursprünglichen Tilgungsplan, nicht am heutigen Marktwert und nicht an späteren Sondertilgungen. Im Standard-PMI-Beispiel liegt die 78%-Grenze bei 312,000, und der Plan überschreitet sie erstmals im Monat 112 mit einer Restschuld von 311,823.69, einem Beleihungsauslauf von 77.96%. Die bis dahin gezahlte Gesamtprämie beträgt 15,802.85 gegenüber 13,959.20, wenn der Verwalter sie an Ihrer Antragsgrenze von 80% im Monat 98 beendet hätte — ein Unterschied von 1,843.65 für den Preis eines Briefes. Zwei Ausnahmen sind wichtig: Liegen Sie mit Zahlungen zurück, muss der Verwalter nicht beenden, und befindet sich das Darlehen in negativer Amortisation oder sind Sie in Verzug, kann das automatische Recht ausgesetzt werden. Den Kaufpreis — genauer den ursprünglichen Wert, gegen den das Darlehen geschrieben wurde. Der Homeowners Protection Act berechnet sowohl das automatische Ende bei 78% als auch die Antragsgrenze bei 80% als Prozentsätze des ursprünglichen Werts, weshalb dieser Rechner Ihnen nie erlaubt, den Nenner zu verschieben. Haben Sie für 400,000 gekauft und treibt der Markt das Haus später auf 460,000, bleibt die automatische Grenze bei 312,000 und die Antragsgrenze bei 320,000; Wertsteigerungen ziehen das Datum nicht vor. Umgekehrt gilt dasselbe: Fällt der Wert, steigen die Grenzen nicht, um Sie zu erreichen — der Plan amortisiert einfach weiter in Richtung derselben festen Betragsgrenzen. Bewertungen spielen nur für den Antragsweg eine Rolle, weil der Verwalter eine Beendigung ablehnen kann, wenn der gestützte Wert unter das gefallen ist, was 80% des ursprünglichen Werts für seine Sicherheitenlage bedeuten.

Häufig gestellte Fragen

Wann ist eine private Hypothekenversicherung (PMI) erforderlich?
Bei einem neuen konventionellen Darlehen ist die PMI erforderlich, sobald der Beleihungsauslauf bei Darlehensaufnahme strikt über 80% liegt. Die Grenze hängt am Darlehensbetrag bei Beurkundung: Bringen Sie 80,000 Anzahlung auf ein Haus von 400,000, betragen Ihre Schulden 320,000, was genau 80.000% entspricht — keine Hypothekenversicherung. Leihen Sie stattdessen 360,000, wie in der PMI-Einstellung, liegt das Verhältnis bei 90%, sodass die Versicherung greift. Die Prämie ist keine feste Gebühr: Sie wird als Jahresprozentsatz der Restschuld bemessen und monatlich abgerechnet, sodass der erste Monat bei einem Darlehen von 360,000 mit einer Prämie von 0.5% 150.00 kostet und mit der Tilgung der Restschuld sinkt. FHA-Darlehen folgen völlig eigenem System — eine vorausgezahlte Garantiegebühr plus jährliche Prämien der Hypothekenversicherung, die 11 Jahre bei mindestens 10% Anzahlung und andernfalls über die gesamte Laufzeit laufen — daher ist die 80/78-Logik auf dieser Seite bewusst nur für konventionelle Darlehen gedacht.
Wann kann ich die Aufhebung der PMI beantragen?
Sie können den Verwalter um die Beendigung der konventionellen PMI bitten, sobald die Restschuld 80% des URSPRÜNGLICHEN Werts erreicht, sofern Ihre Zahlungshistorik aktuell ist und die Bewertung den Wert stützt. In der Einstellung 400,000/360,000 berührt der Plan die Antragsgrenze von 320,000 erstmals im Monat 98, wenn die Restschuld 319,623.85 beträgt — ein Beleihungsauslauf von 79.91%. Senden Sie den Antrag dann, statt zu warten, da das automatische Datum später liegt. Der Antrag ist kostenlos, muss schriftlich bearbeitet werden, und der Verwalter kann eine Bewertung auf Ihre Kosten anordnen — ist der Wert gefallen, kann der Antrag abgelehnt werden, obwohl die Tilgungsrechnung mathematisch aufgeht. Deshalb misst dieser Rechner jede Grenze gegen den ursprünglichen Wert: Er spiegelt, was der Verwalter tatsächlich berechnet, ohne Anrechnung von Marktwertsteigerungen.
Wann endet die PMI automatisch ohne Antrag?
Nach dem Homeowners Protection Act endet die konventionelle PMI automatisch am ersten Tag des Monats, nachdem die Restschuld 78% des ursprünglichen Werts erreicht — gemessen am ursprünglichen Tilgungsplan, nicht am heutigen Marktwert und nicht an späteren Sondertilgungen. Im Standard-PMI-Beispiel liegt die 78%-Grenze bei 312,000, und der Plan überschreitet sie erstmals im Monat 112 mit einer Restschuld von 311,823.69, einem Beleihungsauslauf von 77.96%. Die bis dahin gezahlte Gesamtprämie beträgt 15,802.85 gegenüber 13,959.20, wenn der Verwalter sie an Ihrer Antragsgrenze von 80% im Monat 98 beendet hätte — ein Unterschied von 1,843.65 für den Preis eines Briefes. Zwei Ausnahmen sind wichtig: Liegen Sie mit Zahlungen zurück, muss der Verwalter nicht beenden, und befindet sich das Darlehen in negativer Amortisation oder sind Sie in Verzug, kann das automatische Recht ausgesetzt werden.
Nutzt die 78%-Regel den heutigen Wert oder den Kaufpreis?
Den Kaufpreis — genauer den ursprünglichen Wert, gegen den das Darlehen geschrieben wurde. Der Homeowners Protection Act berechnet sowohl das automatische Ende bei 78% als auch die Antragsgrenze bei 80% als Prozentsätze des ursprünglichen Werts, weshalb dieser Rechner Ihnen nie erlaubt, den Nenner zu verschieben. Haben Sie für 400,000 gekauft und treibt der Markt das Haus später auf 460,000, bleibt die automatische Grenze bei 312,000 und die Antragsgrenze bei 320,000; Wertsteigerungen ziehen das Datum nicht vor. Umgekehrt gilt dasselbe: Fällt der Wert, steigen die Grenzen nicht, um Sie zu erreichen — der Plan amortisiert einfach weiter in Richtung derselben festen Betragsgrenzen. Bewertungen spielen nur für den Antragsweg eine Rolle, weil der Verwalter eine Beendigung ablehnen kann, wenn der gestützte Wert unter das gefallen ist, was 80% des ursprünglichen Werts für seine Sicherheitenlage bedeuten.
Wie senke ich meinen LTV schnell?
Es gibt nur zwei Stellschrauben: den Wert erhöhen oder die Restschuld senken, und nur die Restschuld liegt in Ihrer Hand. Jede einmalige Tilgungszahlung senkt das Verhältnis genau um den Zahlungsbetrag geteilt durch den Wert — 10,000 im Beispiel von 400,000 entsprechen 2,5 LTV-Punkten. In der PMI-Einstellung braucht es 40,000 Tilgung, um die Restschuld von 360,000 auf die Antragsgrenze von 320,000 zu bringen, was 10 LTV-Punkte sind und Sie von 90% an die 80%-Grenze bringt. Wiederkehrende Sondertilgungen wirken noch besser, weil sie sich gegen den Tilgungsplan aufbauen: Jeder Cent geht vollständig in die Restschuld, und jede Grenze — 80% im Monat 98, 78% im Monat 112 — kommt früher. Die dritte Stellschraube, ein höherer Bewertungswert, ist nichts, das Sie selbst erzeugen, aber eine solide Bewertung beim Kauf oder bei der Umschuldung kann den Nenner anheben und das Verhältnis senken, ohne die Restschuld zu berühren.
Was ist ein guter Beleihungsauslauf?
Als Faustregel gilt: 80% sind gut, 90% sind handhabbar, 97% sind die praktische Obergrenze für konventionelle Kaufdarlehen, und alles über 100% bedeutet, dass Sie mehr schulden, als die Immobilie wert ist. Bei 80% in der Standardeinstellung halten Sie 80,000 Eigenkapital — 20% des Vermögens —, Sie vermeiden die Hypothekenversicherung völlig und werden in der besten konventionellen Klasse bepreist. Zwischen 80% und 97% ist das Darlehen noch finanzierbar, aber die Hypothekenversicherung greift und die Preisaufschläge wachsen mit jedem Punkt. Über 97% schließen die meisten konventionellen Programme die Türen; Staats- oder Portefeuilleprodukte übernehmen mit eigenen Versicherungsregeln. Über 100%, wie bei einer Restschuld von 430,000 auf einen Wert von 400,000 (107.5% LTV, negatives Eigenkapital von 30,000), schränken sich Umschuldungsmöglichkeiten stark ein, und ein Verkauf bedeutet, dass Sie Geld nachschießen müssen. ‚Gut‘ ist kontextabhängig — ein Investor fährt bewusst 75% für Hebelwirkung —, aber für den eigenen Hauptwohnsitz ist das dauerhafte Ziel 80% oder weniger.
Wie unterscheidet sich der LTV vom Eigenkapital?
Es sind zwei Ablesungen derselben Subtraktion: Das Eigenkapital ist Wert minus Gesamtschulden in Euro, der LTV ist Schulden geteilt durch Wert in Prozent, und das eine ist immer die Spiegelung des anderen — der Eigenkapitalanteil entspricht 100% minus LTV. Eine Immobilie im Wert von 400,000 mit einem Darlehen von 320,000 hält 80,000 Eigenkapital, was 20% des Werts entspricht, und der LTV beträgt genau 80.000%. Wandern Sie das Darlehen auf 340,000, fällt das Eigenkapital auf 60,000 (15%), während der LTV auf 85.000% steigt. Die Betragssumme zählt für Entscheidungen — es ist das echte Geld hinter einem Verkauf, einer HELOC-Auszahlung oder einer Umschuldung —, während der Prozentsatz das ist, woran Kreditgeber sich orientieren, weil er über Immobilien mit verschiedenen Preisen hinweg vergleichbar macht. Übersteigt die Restschuld den Wert, weichen die beiden Maße im Gefühl voneinander ab, nicht in der Mathematik: negatives Eigenkapital von 30,000 auf einem Haus im Wert von 400,000 ergibt einen LTV von 107.5%, und beide sagen dasselbe: Sie sind unter Wasser.
Was ist der Beleihungsauslauf (LTV)?
Der Beleihungsauslauf ist der Anteil des Immobilienwerts, den Sie schulden. Teilen Sie die Darlehensrestschuld durch den Wert und multiplizieren Sie mit 100: Bei der Standardeinstellung hier ist ein Darlehen von 320,000 auf einer Immobilie im Wert von 400,000 gleich 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. Die andere Seite derselben Zahl ist das Eigenkapital — 400,000 minus 320,000 ergibt 80,000, also 20% des Vermögens. Kreditgeber behandeln den LTV als zentrale Risikosteuerung: Je mehr des Vermögens finanziert ist, desto kleiner der Puffer zwischen einem Zahlungsausfall und ihrem Verlust, daher bestimmt der LTV, ob eine Hypothekenversicherung erforderlich ist, in welche Preisklasse Sie fallen und wie viel Eigenkapital Sie überhaupt beliehen können. Es ist keine Bonitätsnote und es wird nicht Ihr Einkommen betrachtet — es ist strikt eine Messung von Restschuld gegenüber Wert, die bei jeder Bewegung einer der beiden Seiten neu berechnet wird.
Unterscheidet sich die PMI-Prämie je nach Kreditnehmer?
Die Standardprämie von 0.5% ist ein Bestfall-Angebot. Eine niedrigere Bonität kann sie verdoppeln — tragen Sie Ihre tatsächliche Zahl in das Prämienfeld ein.
Führen zusätzliche Tilgungen dazu, dass die PMI früher endet?
Eine zusätzliche Tilgungszahlung früh im Plan zieht den Monat 112 vor: Das Ende hängt von der Restschuld ab, nicht vom Kalenderdatum.

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