Фінанси

Калькулятор PMI

Оцініть щомісячний PMI за сумою кредиту, вартістю нерухомості, ставкою, строком і запропонованою премією. Порівняйте запит на скасування при 80% з автоматичним припиненням при 78% початкової вартості.

Цей інструмент вам допоміг?

Що таке Калькулятор PMI?

Для нового стандартного кредиту PMI обов'язковий щоразу, коли LTV при оформленні строго перевищує 80%. Поріг прив'язаний до суми кредиту на момент закриття угоди: внесіть 80,000 під будинок вартістю 400,000, і ви позичаєте 320,000, що рівно 80.000% — без іпотечного страхування. Позичте натомість 360,000, як у пресеті PMI, і співвідношення становить 90%, тож страхування застосовується. Премія — не фіксована комісія: вона визначається як річний відсоток від залишку й сплачується щомісяця, тож перший місяць за кредитом 360,000 із премією 0.5% коштує 150.00 і зменшується в міру амортизації залишку. Кредити FHA мають власну систему взагалі — разова гарантійна комісія плюс річні премії іпотечного страхування, які діють 11 років за першого внеску щонайменше 10%, а нижче цього — протягом усього строку, — тож логіка 80/78 на цій сторінці свідомо стосується лише стандартних кредитів.

Коли використовувати цей калькулятор

  • Ви порівнюєте дві пропозиції щодо купівлі й хочете знати, який перший внесок найшвидше знімає іпотечне страхування.
  • Ви досягли 80% LTV й хочете точно знати місяць для надсилання запиту на скасування, а не чекати на компанію з обслуговування.
  • Ціни на житло впали, і ви хочете побачити, наскільки залишок близький до автоматичної межі 78% від початкової вартості.
  • Стандартна премія 0.5% — це найкращий сценарій. Нижчий кредитний рейтинг може подвоїти її — введіть свою реальну цифру в поле премії.
  • Ви можете попросити компанію з обслуговування скасувати стандартний PMI, щойно залишок досягне 80% ПОЧАТКОВОЇ вартості, за умови що ваша історія платежів актуальна, а оцінка підтверджує вартість. У пресеті 400,000/360,000 графік уперше торкається порогу запиту 320,000 на 98 місяці, коли залишок дорівнює 319,623.85, а LTV — 79.91%. Надішліть запит саме тоді, а не чекайте, бо автоматична дата настає пізніше. Запит безкоштовний, його обов'язково оформлюють письмово, а компанія з обслуговування може замовити оцінку за ваш рахунок — якщо вартість упала, запит можуть відхилити, навіть якщо арифметика амортизації сходиться. Саме тому цей калькулятор вимірює кожну межу від початкової вартості: це відтворює те, що компанія з обслуговування реально порахує, без зарахування ринкового зростання.
  • Згідно із Законом про захист власників житла, стандартний PMI припиняється автоматично першого дня місяця після того, як залишок досягає 78% початкової вартості, — виміряно за початковим графіком амортизації, а не за сьогоднішньою ринковою вартістю і не з урахуванням ваших подальших додаткових платежів. На типовому прикладі PMI межа 78% — це 312,000, і графік уперше перетинає її на 112 місяці із залишком 311,823.69 та LTV 77.96%. Загальна сплачена премія на той момент становить 15,802.85 проти 13,959.20, якби компанія з обслуговування зупинила її на вашому порозі запиту 80% у 98 місяці, — різниця 1,843.65 за вартість одного листа. Важливі два винятки: якщо ви відстаєте в платежах, компанія з обслуговування не зобов'язана припиняти страхування, і якщо кредит перебуває у від'ємній амортизації або ви допустили дефолт, автоматичне право може бути призупинено.

Кроки:

  1. Відкрийте вкладку PMI, додайте договірну ставку, строк у місяцях і річну премію PMI, яку вам оголосили.
  2. Графік показує місяць порогу запиту — коли залишок уперше торкається 80% початкової вартості, — і місяць автоматичного припинення на 78%.
  3. Зіставте два підсумки премії, а потім скористайтеся сіткою чутливості, щоб побачити, як інша ставка чи оціночна вартість зсуває межу припинення.
  4. Введіть вартість нерухомості, яку оцінюватиме кредитор, — кожна межа в калькуляторі вимірюється відносно цієї початкової цифри.
  5. Ви можете попросити компанію з обслуговування скасувати стандартний PMI, щойно залишок досягне 80% ПОЧАТКОВОЇ вартості, за умови що ваша історія платежів актуальна, а оцінка підтверджує вартість. У пресеті 400,000/360,000 графік уперше торкається порогу запиту 320,000 на 98 місяці, коли залишок дорівнює 319,623.85, а LTV — 79.91%. Надішліть запит саме тоді, а не чекайте, бо автоматична дата настає пізніше. Запит безкоштовний, його обов'язково оформлюють письмово, а компанія з обслуговування може замовити оцінку за ваш рахунок — якщо вартість упала, запит можуть відхилити, навіть якщо арифметика амортизації сходиться. Саме тому цей калькулятор вимірює кожну межу від початкової вартості: це відтворює те, що компанія з обслуговування реально порахує, без зарахування ринкового зростання.
  6. Згідно із Законом про захист власників житла, стандартний PMI припиняється автоматично першого дня місяця після того, як залишок досягає 78% початкової вартості, — виміряно за початковим графіком амортизації, а не за сьогоднішньою ринковою вартістю і не з урахуванням ваших подальших додаткових платежів. На типовому прикладі PMI межа 78% — це 312,000, і графік уперше перетинає її на 112 місяці із залишком 311,823.69 та LTV 77.96%. Загальна сплачена премія на той момент становить 15,802.85 проти 13,959.20, якби компанія з обслуговування зупинила її на вашому порозі запиту 80% у 98 місяці, — різниця 1,843.65 за вартість одного листа. Важливі два винятки: якщо ви відстаєте в платежах, компанія з обслуговування не зобов'язана припиняти страхування, і якщо кредит перебуває у від'ємній амортизації або ви допустили дефолт, автоматичне право може бути призупинено.

Формула

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.

Випадки використання

  • Ви порівнюєте дві пропозиції щодо купівлі й хочете знати, який перший внесок найшвидше знімає іпотечне страхування.
  • Ви досягли 80% LTV й хочете точно знати місяць для надсилання запиту на скасування, а не чекати на компанію з обслуговування.
  • Ціни на житло впали, і ви хочете побачити, наскільки залишок близький до автоматичної межі 78% від початкової вартості.
  • Стандартна премія 0.5% — це найкращий сценарій. Нижчий кредитний рейтинг може подвоїти її — введіть свою реальну цифру в поле премії.
  • Ви можете попросити компанію з обслуговування скасувати стандартний PMI, щойно залишок досягне 80% ПОЧАТКОВОЇ вартості, за умови що ваша історія платежів актуальна, а оцінка підтверджує вартість. У пресеті 400,000/360,000 графік уперше торкається порогу запиту 320,000 на 98 місяці, коли залишок дорівнює 319,623.85, а LTV — 79.91%. Надішліть запит саме тоді, а не чекайте, бо автоматична дата настає пізніше. Запит безкоштовний, його обов'язково оформлюють письмово, а компанія з обслуговування може замовити оцінку за ваш рахунок — якщо вартість упала, запит можуть відхилити, навіть якщо арифметика амортизації сходиться. Саме тому цей калькулятор вимірює кожну межу від початкової вартості: це відтворює те, що компанія з обслуговування реально порахує, без зарахування ринкового зростання.

Ключові переваги

  • Точні місяці порогу запиту й автоматичного припинення, а не розмиті «приблизно вісім років», тож ви знаєте, коли діяти.
  • Повний експорт, звіт для друку та покрокова арифметика — кожну показану цифру можна простежити до формули на сторінці.
  • Поставте нагадування на місяць перетину 80% і надішліть запит на скасування тоді ж — очікування автоматичної межі 78% коштує близько 1,843.65 на типовому прикладі.
  • Одна додаткова виплата в основний борг на початку графіка підтягує 112 місяць уперед: межа залежить від залишку, а не від календарної дати.
  • У пресеті PMI 90% премія першого місяця становить 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12) і зменшується до 130.17 до 112 місяця, оскільки залишок амортизується.
  • Запит на скасування на порозі 80% припадає на 98 місяць проти автоматичного 112: загальна премія 13,959.20 проти 15,802.85, різниця 1,843.65.

Поширені помилки

  • Вимірювати межу 78% від сьогоднішньої ринкової вартості. Закон бере ПОЧАТКОВУ вартість на момент оформлення, тож зростання ціни не завершує PMI раніше.
  • Вважати 80% автоматичною датою завершення. 80% — це точка, коли ви можете ЗАПРОСИТИ скасування; автоматичний кінець — 78% за початковим графіком амортизації.
  • Застосовувати логіку стандартних кредитів до FHA. Премії FHA діють 11 років за першого внеску щонайменше 10%, а нижче цього — протягом усього строку кредиту.
  • Забувати про премію всередині платежу. PMI 150.00 у перший місяць — це реальні гроші, і їх треба враховувати поряд із основним боргом та відсотками під час бюджетування.
  • Вище 97% LTV більшість стандартних програм припиняє приймати заявки, а іпотечне страхування за кредитами з високим LTV може діяти протягом усього строку.

Ключові терміни

Співвідношення кредиту до вартості:
залишок кредиту, поділений на вартість нерухомості, помножений на 100. Єдине число, яке керує зобов'язаннями щодо іпотечного страхування та ціновими тарифами.
Сукупний LTV (CLTV):
кожен забезпечений залишок — перша застава плюс другорядні — поділений на вартість. Саме за ним кредитори насправді кваліфікують HELOC та кредити з виведенням готівки.
Приватне іпотечне страхування:
щомісячне страхування, яке захищає кредитора, а не вас, обов'язкове для нових стандартних кредитів вище 80% LTV.
Власний капітал:
вартість мінус загальний борг. Тут показано і в грошовому вираженні, і як частку вартості, щоб падіння ціни можна було оцінити миттєво.
Закон про захист власників житла:
федеральний закон, що лежить в основі автоматичного припинення на 78% та права позичальника запросити скасування при 80% у стандартних кредитах.
Поріг запиту:
перший місяць, коли залишок дорівнює 80% початкової вартості або менше — найраніший момент, коли запит на скасування може набути чинності.
Автоматичне припинення:
перший місяць, коли залишок дорівнює 78% початкової вартості або менше, і PMI завершується без жодного запиту.
Графік амортизації:
фіксований місячний шлях залишку, за яким вимірюються межі припинення; коротший строк або дочасні виплати в основний борг зсувають обидві межі раніше.

Пов'язані концепції

  • Калькулятор Іпотеки: прорахуйте повну амортизацію за будь-якою ставкою, яку вам оголосили, і побачте поділ на основний борг та відсотки місяць за місяцем.
  • Калькулятор доступності житла – Скільки можете дозволити: рахуйте назад — від доходів і боргів до ціни придбання, з якої має стартувати ваш LTV.
  • DSCR: інвесторське співвідношення, яке кредитори поєднують із LTV, коли нерухомість є орендною, а не місцем проживання.
  • Cap Rate: чистий операційний дохід проти ціни — погляд на дохідність поруч із поглядом на фінансування тієї самої угоди.

Інтерпретація результатів

Для нового стандартного кредиту PMI обов'язковий щоразу, коли LTV при оформленні строго перевищує 80%. Поріг прив'язаний до суми кредиту на момент закриття угоди: внесіть 80,000 під будинок вартістю 400,000, і ви позичаєте 320,000, що рівно 80.000% — без іпотечного страхування. Позичте натомість 360,000, як у пресеті PMI, і співвідношення становить 90%, тож страхування застосовується. Премія — не фіксована комісія: вона визначається як річний відсоток від залишку й сплачується щомісяця, тож перший місяць за кредитом 360,000 із премією 0.5% коштує 150.00 і зменшується в міру амортизації залишку. Кредити FHA мають власну систему взагалі — разова гарантійна комісія плюс річні премії іпотечного страхування, які діють 11 років за першого внеску щонайменше 10%, а нижче цього — протягом усього строку, — тож логіка 80/78 на цій сторінці свідомо стосується лише стандартних кредитів. Ви можете попросити компанію з обслуговування скасувати стандартний PMI, щойно залишок досягне 80% ПОЧАТКОВОЇ вартості, за умови що ваша історія платежів актуальна, а оцінка підтверджує вартість. У пресеті 400,000/360,000 графік уперше торкається порогу запиту 320,000 на 98 місяці, коли залишок дорівнює 319,623.85, а LTV — 79.91%. Надішліть запит саме тоді, а не чекайте, бо автоматична дата настає пізніше. Запит безкоштовний, його обов'язково оформлюють письмово, а компанія з обслуговування може замовити оцінку за ваш рахунок — якщо вартість упала, запит можуть відхилити, навіть якщо арифметика амортизації сходиться. Саме тому цей калькулятор вимірює кожну межу від початкової вартості: це відтворює те, що компанія з обслуговування реально порахує, без зарахування ринкового зростання. Згідно із Законом про захист власників житла, стандартний PMI припиняється автоматично першого дня місяця після того, як залишок досягає 78% початкової вартості, — виміряно за початковим графіком амортизації, а не за сьогоднішньою ринковою вартістю і не з урахуванням ваших подальших додаткових платежів. На типовому прикладі PMI межа 78% — це 312,000, і графік уперше перетинає її на 112 місяці із залишком 311,823.69 та LTV 77.96%. Загальна сплачена премія на той момент становить 15,802.85 проти 13,959.20, якби компанія з обслуговування зупинила її на вашому порозі запиту 80% у 98 місяці, — різниця 1,843.65 за вартість одного листа. Важливі два винятки: якщо ви відстаєте в платежах, компанія з обслуговування не зобов'язана припиняти страхування, і якщо кредит перебуває у від'ємній амортизації або ви допустили дефолт, автоматичне право може бути призупинено. Ціну придбання — а точніше початкову вартість, під яку був оформлений кредит. Закон про захист власників житла розраховує і автоматичне припинення на 78%, і поріг запиту 80% як відсотки від початкової вартості, саме тому цей калькулятор ніколи не дає змістити знаменник. Якщо ви купили за 400,000, а ринок згодом піднімає будинок до 460,000, автоматична межа залишається на 312,000, а поріг запиту — на 320,000; зростання ціни не підтягує дату вперед. Зворотний бік також правдивий: якщо вартість падає, пороги не піднімаються вам назустріч — графік просто продовжує амортизацію до тих самих фіксованих грошових позначок. Оцінки мають значення лише для шляху запиту, бо компанія з обслуговування може відмовити в скасуванні, якщо підтверджена вартість упала нижче того, що 80% початкової вартості передбачає для їхньої позиції забезпечення.

Часті запитання

Коли потрібне приватне іпотечне страхування (PMI)?
Для нового стандартного кредиту PMI обов'язковий щоразу, коли LTV при оформленні строго перевищує 80%. Поріг прив'язаний до суми кредиту на момент закриття угоди: внесіть 80,000 під будинок вартістю 400,000, і ви позичаєте 320,000, що рівно 80.000% — без іпотечного страхування. Позичте натомість 360,000, як у пресеті PMI, і співвідношення становить 90%, тож страхування застосовується. Премія — не фіксована комісія: вона визначається як річний відсоток від залишку й сплачується щомісяця, тож перший місяць за кредитом 360,000 із премією 0.5% коштує 150.00 і зменшується в міру амортизації залишку. Кредити FHA мають власну систему взагалі — разова гарантійна комісія плюс річні премії іпотечного страхування, які діють 11 років за першого внеску щонайменше 10%, а нижче цього — протягом усього строку, — тож логіка 80/78 на цій сторінці свідомо стосується лише стандартних кредитів.
Коли я можу запросити скасування PMI?
Ви можете попросити компанію з обслуговування скасувати стандартний PMI, щойно залишок досягне 80% ПОЧАТКОВОЇ вартості, за умови що ваша історія платежів актуальна, а оцінка підтверджує вартість. У пресеті 400,000/360,000 графік уперше торкається порогу запиту 320,000 на 98 місяці, коли залишок дорівнює 319,623.85, а LTV — 79.91%. Надішліть запит саме тоді, а не чекайте, бо автоматична дата настає пізніше. Запит безкоштовний, його обов'язково оформлюють письмово, а компанія з обслуговування може замовити оцінку за ваш рахунок — якщо вартість упала, запит можуть відхилити, навіть якщо арифметика амортизації сходиться. Саме тому цей калькулятор вимірює кожну межу від початкової вартості: це відтворює те, що компанія з обслуговування реально порахує, без зарахування ринкового зростання.
Коли PMI завершується автоматично без запиту?
Згідно із Законом про захист власників житла, стандартний PMI припиняється автоматично першого дня місяця після того, як залишок досягає 78% початкової вартості, — виміряно за початковим графіком амортизації, а не за сьогоднішньою ринковою вартістю і не з урахуванням ваших подальших додаткових платежів. На типовому прикладі PMI межа 78% — це 312,000, і графік уперше перетинає її на 112 місяці із залишком 311,823.69 та LTV 77.96%. Загальна сплачена премія на той момент становить 15,802.85 проти 13,959.20, якби компанія з обслуговування зупинила її на вашому порозі запиту 80% у 98 місяці, — різниця 1,843.65 за вартість одного листа. Важливі два винятки: якщо ви відстаєте в платежах, компанія з обслуговування не зобов'язана припиняти страхування, і якщо кредит перебуває у від'ємній амортизації або ви допустили дефолт, автоматичне право може бути призупинено.
Чи правило 78% використовує сьогоднішню вартість чи ціну придбання?
Ціну придбання — а точніше початкову вартість, під яку був оформлений кредит. Закон про захист власників житла розраховує і автоматичне припинення на 78%, і поріг запиту 80% як відсотки від початкової вартості, саме тому цей калькулятор ніколи не дає змістити знаменник. Якщо ви купили за 400,000, а ринок згодом піднімає будинок до 460,000, автоматична межа залишається на 312,000, а поріг запиту — на 320,000; зростання ціни не підтягує дату вперед. Зворотний бік також правдивий: якщо вартість падає, пороги не піднімаються вам назустріч — графік просто продовжує амортизацію до тих самих фіксованих грошових позначок. Оцінки мають значення лише для шляху запиту, бо компанія з обслуговування може відмовити в скасуванні, якщо підтверджена вартість упала нижче того, що 80% початкової вартості передбачає для їхньої позиції забезпечення.
Як швидко знизити свій LTV?
Існують лише два важелі: підвищити вартість або зменшити залишок, і лише залишок перебуває під вашим контролем. Будь-яка разова виплата в основний борг зменшує співвідношення рівно на суму платежу, поділену на вартість: 10,000 на тлі прикладу 400,000 — це 2.5 пункти LTV. У пресеті PMI, щоби зменшити залишок із 360,000 до порогу запиту 320,000, потрібно 40,000 основного боргу, тобто 10 пунктів LTV, і ви переходите з 90% на межу 80%. Регулярні додаткові виплати в основний борг працюють ще краще, бо накопичуються проти амортизації: кожен долар іде цілком у залишок, і кожна межа — 80% на 98 місяці, 78% на 112 місяці — настає раніше. Третій важіль — вища оціночна вартість — не те, що ви можете спланувати, але ґрунтова оцінка під час купівлі чи рефінансування може підняти знаменник і знизити співвідношення, не торкаючись залишку.
Яке співвідношення LTV вважається хорошим?
Як робоче правило: 80% — добре, 90% — піддається керуванню, 97% — практична стеля для стандартних кредитів на купівлю, а все вище 100% означає, що ви винні більше, ніж коштує нерухомість. При 80% у стандартному пресеті ви тримаєте 80,000 власного капіталу — 20% активу, — повністю уникаєте іпотечного страхування й потрапляєте в найкращий стандартний тариф. Між 80% і 97% кредит усе ще фінансується, але іпотечне страхування застосовується, і цінові надбавки зростають із кожним пунктом. Вище 97% більшість стандартних програм закриває двері; державні або портфельні продукти підхоплюють із власними правилами страхування. Вище 100%, як у випадку із залишком 430,000 проти вартості 400,000 (LTV 107.5%, власний капітал мінус 30,000), варіанти рефінансування різко звужуються, а продаж означає, що доведеться доплачувати готівкою. «Добре» — контекстуальне: інвестор навмисно може тримати 75% заради кредитного плеча, але для основного місця проживання стійка ціль — на рівні 80% або нижче.
Чим LTV відрізняється від власного капіталу в житлі?
Це два показники того самого віднімання: власний капітал — це вартість мінус загальний борг у грошах, LTV — борг, поділений на вартість, у відсотках, і один завжди дзеркало іншого: частка власного капіталу дорівнює 100% мінус LTV. Нерухомість вартістю 400,000 і кредит 320,000 тримають 80,000 власного капіталу, тобто 20% вартості, а LTV рівно 80.000%. Збільште кредит до 340,000 — власний капітал падає до 60,000 (15%), тоді як LTV зростає до 85.000%. Грошова цифра важлива для рішень — це реальні гроші за продажем, зняттям коштів із HELOC чи рефінансуванням, — тоді як відсоток є тим, за чим кредитори стежать, бо він нормалізує показник для нерухомості різної ціни. Коли залишок перевищує вартість, два виміри розходяться відчуттям, але не математикою: власний капітал мінус 30,000 на будинку вартістю 400,000 — це LTV 107.5%, і обидва кажуть одне й те саме: ви «під водою».
Що таке співвідношення кредиту до вартості (LTV)?
Співвідношення кредиту до вартості — це частка вартості нерухомості, яку ви винні. Розділіть залишок кредиту на вартість і помножте на 100: на типовому тут пресеті кредит 320,000 на нерухомість 400,000 дає 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. Зворотний бік цього самого числа — власний капітал: 400,000 мінус 320,000 дає 80,000, тобто 20% активу. Кредитори сприймають LTV як головний регулятор ризику: що більша частка активу профінансована, то менший запас лишається між дефолтом і їхніми втратами, тому LTV визначає, чи потрібне іпотечне страхування, до якого цінового тарифу ви потрапляєте і скільки власного капіталу ви взагалі зможете під нього позичити. Це не кредитний рейтинг і це не враховує ваш дохід — це виключно вимірювання залишку проти вартості, яке перераховується щоразу, коли рухається один із двох боків.
Чи відрізняється премія PMI для різних позичальників?
Стандартна премія 0.5% — це найкращий сценарій. Нижчий кредитний рейтинг може подвоїти її — введіть свою реальну цифру в поле премії.
Чи прискорюють додаткові платежі основного боргу завершення PMI?
Одна додаткова виплата в основний борг на початку графіка підтягує 112 місяць уперед: межа залежить від залишку, а не від календарної дати.

Відкрийте більше інструментів

Свіжі добірки з усієї нашої бібліотеки інструментів.

Калькулятор Ймовірності

Калькулятор опору послідовно та паралельно

Калькулятор макронутрієнтів

Доходи Twitch

Калькулятор ПДВ

Витрати GPU