Ekonomi

PMI-kalkylator

Beräkna den månatliga PMI-kostnaden utifrån lånebelopp, bostadsvärde, ränta, löptid och angiven premie. Jämför begäran om borttagning vid 80 % med automatisk avslutning vid 78 % av ursprungsvärdet.

Hjälpte den här kalkylatorn dig?

Vad är PMI-kalkylator?

På ett nytt konventionellt lån krävs PMI när LTV:n vid uppläggningen strikt överstiger 80%. Tröskeln ligger på lånebeloppet vid slutsköet: lägg 80,000 i kontantinsats på en bostad till 400,000 och du lånar 320,000, vilket är exakt 80.000% – ingen bolåneförsäkring. Lån i stället 360,000, som i PMI-inställningen, så är kvoten 90% och försäkringen gäller. Premien är ingen fast avgift: den prisas som en årlig procent av saldot och debiteras månadsvis, så första månaden på lånet om 360,000 vid en premie på 0.5% kostar 150.00 och krympar när saldot amorteras. FHA-lån kör ett helt eget system – en förskottsgarantiavgift plus årliga premier för bolåneförsäkring som varar 11 år med minst 10% kontantinsats och annars under hela lånetiden – så 80/78-logiken på den här sidan är medvetet enbart tillämpad på konventionella lån.

När du ska använda denna kalkylator

  • Du jämför två köpofferter och vill veta vilken kontantinsats som kvittar bolåneförsäkringen snabbast.
  • Du har nått 80% LTV och vill ha exakt månad att skicka en begäran om upphävande, i stället för att vänta på förvaltaren.
  • Bostadspriserna har dippt och du vill se hur nära saldot ligger den automatiska 78%-gränsen vid det ursprungliga värdet.
  • Standardpremien på 0.5% är ett bästafallserbjudande. Ett lägre kreditbetyg kan dubbla den – mata in ditt faktiska tal i premiefältet.
  • Du kan be din förvaltare att avbryta konventionell PMI så snart saldot når 80% av det URSPRUNGLIGA värdet, förutsatt att din betalningshistorik är aktuell och värderingen stödjer värdet. På inställningen 400,000/360,000 rör schemat först begärgränsen på 320,000 i månad 98, då saldot ligger på 319,623.85 – en LTV på 79.91%. Skicka begäran då i stället för att vänta, eftersom det automatiska datumet kommer senare. Begäran är kostnadsfri, den måste hanteras skriftligt, och förvaltaren kan beställa en värdering på din bekostnad – om värdet har fallit kan begäran nekas även om amorteringsmatematiken stämmer. Därför mäter den här kalkylatorn varje tröskel mot det ursprungliga värdet: den speglar vad förvaltaren faktiskt kommer att räkna ut, utan någon kredit för marknadsprisökningen.
  • Enligt Homeowners Protection Act upphör konventionell PMI automatiskt första dagen på den månad efter att saldot har nått 78% av det ursprungliga värdet – mätt på det ursprungliga amorteringsschemat, inte på dagens marknadsvärde och inte på extrabetalningar du gjorde senare. På standardexemplet för PMI är 78%-linjen 312,000, och schemat kryssar den först i månad 112 med ett saldo om 311,823.69, en LTV på 77.96%. Total premie betald fram till dess är 15,802.85, mot 13,959.20 om förvaltaren hade stoppat den vid din begärgräns på 80% i månad 98 – en skillnad på 1,843.65 för kostnaden av ett enda brev. Två undantag betyder något: om du är försenad med betalningarna behöver förvaltaren inte upphäva, och om lånet ligger i negativ amortering eller du har stannat upp, kan det automatiska rättighetsskyddet stängas av.

Steg:

  1. Öppna PMI-fliken och lägg till den avtalade räntan, löptiden i månader samt den årliga PMI-premien du fick priset på.
  2. Schemat visar månaden för begärgränsen – när saldot först rör 80% av det ursprungliga värdet – och upphörandemånaden automatiskt vid 78%.
  3. Jämför de två premiesummorna och använd sedan känslighetsmatrisen för att se hur en annan ränta eller ett annat värderat värde flyttar upphörandet.
  4. Ange det fastighetsvärde som långivaren kommer att värdera – varje tröskel i kalkylatorn mäts mot detta ursprungliga tal.
  5. Du kan be din förvaltare att avbryta konventionell PMI så snart saldot når 80% av det URSPRUNGLIGA värdet, förutsatt att din betalningshistorik är aktuell och värderingen stödjer värdet. På inställningen 400,000/360,000 rör schemat först begärgränsen på 320,000 i månad 98, då saldot ligger på 319,623.85 – en LTV på 79.91%. Skicka begäran då i stället för att vänta, eftersom det automatiska datumet kommer senare. Begäran är kostnadsfri, den måste hanteras skriftligt, och förvaltaren kan beställa en värdering på din bekostnad – om värdet har fallit kan begäran nekas även om amorteringsmatematiken stämmer. Därför mäter den här kalkylatorn varje tröskel mot det ursprungliga värdet: den speglar vad förvaltaren faktiskt kommer att räkna ut, utan någon kredit för marknadsprisökningen.
  6. Enligt Homeowners Protection Act upphör konventionell PMI automatiskt första dagen på den månad efter att saldot har nått 78% av det ursprungliga värdet – mätt på det ursprungliga amorteringsschemat, inte på dagens marknadsvärde och inte på extrabetalningar du gjorde senare. På standardexemplet för PMI är 78%-linjen 312,000, och schemat kryssar den först i månad 112 med ett saldo om 311,823.69, en LTV på 77.96%. Total premie betald fram till dess är 15,802.85, mot 13,959.20 om förvaltaren hade stoppat den vid din begärgräns på 80% i månad 98 – en skillnad på 1,843.65 för kostnaden av ett enda brev. Två undantag betyder något: om du är försenad med betalningarna behöver förvaltaren inte upphäva, och om lånet ligger i negativ amortering eller du har stannat upp, kan det automatiska rättighetsskyddet stängas av.

Formel

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.

Användningsområden

  • Du jämför två köpofferter och vill veta vilken kontantinsats som kvittar bolåneförsäkringen snabbast.
  • Du har nått 80% LTV och vill ha exakt månad att skicka en begäran om upphävande, i stället för att vänta på förvaltaren.
  • Bostadspriserna har dippt och du vill se hur nära saldot ligger den automatiska 78%-gränsen vid det ursprungliga värdet.
  • Standardpremien på 0.5% är ett bästafallserbjudande. Ett lägre kreditbetyg kan dubbla den – mata in ditt faktiska tal i premiefältet.
  • Du kan be din förvaltare att avbryta konventionell PMI så snart saldot når 80% av det URSPRUNGLIGA värdet, förutsatt att din betalningshistorik är aktuell och värderingen stödjer värdet. På inställningen 400,000/360,000 rör schemat först begärgränsen på 320,000 i månad 98, då saldot ligger på 319,623.85 – en LTV på 79.91%. Skicka begäran då i stället för att vänta, eftersom det automatiska datumet kommer senare. Begäran är kostnadsfri, den måste hanteras skriftligt, och förvaltaren kan beställa en värdering på din bekostnad – om värdet har fallit kan begäran nekas även om amorteringsmatematiken stämmer. Därför mäter den här kalkylatorn varje tröskel mot det ursprungliga värdet: den speglar vad förvaltaren faktiskt kommer att räkna ut, utan någon kredit för marknadsprisökningen.

Viktiga fördelar

  • Exakta månader för begärgräns och automatiskt upphörande, inte ett vagt svar som ’ungefär åtta år’, så att du vet när du ska agera.
  • Full export, utskritsrapport och beräkning steg för steg – varje visad sifra kan spåras tillbaka till en formel på sidan.
  • Skriv in månaden då du passerar 80% och skicka begäran om upphävande då – att vänta på det automatiska 78%-upphörandet kostar cirka 1,843.65 på standardexemplet.
  • En extra amortering tidigt i schemat drar fram månad 112: upphörandet beror på saldot, inte på kalenderdatumet.
  • På PMI-inställningen på 90% är premien för första månaden 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12) och krymper till 130.17 i månad 112 när saldot amorteras ned.
  • Att be om upphävande på 80%-gränsen landar i månad 98 mot det automatiska månaden 112: total premie 13,959.20 mot 15,802.85, en skillnad på 1,843.65.

Vanliga misstag att undvika

  • Att mäta 78%-gränsen mot dagens marknadsvärde. Lagen använder det URSPRUNGLIGA värdet vid uppläggning, så ett stigande pris upphäver inte PMI tidigare.
  • Att behandla 80% som det automatiska slutdatumet. 80% är punkten där du kan BEGÄRA upphävande; det automatiska slutet är 78% enligt den ursprungliga amorteringen.
  • Att tillämpa logik för konventionella lån på FHA. FHA-premier pågår 11 år med minst 10% kontantinsats och under hela lånetiden under det.
  • Glömma premien i betalningen. En PMI på 150.00 första månaden är riktiga pengar och bör stå bredvid amortering och ränta när du budgeterar.
  • Över 97% LTV slutar de flesta konventionella program att ta emot ansökningar, och bolåneförsäkring på lån med hög LTV kan pågå under hela lånetiden.

Viktiga begrepp förklarade

Belåningsgrad (LTV):
lånesaldo delat med fastighetens värde, gånger 100. Den enskilda siffran som styr skyldigheten till bolåneförsäkring och vilken prisklass du hamnar i.
Sammansatt LTV (CLTV):
varje säkrat saldo – första panterätten plus de underordnade – delat med värdet. Vad långivare faktiskt beviljar efter för HELOC och uttagslån.
Privat bolåneförsäkring (PMI):
månatlig försäkring som skyddar långivaren, inte dig, och krävs på nya konventionella lån över 80% LTV.
Egenkapital:
värde minus totalskuld. Visas här både i valuta och som andel av värdet så att ett prisfall kan bedömas direkt.
Homeowners Protection Act:
den federala lagen bakom det automatiska upphörandet vid 78% och rätten att begära upphävande vid 80% på konventionella lån.
Begärgräns:
första månaden som saldot ligger på eller under 80% av det ursprungliga värdet – den tidigaste tidpunkt en begäran om upphävande kan träda i kraft.
Automatiskt upphörande:
första månaden som saldot ligger på eller under 78% av det ursprungliga värdet, då PMI upphör utan någon begäran.
Amorteringsschema:
den fasta saldovägen månad för månad som upphörandena mäts mot; en kortare löptid eller extra amortering flyttar båda tidigare.

Relaterade begrepp

  • Bolånekalkylator: kör hela amorteringen för vilken ränta du än får priset på och se amortering och ränta månad för månad.
  • Bostadsköpskalkylator – hur mycket hus: arbeta baklänges från inkomster och skulder till den köpeskilling din LTV bör starta från.
  • DSCR-kalkylator: investerarsidan av kvoten som långivare kopplar till LTV när fastigheten är en hyresrätt snarare än en bostad.
  • Cap-räntekalkylator: nettodriftsöverskott mot pris – avkastningsvyn som ligger bredvid finansieringsvyn av samma affär.

Tolka dina resultat

På ett nytt konventionellt lån krävs PMI när LTV:n vid uppläggningen strikt överstiger 80%. Tröskeln ligger på lånebeloppet vid slutsköet: lägg 80,000 i kontantinsats på en bostad till 400,000 och du lånar 320,000, vilket är exakt 80.000% – ingen bolåneförsäkring. Lån i stället 360,000, som i PMI-inställningen, så är kvoten 90% och försäkringen gäller. Premien är ingen fast avgift: den prisas som en årlig procent av saldot och debiteras månadsvis, så första månaden på lånet om 360,000 vid en premie på 0.5% kostar 150.00 och krympar när saldot amorteras. FHA-lån kör ett helt eget system – en förskottsgarantiavgift plus årliga premier för bolåneförsäkring som varar 11 år med minst 10% kontantinsats och annars under hela lånetiden – så 80/78-logiken på den här sidan är medvetet enbart tillämpad på konventionella lån. Du kan be din förvaltare att avbryta konventionell PMI så snart saldot når 80% av det URSPRUNGLIGA värdet, förutsatt att din betalningshistorik är aktuell och värderingen stödjer värdet. På inställningen 400,000/360,000 rör schemat först begärgränsen på 320,000 i månad 98, då saldot ligger på 319,623.85 – en LTV på 79.91%. Skicka begäran då i stället för att vänta, eftersom det automatiska datumet kommer senare. Begäran är kostnadsfri, den måste hanteras skriftligt, och förvaltaren kan beställa en värdering på din bekostnad – om värdet har fallit kan begäran nekas även om amorteringsmatematiken stämmer. Därför mäter den här kalkylatorn varje tröskel mot det ursprungliga värdet: den speglar vad förvaltaren faktiskt kommer att räkna ut, utan någon kredit för marknadsprisökningen. Enligt Homeowners Protection Act upphör konventionell PMI automatiskt första dagen på den månad efter att saldot har nått 78% av det ursprungliga värdet – mätt på det ursprungliga amorteringsschemat, inte på dagens marknadsvärde och inte på extrabetalningar du gjorde senare. På standardexemplet för PMI är 78%-linjen 312,000, och schemat kryssar den först i månad 112 med ett saldo om 311,823.69, en LTV på 77.96%. Total premie betald fram till dess är 15,802.85, mot 13,959.20 om förvaltaren hade stoppat den vid din begärgräns på 80% i månad 98 – en skillnad på 1,843.65 för kostnaden av ett enda brev. Två undantag betyder något: om du är försenad med betalningarna behöver förvaltaren inte upphäva, och om lånet ligger i negativ amortering eller du har stannat upp, kan det automatiska rättighetsskyddet stängas av. Köpeskillingen – mer precist det ursprungliga värdet lånet skrevs mot. Homeowners Protection Act beräknar både det automatiska upphörandet vid 78% och tröskeln för begäran vid 80% som procent av det ursprungliga värdet, och därför låter den här kalkylatorn dig aldrig flytta nämnaren. Om du köpte för 400,000 och marknaden senare trycker upp bostaden till 460,000 står den automatiska linjen kvar på 312,000 och begärgränsen kvar på 320,000; prisökningen drar inte fram datumet. Det omvända gäller också: om värdet faller stiger inte trösklarna för att möta dig – schemat fortsätter bara att amortera mot de fasta valutagränserna. Värderingar betyder något bara för begärvägen, eftersom förvaltaren kan neka ett upphävande om det stödjande värdet har sjunkit under vad 80% av det ursprungliga värdet innebär för deras säkerhetsställning.

Vanliga frågor

När krävs privat bolåneförsäkring (PMI)?
På ett nytt konventionellt lån krävs PMI när LTV:n vid uppläggningen strikt överstiger 80%. Tröskeln ligger på lånebeloppet vid slutsköet: lägg 80,000 i kontantinsats på en bostad till 400,000 och du lånar 320,000, vilket är exakt 80.000% – ingen bolåneförsäkring. Lån i stället 360,000, som i PMI-inställningen, så är kvoten 90% och försäkringen gäller. Premien är ingen fast avgift: den prisas som en årlig procent av saldot och debiteras månadsvis, så första månaden på lånet om 360,000 vid en premie på 0.5% kostar 150.00 och krympar när saldot amorteras. FHA-lån kör ett helt eget system – en förskottsgarantiavgift plus årliga premier för bolåneförsäkring som varar 11 år med minst 10% kontantinsats och annars under hela lånetiden – så 80/78-logiken på den här sidan är medvetet enbart tillämpad på konventionella lån.
När kan jag begära att PMI upphävs?
Du kan be din förvaltare att avbryta konventionell PMI så snart saldot når 80% av det URSPRUNGLIGA värdet, förutsatt att din betalningshistorik är aktuell och värderingen stödjer värdet. På inställningen 400,000/360,000 rör schemat först begärgränsen på 320,000 i månad 98, då saldot ligger på 319,623.85 – en LTV på 79.91%. Skicka begäran då i stället för att vänta, eftersom det automatiska datumet kommer senare. Begäran är kostnadsfri, den måste hanteras skriftligt, och förvaltaren kan beställa en värdering på din bekostnad – om värdet har fallit kan begäran nekas även om amorteringsmatematiken stämmer. Därför mäter den här kalkylatorn varje tröskel mot det ursprungliga värdet: den speglar vad förvaltaren faktiskt kommer att räkna ut, utan någon kredit för marknadsprisökningen.
När upphör PMI automatiskt utan begäran?
Enligt Homeowners Protection Act upphör konventionell PMI automatiskt första dagen på den månad efter att saldot har nått 78% av det ursprungliga värdet – mätt på det ursprungliga amorteringsschemat, inte på dagens marknadsvärde och inte på extrabetalningar du gjorde senare. På standardexemplet för PMI är 78%-linjen 312,000, och schemat kryssar den först i månad 112 med ett saldo om 311,823.69, en LTV på 77.96%. Total premie betald fram till dess är 15,802.85, mot 13,959.20 om förvaltaren hade stoppat den vid din begärgräns på 80% i månad 98 – en skillnad på 1,843.65 för kostnaden av ett enda brev. Två undantag betyder något: om du är försenad med betalningarna behöver förvaltaren inte upphäva, och om lånet ligger i negativ amortering eller du har stannat upp, kan det automatiska rättighetsskyddet stängas av.
Använder 78%-regeln dagens värde eller köpeskillingen?
Köpeskillingen – mer precist det ursprungliga värdet lånet skrevs mot. Homeowners Protection Act beräknar både det automatiska upphörandet vid 78% och tröskeln för begäran vid 80% som procent av det ursprungliga värdet, och därför låter den här kalkylatorn dig aldrig flytta nämnaren. Om du köpte för 400,000 och marknaden senare trycker upp bostaden till 460,000 står den automatiska linjen kvar på 312,000 och begärgränsen kvar på 320,000; prisökningen drar inte fram datumet. Det omvända gäller också: om värdet faller stiger inte trösklarna för att möta dig – schemat fortsätter bara att amortera mot de fasta valutagränserna. Värderingar betyder något bara för begärvägen, eftersom förvaltaren kan neka ett upphävande om det stödjande värdet har sjunkit under vad 80% av det ursprungliga värdet innebär för deras säkerhetsställning.
Hur sänker jag min LTV snabbt?
Det finns bara två spakar: höja värdet eller krympa saldot, och bara saldet är under din kontroll. Varje engångsbetalning mot huvudstolen sänker kvoten med exakt beloppet delat med värdet – 10,000 mot exempel på 400,000 är 2.5 LTV-poäng. På PMI-inställningen krävs 40,000 i amortering för att få ner saldot från 360,000 till begärgränsen på 320,000, vilket är 10 LTV-poäng och tar dig från 90% till gränsen 80%. Återkommande extra amortering fungerar ännu bättre eftersom den förstärks mot amorteringen: varje krona går helt och hållet till saldot, och varje tröskel – 80% i månad 98, 78% i månad 112 – anländer tidigare. Den tredje spaken, ett högre värderat värde, är inte något du konstruerar, men en gedigen värdering vid köp eller refinansiering kan lyfta nämnaren och sänka kvoten utan att röra saldet.
Vad är en bra belåningsgrad?
Som tumregel är 80% bra, 90% hanterbart, 97% det praktiska taket för konventionella köpmedel, och allt över 100% innebär att du skylder mer än fastigheten är värd. Vid 80% på standardinställningen har du 80,000 i egenkapital – 20% av tillgången – du undviker bolåneförsäkring helt, och du prissätts i den bästa konventionella klassen. Mellan 80% och 97% är lånet fortfarande finansierbart men bolåneförsäkring gäller och påslagen växer med varje poäng. Över 97% stänger de flesta konventionella program dörrarna; statliga eller portföljprodukter tar över med sina egna försäkringsregler. Över 100%, som i ett saldo på 430,000 mot ett värde på 400,000 (107.5% LTV, egenkapital av negativa 30,000), begränsas refinansieringsalternativen kraftigt och att sälja innebär att lägga kontanter på bordet. Bra är kontextuellt – en invesorare kan medvetet köra 75% för hävstång – men för en huvudbostad är det hållbara målet på eller under 80%.
Hur skiljer sig LTV från bostadens egenkapital?
Det är två läsningar av samma subtraktion: egenkapitalet är värdet minus totalskulden i valuta, LTV är skulden delad med värdet i procent, och det ena är alltid spegeln av det andra – egenkapitalsandelen är lika med 100% minus LTV. En fastighet till 400,000 med ett lån på 320,000 har 80,000 i egenkapital, vilket är 20% av värdet, och LTV är exakt 80.000%. Flyttar du lånet till 340,000 sjunker egenkapitalet till 60,000 (15%) medan LTV stiger till 85.000%. Valutabeloppet är det som betyder något för beslut – det är de riktiga pengarna bakom en försäljning, ett uttag på ett HELOC eller en refinansiering – medan procentandelen är det som långivare styrer efter, eftersom den normaliserar över fastigheter med olika priser. När saldot överstiger värdet känns de två måtten olika ut men är matematiskt desamma: egenkapital av negativa 30,000 mot en bostad till 400,000 ger en LTV på 107.5%, och båda säger samma sak – du är under vattnet.
Vad är belåningsgrad (LTV)?
Belåningsgraden är den andel av fastighetens värde som du skylder. Dela lånesaldot med värdet och multiplicera med 100: på standardinställningen här är ett lån på 320,000 mot en fastighet till 400,000 lika med 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. Andra sidan av samma siffra är egenkapitalet – 400,000 minus 320,000 lämnar 80,000, eller 20% av tillgången. Långivare behandlar LTV som den främsta riskknappen: ju mer av tillgången som finansieras, desto tunnare är den marginal som en betalningsstörning måste äta upp innan de får tillbaka sina pengar, så LTV avgör om bolåneförsäkring krävs, vilken prisklass du hamnar i och hur mycket egenkapital du någonsin kan låna mot. Det är inte ett kreditbetyg och det tittar inte på din inkomst – det är strikt en mätning av saldo mot värde, som räknas om varje gång någon av de två sidorna rör sig.
Varierar PMI-premien mellan olika låntagare?
Standardpremien på 0.5% är ett bästafallserbjudande. Ett lägre kreditbetyg kan dubbla den – mata in ditt faktiska tal i premiefältet.
Gör extra amorteringar att PMI upphör tidigare?
En extra amortering tidigt i schemat drar fram månad 112: upphörandet beror på saldot, inte på kalenderdatumet.

Upptäck fler verktyg

Färska urval från hela vårt verktygsbibliotek.

Sannolikhetskalkylator

Kalkylator för serie- och parallellkopplade resistorer

Makrokalkylator

Twitch-intäktskalkylator

Momskalkylator

GPU-beräkningskostnadskalkylator